三天两提房地产“国民经济支柱产业”，意味着什么？

作者：朱罗纪

发布于:2022-12-19 17:08 修改于:2022-12-19 17:14

雪球

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180度的大转弯。

昨晚关于中央经济工作会议的文章被删了。我重新整理一下，结合着今天的新动态，继续做个探讨。

宏观方面的咱们就跳过了，不讲了，总之就一句话，明年“稳增长”第一，那就意味着“不折腾”。我认为是超预期的，比如平台企业整治不但宣告结束，还反手力推；再比如房地产，重提支柱也是令人振奋。

我们就只讲房地产，综合这几日的密集信息。应该说，对房地产的明年及未来，市场有兴奋，也有疑惑。

首先，从14日开始到今天17日，四日内，关于房地产的表述，可谓是无比的密集。这是事关未来数年的房地产新定位，大家别嫌麻烦，值得逐个看看。

12月14日，《内需纲要（2022－2035年）》发布，关于房地产的部分，我理解重点是三点：

1）坚持“房住不炒”，探索新的发展模式。

2）稳妥实施长效机制。这个一般认为是房地产税。

3）完善住房保障制度。包括共有产权房、长租房、保租房、住房公积金等。

12月15日，国务院副总理刘鹤在一场公开活动上书面致辞，引起了市场很大振奋。因为他正式提到了“房地产是国民经济的支柱产业”，这是20年来高层再度提起这个表述，上一次提出来是在2003年的国务院18号文。除此之外，他还表示，针对当前房地产市场的下行风险，“正在考虑新的举措”。

12月16日，中央经济工作会议文件发出。关于房地产的部分指出几点：

1）要确保房地产市场平稳发展……有效防范化解优质头部房企风险。

2）支持刚性和改善性住房需求。

3）坚持“房住不炒”，推动房地产行业向新发展模式平稳过渡。

重点内容和《内需纲要》里的基本差不多，但更偏向强调“确保房地产市场平稳发展”和“有效化解房企风险”。

12月17日，中央财经委员会办公室分管日常工作副主任韩文秀，在中国国际经济交流中心主办的“2022-2023经济年会”上，对房地产给了大段的讲述。简单总结：

1）“防范化解房地产市场风险是重中之重”。并给出了理据：房地产上下游加总/GDP大约14%，土地出让金+房地产税收/地方财政大约将近一半，房地产开发贷+抵押贷/全部贷款大约接近4成，房产/城镇居民家庭资产大约将近6成。

2）提供足够流动性，有效防范化解优质头部房企风险。

3）坚持“房住不炒”，抓紧研究“中长期治本之策，消除多年来高负债、高杠杆、高周转发展模式的弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。

同日，央行副行长刘国强也是在上述论坛上，再次对房地产直接使用了“支柱”的用词——“房地产就是支柱产业，支柱不能大幅度摆动，非保持总体稳定不可”。他直言，现在的房地产市场，“急需止跌”。

这是我整理的最近几日，高层的几次发言。补充一点，关于房地产是国民经济支柱的提法，之前也不是没有过，2021年底，发改委的领导也提过一次。但是，从级别说，这次说是20年重提，我认为也没错。

面对这些如此密集的新表述，市场有兴奋，但也有疑惑。兴奋点大家都知道，提了“支柱产业”，提了“化解风险”，提了“支持刚需”，但是疑惑也有，最大的疑惑是：老是在说新的发展模式，新模式到底是什么？以及，一边提“支柱”一边提“房住不炒”，怎么融合？

结合着上面的一些表述，我的理解如下。

第一，重提“支柱”，意味着“去地产化”告终。

这次高层20年再提“支柱”，并且是3天2提“支柱”，我理解是重大信号。这是对房地产这个18万亿大产业的一个重新确认，它的背景是2016年以来的持续从严调控。也即是说，从2016年“房住不炒”至今，我们经历了激进“去地产化”的努力之后，大家发现，把房地产打掉，经济不但没有更好，反而更差了。加之放眼未来10-20年，中国必须要靠内需壮大，靠内需，就不能放着一个10几万亿的大行业不搞。这两个因素，结论指向一个：国家还是需要房地产，残酷的事实告诉我们，还是得承认它“就是支柱”。

这是一个非常简单的道理，如此，我理解，重新承认房地产是支柱，意味着上一波“去地产化”的过程告一段落，甚至告终。因为，这个“支柱”的重新确认，我相信会是一个比较长期的提法。既然是支柱，不可能是一年两年就消失了。比方上面说的房地产占比的那些数字，放眼未来的10年-20年，它定会出现一个缓慢下降的曲线，但绝不会也不应该是断崖式下坠的。是以，在未来的若干年，这个行业都要确保它稳定发展，不能大起，也不能大落，这是支柱行业的应有之意。

第二，“防范化解风险”是明年的当务之急。

从上面的各种表态能看出来，摆在房地产面前的有两个任务，一是防范化解市场风险，二是探索新的发展模式。那么，“防范化解风险”指的无疑是“当务之急”，这个意思有两层，一是说，之前打房地产打得太狠了，市场已经惨到产生重大金融风险的底部，必须要尽快的“止住血”，不但要止住血，还要给它“输血”，让这个行业尽快的稳下来，帮助扶稳明年的经济大盘子。。

但另一层意思是，化解风险这是短期任务，但不是长期的事。所以，我们才会看到表述里面有一些疑惑的地方，一边讲“防范化解房地产市场风险是重中之重”，另一边又在强调“房住不炒”。有些观点认为这个表述“没有超预期”，也是基于这个矛盾。但我理解，就是这个原因。明年的动作是短期动作，会有很大的支持，但是再大的支持都要锁定为“短期动作”，都是为了让房地产“止跌”，长期方向并无逆转。这一点要看到，不带侥幸。

第三，重提“支柱”，意在“新模式”。

承认房地产是“支柱”，并且是未来的长期指引。同时，表述里又每次都在强调，“房住不炒”+“探索新的发展模式”。这也是一对令人疑惑的矛盾，该怎么理解这个，对房企、对买房人，可能都至关重要。

我的理解是，房地产是“支柱产业”，这是未来长期的定位，但“房住不炒”也是未来长期的定位——注意，它放到了2035年内需大战路里。如此，即是说，房地产在未来继续扮演“国民经济支柱产业”，但显然不是要重新回到之前的老路去，而是要切换一个“新模式”。这个模式是怎样的还不得而知，但要能同时实现如下两个目标：既要确保房地产是“支柱”，同时又必须要满足“房住不炒”。

这两条线都要，且都是长期要求，所以，未来的长期任务，要在这两个要求里面找一个均衡来。

第四，“新的发展模式”是什么？

这是市场最关心的问题了。新模式也提了好几个年头了，那么，到底是什么？

我肯定是不知道嘛，咱没那个水平。基于上面的表述，我只能说有两点值得大家关注。

1）“住房双轨制”。大家仔细看上面的表述，以及结合各地这些年的实践，这一点不难明白。在2035内需战略里讲的最清楚——“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。通过政府的“有形之手”，强化保障，建立共有产权房+公共租赁住房+保障租赁住房的梯度保障系统。这一定是未来新发展模式的极重要内容，当然不会是全部。回到上面，也能看到，这个策略可以同时实现“支柱产业”+“房住不炒”两个目标。这会挤压掉相当一部分商品房市场的空间，比如深圳现在已经很明显。

2）去“三高”。行业都知道，房地产行业经过过去几十年的发展，形成了“三高”发展模式——高负债、高杠杆、高周转，这个模式大大提供了生产效率，但也酝酿了巨大的金融风险，以及助推了高房价的生成。而在上述表述里能看出来，在防范化解风险的同时，国家会“深入研判……抓紧研究中长期治本之策，消除多年来高负债、高杠杆、高周转发展模式的弊端”。我认为这个说的比较明白了，这个对开发商而言，过去这几年的苦头都吃得足足的了。

新的发展模式一定是很复杂的，现在看只能说上面这两个是确定的。参考历史经验，我想还是老话，大规模行业的形成，是一个市场互动而不是人为设计的结果，且走且看。

以上这些是我对这次重提“支柱”的一个初步理解，接下来，应该还会有很多动作，我们也可以观察，看看未来到底是一副什么图景。

最后我还是把昨晚的那句话再复制过来，作为一个希望吧：

“不断的从零开始，我们是无法实现行业的持续健康发展的，任何一个行业，都难以实现”。

希望房地产经此一劫，可得新生。