第一章评价与诊断

一、区位分析

（一）地理区位分析

营口仙人岛经济开发区及扩展区位于三大经济圈交汇地带。处于东北亚、环渤海、大东北三个经济区的交汇处，具有重要的战略地位，拥有巨大的发展潜力。

（二）交通区位分析

铁路：仙人岛位于京大、与哈大高铁沿线，随着哈大高铁的开通与京大高铁的全线贯通与提速，东北地区进入了高铁时代。

高速：沈海高速、202国道贯穿仙人岛地区，周围高速网路贯通，2个副省级城市和27各地级市及辖区县可高速直达仙人岛滨海旅游度假区。

（三）旅游资源区位分析

仙人岛现状客源为东三省及京津地区。仙人岛地区目前度假市场客源主要来自于东北三省，其次是环渤海区域。其中，东北三省中辽宁本省如沈阳市是主要客源来源。在环渤海区域，北京市是重要的客源来源。因此，度假市场格局分析中，需分别从环渤海、东北三省两个尺度来进行分析。

二、资源分析

仙人岛地区旅游资源丰富，主要有山丘型旅游地（3）、岛礁（1）、河谷景观（5）、河口风光（2）、古树名木（3）、鸟类（1）、日月星辰观察地（1）、原始聚落活动地点（2）、遗址（8）、山庄（3）、水产品养殖区（1)、码头（2）、水库（2）、旅游商品（2）、旅游节（1）、瀑布（1）、温泉（1）。23个重点景区资源，包括一温泉两景区三遗址三码头三山三河三庄五园。

旅游资源数量构成及旅游资源单体数量

三、市场分析

（一）旅游市场定位分析

1、政策大势分析——解读政策导向，预见未来方向，确立前瞻性发展战略

大东北旅游圈的构建：2010年2月，由国家旅游局、国家发展改革委共同组织编制的《东北地区旅游业发展规划》正式出台，这标志着“大东北旅游”品牌的打造已经正式纳入国家层面的实施议程，这对东北老工业基地的振兴和促进大东北地区产业结构的调整与区域经济的发展都具有重要意义。

东北亚门户地区：辽宁省位于东北地区的南部，是中国东北经济区和环渤海经济区的重要结合部，是东北地区通往关内的交通要道，也是东北地区和内蒙古通向世界、连接欧亚大陆桥的重要门户和前沿地带。

高铁时代的到来：横贯东北的哈大高铁是我国在最北端的严寒地区设计建设标准最高的高速铁路，哈大高铁的开通，京大高铁的全线贯通与提速，使东北地区进入了高铁时代。

高铁时代带给东北旅游最明显的影响是1 小时生活圈和一日旅游圈更加延伸、扩展，让全东北的旅游资源能更多地展现出来，让大东北的旅游时间更加充裕，大东北旅游一体化时代即将到来，让广大游客远飞近车（铁路、公路）的旅途更加快捷舒适，真正实现的“快旅慢游”的目标。

2、消费能力分析——把脉区域经济，预测项目潜力，确定目标市场

辽宁省作为三省中经济较发达地区，作为客源地和目的地都是最具有潜力的地区。

2011年入境过夜游客在个城市平均停留时间
	平均停留	外国人	香港	澳门	台湾
北京	3.7	3.8	3.2	4	3.4
秦皇岛	4.4	4.7	1.5	1.5	1.4
沈阳	3.1	3.2	2.9	2.4	2.7
大连	3.2	3.3	3.4	2.6	2.5
营口	5.3	5.3	——	——	——
葫芦岛	2	2	2	1.8	2
烟台	3.5	3.2	3.2	4.7	4.5
威海	3	3.1	2	——	2.9

三、旅游市场分析

从区域角度营口市在港澳台市场薄弱，从旅游产品方面营口在宗教朝拜、购物、医疗保健市场薄弱，从旅游人群方面，在亲子游市场薄弱。这些方面都可以成为仙人岛滨海旅游度假区今后主要发展的方面。

人群市场定位分析

市场分类	市场解析	细分客户	市场特点	客源地理分布
商务休闲市场	国企、韩企商务人士 （以商务休闲为目标的客户群体和商务旅游群体）	国有企业、私有企业、外资企业	注重品质 注重私密 注重实效 消费水平高端	一线城市北京 东北三省（辽宁、吉林、黑龙江） 东北亚（俄罗斯、韩国、日本）
		商界精英（私人俱乐部）
		地方商人（东北三省）
大众旅游市场	海滨休闲 传统的渔村古镇观光、大众休闲游客群	银发市场	具有一定文化水平 消费水平不高 中青年和中老年人居多	一线城市北京 东北三省（辽宁、吉林、黑龙江） 环渤海地区 仙人岛周边
		工薪阶层
		家庭市场
		青年市场、学生市场……
健康养生市场	以高端养生度假人群作为 主要目标客户	商界精英	追求有品质的生活 注重养生养老的环境	东北三省 仙人岛周边地区
		银发市场
		地方商人及政府官员

细分市场

市场分类	市场解析	细分客户	市场特点	客源地理分析
家庭亲子市场	教育理念转变，希望“寓教于乐”、“寓教于游”的家庭	三口之家	偏向教育与游乐结合 满足小孩需求 安全性	一线城市北京 东北三省（辽宁、吉林、黑龙江）
		四口之家
		单亲家庭
青年时尚运动市场	崇尚时尚健康生活方式、追求刺激的年轻人	大学生	惊险运动产品 个人发展 便利的服务设施	一线城市北京 东北三省（辽宁、吉林、黑龙江）
		职场新人
		自由职业者
中老年养生市场	以品质为标准，以休闲养生为目的中老年人	老年人群体	追求品质 追求健康生活理念 高端度假设施	东北三省（辽宁、吉林、黑龙江）
		有老人家庭
		中老年社会精英
青少年环境教育市场	以户外教育为目标，鼓励青少年亲近大自然的家庭、学校机构等	有小孩家庭	安全性 追求实效 趣味性	仙人岛区域周边城市
		学校机构
婚庆市场	以婚礼与度假相结合为目的新婚夫妻	年轻新婚夫妻	追求浪漫 追求品质	辽东半岛
		银发夫妻

旅游市场定位：一级市场——辽宁本省、吉林黑龙江（哈大高铁沿线城市）二级市场——环渤海区域城市（包含京津冀城市群）三级市场——长三角城市群（包含上海、南京、江苏等），及以日本、韩国、俄罗斯为主导的东北亚地区和港澳台地区.

四、SWOT分析

1.优势

自然资源优势：水质（三个最好的海域之一、沙滩、海岸线、山（雪帽山）、河流、植物（槐树林、雪帽山原始森林）、夕阳。资源多样性、复合性：山海河资源、文化遗迹、农业与乡村资源、生态工业。后发优势：资源和用地未遭到过度开发的破坏，发展空间大，应对市场结构快速变化的能力强。2.劣势

缺乏宏观统筹：整体资源空间结构与盖州北部、大连相似，有几个条带之间资源类似，发展各自为政，与盖州市的北海、双台的发展缺乏统筹。周边地区挑战：外部已开发旅游区对仙人岛产生挑战，与区外鲅鱼圈需要考虑差异化发展。工业园区影响：对度假区的旅游形象、环境品质、游客心理产生威胁。

3.挑战

旅游市场转型期：处在中国旅游市场转型的时期，市场结构的调整，观光向度假旅游，度假市场增长空间巨大。政策扶持：政策上国家旅游局正出台旅游度假区的规范细则，对指导和整合仙人岛旅游度假区的规划有重大意义。能源转型：仙人岛能源化工区处在向清洁、高科技工业转型的时期，民众对工业认知的转变。地方支持：各级领导与民众对当地发展旅游具有积极热忱的态度。

4.机遇

定位不清晰：总体定位及内部各区域定位不清晰，现有三镇一乡之间旅游发展格局无体系，尤其滨海与雪帽山之间没有联系；现有小规模的旅游点发展不成熟，且点与点间无联系。知名度不足：缺乏成体系的旅游产品体系，知名度不足。基础设施薄弱：外部交通可达性低，内部交通通畅性差；旅游宾馆接待能力不足；旅游季节性强：淡季缺乏具有吸引力的旅游产品卫生设施不足：市政环卫设施不足，乡村河道环境卫生条件较差。

第二章项目建设区域环境分析

一、秦皇岛北戴河案例

案例分析目的：借鉴同性质的位于环渤海圈的滨海旅游目的地。借鉴内容：1.旅游目的地应避免单一的产品在北戴河的发展过程中曾面临到旅游产品单一在大连青岛等旅游城市被相继开发时被取代性高因而发展停滞,因生产不同的产品增加自身对抗波动变化时的恢复力,以多种产品组合来增加抗体对抗”经济流感”与旅游趋势变化。2.随著客源的增加不断完善旅游产品与接待设施旅游设施与接待设施是旅游目的地的重要的组成部分,接待设施与软性的服务发展才是能够保证街设施能够健全发展的重要因子,因此要注重于人才自身的培养与基础设施的星级评定。3.沙滩扩容北戴河属于旅游发展中的理想沙滩容量与长度质量都达到优秀的标准。仙人岛与此相比需要增加沙滩的面积以应对旺季的游客需求,必须达到一定的沙滩宽度与长度。4.配合积极正向的旅游政策当今旅游趋势正走向良好的势头国民总体经济正朝向良好的发展,全民旅游已经成为一个不争的事实趁著旅游格局处于良好的状态时应积极发展打开知名度旅游目的地。

北戴河海滨浴场沙滩的沙滩尺度与理想值比较

	沙滩理想值	北戴河东滩	北戴河 中海滩	北戴河 西海滩	仙人岛
沙滩长度	500m以上	1500M	>1000M	>1000M	>1000M
沙滩宽度	100m-200m	95M	170M	130M	<50M
沙滩坡度	2-10度	10度	7度	9度	<10度
海滩朝向	南	东偏南	南偏东	东偏南	西南
沙粒 0.36-0.07mm	>80%	66.22%	37.13%	84.32%	？？
沿岸腹地类型	有丘陵 树林地	有丘陵 树林地	有丘陵 树林地		树林地

二、大连金石滩旅游目的地

1.缺少休闲度假型旅游产品大连作为中国重要的滨海旅游城市，在旅游产品开发上更多的是侧重观光型的旅游产品，而休闲度假型旅游产品很少。如大连主要的旅游景区：老虎滩海洋公园，大多数都是以观光为主的旅游产品。金石滩旅游区在规划之初的旅游定位是休闲度假区，但在实际的开发中，其开发的项目如金石园、蜡像馆等都是观光型的旅游产品，休闲度假性的产品很少。2.旅游产品开发过程中资源与环境保护不够   一些滨海景区不重视自身的可持续发展，在旅游产品的开发过程中缺乏对旅游景区景点资源与环境的保护，滨海旅游资源不断遭到人为破坏。例如，星海公园南部海面的老偏岛，岛内琳琅满目的石钟乳、石笋、石柱等旅游价值极高，可由于缺乏可持续发展观念导致这些珍贵的旅游资源被采打用以做盆景。景区附近时有毁林现象，河流遭受不同程度的污染，生活垃圾显见，环境保护的意识不强。浴场受海岸侵蚀影响，海滩缩小，水体浊度增高，受陆源污染物入海影响，浴场水质逐渐恶化。建设成风景名胜区可以作为防止行政干预的挡箭牌。3.管理出现问题运营不利   房地产太多,没地可用。大连金石滩初期发展了许多的房地产,导致现在的发展遇到了发展瓶颈,好的项目想要陆续进来却无地可用,度假项目要有品牌,宁可空缺也不能盲目4.海岸线的长度   金石滩拥有5km的沙滩涨落朝对沙滩的总体影响不太大涨潮也有150m滩,沙质一般有大颗粒每年需要补充沙子,已经足够维持沙雕沙滩排球与沙滩足球等运动5.前沿项目拉动产业效益   前沿项目拉动效应,直升机一人800元15分钟,亏本经营只为了建立拉动效应来带动消费,国宾浴场泳池受到欢迎6.大连市的交通区位优势   大连金石滩位于大连市轻轨高架的站点,最高票价8元,可达性相当高,并且区内观光车,公交枢纽,还有纯电动车租赁案例背景：作为北方的重要滨海城市凭藉著良好的资源优势与区位条件发展的大连金石滩主要在1999-2005年取得良好发展,海外游客达到60万年均增长14.96%；旅游创汇从1.8亿美元增至4亿美元(占全省6.77 亿美元的59%)，年均增长14.24%；旅游总收入从74 亿元增至210 亿元，年均增长18.99%；旅游总收入占全市GDP 的比重年均8.51%，而在2006 年大连市接待海外游客70万人次，旅游创汇4.65亿美元，国内游客2150万人次，旅游总收入达到260 亿元，比上年增长23%，滨海旅游已成为大连旅游业的支柱案例内容：大连金石滩国家旅游度假区作为国家1992年设立的12个首批国家级旅游度假区之一，经过20多年的时间，从默默无闻的小渔村，逐步发展成为国内地域最大、建设档次领先的国家5A级旅游景区，取得了骄人的成绩。大连金石滩作为一级市场内的竞争对手已经成为成熟的旅游目的地仙人岛应在此成熟的旅游目的地中汲取对方好的经验借鉴不好的地方以此为镜借鉴发展大连滨海旅游产品的开发现状1.大连滨海观光旅游产品金石滩的奇石馆，大连星海广场（大连南部海湾最大的滨海广场），大连滨海路（国务院重点名胜区），燕窝岭。2.大连滨海度假旅游产品“黄金海岸”海水浴场，金石滩高尔夫俱乐部，金石滩发现王国主题公园，大连旅顺军港。3.大连滨海专项旅游产品大连金石滩黄金海岸是中国国家海洋局评定的全国16大“健康型”浴场之一，绵延4.5公里，是我国东北最大的、海岸线最长、沙滩最宽、沙质最好、水质一流的天然灯光浴场，是大连夏季“3S”旅游示范基地，是各界旅游者的理想天堂，每年接待游客达数万人。2006年黄金海岸投巨资进行全面升级改造，改造后的黄金海岸东部浴场增设了国际标准的沙滩足球和排球场地、水上自行车、快艇游艇等娱乐项目，满足旅游者体育健身的需求。三、深圳华侨城

1.从单一的观光旅游方式走向复合型度假旅游方式推出多层次的度假产品套餐,实行文化+丰富演艺活动的内容,力图成为国家级旅游景区,在旅游方式上单个旅游项目转向多个旅游项目聚集区2.景区内的绿色交通系统区域内有缆车与与轨道火车连接大峡谷跟因特拉根主要接待设施3.以发展成城市的旅游城市综合体为目标区域中的地产（坡多菲诺）成为资金来源,上市后地产+欢乐谷+都市娱乐综合开发区的娱乐综合体4.”5R原则”作为绿色生态名片推广Reduce（节约资源，减少污染）Reevaluate（绿色消费，环保选购）Reuse（重复使用，多次利用）Recycle（分类回收，循环再生）Rescue（保护自然，万物共存）5.投资周期回报华侨城初期22亿后期追加至将近50亿目前已回收27亿预计约10年以上才有回报。6.生态投资华侨城分三部分其中最高投资回报的是茶溪谷,低投资高回报,把环境做好了回收报酬也很高四、日本白滨町案例分析目的：借鉴日本休闲农业与乡村旅游的滨海发展实例1.旅游景点网络体系和歌山县有多个旅游景点，用完善的交通体系以及贯穿整个县域的古道、石道等联系起来，形成完整的旅游网络体系。2.丰富的农业旅游产品日本农业旅游产品覆盖面非常广，主要包括以下几种类型：以观光旅游为主的时令果园，以休闲旅游为目的休闲农场，提供民宿的农家会馆，以体验农村生活为导向的儿童教育课堂，以及以回归自然为主题的老年疗养。3,专业的管理机构日本成立了专门负责乡村旅游的政府机构及社会团体，对乡村旅游进行组织协调。如日本政府直接参与旅游规划和行动，由农林水产省负责对其管理、咨询、提供补助经费和贷款等4.政策法规与文化支持日本认为乡村旅游是乡村传统业的替代业，甚至是乡村文化与整个社会的维系方式，因此各级政府制定政策，通过乡村旅游替代林业、种植业、渔业等滑坡业，避免乡村衰落，保持乡村文化传承。而且日本放松对农地的政策管制：从《特定农业用土地出租付法》(1989)到《市民农场整备促进法》(1990)，使农用土地住宿设施的建立变成可能，因而促进了乡村旅游业的发展。此外，日本于1995年4月开始实施《农山渔村旅宿型休闲活动促进法》，规定了“促进农村旅宿型休闲活动功能健全化措施”和“实现农林渔业体验民宿行业健康发展措施”，推动绿色观光体制、景点和设施建设，规范绿色观光业的发展与经营。

第三章目标与战略规划

一、发展定位与目标

（一）发展战略定位

环渤海地区旅游资源复合度最高、空间集聚性最强、后发优势最强的滨海旅游节点，东北内陆距离最近的滨海旅游度假区。

（二）发展目标

以夕阳、森林、乡村、温泉、石文化为特色，未来极具潜力的东北亚地区宜居、宜游复合型滨海度假旅游目的地。

（三）目标体系

近期：三年内，基本建成3个起步区，成为东北地区最佳滨海度假胜地的雏形中期：五年内，初步建成服务于国内市场的国家级旅游度假区

远期：十年内，建成生态环境最好、旅游服务最优、安全最优保障的环渤海乃至北中国最具吸引力的滨海复合型旅游目的地

（四）发展战略

1.山海相连，四季多元——产品时空统筹战略将山和海建设成度假区发展的两极，力争使温泉山地成为冬季的核心吸引物，建立山海之间的快速交通通道以及慢速游憩通道，带动廊道周边面状覆盖的乡村发展，使乡村旅游成为四季皆宜的旅游服务接待基地。形成“春山夏水秋果冬泉”的四季产品组合。

2. 滨海贯通，沙滩扩容——主题资源升级战略海滨沙滩是最核心的旅游吸引物，因此提高海滨的容量将是带动整个腹地发展的战略性举措，包括岸线的贯通改造和应对涨落潮的沙滩宽度延展。海岸线要加以严格保护，将占用岸线滨海空间的功能外移或取消，恢复和贯通海岸沙滩，最大可能延长沙滩长度；同时通过改变沙滩断面或加大沙滩向腹地的延展面，丰富沙滩活动，来提高沙滩容量。   3.田园风貌，度假品质——风貌与业态引导战略纵观全国知名的滨海旅游地，以城市型风貌居多，与仙人岛毗邻的鲅鱼圈同样也是城市型，从竞争力和现状条件综合考虑，仙人岛应错位发展，打造田园风貌的滨海度假区，这将成为未来仙人岛度假区的核心竞争力之一。随着休闲度假时代的到来，仙人岛度假区在此时进军旅游业具有跨越式发展的潜力，应避免重走其他观光旅游地的业态模式，直入度假产业，加强接待与服务的品质，强化度假业态特征。    4.一价全包，快旅慢游——服务与交通支撑战略一价全包的服务模式在国际上早已成熟，国内近年来逐渐有度假区开始尝试这种新模式并初见成效，作为新组建的度假区，在发展初期尽早介入这种前瞻性旅游服务模式，将达到事半功倍的效果。能否快速到达旅游目的地的问题，是目前国内很多大型度假区遇到的典型发展瓶颈，快旅慢游是度假旅游的显著需求特征，因此无论对于机场、火车站的区外交通联系，还是区内腹地与核心吸引物的交通联系，都要充分考虑“快旅”的问题。建议区内引入轨道交通，以高架轨道为首选，地面轨道次之，兼具交通观光功能。    5.国标引领，后发先导——国家级品牌创建战略自2011年《旅游度假区等级划分标准》出台后，目前各地都在关注国家级旅游度假区评价细则的落地，国家级旅游度假区将成为继5A级景区之后又一个热门品牌，而恰恰是针对度假旅游的。建议以国家级旅游度假区创建为目标，争取在3年内初具雏形，5年内拿下国家级的牌子，后发先导，踩在已有度假区的肩膀上，成为国内新兴旅游度假区的范本。    6.市场运营，全民参与——模式与机制创新战政府组建开发公司开发大型旅游度假区在国内比较普遍，经验教训显示政府人员的管理性思维不能很好的适应市场运营中商业性思维，因此建议组建人事完全独立的专门的运营公司，引进有足够经验的运营主管或团队。度假旅游不同于传统观光交通的重要方面是游客需要“生活”在度假区几天甚至几个月，因此更需要良好的全民的人文氛围，基于此，应将农民当做人才，通过多种创新机制保持和优化人文环境，保护淳朴的民风，并达到全民参与旅游服务的效果。

第四章结构与形态

一．旅游发展总体结构结合规划目标、仙人岛地区的现状旅游资源，规划确定“一带一区三轴五线四组团”的总体结构形态。一带：白沙湾滨海风情带一区：雪帽山-富力（福利）山地运动与温泉养生度假区三轴：以快速路,轨道交通,沿滨河线路为依托的横向发展轴五线：加强横向联系的纵向发展线四组团：世界古石文化主题园规划归州养生度假小镇规划“八鲜”鲜果乐园规划工业旅游与教育示范区规划

“三横，五纵”其中包含快旅漫游的概念。“快旅”包括“一横，一纵”，即橙线（轨道交通），强调将游客迅速带到各景点；“慢游”指中速的“三纵，二横”和慢速的“一纵，三环”，强调容观光与交通之中，即红线和黄线。

二、旅游主题线路规划a.我爱滨海到处游白沙湾森林公园-福渡渔人码头b.自然教室任意游白沙湾滨海风情-生态河流段-雪帽山风情段c.八仙爱果乡村游白沙湾滨海风情-归州养生小镇-石棚古文化体验-乡村蔬果采摘d.亲子家庭健行游白沙湾滨海风情-石棚古文化体验-福利村温泉-雪帽山e.古石文化解密游归州养生小镇-石棚古文化体验f.婚礼拍摄一条龙白沙湾滨海风情段-归州养生小镇-雪帽山风情段g.老贤者养生行白沙湾滨海风情段-福利温泉村-雪帽山风情段h.青年健身我最行福利温泉村-雪帽山风情段i.仙人工艺体验游工业示范区-自然培训

第五章品牌营销

一、总体思路

1.树造仙人岛美丽乾净的品牌形象以仙人岛作为最主要的核心形象品牌塑造优美的自然环境以山和海与沙滩的美好的印象作为游客心中的主要形象,以波平浪静的海,绵延洁白如银的白沙,自然洁净的雪帽山为基底,以八仙的文化为线索,乡村鲜果,石棚古文化为基底脉络叙说仙人岛的美丽故事,树立起适合仙人居住的美丽仙境为仙人岛主要形象。   2.以新媒体作为主要宣传手段传统的硬广告手段在现在社会中已经成为投资大,效益中等的行销手段了,随著互连网时代来临,智能手机已经成为了目前平民化的配备,并且现在正在积极建构智能城市与智慧旅游,当今的宣传策略应该转型成以投资极低,效益良好的网路营销为主传统广告宣传手法为辅的营销战略,软广告与置入型行销已经成为了在公众之间影响强烈,远期效应好的行销手法,像是火爆的电视栏目等置入行销来宣传仙人岛形象。    3.积极拓展公益与社会行销人们在对于别人的推销时往往筑起一道高墙,与此同时相对无功利的艺术、文化教育、血缘关系等中介，却成为人们交往中较容易放松戒备、袒露心扉的高效载体，公益打著高尚的旗子也能更容易的进入人们心中,推广良好价值观念的社会行销成为了重要的一部分,并且建立良好的仙人岛品牌形象。

二、营销策略（一）.大旅游观念的建立联合周边、优势互补，实行横向联动，与周边旅游地资源共享、产品互补、客源互流。自身知名度不够高、规模不太大，很难独立成为第一旅游目的地的地方，，应该主动把自己纳入周边的旅游线或旅游网中。周边旅游地之间不单是争夺客源的竞争关系，更重要的是要看到各旅游地互补的合作关系。（二）.以网路营销为主要目标近年以网路的电子订票及宣传为主导搜索的频率与热点追踪已经成为了主要的渠道, 并且在宣传过程中促成直接的消费行为在智能手机与移动通信智能设备的日渐流行下应将平台转移至新媒体以及将交流平台建立至移动端,并且建立易识别的从宣传至交易过程的一体化信息投放与接收系统a.以新闻报导或是美食报导让人有具体的宣传对象但又不透露旅游景点,使得旅游搜索成为热点消费者借助新媒体与他人进行的互动etc.游记上传的照片等。（三）.统筹营销，多方推动应成立专门的行销团队部门来进行网路与新媒体的控制现在旅游电子商务将达到了纯旅游交易的25%,应对电子商务圈如途牛协程等订票来源进行价格的促销与系列产品促销绑定。（四）.立足辽宁展望全国辽宁省内旅游还是仙人岛客源的重要依拖目前有一定规模的客流量近期应该借区位和交通优势全面拓展圈内市场扩大市场份额在此基础上联手区域高等级的旅游资源共同打造旅游线路吸引远程如长三角珠三角环渤海地区。（五）.4P市场营销a、产品(Product)1.不断更新产品内容2.优秀的服务才是真正能够卖的出去的产品b、价格（price）1.多重价格组合通过不同价格的组合保障仙人岛的旅游发展能有较好的经济效益。2.针对高端游客采取高端低价的策略提升产品的档次与服务水平其他一线的旅游产品相同。价格上就能低于其他种类档次的产品低门槛的进入大众市场提供服务扩大相关的消费季节弹性价格实行多季节组合。3.折扣优惠酒店农家乐与在其他休闲度假产品能困绑优惠。提供旅游中间商高折扣率的品牌投资吸引营利空间。c、分销渠道（promotion）    1.以旅行社及政府还有网路营销为主要的分销渠道。分销渠道略是旅游产品到旅游地或是生产方的过程所经过的特定渠道这种市场分销渠道是由旅游产品的使用权过程经过的所有环节。

2.疏通重点渠道与重点经销商建立合作关系。    3.注重低成本传播广的网路营销d、促销（place）1.事件促销置入性行销网路促销透过网路电视当红热播的电视节目活动爸爸去哪儿等或是行脚类节目来进行置入性行销提供节目组拍摄场地或活动提供来引发观众的热潮。2.广告促销通过大众传媒的主要营销，在初步阶段可用可进行告知性广告宣传旨在让旅游者对仙人岛有一个基本的了解在旅游者有了一定的认识后可采取劝说型广告如”游仙人岛,看白沙湾,会八仙”等口号与文化与旅游产品进行联系,产品进入成熟阶段时可使用提醒型广告来让使用者记住产品3.公共联系邀请海内外记者与旅行社老总来作客推广仙人岛在大范围内的知名度 ,专栏作家旅行社的高层主管通过专题报导有时会比单纯头放广告来的要有效果。

三.营销手法

1、定位微信,成立官方微信平台微信具有品传拨品牌,增加互动体验消息推送,大福降低宣传成本,引导消费者在线上预定商品,在线下体验商品,能让游客在此直接反馈信息。2、微信的使用方法-朋友圈的推广连锁效应有了明确的定位后，我们就很清晰的知道，我们要做的就是告诉我们的用户，我们有微信了，让知道微信的，懂微信的用户先加入，以此不断探索可能存在的新的商业机会。具体方法不外乎有两种，一种是与企业的品牌宣传、活动进行捆绑，例如加入到季度的促销活动，加微信有优惠，让用户参与、互动、分享到“朋友圈”。3、微信的经营策略-长期经营粉丝微信营销的重点核心在运营。我们自身要进行思路的转变，微信不是简单的社群，而是更重在互动。不追求粉丝数量，而在于对每一个粉丝的尊重。反过来看，就算你有了1万人了，你依然遇到的问题就是如何运营？如何防止用户流失？把重点放在用户的需求是什么？如何与他们进行每一次的互动，我们聚焦“为读者服务，随时随地推荐好书”，并结合时事热点，力求做到“在合适的时间、合适的地点、做对的事”。透过每日推送轮拨朋友圈美文美图来订阅仙人岛浏览仙人岛。

四.营销口号总体口号：山海之间,八仙之境以雪帽山与白沙湾之间,描述美丽的环境让八仙都停留于此的动人仙境产品体系口号：仙人闲岛,品鲜养贤仙（先）人:多种类的文化元素-石棚,满族,八仙人文肌理贤岛:多类型的度假方式-提供娱乐,乡村,温泉养生,运动的度假方式品鲜:多品种的特产美食-海产水果农家土味养贤:多角度的教育示范-自然环境生态养生,工业产业教育战略口号：美丽仙人岛,特色仙人岛,友善仙人岛,品质仙人岛美丽仙人岛,创造优美的自然环境与自然宜人环境的美丽仙人岛特色仙人岛,有著乡村,八仙,古石棚的文化特色底蕴所构成的特色仙人岛友善仙人岛,提供软性良好的服务质量的友善仙人岛品质仙人岛,能体验到优良产品的品质仙人岛

第六章产品与项目

一、产品体系

一、 项目分布

三、产品体系分类介绍

第七章交通与游线

一、交通体系建设目标

在交通结构总体规划思路“三横，五纵”的基础上，结合现状交通，规划交通方式，线路，枢纽，建立相关管理制度。（一）设施体系

1. 快旅慢游

“快旅慢游”是指旅程快，游程慢，从而提高运输效率，增加逗留天数。“快旅”包括“一横，一纵”，即橙线（轨道交通），强调将游客迅速带到各景点；“慢游”指中速的“三纵，二横”和慢速的“一纵，三环”，强调容观光与交通之中，即红线和黄线。2.区域辐射

整体交通规划，强化与周边村镇的联合作用，以枢纽为圆心，向各个方向延伸，进而带动整个区域。3.无缝换乘

“无缝换乘”要求各交通工具等换乘枢纽提供一条龙优质服务，以方便游客为宗旨，将旅途本身营造为舒适的视觉休闲活动。便捷的换乘流线是站点设计的关键。4公路成网

完善并改造现有公路网络，使之融合景观及人性化设计理念；构建一套舒适高效安全的轨道交通系统，使轨道联系两个重要景点，缩短时间距离，发挥轨道交通的大容量优势。（二）服务体系1.一票畅游

建立多样化票务优惠政策，提高游客出游的机动性和自由度。人性化要求，使游客抵达后，便可以开始真正的休闲之游。交通优惠实际上是加大游客活动范围，提高景点到达率的有效手段。2电子管理出行无忧

整个仙人岛交通系统实现电子化管理，可以通过网络，电话，自助服务终端等多种渠道实现预约、定座、售票、检票、查询、租赁等功能，支持多语言电子服务，通过网络化的租赁服务，可以预约自助游需要换乘的自行车、小汽车、轮滑、家庭电瓶车等。借鉴国际先进交通服务体系的经验，实现自助游出行无忧。与邻近较成熟的休闲度假场所，共建电子平台。（三）观光体系

移步换景生态交通

整个交通系统所强调的核心理念是“交通观光”，使游客在旅途中也可以停留赏景，打破以往“两点一线”式的观光模式。对于新建交通体系，选线尽量景观丰富；对于已有的机动车道路进行适当改造，借鉴国外风景路的做法，增设与机动车路相隔离的慢行道，并在风景路沿线适当增加观光节点，如乡间露营地，观景平台，戏水区等。

（四）现状问题

交通网络零碎，南北向以快速交通为主，没有将现有资源有机串联。东西向没有统一规划的交通体系，联系南北两端的景观区域。现有交通系统，对旅游发展没有起到积极的引导作用。可达性较弱。（五）规划原则

完善并改造现有公路网络，使之融合景观及人性化设计理念；构建一套舒适高效安全的交通系统。

（六）规划结构“三横，五纵”“快旅”包括“一横，一纵”，即橙线（轨道交通），强调将游客迅速带到各景点；“慢游”指中速的“三纵，二横”和慢速的“一纵，三环”，强调容观光与交通之中，即红线和黄线。

二、分系统交通概念规划

（一）.轨道交通系统

1.轨道交通结构

轨道交通网络结构是“一横两纵”。“一横”指联系白沙滩与雪帽山的1条快速轻轨，“两纵”指贯通白沙滩森林公园和福渡渔人码头的南北向轨道——海景游览小火车，以及联系盖州红海滩与福渡渔人码头南北两站及区内外景点的“都市线”。

2交通分期规划

1）一期建设

建立仙人岛东西两端资源区域的联系，提高运输效率，提升游客交通舒适体验，让游客能迅速从白沙滩到达雪帽山(仙人岛A线）。

2）二期建设

白沙滩森林公园和福渡渔人码头的南北向轨道——海景游览小火车（仙人岛B线）

完成与A线的连通，转换。

3）三期建设

建设都市线，完成贯通，最终形成科学合理，完善便捷的轨道交通系统。

（二）快行交通系统

依托现状公路，完善景区道路。

强化东西向旅游通道建设。

完善黄金海岸和雪帽山的旅游专用通道建设。

道路设计注重断面的丰富自然，指示系统化，满足国标外，还应增加有地方特色的旅游专用指示牌。

（三）慢行交通系统

风景路网络

借鉴国外风景路做法，对已有乡村及山地公路进行改造，增设机动车路相隔离的自行车慢跑道，形成风景路主干结构，同时在风景路沿线增加观光点，如露营地，林间野炊点，观景栈台，戏水区等，其中机动车道控制在6-7m，隔适当距离提供临时停车区，慢行车道控制在1.5-2m，可供自行车，轮滑及慢跑、散步，与路边风景间应有良好的视觉沟通。

（三）游览系统概念规划

目标：规划不同类型游览线路，合理设置服务基地及相关配套服务设施，完善游览系统概念规划图。

提供完善的旅游信息，旅游中转，集散和接待方面的服务。

通过高速公路，旅游快速道路，一般旅游道路，轻轨，小火车，缆车，自行车，步行等路线等实现快旅慢游，达到游客从客源地，中转地和接待地，目的地的高效转换。

第八章 产业与效益

一、产业发展总体策略

产业发展四大战略

生态产业模式：产业遵循生态原则，减少对原始资源的破坏

——对滨海、乡村、山林资源进行评估，合理的控制开发量

——农业及渔业采用生态的生成模式，禁止使用对环境造成严重污染的农药、工业化肥、塑料等

——现有能源工业逐步向绿色清洁能源工业转变

多产业融合：旅游产业与农业、渔业、工业、林业、服务业、信息产业融合发展

鼓励新兴产业发展：引入体验经济产业、生态教育产业、创意文化产业、信息旅游产业、婚礼蜜月产业

——鼓励等新型低碳无污染、低能耗产业发展，形成旅游+X产业，增加旅游产业外围的精品度假气氛或村镇整体活力

旅游理念经营农业：以景观的概念建设城镇与乡村、用旅游的理念经营农业、用人才的观念培育农民

——将农业生产本身的各个环节与旅游相结合，推出科普农业、观光农业、参与性农业、绿色农产品示范园、农业循环经济示范园等农业旅游产品，使农业旅游化。

——鼓励土地经营权流转，鼓励农业产业化的龙头企业开展土地规模经营，农业耕种技术革新，奖励技术型耕种与艺术型耕种相结合，发挥组织化生产的优势。

二、主要产业规划统筹

主要产业类型

仙人岛旅游度假发展不能只局限于旅游产业本身，而应该依托优质滨海度假景区构建旅游产业集群，理顺产业相关关系，形成联动发展机制，在旅游业自身大力发展的同时带动相关产业的发展，促进区域范围总体经济发展。

三、核心产业详细策划

核心产业集群布局以组团集聚模式发展核心旅游业群。旅游产业不是一个单一产业，而是一个产业群，由多种产业组成，具有多样性和分散性，旅游业包括景点经营、旅行社和旅馆服务业、餐饮服务业、交通业、娱乐业和其他许许多多的经营行业。

1.五大产业构成仙人岛旅游产业群

仙人岛旅游度假区，其中旅游业中除了包括酒店住宿业、餐饮业、交通客运业三大传统支柱产业外，仙人岛度假区在产业模式上新增创新信息产业、创意文化商业。在满足基本产业业态要求的前提下，不同的核心度假组团结合周边区域构建自身循环产业链。

2.住宿产业业态类型

多样化接待设施满足不同的客源需求。包括主题酒店为高档游客服务，根据不同度假组团建设不同类型主题度假酒店,如渔村主题、石主题。温泉疗养酒店不同档次的经济舒适型温泉养生酒店。青年旅社，在城镇区域建设精致旅社，为年轻人提供经济型住宿。

乡村农庄庄园高端精致庄园，提供丰富的乡村休闲活动。乡村度假民宿功能特点为结合利用乡村住宅，以家庭为经营主体的旅馆。控制引导要求：成本低，价格低，规模小，精致特色化。野外露营在滨海、乡村、山地等区域划定野外露营及汽车露营基地，提供独特住宿体验。教育培训基地公寓，参加旅游培训、康疗培训、管理培训、公众教育及宣传的群体提供住宿，同时也为其他类型人群提供居住

3.餐饮业态类型

多样化餐饮服务满足不同的客源需求，主要包括

主题餐厅为高档游客服务，根据不同度假组团建设不同类型主题餐厅,如渔村主题、石主题。特地域餐厅不同档次的餐厅，为不同地域类型如东三省、辽东半岛游客等提供特色餐饮。养生餐厅提供健康养生的膳食体验，营造健康养生的氛围。快捷餐厅提供快捷健康的中西式餐饮，满足不同类型人群的需求。独特风味餐厅提供特色风味如海鲜餐厅、水果膳食餐厅、乡土美食餐厅等。

4.交通运输产业业态类型

不同类型交通模式提供便利化旅游连接体系，环海小火车——趣味性滨海观光路线，连接10公里滨海带，本身也成为旅游吸引物。滨海游船——趣味性滨海项目。观光巴士——系统化布局，在纵深为30公里的度假区形成观光巴士网络体系，连接主要的旅游度假组团。

自行车及电瓶车慢行——作为对主要交通结构的补充，构成慢行交通系统，与观光巴士点相承接，连接次要及风景优美的旅游度假特色地带。

机场——为主要客源城市提供便利达到方式，位于营口市区南侧，新建机场。

火车——为辽东半岛、环渤海客源地区提供便利交通方式，目前火车站点主要在鲅鱼圈及营口市

5.创新信息产业业态类型

致力于建设智慧旅游度假区。传统旅游度假信息服务——层级化系统化布局服务相关：度假资讯中心建设度假相关：各类服务设施（滨海、山地、乡村）、户外体育（海滩、山地）、乡村度假（结合互动式乡村景观）的信息展示与发布。旅游咨询，旅游信息服务中心、旅行社。智慧信息建设——满足现代人对便捷绿色的需求。度假区网站经营、度假区智慧云平台建设、大数据平台建设、APP建设、度假信息微信平台建设。教育培训学校——为信息建设提供人才，建设专业培训学校及相关业态

紧扣区域文化特色，引进创意文化商业、文化旅游商品——挖掘本地资源和文化特色。

本地品牌：石手工艺制品、仙人岛水果、海鲜食品、主题形象工艺品、纪念品店。引进商品：养生相关的各类特色商品等。文化购物休闲——满族文化及石文化的特色购物体验。满族文化购物商业街及石文化商业购物区。主题式婚庆产业——滨海主题、满族主题、乡村主题。提供配套的婚庆服务设施，结合不同主题，形成婚庆与度假结合的产品系列

四、投融资

1.建立多渠道的运作模式

——建设资金以市场运作方式为主，吸纳人寿保险投资、金融机构投资或贷款、企业个人投资,民间资本小额投入、开发商投资等多渠道融资。

——旅游地产融资，产权式、结合金融保险产品赠送，提供分时度假以及会议的等多重复合功能（融资的同时保证客源和人气），地产依托良好的旅游度假资源。

——兼顾政府支持，争取所开发项目列为省重点项目，申报国家相关项目；

——争取主题乐园相关企业（例如乐高）介入

2. 举办大型活动争取支持

——争取举办具有国际影响力的国际级的学术论坛、体育比赛（如沙滩运动节、国际游艇海钓节，国际主题文化创意园高峰论坛）等活动，到国家相关机构和省级政府的资金支持

五、综合效益分析

以仙人岛度假区引擎项目滨海度假为目的地整体构成旅游吸引力，其收益来源于大量游客给目的地整体带来的效益。

1环境效益

合理发展第三产业不但不会对环境造成不可逆转的破坏，还能通过植树造林与景观建设，有利于地区环境保护和生态恢复，具有良好的环境效益。优良的景观环境与旅游业的发展是相辅相成的。好的环境才能吸引游客，才能促进旅游业的发展；同时，旅游业发展也是环境保护潜在价值的具体体现，使得生态和环境保护获得实在外在利益。

2.社会效益

度假区的建成将带来国民经济的整体提升，同时为营口乃至辽宁省扩大知名度，为当地政府及居民提供工作岗位。

3.经济效益分析

目前度假区年均200万人次，人均消费200元。

本项目近期建设期为3 年，本项目初期投资50亿，中期及远期追加到100亿。

三年内完成度假区近期建设目标，初步投入使用后，希望三年内可增长到大连金石滩接待人次的30%——540万人次，人均消费增长为1200元（参照大连金石湾国家旅游度假区）。

第九章 资源与环境保护

一、仙人岛度假区资源与环境现状分析

1.区域视角资源与环境特点

生态格局呈团聚式分布，以工业资源为依托，依托东北第一个对外开埠的口岸，依托“仙人岛能源化工区”

滨海湿地和海岸保护带，辽东湾区内水质最优，滨海地貌二山三水五分田，有“东北第一滩、最美原生态景观”的说法

2.丰富的半岛自然人文资源

“兔岛潮吼起死回生狼烟”，八仙民间传说丰富。白沙湾夕照、上万亩槐树林、明代烽火台（营口区保存最完整）、熊岳八景：石棚山、雪帽山、仙人岛。

3.资源与环境敏感性分析

按照海域、沙滩、河流、山地丘陵、温泉资源、历史遗迹资源形成的不同敏感程度划定资源与环境敏感区影响范围

高程敏感性分析： 根据山地、丘陵、平原等不同海拔高度区分

土地利用敏感性分析： 按照不同的土地利用方式对生态环境的影响划定不同的敏感程度。最后综合不同类型的生态因子分析结果互相叠加可以得出用地的生态敏感度空间分布规律并分为三个等级敏感区、次敏感区和非敏感区。

二、仙人岛度假区资源与环境保护原则

1.环境保护要素控制

海岸：50m内实行绝对控制，200m内实行建设控制；重点保护沿海滩涂

湿地河口:50m内实行绝对控制；河流两侧各200m实行建设控制

山地：划定自然保护区、风景名胜区和森林公园

工业发展控制

2.资源保护要素控制

历史遗迹资源：划定历史文化保护区

水资源：水库外缘50m为绝对生态控制区，200m范围内为建设控制区；温泉资源保护

动植物资源：划定保护区及范围

乡村资源：划定基本农田保护区

矿产资源：根据矿产资源分布地区划定范围

非物质文化资源：如渔民传统技艺保护廊道

3.生态基础设施与防灾避险规划

基础设施廊道：长大铁路两侧范围100m,沈大高速两侧100m均为控制建设范围；快速两侧50m，一级公路30m，二级公路20m，非等级道路5m。

防灾必先规划：建立自然灾害敏感防护区；海水入侵及海岸侵蚀，建立生态监控、森林防火监测点。

三、滨海旅游资源与环境保护规划专项

1.综合敏感性分析

基于多重因子综合分析滨海区域综合视角下的生态敏感分析，结合交通廊道、高程、

土地利用。

根据交通廊道、不同生态环境、不同土地利用方式对沙滩现有资源和环境的不同程度的影响，将不同类型的生态因子进行叠加得出沙滩受影响的敏感程度分级：敏感区、次敏感区、非敏感区

绿色颜色越深代表人为对生态的干扰越少，其本身的生态状况也愈佳；红色则代表人为干扰。因此从资源和环境保护的角度，我们需要加强对红色范围的控制，以及加强对绿色范围的生态保护。

根据综合视角下的生态敏感分析多因子叠加图，制定在最大程度保护滨海生态环境的前提下合理进行旅游规划及开发的策略。以保护生态为先，维持高端旅游品质为重要，结合提供文化与资源为主要战略。

保护策略通过对滨海肌理的保护制定肌理型保护策略、对主要历史文化自然资源节点进行节点型保护、对滨海主要交接河流和交通进行轴线型保护策略。

在保护生态->维持高端品质->提供文化与资源大战略背景下，结合肌理型保护策略、节点型保护策略、轴线型保护策略，多样化融合提出了右图的滨海景观保护结构规划。

2.岸线利用规划

海岸线50m内实行绝对控制，200m内实行建设控制

高潮线100m之内不允许建设高密度住宅

保护重点海岸滩涂湿地

节点型保护主要为河口湿地:自然灾害敏感防护区：海水入侵和海岸侵蚀

a、海岸线连贯原则

通过综合考虑现状功能、肌理及视觉等多因子的综合分析，将现有间断不连续的海岸进行修复，强调10公里海岸线的连续性。

b、沙滩扩容增加腹地

开发利用时采用生态保护尽量保护周遭岸线，并且东西向拉长岸线并加深纵深扩容不进行非必要的建设。

c、岸线分级利用原则

对于较好的岸线善加利用发展海滨度假，综合自然灾害敏感性与视觉及现状功能利用，提出优先利用级和优先保护级，优先保护级需要限制最高峰时期的游客使用方式。

d、严控滨海200m内项目建设原则

严格控制缺乏仙人岛特色，模仿复制其他地方模式的商业项目，尤其是在仙人岛形成国家旅游模范地前谨慎发展地方房地产项目。

、

‘

第十章机制与保障

一、管理机制

管理体制为政府、开发公司、运营公司三足鼎立管理体制。其中开发公司为政府与运营公司两者间媒介。

二、合作机制

1.与其他旅游目的地合作

与大连金石滩国家旅游度假区结成合作联盟，共享资源，形成互动与补充.

2.与著名旅游度假网站合作

与途牛网合作，可为旅游客源提供广泛来源。

3.与其他协会合作

雪帽山国家森林公园将与中国野生生物基金会合作，举办大型活动并加以宣传。

三、人才保障

1.通过建立多样化人才智库，搭建平台引进导师库

针对不同产业，引入各研究机构人员，建立导师库。如金融业人才、社会活动家人才、基金企业人才、专业技术（农业种植、工业研究）同时增进各个导师库的互动。

2.多样化人才培养

人才除了通过政府引进外，还可以通过教育产业中的培训实现自我人才培养，因此一体化的人才培养、人才体系构建、人才价值体现是非常重要的。专业人才、居民、农民、游客均可以成为人才的储备源。

3.建立激励竞选制度

增进公共活动开展，设立激励制度，对公众代表的产生采取公开竞选，政府对此持续监督，鼓励社民积极参与，自发组织活动，创造性的开展公共活动。

四、组织保障

采用政府推动，各类团体参与的混合模式。利用信息公开；大比重的公众参与；反馈监督的原则。

1.建立政府专项引导机构

政府出台优惠政策，引建合作平台，招引基金赞助，提供经济保障。

2.成立多种团体协会

成立健康烹饪协会、有机种植协会和绿色徒步队等组织，定期活动交流，引导健康、有机、时尚的社区生活氛围。

3.旅游社区组织管理

可以培养合作参与的共有意识合作社中的美食协会或健身协会、运动协会等组织举办的活动长期积淀形成对社区团体的认同感，对社区资源环境共有的维护意识。

树立文化自信传承民俗礼仪，尽可能多开展传承当地满族少数民族文化的活动，鼓励举办民族节庆，以培养居民的文化自信，互助认同为文化宗旨。

第十一章旅游分区与重点项目概念设计

利用分区组织原则, 打造一个区内核心吸引物和若干接待区并以快慢行交通

系统串联成网络，使各个区之间形成上一层的网络联系.

一.白沙湾滨海风情带

滨海旅游度假市场目前针对辽宁省滨海度假旅游市场排名大连第一、营口最后，滨海度假目的地中缺乏文化内涵与良好生态环境兼得的滨海旅游度假目的地。

营口市GDP在辽宁省排名第四，也是东北第一个对外开埠的口岸。仙人岛与仙人岛能源化工区紧邻，依托地域优势和经济后备支持，只要合理处理好工业产业和生态环境之间的关系，未来极具潜力。

仙人岛滨海资源目前生态环境良好，因此在未来度假地规划中应在保持良好生态环境的前提下，注重度假地的文化建设，强调独特文化性与品质性。

1. 策划理念

其理念依据为挖掘历史人文底蕴, 海岸线休闲均好, 最少的人工破坏,对外展示美丽的海岸线。

借助自然风貌优势, 开发度假休闲娱乐活动。充分借助海滨资源，增加现有滨海活动体系开发水上及沙滩运动产品、增设观光娱乐线路，如潜水、淡水游泳池、沙雕艺术节、游艇等项目。

挖掘历史人文底蕴，保护非物质文化遗产。借助滨海八仙文化传说、龙王庙庙宇资源、烽火台历史遗迹，宣传当地多元文化。在充分保护滨海生态环境的前提下，有效利用当地第一二产业的优势，与旅游业进行结合，将一二产业本身纳入第三产业的一部分。如保护当地仙人岛仙人村“盘海蜇”运动，开发当地海鲜品牌，作为仙人岛旅游特产的一部分。

2..空间布局

总体结构为一带（10公里沙滩带，三节点（兔岛、蓝西河河口、浮度河码头），四片区（归州商务休闲区、蓝西河生态修复区、风力发电绿色能源区、仙人岛宗教庙宇文化区）

3.风貌形态

“一带”——海岸沙滩带控制

打造10公里连贯沙滩廊道,拉长可横向贯通行走的沙滩廊道，提供带状的滨海可娱乐场所。沙滩扩容向内延伸腹地，渔人码头海滨浴场、仙人岛海滨浴场、交通轴线与滨海交接处实行沙滩扩容向内延伸腹地，形成大型片状斑块。对于200M内需要建设的非保护性建设，如工业、商业及房地产等，必须控制在海岸高潮线外50m,并预留出足够空间供未来更好的项目引进。

“四片区”——片区控制

归州商务休闲片区充分借助归州新城建设契机，企业分布规划图中浙商温商会所等滨海布局优势，在归州滨海片区引进室内高尔夫会所、游艇俱乐部、滨海主题高端酒店等优质高端品牌项目。片区建设需要控制在海岸高潮线200m之外，同时需要保持该片区的绿色基础设施建设绿达到15%之上。

蓝西河口生态修复区保护蓝西河口，防止海水入侵，同时将生态修复过程展示及知识科普纳入到整个滨海旅游项目中。

风力发电绿色能源区片区与滨海之间构建慢行系统交通带，同时延伸两侧槐树林带，构建滨海防护林。

仙人岛宗教庙宇文化区保护半岛风貌，防止海岸侵蚀，片区建设需要控制在海岸高潮线50m之外，同时需要保证半岛低容积率建设以及绿化面积85%以上。

4.重点项目

形成以北区为多元文化休闲区和南区为综合休闲游憩区的格局。

a.核心吸引物——海水浴场

根据现状人工干涉程度，规划为自然海洋公园和渔人码头水上乐园两个部分，以对自然环境的干扰程度为依据设置滨海活动。

自然海洋公园可以以保护现有环境资源为主，开展对海水污染较小的活动，如水上活动冲浪，陆地活动海滩高尔夫，海滨漫步，太阳浴，海滨自行车等。采取划定保护线，铺设散步道，自行车道，开发海滨特色工艺品，洋槐相关产品等特色产品和建设海滩高尔夫球场的措施。

渔人码头水上乐园需改造原有场地，以开发休闲活动为主。可开发涉及的水上活动有游艇，皮艇，帆板，舟钓；陆地活动有岸钓和渔人游乐场。需采取的措施包括利用现有渔业设施，借鉴杜伊斯堡风景园对旧工业设施的处理手法，改造成为游乐设施——渔人游乐场；将原有渔业码头改造为游艇、皮艇、帆板等水上运动的码头，原有建筑可改造为游艇俱乐部、海鲜排挡或海滨住宿点；现有的分隔水系改造为特色海水浴场；开发舟钓及岸钓休闲活动；开发私人浴场。

b.核心吸引物——沙滩活动中心

是滨海活力中心，各类沙滩运动进行的主要场所。亚洲沙滩运动会(Asian Beach Games)与亚洲运动会、亚洲冬季运动会和亚洲室内运动会并列成为亚洲体育四大赛事之一。每两年举办一次，参赛国家和地区45个以上，共设置沙滩运动、水上运动两大类数10个项目。

具体项目包括沙滩排球设项（男女2项），沙滩足球设项（男子1项），沙滩手球设项：(男女2项),沙滩藤球设项, 沙滩篮球设项(男女项),沙滩卡巴迪设项,龙舟设项(男女分组),攀岩设项,公路轮滑,木球设项(男女个人、男女团体4项),动力滑翔伞。

c.核心吸引物——环海小火车、游艇观光

环海小火车路线总长 10公里。游艇观光路线可分设为浮度河码头——仙人岛八仙台路线，仙人岛八仙台——白沙湾码头路线和白沙湾码头——浮度河码头路线。

d.核心吸引物——仙人岛水产品交易市场

借助仙人岛村内现有的水产品交易市场对本土特色海产品如海蜇、虹鳟鱼、营口大闸蟹、中华鳌绒河蟹、海参、贝、对虾、毛虾进行可能性探索。同时结合当地民俗文化，进行渔业传统工艺展示。

二.雪帽山-福利山地运动与温泉养生度假区

1.区域山地与温泉旅游市场格局分析

由分析得出，在辽东半岛区域市场内成熟的高端温泉度假地已经存在,并且温泉市场相对成熟。仙人岛需要在市场内进行分隔化与精细化的并且依托于不同类型的旅游资源点发展综合性高选择性强的温泉旅游目的地。

雪帽山地势平稳,以丘陵为主,其整体地势平顺最高海拔879.8米山体中并无过急的山势整体以丘陵为主适合开展山地活动。

2.坡度分析与道路规划

通过打通南北坡,设置雪帽山区域内交通环线,以增加雪帽山内的交通可达性。希望添加一条雪帽山内的环线并且让南北坡的联系更紧密,并且确保从福利村到雪帽山的线路畅通,增加与两侧的交错性让雪帽山区内的交通环线成为了可能。

运动基地选址与整体分区,是根据坡度与高程进行运动基地的选址,设立在北边邻近于温泉度假村与雪帽山景区的丘陵地,依托福利村温泉的接待设施提供食宿,以雪帽山北侧的丘陵地为腹地开设运动设基地。

3.福利温泉度假村

结合温泉来打造的康体疗养型乡村度假地。以温泉为特色，以养生化、体验化的方式打造充满田园风情的温泉度假村。

形象定位为原汁原味、小而精致。可植入温泉养生文化项目如以温泉养生中心、特色餐馆、水果采摘及品尝体验活动、福力银发族养生文化体验中心，者为游客制定养生体验课程（养身修心）（泡泉—养生课程[园艺,自然疗法]修习—手工艺制作-外乡村徒步—登山）

接待设施由特色的温泉民宿，户外旅馆，温泉酒店，夕阳红民宿组成。并且可以设立温泉的审查制度来控制温泉质量与成立专业队伍从事温泉专门研究。

4.山运动基地

雪帽山北侧的腹地为基础开展结合山地的康体娱乐活动。以强健体魄为基底，以新鲜刺激的方式来提供新鲜人们享受运动的美好吸引区域内的登客运动协会等到此举办赛事节日等,开展企业野外素质拓展,并且吸引游客来此体验回归自然寻求刺激与挑战自我的渴望。

形象定位为魄强健、健康体验。可开展的项目主体围绕运动旅游文化，比如健行,自然探险,山地自行车,漆弹,四季娱雪乐园(滑旱雪),野外极限运动及素质拓展等。同时可以与温泉村相接，游客可以自驾至温泉，开展运动基地使用项目和温泉泡汤疗养。

接待设施运动基地,温泉村旅馆,宿营区,以雪帽山北侧为基础开展结合山地的康体娱乐活动组成。

5.雪帽山自然公园

发展与温泉度假村相互共荣的雪帽山环山健行圈。行为基底，以养生化、体验自然的方式来享受雪帽山的自然风光。

形象定位为绿色生态，健康体验。可开展的项目以运动旅游文化为主，比如雪帽山森林山吧,徒步森林,自然探密。对应的以温泉村的線路為主要內容（泡泉—户外乡村徒步—登山—在山顶享用农家乐与水—下山交通返回温泉村），接待设施由运动基地，索道，山顶服务设施组成。

三.世界古石文化主题园规划

1.旅游分区与重点项目概念设计

策划理念——深入挖掘石棚历史文化内涵，以巨石文化为核心发展相关文化产业，以石文化为主题带动周边旅游、文化、教育与生活。

空间布局——以石棚为核心，周边设置石棚遗址公园、巨石广场、石器时代体验场，石器时代主题公园等重点项目，将石棚遗址公园接待中心、石主题餐厅、石主题民宿、青少年历史教育基地、鑫源山庄作为相应的配套设施。

风貌形态——充分挖掘巨石文化特点，利用石文化符号，创造与石文化相关的风貌形态。

重点项目——石棚遗址公园、巨石广场、石器时代体验场，石器时代主题公园。

2.核心吸引物——石棚遗址公园

石棚（Dolmen），又名支石墓或巨石墓，是史前时期石墓的一种。支石墓是巨石文物之一，金字塔、方尖碑等埃及和非洲的各种石造建筑，以及英国的巨石阵、法国卡尔纳克的列石等都是巨石文化的产物。支石墓分布于世界各地，因地区和时期不同其形态也有所区别。支石墓是研究史前文化现象和社会结构、政治体制以及当时人们的精神面貌的重要资料，有极高的保存价值。

3.核心区空间布局

入口区：石棚接待中心

核心区：遗址公园、巨石广场、石器时代体验场、石器时代主题公园

接待区：石主题餐厅、石主题民宿、青少年乡村体验中心、鑫源山庄

4.石棚文化节节庆

石棚即是信仰的对象，又是进行教育的对象，还发挥着休闲好去处的作用，给忙忙碌碌的现代人注入生命的活力。

通过石棚文化节将地区特点和地理特点有效的结合起来，发展为庆典活动。给人们带来了快乐、美好的回忆，同时提供了生动的教育机会，对孩子们进行中华民族历史文化启迪，帮助青少年树立正确的世界观、历史观。到石棚参加石棚文化节，可以感知石棚是如何融入现代认得生活中。

四.归州养生度假小镇

1策划理念

a.突出满族文化特质

营口地区是当时八旗驻防要地，八旗后裔繁衍至今。归州镇为满族自治乡，留有满族传统文化特色，且为辽代归州古城遗址所在地，具有重要的考古和历史文化研究价值。

现有资源可分为归州古城遗址，满族历史和现有人口资源，现有农业如白桃和渔业如水产资源及盖州满族传统民间艺术。归州城始建于辽代，为一处人类长期活动遗址，具有重要考古价值。国家级非遗名录收录有盖州高跷秧歌及盖州皮影戏。盖州省级非遗名录收录盖州风筝。市级非遗名录收录有盖州辽剧音乐，州石氏泥塑和盖州石氏泥塑。其他与满族相关的文化遗产有营口传统满族民间剪纸。另现有手工艺人可邀请。

b.滨海度假集中服务基地

发展吃住玩游购娱的综合体，为整个滨海度假带提供集中的服务基地。仙人岛-白沙湾滨海旅游发展带、世界古石文化主题园共同组成沿浮渡河轴线，并与鑫源山庄相连。

定位主体为度假接待综合体，建设休闲娱乐性和文化性并重的满族特色养生度假小镇

提供食、住、行、游、购、娱等多重旅游项目，既充分保留和展示满族文化传统，又提供全方位的养生度假服务。

2.空间布局

a.全区尺度：形成滨海-归州满族镇-世界石文化主题公园轴线

归州古城是仙人岛-白沙湾滨海旅游发展带与世界古石文化主题园之间的重要连接点，是沿浮渡河轴线的重要组成节点，对完善旅游发展总体结构有着重要作用，并可以为仙人岛-白沙湾滨海旅游发展带提供辅助接待服务。

b.新城尺度：位于新城核心区

位于归州新城之中，将成为新城的特色核心区。新城风貌建议适度保留一些场地原有特色，突出田园风貌的特色性。滨海区需控制建筑高度，塑造“海滨小镇”滨海风景线，作为旅游资源和海滨服务基地。建筑风貌需融合当地特色，并在统一设计引导和控制之下，形成品牌效应，如青岛的“红瓦绿树”，欧洲滨海小镇的“白色小城”，避免千篇一律的盲目建设。

c.小镇尺度：小镇-古城遗址公园-生态绿地

包含归州古城遗址公园、归州养生度假小镇和生态保护绿地三个部分

养生度假小镇为核心服务基地，吃住玩游购娱综合体；遗址公园为小镇建筑群的“后花园”，是进行各种演艺及节庆活动的场所；生态绿地为满族镇与归州新城之间的缓冲地区，起到保护和营造小镇气氛作用

3.风貌形态——“家”

a.传统四合院落区

以满族传统民居四合院为样本，利用当地原材料，改善内部居住质量，建设体现满族文化特色的满族度假小镇，包含四合院民居及满族风俗街。

b.创意民居区

汲取满族传统民居特色的创意民居，体现出满族文化特色，又别有新意，令人耳目一新。

c.风貌形态要求

民居建筑高度控制在主体高度1至2层，局部标志性建筑如商务会馆、客栈、特色酒店等可达到3至4层。

建筑色彩及材质需与满族传统民居海青房保持协调。

以满族民居四合院为基底，另有商务会馆、客栈、特色酒店、武馆等。

3.重点项目

包含食、住、行、游、购、娱、养生7个方面。

食，以满族特色饮食为主，满族特色糕饼铺、饭庄、奶茶店等

住，需要改造/仿建满族传统民居——四合院，保留传统特色并加以改造成为客栈、酒馆、饭庄等；并为海滨度假提供接待住宿场所。

行，狗车、木马、勒勒车等勒勒车等传统满族交通方式可作为特色体验交通。

游，旅游项目点串联而成的满族风情街；以镶蓝旗会馆为核心打造八旗会馆，展示满族八旗文化历史，可与骑射场结合。

购，建立满族传统服饰研究中心；以盖州皮影戏、盖州泥塑、盖州石雕、满族民间剪纸、满族刺绣等民间手工艺为依托，邀请手工艺传人，打造满族民间艺术馆。

娱，满族艺术表演、体育活动、传统节庆活动；建设满族特色体育馆和骑射场，用于满族体育文化表演和游客体验场所；与海滨婚纱节联合，推出满族特色婚礼体验。

养生，建设北京鹤年堂养生馆作为养生服务中心，结合满族养生文化打造度假小镇的康体养生中心。可分为运动养生（满族健康保健运动如走百病、雪地走、冰嬉等）；食疗养生（东北地区动植物药材及养生保健菜品）和保健疗法（满族“雪疗法”“艾灸法”“热熨法”“酒疗法”及温泉洗浴保健）。

归州古城遗址公园，于归州古城遗址上建立归州古城遗址公园，为小镇建筑群的“后花园”，是进行各种演艺及节庆活动的场所遗址公园功能可分为室外博物馆，创意产业展示/交流区，满族传统文化集中表演场所，满族传统节日庆典举办场所和萨满教活动场所。

五.“八鲜”鲜果乐园

1.区域乡村旅游度假市场格局分析

由分析得出，目前辽东半岛区域乡村度假市场普遍存在度假产品附加值低，度假设施品质低，产品无特色的问题。仙人岛度假区目前乡村度假资源丰富，因此在未来度假地规划中应在注重度假设施的品质化建设，度假产品高附加值，构建多产业链，强调独特文化性。

2.策划理念

a.当地文化特质

组团所在地域所属九寨镇范围。九寨镇为著名水果之乡，有苹果、李子、葡萄、油桃、樱桃、蓝莓、枣八种鲜美水果。田园原始风貌基质较好。

b.理念

以“八鲜”水果为主题元素，打造主题式田园度假区

c.市场

家庭亲子休闲游（品一味乡愁，赏一片田园，让你的孩子在田野中寻回丢失的乐趣）

青少年田园教育游

3.空间布局

交通结构以快行交通与相邻区域连接，并贯通全区，区内以叶脉枝状慢行连接各个项目节点。以八鲜果主题乐园为核心吸引物连接7处民宿接待示范点主要选择在核心区域附近，和采摘果园绑定。三大庄园旨在精致、朴素的独立庄园，提供中高端品质服务。

4.风貌形态

在营田方面保护农田种类和农产品种植的多样性和本土化，奖励“艺术+技术”型种植模式，鼓励游客参与式种植方式。尽量保持田园原汁原味，质朴乡野之貌。

在理水方面原有河道风貌良好，富有自然野趣。在保护生态环境的前提下，适当置入人的参与活动。

在筑居方面三大庄园竭力提供中高端品质服务，连接的七处民宿选择在核心区域附近，和采摘果园绑定。

5.重点项目

八鲜果主题乐园入口区设有停车场和自由水果交易市场。

其核心区水果主题儿童探险区、水果主题餐厅、水果美食制作俱乐部、特殊水果培育技术展示区。

其特色区设置为水果亲子采摘互动区，水畔游憩区（灌溉技术互动展示，自然元素玩乐设施。

六. 工业旅游与教育示范区

1.策划理念

a.当地文化特质

组团所在地域所属九垄地镇范围。九垄地镇既为著名工业重镇，又有良好的田园原始风貌。其中小学教育质量在区域内较高，且以注重发展学生的综合素质而文明。

b.理念

主动介入工业区，以“教育旅游”理念将工业区、田园区、镇域区统筹整合。

c.市场

可以发展家庭亲子休闲游，青少年教育游。

2.空间布局

通过以主要快行道路连接三大主要区域为结构。实行包括绿色工业教育区，田园自然教育区和城市教育为主的三大区。发展以培训学校和自然学校为主的两个核心吸引物。

核心区域项目--自然学校：

——游客们住在树林中的小屋或帐篷里，或用环保材料自建的房屋里。

——一个农场、学校或绿色技术实验室，游客在这里实践和交流各种技艺，制砖、骑马、烤面包、种菜等技能都可在这里学到。

——每天生产的食物足够人食用，连能源也是自给自足。

延伸区域项目--自然学校：

——附带点心农场(美食)、露营农场（住宿）。

——沿着标有详细路标的长途路线和短程的乡间小道，徒步旅行，来感受大自然的特色与面貌。

——节事活动如田园夏令营和周末农场日。

第十二章分期发展计划

一.分期组织安排及时间进度

a.近期行动计划（2015年-2018年）

——筹备动员工作开展，包括管理平台和投融资平台建设；

——完成土地配置；整合资源，构建大景区结构，形成旅游游线。

——完成近期重点项目建设，以及基础配套完善，包括：游客中心建设工程，公厕改建工程、景区供排水线路改造、供电系统改造工程。

b.中期行动计划（2018年-2020年）

——完善景区环境质量、景观质量等，包括：景区消防设施、防洪治理、环境支持系统、安防监控系统、景区标识系统、避雷系统、道路铺装工程等；

——完善服务质量，包括：导游、培训等；

——制定营销中长期策略和近期行动。

c.远期行动计划（2020年-2025年）

——完善服务体系建设；

——景区管理与维护；

——景区营销工作。

二.重点项目工程建设计划

分区重点项目：

a.白沙湾滨海风情带如白沙湾海滨浴场，渔人码头水上乐园等。

一期工程内容为海岸线延长至10公里、海滨浴场沙滩扩建，改造3个海滨浴场；改造渔人码头，旧有设施娱乐设施改造，引进游艇等水上活动俱乐部；改造仙人岛八仙台、龙王庙、烽火台周边环境；新增滨海观光小火车、游艇观光项目；进行住宿、餐饮进行渔业特色策划；进行白沙湾滨海智慧旅游策划；构建游客服务中心体系；改造停车场；改造码头；基础设施及其配套。二期工程内容为完善白沙湾商务度假中心、白沙湾休闲会所、白沙湾湿地公园、白沙湾水产品交易市场等。远期行动计划实现仙人岛智慧旅游线上线下服务一体化等。

b.世界古石棚文化主题园

一期工程内容有召开学术研讨会广泛宣传石棚历史文化价值；将石棚改造为石棚遗址公园；建造住宿、餐饮进行石主题策划；增加基础设施及配套服务设施及举办石棚文化节。二期工程内容有完成石器时代主题公园等。远期行动计划加入加入仙人岛智慧旅游线上线下服务一体化，目标国家级旅游度假区。

c.归州养生度假小镇如归州古城遗址公园，鹤年堂养生堂等。

一期工程内容为归州古城遗址地风貌整理、建立遗址公园、完成传统民居区和创意民居建设、构建勒勒车交通体系、完成骑射场、镶蓝旗会馆、民间艺术馆等重点建设项。二期工程内容主旨建立遗址公园室外博物馆展览区、进一步增加民间艺术馆的种类并提高质量。远期行动计划增加景区营销工作亮点，举办大型满族文化演艺项目及满族传统节日大型节庆活动。

d.“八鲜”鲜果乐园

一期工程内容有八鲜果主题乐园建设，住宿、餐饮进行乡村特色策划示范度假农庄及度假民宿改建。构建游客服务中心体系，改造停车场及基础设施及其配套。中期行动计划体现在乡村度假接待服务设施包括住宿、交通等完成体系构建。远期行动计划完成乡村智慧旅游线上线下服务一体化；构建完善乡村旅游社区滨海管理与维护机制；增加景区营销工作亮点。

e.工业旅游与教育示范区如自然学校，点心农场等。

一期工程内容有自然学校、培训学校主要建设，构建游客服务中心体系：工业旅游与教育示范区度假区游客服务中心（一级游客中心），及多处服务网点；改造停车场；基础设施及其配套。中期行动计划设置教育区度假接待服务设施包括住宿、交通体系完成建设；教育度假环境（村容村貌、工业区）改造完成；教育度假区各类人才培养完成；改造农业；基础设施及其配套。远期计划完成智慧旅游线上线下服务一体化；工业逐步向低污染，低能耗产业转变。

f.雪帽山山地运动区

近期实现目标需完成运动基地建设；确立雪帽山自然公园的环线设计；增加雪帽山内自然资源利用情况与保护。中期策略为完善雪帽山绿色环境体系，提供升级国家级旅游度假区。长期策略为持续确保雪帽山的绿色环境不被增加的游客所破坏，建设防火分区确保雪帽山的优质环境，成为运动赛事节庆的优先选择。

g.福利村温泉养生度假区

近期实现目标需完成福利村温泉建设；增加交通可达性。中期策略以吸引大品牌建设少量4-5星的温泉度假酒店以吸引游客为主。远期策略可结合八仙文化举办温泉祭典。