独家！徐州4月房地产市场运行数据发布！
作者： 克而瑞苏北
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在疫情全面解绑、降首付、降利率等外部利好刺激之下，一季度徐州市区商品住宅成交出现了显著复苏。
但由于行业信心尚未完全修复，前期积累的置业需求释放完毕，4月以来，新房成交量高位回落，各项目来访认购量下滑明显，居民购房需求复归理性，二季度徐州新房市场成交或将进一步走低。
4月，徐州房地产市场具体表现如何呢？我们一起来了解下！
NO.1 政策一览
【徐州主城区《购房补贴卡》安置政策正式施行】
4月12日，徐州市住房和城乡建设局发布《徐州市主城区被征收人购房补贴卡安置暂行办法》的通知。
本办法适用于主城区范围内（鼓楼区、云龙区、泉山区，不含经开区、港务区）新实施的住宅房屋征收项目。被征收人使用《购房补贴卡》购买新建商品住宅安置的，可享受购房补贴，购房补贴金额为被征收房屋评估价款10%。《购房补贴卡》自发放之日起6个月内有效。
CRIC视点：该政策的施行进一步拓宽了房屋征收安置渠道，有效改善被征收人的居住条件，有利于活跃房地产市场，短期内对商品住宅成交量的拉动效应明显，加快房地产市场去库存。
【徐州公积金贷款额度再次上调】
市区（含铜山区）个人贷款最高额度由50万元调整为60万元，夫妻双方贷款最高额度由70万元调整为100万元；各市、县（含贾汪区）个人贷款最高额度由40万元调整为50万元，夫妻双方贷款最高额度由50万元调整为70万元。该政策执行至2023年12月31日。
CRIC视点：提升公积金贷款额度，能够有效减轻居民购买首套房或二套改善性住房还款压力，一定程度上能激发居民购房需求，对于楼市企稳回升起到积极作用。
NO.2 土地市场
土地挂牌：4月，徐州共挂牌出让3幅普通商品住宅地块，分别是鼓楼区的苏堤北路A地块和云龙区的新元大道西AB地块、新元大道西C地块。
此次挂牌出让的3幅宅地，出让总面积约6.60万方，起拍总价达11.83亿元，3幅地块均设置了限高以及不高于15%的溢价上限。
值得注意的是，新元大道西AB地块将于5月22日拍卖，而苏堤北路A地块和新元大道西C地块将于5月25日拍卖。
此次挂牌的3幅宅地，均属于区域内配套较为成熟地段、周边新楼盘项目较多，竞争激烈，市场关注度较高。
NO.3 市场供求
商品住宅市场
4月，徐州市区商品住宅市场新增供应17.58万㎡，环比下降34.54%，同比下降27.99%；成交10.49万㎡，环比下降68.02%，同比上涨54.54%；成交均价14275元/㎡，环比下降1.70%，同比下降13.17%。
4月，徐州市区商品住宅成交量价双跌，成交规模环比下降近7成，市场热度下滑明显，这或与市场前期积累的置业需求释放殆尽以及市场信心还未完全修复有关。
整体来看，4月徐州楼市并未维持一季度企稳回升态势，各项目来访认购量下滑明显，但是在“五一黄金周”各大楼盘以价换量的营销冲击下，预计5月新房成交量或将迎来一波回温。
近一年徐州市区成交均价基本保持在合理的价格区间，4月，部分楼盘价格战提前打响，港利上城国际抛出送全屋精装和价值4.8万元一年月供的优惠活动、招商万科山水间推出5套特价房源，最高便宜28万/套等等，受主力成交项目影响，4月成交均价小幅微降。
商办市场
商业方面：4月，徐州市区商业市场新增供应2.18万㎡，环比上涨8877.99%；成交1.48万㎡，环比下降66.33%；成交均价22722元/㎡，环比上涨32.76%。
4月徐州市区商业市场表现为量跌价涨，成交主要贡献来自云龙区的奥体板块和城东板块，其中，成交表现较好的绿地淮海国博城和徐州爱琴海国际广场等项目成交均价均达到1.8万+/㎡，高价盘成交量高，拉动4月商业市场整体成交均价大幅上涨。
值得注意的是，徐州市区商业市场在连续3个月供应缩量之后，4月终于迎来供应量激增，商业市场活跃度有望进一步提升。
办公方面：4月，徐州市区办公市场新增供应5.28万㎡；成交4.29万㎡，环比上涨196.48%；成交均价9630元/㎡，环比下降1.28%。
4月，徐州市区办公市场迎来“小阳春”行情，市场表现为供求双涨，月供应量和成交量均创近一年新高，主要成交贡献来自绿地国际产业新城和淮海经济区金融服务中心项目。
公寓方面：4月，徐州市区公寓市场新增供应0.81万㎡；成交0.33万㎡，环比下降33.91%；成交均价9967元/㎡，环比上涨8.71%。
在4月徐州市区公寓市场中，位于鼓楼区的中山国际商务中心、五山明珠以及位于云龙区的华润·橡树湾等项目市场表现优异。
NO.4 区域供求
分区域来看，4月徐州各区域均有供应，其中鼓楼区供应最多，为7.27万㎡；云龙区次之，供应量为4.36万㎡。
从成交来看，铜山区成交最多，为3.53万㎡，占比4月徐州市区商品住宅成交面积总量的33.65%，领先优势明显。除了铜山区和淮海国际港务区以外，其他各区4月成交面积均超1.5万㎡。
价格方面，云龙区依然是成交均价最高的区域，为19125元/㎡；淮海国际港务区成交均价最低，为9116元/㎡，同时也是徐州4月商品住宅成交量最低的区域，4月成交面积仅0.33万㎡。
NO.5 成交结构
从成交结构来看，4月徐州商品住宅主力成交面积段集中在130-144㎡，套数占比27.33%；其次是120-130㎡，套数占比24.97%。
4月，徐州新房市场中的购房主力仍然以刚改、改善型置业为主，在户型选择上更偏向中大户型；而面积过小的产品逐渐受冷落，近乎被市场淘汰；面积超大的产品则受总价过高影响客群有限。
NO.6 商品住宅库存
存量现状来看，4月徐州商品住宅库存334万㎡，按照近12个月去化流速，去化周期约16.4个月。
4月徐州商品住宅库存量相比上月略有上升，由于4月新房市场成交量下滑幅度较大，月均去化流速有所放缓，去化周期延长至16.4个月，但仍属于合理的波动范围内。
NO.7 项目销额榜
从4月徐州市区商品住宅项目销售金额排行榜来看，除了淮海国际港务区以外，其余区域均有热销项目上榜。
其中，云龙区和泉山区各有3个项目上榜，优势显著；鼓楼区有2个项目上榜，分别是徐钢水润峰境和万科吾山；铜山区、经济开发区各有一个项目上榜。
2023年4月，销额TOP10项目中，位于铜山区的汉王听泉印象项目位列榜首，4月该项目销售金额突破2.5亿元，领跑全市；和著湖山和建发和玺分别以0.80亿元、0.73亿元位居项目金额榜第二位、第三位。
NO.8 板块解读
细分到板块，4月徐州各板块成交面积排行榜中，汉王板块是成交量最高的板块，单月成交面积突破2万㎡，主要得益于汉王听泉印象单个项目的强势热销。
4月，奥体板块、城西板块、大庙板块表现同样亮眼，4月热销项目譬如建发和玺、万科昆吾、晴翠四季等项目均位于奥体板块，带动奥体板块成交量大幅上涨，跻身全市成交排行第二位。
NO.9 重点营销活动
受政策端刺激，本月市场较为活跃，各项目加大营销力度，活动频率提升。
据不完全统计，4月徐州各项目紧抓五一黄金节点举办多项营销活动，活动以案场营销及优惠促销活动为主，德基中山壹号、大龙湖壹号、中天九里时光、隐山观湖等项目均推出特价房源促进成交。
NO.10 二手房市场
根据克而瑞统计数据显示，4月徐州市区二手房挂牌量为19.79万㎡，环比上涨8.50%。
3月徐州市区二手房挂牌量为18.24万㎡，对比2月挂牌量出现激增，环比2月涨幅达到255.56%，4月挂牌量进一步上升至19.79万㎡，可见目前徐州二手房市场活跃度较高，改善置换需求还有进一步释放的空间。
NO.11 总结
2023年4月徐州市区商品住宅成交规模环比下降明显，环比降幅达69.02%，随着返乡置业热情减弱，市场需求进入阶段性疲软期，市场重新回归理性。
从目前来看，行业信心尚未完全修复，短期内市场仍需要温和的政策保驾护航，呵护来之不易的市场信心。
4月底，伴随五一小长假的到来，多个项目抛出特价房或钜惠吸引购房者，在这样的背景下，部分项目来访、认购有所提升。展望5月，徐州楼市又会有怎样的变化呢？让我们拭目以待！