在上海，老破小的投机

作者： 魔都房房房

发布于:2019-11-03 07:09

雪球

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上海的典型住宅经历过几次变化。

第一代是上世纪二三十年代的代表住宅石库门；

图为临近黄浦江的老新街和如意街

倒马桶和倒痰盂在魔都每天仍然上演着。

几乎每条老式里弄都有一个公共厕所

第二代是50年代以曹杨新村为代表的一室户不配套的筒子楼；

▲曹杨新村全景（1960年代）

住房困难的年代，几代多口人挤在十多平方米的屋檐下是常有的事，和隔壁邻居共用厨房和卫生间也稀松平常。

接下来的第三代是80年代出现的小厅、小煤卫、大卧室布局的新村工房；

这种户型上海80后大概都住过

上世纪80年代一梯六户式的新村工房

上海人喜欢将这批拥有独立煤卫的住宅称为“新公/工房”，以区别此前煤卫合用的“老公房”。

这些服务于国有企业职工，由3～6层砖混结构住宅构成的行列式小区，是今天上海最具特色的住区类型和城市景观之一。

有些工人新村面积足够大，甚至曾有人在文章里写道：“在上海生活超过40年，我发现魔都一个好玩的细节—上海人的圈子中，常有来自彭浦新村的朋友。”可见彭浦的规模之大。

上世纪80年代，彭浦新村被确立为大型居住区，从1958年开始陆续建成的彭浦一村、二村、三村，又先后兴建了彭浦四村至九村。到1994年，居民共达15.8万人。

如今彭浦新村一览

用现在的眼光来看，这样的新村似乎起点不高，过于简陋，但是在经历过那个百废待兴、艰难起步的年代的人看来，这已是了不起的成就。

那时的工人新村，不仅承载了个人对新的居住环境的期待，还寄托着集体对社会的美好愿景。

不过，工人新村在1990年代以后逐渐退出了住房建设市场，还受到了90年代以来上海旧城改造的威胁。

旧城改造改变了上海城市的空间形象——大量的历史街区被拆除、高层商品房小区取而代之。随后的第四代就是现在的大厅、大煤卫、小卧室布局。

现代住房按下不讲，买与卖都是为了满足现代居住舒适性的需求。

这类老房子目前有两个热点话题：一个是给老公房加装电梯；另一个是一直热流涌动的使用权房市场交易。（前段时间传言使用权房政策突然变了，从12月1日起，使用权房开始限购？该传言未得到权威部门明确证实，存疑。）

什么是使用权房？简单地说，上海市区有租赁卡的就是使用权房。没有产权，只有使用权，相当于跟政府签了长租协议。常见形式为老式石库门，各种里弄，老洋房的之类，独立厕所都未必有。

但我们知道，现在的上海有大量的现代人依然热爱“老古董”式石库门，即便是套内没有马桶也要囤上一套，好像为了年代久远的历史感，可以舍弃现代便捷的生活需求，这种“反人性”操作居然这么多年被热捧，到底为什么？

首先，它们的地段都很好。毕竟常在内环内新天地、南京路、复兴公园周边散布，位置好，自然投资价值也坚挺，更何况新政前这种使用权的房子最大的利益点，就是不限购。可以挂户口，上学区，赌拆迁，还不占房票。

有了投机点，便有些许人利用政策大量囤房，精装改造凤姐变冰冰，用逐年增长的地价和租金对抗通胀并获利。

另一个为人熟知的话题是上海老公房加装电梯。

本以为大家共同商议、共同出资为老房子加装电梯是好事，没想到在全网发酵的舆论最终指向了个人利益。

有住户这样说：“楼梯房，一楼可以卖300万，六楼240万，加装电梯后，一楼贬值为270万，六楼升值为300万，优越感从正60万，变成负30万。如果我在一楼，必须给我补贴90万才同意加装。”

虽然六楼升值不假，但也要考虑加装电梯的成本（加装费用）。一楼300万的房子，还是价值300万的，270万出售卖得更快而已。不过不少人的观点在于，市场容量是一定的，买了六楼的电梯房就不会去买一楼了，这样一楼的优先被考虑权就被转移到高楼层，等于就是被贬值了……

有低楼层住户这样讲：“买高楼层的，当初就应该考虑到上下楼的问题，现在强压低楼层居民加装电梯，合适吗？”

而高楼层居民这样回怼：“买底层的就该考虑以后加装电梯！老年人腿脚不便装电梯是真实需求，好像买你房子的人永远十八岁似的。有电梯的老破小比起没电梯的老破小哪个好卖？”

更有不服的说：“十几年甚至二三十年以前买的多层楼房，能想到现在会加电梯？没电梯的三楼黄金楼层，装完电梯马上跌价，高层的一下水涨船高，你说换你同意装不？倒是买了四五六楼的人，当初觉得高层视线好，低楼层潮湿光线不好，所以要买楼上的，现在觉得上下楼不方便要装电梯，什么便宜都想占。随你怎么说，一楼就是不给装！”

对加装电梯不满的人现在更是又气又无奈，以前还能一票否决，现在三分之二，等于“明抢”了，坚决不同意。

本是件惠民的大好事，没成想住户自家算盘打得响，还未实地推广就先引爆邻里矛盾，网络口水战先打响。老公房加装电梯，本是福利，但看来除了电梯这栋楼的高层支持，其余住户都反对——看不得别人的房子凭空增值。

以这种思维，两边的生活品质都会难以提升。纠结成本其实很正常，更多的人家想想还是提升荷包能力，换房！

老破小本是上世纪的产物，诞生之初也是为了解决居民生活需要，安置回城知识青年，在当时是非常受欢迎的房产。而如今，更多的人为了改善生活品质，早已迁出工人新村，留下来的老住户或者新购入的买家，有不少无视生活需求，却保留了投机心态。

在静淡市和日益完善的政策下，囤积居奇、等待拆迁、忽悠接盘侠，这样的购房心态要不得。

当时选房时人们做的选择，一定深思熟虑后的最优解，即便不是最优解，也是为了他内心未来对美好生活的期待。

而随着时间的推移，错过了换房的最佳时期，有人开始慢慢怀疑自己当时的选择。希望一击即中的暴富心态和见不得改善的挡路心理，都是要不得的。但凡出现一点点事情，一点点改革和政策变动，不少人就会风声鹤唳，忘了应该思考一下为什么对自己没有自信。

对自己认识不清，对所处的城市认识不清，上升到最坏的高度，就会导致最极端的行为，要麽唱衰，要麽哄抢，而最好的房价永远是十年前，最好的改善时间却永远是现在。

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