100万的投资，20年才能回本，商铺投资是个坑？
作者： 凤凰金融
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一直以来，房地产都是投资界的热点。近两年随着"房住不炒"基调的提出，房价疯长的势头有所遏制，住宅地产的投资热度也有所下降。在这种背景下，一些投资者把目光转向商业地产的投资，例如公寓、商铺、写字楼等。
在这几种商业地产投资中，商铺的投资争议性较大。过去曾有这样一种说法："一铺养三代"，指的是靠着商铺租金就能使三代人衣食无忧。可见当时商铺的回报率有多高。但是，现在很多专业人士却不建议普通人投资商铺，二三线城市商业地产空置严重，商铺招租难，纷纷沦为仓库，商铺投资市场可谓一片惨淡。
那么，为何现在的商铺投资不被看好呢？一般来讲，投资最看重的就是回报率，而目前商铺投资的回报率并不乐观。据相关人员透露，近两年商铺的租金回报率大致为2%-5%，超过6%的已经算高回报。
也就是说，一百万买的商铺，如果按照一年5%的回报率来算，要20年才能回本，这还得是在店铺一直能招到租的情况下。而在电商的冲击下，线下实体店经营惨淡，商铺出租受到很大影响，收益率可能还达不到5%，投资者回本的周期也就更长。
投资商铺除了通过出租获得租金回报之外，另一个回报来源就是商铺升值带来的交易差价，但是这其中还要考虑到高额税费这个因素。与普通住宅相比，商铺的交易税费极高，一般占到整体房价的20%~30%，这样的高税费足以吞噬掉商铺增值带来的收益。由此可见，想要靠商铺升值来获取收益，的确有些困难。
不仅如此，现在地段好、面积适中的商铺，都会被开发商把持，投资者想要捡漏难之又难。在如此情况下，投资商铺可能无法带来高收益，而且商铺贷款限制严格，后续如果出租不利，就会成为不良资产砸手里。
不过，凡事没有绝对，对商铺的投资也不能一竿子打死。虽然现在很多商铺的回报率低，但是高回报的商铺还是存在的，只是在投资之前需要考虑多方因素。
首先就是地段。李嘉诚曾说过，决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。商铺的投资也是如此。因此在投资商铺时，投资者可以选择一些中心商圈、入住率比较高的住宅区、成熟的专业批发市场等地段的商铺，这些地段人流量大，生意也好做，自然不愁租不出去。
另外，投资者还要多留意商铺周边的未来规划。一些商铺目前来看可能地段不好，人流量也不高，但是未来城市规划可能将此地打造成商场、车站、学校等，这类商铺的发展潜力无限，也是值得投资的，且在相关规划还未落地之前入手商铺，价格可能更低。
总的来看，目前商铺投资市场的确存在很多"坑"，投资者投资时不能盲目听信中介、开发商的说辞，轻易投资。投资商铺之前，投资者还是得多多了解，实地调查，才可能发掘到回报率不错的商铺。