作者:陌爷
来源:陌爷地产圈(ID:gh_6e6c6fd48723)
5月8日,杭州第一批集中供地在开发商恐慌和焦虑的情绪中收官
作为近些年来的明星城市,杭州的吸金能力有目共睹,第一批57宗地块出让金累计1174.5亿,41宗地块达到竞自持环节,地价全面创新高,地价体系重塑
但留给开发商的利润空间却微乎其微,绝大多数地快都处于盈亏平衡,甚至是赔本赚吆喝
所有开发商都知道杭州的房地产能赚的就只有流量,却还是会挤破头的争抢,图的就是个现金流空转的快感
杭州土地市场热到发烫的原因与本身的出让规则不无关系:
一、预约保证金制度降低房企参拍门槛,最高5000万/宗,意味着28.5亿就可以参拍57宗地块,变相给房企加杠杆
二、封顶+竞自持的竞拍规则,让开发商更加非理性,留给开发商做高自持物业的空间,即便开发商完全没有自持解决能力
对于第二批集中供地竞拍规则如何调整,圈内流传着很多说法,而最近与多位投资大佬沟通,最可能的调整方向如下:
【1】取消预约保证金制度,开发商要想参拍都需要缴纳20%正式保证金
【2】地价封顶后,竞自持调整为竞配建,同时取消公租房
【3】至于是否会试点竞品质,还需要看政策能否支撑,第二批试点的可能性比较小
取消预约保证金制度势必会降低每宗地块的参拍热度;但是从竞自持调整为竞配建,开发商的算账逻辑就更加透明,需要脱下底裤拼刺刀
而第二批集中供地会有哪些好地出让呢?做了个梳理版本(非官方)供各位参考
一、第二批名单的亮点和值得期待的地块不多,富阳、临安仍然是供应主力,主城区依旧“产”地困难
三、主城区除铁路北、运河新城等潜力发展板块有所供应外,彭埠、庆隆、市中心等也将上新,市中心将供应一宗32.7万方的大体量商住地块(荷花塘未来社区)
5、萧山供地最多,达到14宗,其次临安8宗、富阳7宗,三区合计占据了半壁江山
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原标题: 【陌爷评地】杭州第二批集中供地名单前瞻,土拍规则调整生变?