等不及了！实探大学城二期！这波谁值得你冲？
作者： 广州楼市君
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近来，国际创新城多盘面市，火得一塌糊涂。
其中，群聊讨论最热烈，粉丝提问最多的是星汇文玺：投资价值如何、自住值不值得买、对比奥园恒基·学苑壹号怎样...
今天，站在地产人专业的角度，楼市君决定把它剖开来给大家看。
越秀星汇文玺体验中心 广州楼市发布摄
01
大学城12年上新？
其实是大学城二期
首先我们需要搞清楚星汇文玺的位置在哪里。
相信大家都听说过，星汇文玺是“大学城12年上新”，这里所指的大学城，并非我们所认知的传统印象中的大学城，而是大学城二期。
因此，这里有必要跟大家科普下大学城和大学城二期的区别。
小谷围岛大学城，图源：广州城规设计研究院
我们常说的大学城位于番禺小谷围岛上，如上图所示，其房地产开发已趋于饱和。
早在2012年，大学城已站稳了番禺房价的天花板，2012-2016年房价涨幅达74%，是番禺平均水平的两倍。
即便是10年前的二手房，现在也已卖到了8万+，总价动辄上千万。
而星汇文玺所处的、官方钦定的大学城二期，属于国际创新城核心位置。两者之间的关系，看下图便一目了然。
相较大学城，项目所在的大学城二期周边配套、城市界面均有待提高，相信去现场看过的朋友都有所体会。
但买家比较关心的是，未来大学城二期能赶超大学城吗？
从区位规划角度来看，有盼头。
最明显的优势是，大学城二期既能共享大学城强大的教育、科研资源，又能依托国际创新城产业优势，相当于两头通吃。
此外大学城二期本身也规划了华南理工大学国际校区、暨南大学番禺校区、广医校区二期三大学校，可容纳4.7万名学子；地铁12号线支线也在规划之中。
产、学、研、商、居五位一体，区域价值不容小觑。
从城市发展方向来看，楼市君也比较看好。
星汇文玺所在的国际创新城（大学城二期）位于广州第三中轴-科技中轴，是轴线上最有成长空间的板块，价格洼地也较为明显。
更有力的支撑是，交通上也在不断地拉近星汇文玺与大学城、琶洲、金融城等地距离。
备受关注的南大干线预计明年开通，未来从星汇文玺出门直上，4首歌的时间就到珠江新城；也可通过旁边的新化快速直通琶洲，由金光东隧道直达大学城一期。
虽然项目距离地铁4号线新造站有一段距离，不过规划中的地铁12号线支线将在项目旁设华工国际校区站，出行基本没啥问题。
02
番禺三房面积缺口达9万平
星汇文玺94平三房仅420万
基于位置和交通导向，星汇文玺瞄准的客户群体主要是大学城老师、大学城大学生、琶洲上班族，外地客户较少。
7月15号该项目首次线上开盘，10分钟售罄，热度颇高。
星汇文玺凭啥一炮走红？最关键的无非两点：价格亲民、户型比较对胃口。
01
总价420万继续抢跑
首先价格层面，放眼今年广州热门区域，且不论琶洲、金融城以及车陂10万+豪宅俱乐部，就连科学城二手门槛都去到了5万+，老黄埔“三剑客”也要集体冲6万+...
420万想要在这些区域买南向三房，机会微乎其微，500万以下都没得挑。
对比之下，同样炙手可热、价格还在4字头的大学城的确是不错的选择。
就大学城片区而言，三大项目中，星汇文玺也具有一定优势。
首先，相较 奥园恒基·学苑壹号、 思科智慧城·12光年2号地块项目，星汇文玺是唯一一个拥有100平以下三房户型的，这在三房告急的番禺来说比较吃香。
其次，星汇文玺因户型面积较小，420万即可上车，而其他两者最低总价预计均超500万，门槛高了一点。
另外，据现场销售介绍，星汇文玺的使用率也相对较高。
项目周边航拍图-广州楼市发布摄
02
数据显示，94平南向三房最抢手
户型层面，94平南向三房极其稀缺。
大数据显示，近5年番禺90-100平三房缺口面积约9万平，2021年周边新盘又无该面积段户型补充。
星汇文玺94平的货量根本就不够塞牙缝，哄抢已是必然。
03
南北对流+全南向，网友秒变迷妹
当然，户型本身的设计也很加分。
网友看过后都自发地在群聊里面花式表扬，强烈安利了，简直比打广告还管用。
群聊截图
户型基本没有硬伤，亮点倒还不少。
项目所有的户型都是南向，这是比较罕见的。如94平A户型，客厅、主卧以及次卧三开间都是正南采光；
格局比较方正、经典的竖厅设计、动静分区也比较合理，这对于比较注重风水和功能性的买家来说，闭眼入都不会出错。
A户型94平南向三房
最大的亮点在于超6米长的阳台，连通客餐厅与次卧，不得不说，真的直击年轻人的喜好。
94平A户型望小区园林、泳池
U型厨房也可圈可点。
相对L型厨房或“一字型”厨房来讲，U型厨房是最为实用的，其优越性就在于功能体系齐全、“取、洗、切、煮”等操作动线更合理。
再来看B户型，同样是朝南，但舒适性明显要高很多。
最突出的是客餐厅以及主卧做到了“双”南北对流、五开间朝南，这样的户型设计在市场上并不多见。
主卧尤其吸睛，不仅双面采光对流，还拥有步入式衣柜，独立卫浴，拥有比市面上更出色的水准。
B户型94平南向三房
想必大家也都注意到了靠近大门的客卫，这对于注重卫生和生活品质的年轻人来说，反而是加分项。
回家在玄关放下包包顺便就近洗洗手再进入客厅和房间，在疫情之下这是呵护健康的第一道关卡，也是归家仪式感之一。
对于这样比较抗打的户型，420万的上车门槛，说实话，在市中心机会并不多。
03
楼面价达33599元/平
未来可观，有条件的可放心冲
不止产品，星汇文玺未来还有故事可讲。
虽然星汇文玺周边现在还比较“荒”，但假以时日生活氛围可能比大学城还要浓厚，商业配套尤为优质。
除了项目自身的底商，华南理工大学二期还将建1栋16层高的商业楼、暨大校区更将建设体量超10万平的大型综合体，办公、酒店、高端商场统统都有，而且都是挨着的。
未来南大干线通车后，10分钟就能溜去万博商圈，逛完街顺便去长隆浪，简直美滋滋。
再者，产业或将成为星汇文玺实现弯道超车的筹码。据番禺十四五规划，番禺将打造“两轴三区多园”的发展格局。
其中两轴中的一轴便是南大干线，将围绕南大干线形成产业创新轴；而大学城则是“三区”其中的一区，打造具有国际影响力的 数字经济集聚区。
如今，世界500强的 思科、浪潮集团、 东华软件等已纷纷布局，又有大学城13所高校加持，潜力巨大。
图源：广州番禺发布
拍地是又一佐证。
今年4月，广州国际创新城一期C居住地块拍至摇号，楼面价达33599元/平，位居番禺top2，最终被越秀斩获，业内人士保守估计会卖到10万+。
就冲这点，也能看出国际创新城的未来有很大的想象力，同时越秀重仓于此，已成引领一方的态势。
值得一提的还有，番禺华南理工大学广州国际校区二期工程也是由广州 越秀地产负责的，品牌实力无需多言。
华南理工大学广州国际校区二期效果图
综上，楼市君建议，有资格的就赶紧冲！
毕竟大学城都已经卖到8万了，星汇文玺还在4字头，而且是广州热门区域、同板块里面性价比最高的，仅需420万，就能与大学老师为邻，年纪轻轻拥有3房两厅。
货量不多也是一方面原因，另外黄埔最近取消了人才购房政策，市场瞬息万变，谁都不知道明天会发生什么。
眼下全球通胀加剧、投资房产是比较明智的资产配置方式，尤其市中心有规划、有产业支撑的房产，安全系数及增值能力都会更高。