【「史上负债最多男人」许家印是如何炼成的】

作者： 信报HKEJ

发布于:2023-07-20 09:32

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恒大（03333）自爆负债2.4万亿元（人民币．下同），可谓震惊全球70亿人，该房企老板许家印亦被形容为「史上负债最多的男人」。
简单来说，恒大一家公司的欠债，与俄罗斯或阿根廷政府的外债总额差不多。
外界主要有两大疑惑，首先是怎样才可积欠这么多钱？其次，如此天文数字款项到底去了哪儿？这两个问题皆关乎内房行业「预售制度」独特营运模式，可从恒大历年业绩报告找到答案。但最难解答的其实是第三个问题：这笔数能收回吗？
资产「负」可敌国
根据本周一发布的2022年业绩报告，恒大截至去年底总资产和总负债分别为1.838万亿元和2.437万亿元，意味着「负资产」缺口约6000亿元。
鉴于恒大自去年3月起长期停牌，超过15个月未有披露财务报表，今趟自揭家底备受关注。该房企的天文数字负债实在骇人听闻，除了《华尔街日报》、《金融时报》等财经媒体，海外不少大众媒体甚至地区小报都有报道。
2.4万亿元人民币相当于3400亿美元，根据财经数据公司CEIC资料，全球209个国家及地区，只有29个政府的外债金额高于此数。
换句话说，恒大作为一家地产公司的欠债，跟俄罗斯（3480亿美元）、阿根廷（3820亿美元）的国家外债规模相若，高于葡萄牙（2920亿美元）和菲律宾（2510亿美元）。
人们普遍疑惑，一家企业怎样积欠这么多钱？毕竟就算你信用再好，走进银行「攞条line」（申请信贷额度），甚或同时向多家银行申办银团贷款，能借到100亿元已算大银码。况且恒大的高负债问题基本上2015年已「浮面」，银行理应早有戒心闩水喉，没理由继续愈借愈多。
好景时借新冚旧
这现象乃关乎内房行业「预售制度」之独特营运模式。举例说，一家房企若有15亿元资本金，用10亿元买一幅地，再投放5亿元建屋，项目落成后销售额20亿元，扣除3亿元土地增值税，最终获利2亿元，回报率13.3%，相当合理。
惟实际上，内房「玩法」绝非如此单纯，它们会用50亿元买5幅地，而其中80%来自银行项目贷款，自己只需出资10亿元，建筑费则拖数两至三年，楼盘于买地后3个月内开始预售，在市旺时可获得100亿元销售额。
按上述模式，一家房企花10亿元现金买了5幅地，却于3个月内录得100亿元预售收入，意味「正现金流」90亿元，短期回报率（扣除欠款及建筑费前）高达900%。
不过故事还未完，更勇进的房企会用手上这90亿元，再买多45幅地，把总资产及预售额几何级「滚大」。往日楼市好景，很多楼盘动辄「日光」（推盘首日沽清），一批大胆房企很容易「滚几滚」就把数十亿元资本额「滚」到逾万亿元资产规模。
其中，恒大老板许家印无疑是「大胆之王」，正如 福耀玻璃（03606）董事长曹德旺2021年12月在中国企业家发展年会上形容：「许家印（恒大）总共39亿元的自身资本，贷款可以做到2万亿元，这就是中国式的金融。」
诚然，房企积欠的项目贷款、建筑费用始终要「找数」，惟仍是那一句：当市况畅旺时，房企继续有新盘推出、带来预售收入，不难「新数找旧数」。
在此模式下，房企和银行亦可算是双赢，双方生意皆愈做愈大。况且银行一旦停贷，随时连「旧数」也收不回。
所以恒大、 融创（01918）等房企高负债问题虽于2015年已浮现，但长期受惠楼市持续向好（尤其中央政府2015年因应「大时代」股灾危机，推出「棚改货币化」政策救市，刺激楼价进一步猛涨），让这个高杠杆、高周转游戏能接龙玩下去。
楼市逆转爆煲违约
问题是，楼市不会永远只升不跌，中央政府近年厉行「房住不炒」，加以宏观经济放缓兼疫情来袭，楼市终于逆转，自2021年更陷入严寒。房企新盘滞销，预售收入锐减，「找旧数」周转不灵。
初时，它们不敢拖欠银行及债券还款，遂把供应商、代建商的「数期」拖长，可是当拖欠愈来愈多，部分供应商、代建商拒再垫款，甚或自身难保，于是陆续有楼盘「烂尾」，影响市场信心，导致民众更不敢买楼，房企预售收入干涸，欠债更加严重，形成恶性循环，结果连银行及债券欠款也还不上，正式「爆煲」违约。
根据恒大2022年业绩报告罗列的2.437万亿元总负债，最大宗是「应付贸易账款」（即拖欠供应商、代建商款项），占1万亿元；其次为「合约负债」（已收预售款但未向客户交楼），达7200多亿元；接着才是「借款」（银行及债券欠款），约6000亿元。换句话说，恒大真正「借来」而未偿还的款项「仅约」6000亿元，其余欠款皆属「拖数」。
文首提及外界最关注的第二个问题：恒大天文数字欠款去了哪儿？观乎财务报表「资产」部分，该房企截至去年底「开发中物业」及「持作出售竣工物业」分别价值1.1万亿元及1000多亿元（皆按成本法入账），全国在售项目达1241个，其余自用物业、投资物业等价值约1200亿元。
按资料计算，扣除历年分红（约900多亿元）、管理层酬金等款项，恒大巨额欠款很大部分投入于全国千多个在建楼盘，化作土地、建材、人工等sunk costs。
最后，这笔钱收得回来吗？倘若楼市恢复炽热，预售模式重新流转，恒大等房企可继续「新数找旧数」，一众银行、持债人、供应商、代建商、楼花业主理论上有望「执番身彩」，未至于「一镬熟」，这也是中央力推「保交楼」的原因。惟相关救市措施暂时杯水车薪，且看7月尾中央政治局会议到底有冇「大招」。