重磅！洞头这宗146亩一线海景地块，被洞头旅游文化发展有限公司以2.31亿元拿下

温州房天下  作者：Cloud  2019-11-13 15:13

导读：

今日，温州市洞头区城南片A-16地块由洞头旅游文化发展有限公司竞得，成交价2.31亿元，成交楼面价1756元/㎡，溢价率0%。

Part1

该地块位于洞头区北岙街道城南片，就在打水鞍新村南面。地块北、东两侧紧依环岛公路，南面中心渔港，西侧为空地。

地块总用地面积97413㎡（折约146.1亩），总建筑面积131508㎡，体量颇大；起始价2.31亿元，起始楼面价1756元/㎡。

地块性质旅馆用地，兼容餐饮、交通服务场站用途。总建面中，旅馆占比≤50%，餐饮占比≤40%，交通场站（旅游集散）占比≥10%；并且，旅馆及餐饮功能可分割销售建筑面积≤60%。

▲地块区位图

Part2

地块位于洞头本岛，区位条件相当优异。

首先要提的，当然是地块的景观资源。

地块南面中心渔港，坐拥一线海景，是不折不扣的海景房；并且，还临近洞头本岛多个知名景点，如半屏山、国际放生台、东岙渔港等。

▲中心渔港

优越的景观资源，对住宅来说可能只是“锦上添花”，但对旅馆用地来说，却是“事关生死”。在景观面上，这块一线海景、多个景点的地块可以说无可挑剔。

说完景观的“基本面”后，再来检查一下交通条件，毕竟酒香也怕巷子深。

该地块所在的位置，在洞头本岛的南面，无论是从整个温州市、还是从洞头区内部的区位来看，都较为偏僻；好在直接临近环岛公路，下车，没有“最后1公里”弯弯绕绕的烦恼。

得益于洞头近些年的交通改善，市区出发去本岛已经方便许多。据高德地图显示，以温州市政府为出发点，驾车至该地块，约需1又21；若从永强机场出发，约需56。

最后说说地块周边的小环境。

地块西侧为工业集聚区，直线距离约300米，是个负面因素；北侧紧邻的打水鞍新村、东侧紧邻的蓝港社区，虽然是安置房，但建筑外立面颇为美观；东北侧，距老街区约1公里，保持着若即若离的距离，既避免了城市界面的混乱，又兼顾了生活的便利。

总的来说，作为一块旅馆用地，该地块无论是在景观还是小环境上，都颇为优异，虽然距市区较远，但直接临近环岛公路，下车。

地块的问题，在于本身复杂的构成。

地块总建面131508㎡，其中旅馆建面65754㎡，餐饮建面52603㎡，公交场站建面13150㎡。

而旅馆和餐饮建面中，可分割销售建面为60%，亦即：可分割销售旅馆建面39452㎡，可分割销售餐饮建面31561㎡。

余下的40%（分别为26301㎡旅馆建面、21041㎡餐饮建面）仅可作为整体自持运营或整体转让，是一笔不小的“重资产”。

Part3

▲地块现状图

① 地块容积率：1.3-1.35，建筑密度≤40%，绿地率≥20%，建筑高度≤60米

② 须配建社会公共停车泊位不少于600个，交通场站（旅游集散）、社会公共停车泊位部分竣工验收后，产权无偿移交给政府。

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