江苏镇江商业市场及定位报告

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1、2012.052012.05镇江镇江- -商业市场及定位报告商业市场及定位报告一、城市概述一、城市概述1. 城市概况2. 经济状况3. 城市规划二、商业市场二、商业市场1. 商圈概况2.重点商圈分析3.镇江在售商业市场及典型项目三、项目分析三、项目分析1. 主要竞品分析2. 项目分析3. 项目租金售价制定一、城市概述一、城市概述1. 1. 城市概况城市概况地理位置地理位置: : 镇江地处江苏省西南部，东南接常州市、西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望，同时又处于长江和京杭大运河“十字黄金水道”的交汇处，古代文明和现代文明交相辉映的江南名城。面积：面积：镇江下辖丹阳、句容、扬中三个县级市，丹徒

2、、京口、润州三个区和镇江新区，总面积3847平方公里。人口：人口：2011年末，全市总人口271.86万人，其中市辖区230万人，2011年全市出生人口2.16万人，出生率为7.98，全市人口自然增长4000人，增长率为7.98。区位特点：区位特点：镇江是长三角中心城市之一，长三角2小时经济圈内，西距南京50公里，东距上海200公里，处于南京都市圈和苏锡常经济圈的交汇点。2. 2. 经济状况经济状况综合综合pGDPGDP：2011年GDP为2310亿元pGDPGDP增速：增速：12.30%p三产配比：三产配比：4:55:414:55:41p人均可支配收入人均可支配收入:26637:26637元

3、元p人均消费支出人均消费支出:15513:15513元元p人均可支配收入及人均消费支出人均可支配收入及人均消费支出: :人均可支配收入保持在12%左右的增幅,人均消费支出保持6%左右的增幅。2. 2. 经济状况经济状况部门经济部门经济20112011年国内贸易年国内贸易社会零售品总额社会零售品总额: : 658.07亿, 增长17.6% 批发零售业额批发零售业额: : 585.74亿, 增长17.3% 住宿餐饮业额住宿餐饮业额: : 72.33亿, 增长20.4% 20112011年旅游业年旅游业u旅游总收入旅游总收入: : 378.65亿, 增长20.05%u国内游客国内游客: : 3100

4、.83万人, 增长8.04%u境外游客境外游客: : 65.01万人, 增长3.03%u星级饭店星级饭店: : 53家u五星级标准饭店五星级标准饭店: : 11家20112011年房地产业年房地产业u开发总投资开发总投资: : 137.98亿, 增长20.1%u施工面积施工面积: : 1599.91万平米, 增长35.5%u竣工面积竣工面积: : 377.52万平米, 增长77.4%u销售额销售额: : 205.26亿, 增长0.7%2. 2. 经济状况经济状况在长三角地位在长三角地位对比2011年长三角14个城市，镇江GDP排名第13位。镇江市城市居民人均可支配收入位居长三角第8位。分析总结

5、分析总结p镇江GDP总量与人均可支配收入，在长三角14个城市中仅处于中等靠后水平。p预计镇江宏观经济将继续保持平稳增长。p镇江人均可支配收入及人均消费支出的持续增长，可看出镇江商业有较大发展空间。3. 3. 镇江市总体规划镇江市总体规划总体规划：总体规划：p镇江老城分区由老城区与北部综合旅游区组成，重点塑造具有历史文化和滨江特色的城市风貌，以商业金融、旅游服务为主的城市主中心。p南徐分区，城市次中心定位，由行政、文化、商务为主的市级公共设施和生活居住构成的多功能复合型新城区。 p丁卯分区，城市东部地区中心，以高新技术产业、科技信息服务和生活居住为主的城市新区，重点发展大学城和以光电子为主导的高

6、新技术产业园。p谷阳分区，城市南部地区中心，以高新技术产业、第三产业和生活居住为主的城市新区p南山风景区，城市中心绿地，建设现代休闲度假旅游区和城市森林公园p总规提出，城市发展空间由原来的沿江“一”字型发展向沿江沿路的“T”字型发展。 规划纲要：规划纲要：p沿江发展为重点沿江发展为重点 ，扩充东西两翼；，扩充东西两翼；p适度沿路向南发展，拉开城市框架适度沿路向南发展，拉开城市框架 。二、镇江市商业市场二、镇江市商业市场1. 1. 商业概况商业概况商圈分布商圈分布大市口商圈大市口商圈滨江商圈滨江商圈丁卯商圈丁卯商圈南徐商圈南徐商圈大港商圈大港商圈谷阳商圈谷阳商圈1. 1. 商业概况商业概况几大商

7、圈几大商圈商圈名称商圈级别商业设施开业时间总商业面积（）功能定位大市口商圈市级商圈大润发超市2005.530000大卖场八佰伴2010.1140000卖场、高端零售、商务办公商业城购物广场2010.934000中高端零售太和广场2003.940000中低端零售大市口商业名品街（地下人防）2011.84000中端零售镇江商业城1996.520000中端零售第一楼街2008.490000低端紫金广场200635000餐饮休闲镇江国际饭店199752600高端酒店苏宁广场在建100000购物中心商圈名称商圈级别商业设施开业时间总商业面积（）功能定位滨江商圈区级商圈金山宝地2010.530000中高端

8、餐饮娱乐西津渡一期2008.4-文化旅游餐饮娱乐龙吟坊2009.530000中端餐饮娱乐丁卯商圈区级商圈沃尔玛2009.620000大卖场欧尚2010.430000大卖场南徐商圈区级商圈万达广场等2011.10200000卖场、零售、酒店、公寓润州广场-餐饮、日常消费1. 1. 商业概况商业概况几大商圈几大商圈2. 2. 重点商圈分析重点商圈分析大市口商圈大市口商圈所处区域：所处区域：京口区居住人口及消费能力：居住人口及消费能力：当地居民，外来商务活动板块交通：板块交通：处于中山路，解放路、电力路商业格局：商业格局：购物，餐饮，休闲，娱乐，金融，商务综合消费指数：综合消费指数： 总评：总评：大

9、市口是镇江第一商圈，集中大润发、八佰伴、商业城购物广场、苏宁电器、百盛等百货商厦，名牌汇聚，中高档商厦林立，它除了是当地居民消费休闲的去处，更是吸引了众多前来商务人士。大市口的商铺租金更非其他商圈的一般商铺所能望其项背的，尽管如此，它的超高人气，它的日进斗金，仍是吸引着众多投资客进入。劣势在于停车困难高档百货：高档百货：八佰伴、商业城购物广场中档百货：中档百货：百盛镇江商业城、地下名品街（服饰为主）低档百货：低档百货：太和广场、第一楼街卖场：卖场：大润发、大统华等大润发大润发八佰伴八佰伴商业城购物广场商业城购物广场镇江商业城镇江商业城第一楼街第一楼街紫金广场紫金广场太和广场太和广场在建苏宁广场

10、在建苏宁广场大市口地大市口地下名品街下名品街大市口商圈周边商业业态与租金价格大市口商圈周边商业业态与租金价格位置业态分布情况平均租金中山东路大型商场5家，五星级酒店1家7-18元/天电力路糖果、酒类批发2-5元/天第一楼街服装、餐饮2-6元/天八分饱八分饱百岁鸡百岁鸡镇江国际饭店镇江国际饭店如家快捷酒店如家快捷酒店金山湖景酒店金山湖景酒店金桂坊歌城金桂坊歌城扬歌歌城扬歌歌城餐饮、宾馆、娱乐等业态样本分布餐饮、宾馆、娱乐等业态样本分布大市口商圈大市口商圈-餐饮样本餐饮样本1 1）百岁鸡）百岁鸡位置山门口路（太和广场后）菜品特色百岁鱼、火锅档次中低档经营面积700人均消费55元经营状况80%上坐率

11、租金74元/月2 2） 八分饱八分饱位置中山西路与电力路交叉口2楼菜品特色镇江当地菜系、淮扬菜档次中档偏上经营面积1000人均消费100元经营状况70%上座率租金70元/月大市口商圈大市口商圈-酒店样本酒店样本1 1）镇江国际饭店）镇江国际饭店位置中山路与解放路交叉口档次高档客房数370经营面积52600楼层业态分布一层为大堂和咖啡厅；四、五、七层为宴会厅、零点厅、多功能厅与特色包厢及各种会议室；六、七、八层为健身俱乐部、休闲娱乐中心；九至十层为星级管家写字间；十二至二十七层为标准客房、商务客房、行政客房、普通套房、特色套房、总统套房等各类客房，共计370余间（套）；二十八层为行政酒廊、二十九

12、层为港式旋转餐厅。 消费普通大床房468元/间；普通套房568元/间；商务套房768元/间；行政房868元/间入住率45%租金42元/月2 2）如家快捷酒店）如家快捷酒店位置中山路与电力路交叉口档次经济型客房数120间经营面积4000消费标准房169元/间，大床房199元/间，标准双人房/商务房209元/间入住率95%租金36元/月3 3）金山湖景大酒店）金山湖景大酒店位置 中山西路 90号 (近黄山北路） 档次高档客房数150间经营面积7000消费大床房360-380元/间入住率65%租金40元/月大市口商圈大市口商圈-娱乐娱乐1. 1.金桂坊歌城金桂坊歌城位置中山路与解放路交叉口紫金广场4

13、F档次中档包间数33间经营面积1100消费包间最低消费208经营状况一般租金48元/月2 2）扬歌歌城）扬歌歌城位置太和广场5楼档次中档包间数45经营面积1500消费包间最低消费150租金51元/月滨江商圈滨江商圈所处区域：所处区域：京口区、润州区居住人口及消费能力：居住人口及消费能力：当地居民、政府商务人士、外来游客板块交通：板块交通：处于长江路沿线商业格局：商业格局：旅游，餐饮，住宿，休闲，娱乐，商务综合消费指数：综合消费指数：总评：总评：滨江商圈沿长江路分布，依靠著名旅游景点金山、焦山、北固山、西津渡等，提供餐饮、住宿、休闲、娱乐、文化等一体化服务，是外地游客旅游消费的主要场所，也是当地

14、居民消费休闲、政府官员交际应酬的去处，同时吸引了南京、扬州、泰州的周末短途消费人群。由于整体规划刚刚起步，整体环境有待提升，商铺租金较低。消费呈现两个极端，低端、高端消费需求旺盛，中端消费萎缩。餐饮：餐饮：香逸渔港、老码头、八分饱、海洋大酒店等酒店：酒店：雅致精品酒店、海洋宾馆、驿之家精品酒店、莫泰168等娱乐：娱乐：菲比酒吧、金山大剧院、伍豪酒吧等西津渡西津渡金山宝地金山宝地龙吟坊龙吟坊商业街商业街滨江商圈周边商业业态与租金价格滨江商圈周边商业业态与租金价格位置业态分布情况平均租金西津渡一期餐饮、住宿、休闲、旅游、文化1-2元/天金山宝地餐饮、娱乐、住宿等1-2.5元/天香逸渔港香逸渔港老码

15、头老码头菲芘酒吧菲芘酒吧驿之家驿之家雅狮度假精品雅狮度假精品酒店酒店海洋大酒店海洋大酒店莫泰莫泰168金山大剧院金山大剧院伍豪酒吧伍豪酒吧餐饮、宾馆、娱乐等业态样本分布餐饮、宾馆、娱乐等业态样本分布滨江商圈滨江商圈-餐饮餐饮1 1）香逸渔港）香逸渔港位置金山宝地菜品特色江鲜特色档次高档经营面积6000人均消费95-100上座率60%客群政府商务人士租金50元/月2 2）老码头）老码头位置金山宝地菜品特色镇江特色档次中档经营面积800人均消费包间150，散座无限制经营状况85%上座率客群本地、游客租金55元/月3 3）海洋大酒店）海洋大酒店位置长江路与和平路交叉口服务中式餐饮、住宿档次高档经营面

16、积12000消费住宿最低368元/间经营状况上座率、入住率低客群政府会议、商务宴请租金-1 1）雅狮度假精品酒店）雅狮度假精品酒店位置西津渡（长江路与迎江路交汇口）档次高档其它服务中西式餐厅、宴会会议、清水湾温泉CEO会所客房数80间经营面积一期4200消费高级房 378元/间，豪华双床房 398元/间，行政商务房 538元/间，行政套房 838元/间；入住率90%客群游客为主租金36元/月滨江商圈滨江商圈-住宿住宿2 2）驿之家精品酒店）驿之家精品酒店位置金山宝地档次经济型客房数56经营面积2000特色和氏风格、情趣房消费单间168元 最高498元 会员卡9折 入住率70%客群游客为主租金3

17、3元/月3 3）莫泰）莫泰168168位置金山宝地档次经济型客房数70经营面积2500消费大床房135元/间，标准房150元/间，家庭房183元/间入住率70%客群游客为主租金30元/月位置金山宝地档次中档经营面积1000消费卡座500元经营状况上座率50%客群城市潮流群体、游客租金54元/月1 1）菲芘酒吧菲芘酒吧 滨江商圈滨江商圈-娱乐娱乐2 2）金山大剧院金山大剧院 位置金山宝地档次高档服务演艺节目，内设一流的欧美风情式大型演艺广场和多功能豪华贵宾商务包房 ，包厢与舞台互动 经营面积7000人均消费500元客群企业商务人士、周边城市群体、公司年会等租金合作经营位置西津渡一期档次中档经营面

18、积800消费包间228元，散点50特色酒吧文化、视觉艺术、舞蹈艺术、灯光艺术于一体的休闲商务俱乐部客群城市年轻群体、游客租金51元/月3 3）伍豪酒吧）伍豪酒吧南徐商圈南徐商圈所处区域：所处区域：润州区居住人口及消费能力：居住人口及消费能力：区域居民、政府商务人士板块交通：板块交通：黄山路沪宁城铁站、润州广场商业格局：商业格局：现代零售业，文体，休闲，商务，宾馆综合消费指数：综合消费指数： 总评：总评：南徐商圈分为沪宁城铁站沿黄山西路、北府路区域，檀山路与凤凰山路交叉口区域，润州广场区域，依靠镇江市政府、润州区政府、高铁站、南徐新城规划等，提供购物、文化、休闲、娱乐、商务、住宿等一体化服务，是

19、区域居民游消费的主要场所，也是政府机关平时消费去处。商圈区域过于分散，除润州广场外，另两块区域均刚刚起步，商圈的成熟还需要时间的孕育。零售：零售：万千百货、华润苏果、沃尔玛等餐饮：餐饮：永安鱼庄、福帝门酒店等酒店：酒店：福帝门商务宾馆、万达喜来登等休闲娱乐：休闲娱乐：万达影城、金逸国际影城、江南金五指等高铁站前区域高铁站前区域润州广场润州广场南徐商圈周边商业业态与租金价格南徐商圈周边商业业态与租金价格位置业态分布情况平均租金高铁站万达广场及周边大卖场、餐饮、百货、休闲、娱乐等2-5元/天润州广场餐饮、宾馆、日杂13元/天福帝门酒店福帝门酒店福帝门商务宾馆福帝门商务宾馆永安鱼庄永安鱼庄万达喜来登

20、万达喜来登江南涵五指江南涵五指金库会所金库会所餐饮、宾馆、娱乐等业态样本分布餐饮、宾馆、娱乐等业态样本分布南徐商圈南徐商圈-餐饮餐饮1 1）福帝门酒店）福帝门酒店位置润州广场菜品特色当地菜系档次中高档经营面积4000消费包桌最低1088元经营状况一般，以宴会为主租金55元/月2 2）永安鱼庄）永安鱼庄位置润州广场菜品特色川菜档次中低挡经营面积400人均消费42元租金50元/月1）福帝门商务宾馆）福帝门商务宾馆位置朱方路润州广场档次中档客房数119经营面积6000消费标准间168经营状况入住率40%租金36元/月南徐商圈南徐商圈-住宿住宿2 2）万达喜来登）万达喜来登位置北府路，华都花园对面档次

21、高档服务健身、泳池 、桑男、会议等客房数289间 经营面积15000消费豪华房718元/晚，商务房828元/晚，行政房1058元/晚经营状况60%入住率租金45元/月1 1）江南金五指）江南金五指位置北府路与庄泉路交叉口服务足道推拿、泰式水疗、棋牌、茗茶档次中档经营面积2000消费普通足道88元每次经营状况一般租金61元/月南徐商圈南徐商圈-休闲娱乐休闲娱乐2 2）金库会所）金库会所位置黄山南路中浩广场1-4楼服务KTV档次中高档经营面积3000消费小包480元，中包680元， 大包1280 元租金老板自持物业丁卯商圈丁卯商圈所处区域：所处区域：京口区居住人口及消费能力：居住人口及消费能力：区

22、域居民、学生板块交通：板块交通：学府路、经十二路和谷阳路相交而成的 “双十字”街区商业格局：商业格局：零售业、餐饮、文化娱乐、专业市场综合消费指数：综合消费指数： 总评：总评：丁卯商圈以京口广场为中心，由学府路、经十二路和谷阳路相交而成的 “双十字”街区组成，打造以现代零售业以及餐饮、文化科技等服务业为主要特色的区域商业中心。消费群体以周边居民和大中专院校学生为主。零售：零售：沃尔玛、欧尚沃得广场沃得广场位置业态分布情况平均租金沃得广场大卖场、餐饮、百货等1.5-2元/天丁卯商圈周边商业业态与租金价格丁卯商圈周边商业业态与租金价格总结总结大市口商圈作为传统及不断升级的商圈，有着无法撼动的地位；

23、大市口商圈作为传统及不断升级的商圈，有着无法撼动的地位；随着城市建设的扩展和产业发展，新兴商圈在逐步走向成熟；随着城市建设的扩展和产业发展，新兴商圈在逐步走向成熟；镇江旅游业的不断增强和滨江区域的发展，特色竞品商业将成为镇江旅游业的不断增强和滨江区域的发展，特色竞品商业将成为一种趋势。一种趋势。除大市口商圈部分地段租金较高外，其它商圈租金都处在一个较除大市口商圈部分地段租金较高外，其它商圈租金都处在一个较低水平；低水平；餐饮类租金一般在餐饮类租金一般在60-8060-80元元/ / /月；月；酒店类租金一般在酒店类租金一般在30-4530-45元元/ / /月；月；娱乐休闲类租金一般在娱乐休闲

24、类租金一般在50-7050-70元元/ / /月。月。镇江在售商业市场镇江在售商业市场-整体供大于需整体供大于需镇江商业营业用房市场整体呈现供大于需的状况；11年月均去化2.2万方镇江在售典型商业项目情况镇江在售典型商业项目情况项目名称 总体量已上市体量已售签约率首次开盘时间商铺面积销售价格国信宜和国际广场9692 9692 296630.6%2011-716-1000商铺一层35000元/，二层26000元/ 东方伟业广场9.34万方3.86万方1.02万方26.43%2011-520-100均价2.1万元/红豆江南府邸4335433560013.84%2011-1190-220小区主入口3

25、.8万元/；次优位置2万元/；差点位置1.7万元/润州区在售典型商业项目情况润州区在售典型商业项目情况三、本项目分析三、本项目分析位置分布位置分布西津渡街区规划中的西津湾本项目金山寺风景区市区方向市区方向市区方向市区方向西津渡街区规划中的西津湾本项目金山寺风景区金山宝地周边竞品项目周边竞品项目1）西津渡历史文化街区）西津渡历史文化街区2）金山宝地）金山宝地1. 1. 主要竞品分析主要竞品分析1 1） 西津渡历史文化街区西津渡历史文化街区镇江市政府02年组建西津渡建设发展有限责任公司,10年改组为西津渡旅游文化有限责任公司，以“传承历史文脉，复兴街区风貌，提升街区功能”为目标，实施西津渡历史文化

26、街区保护建设和文化旅游。西津渡古街是镇江文物古迹保存最多、最集中、最完好的地区。n位置：镇江城西的云台山麓n占地：50万方n规划：文化旅游、文艺表演、文化博览、文化创意等于一体的文化产业集聚区，建设专业博物馆群、特色文化展示、文化创意产业园、演出影视基地、文化娱乐配套设施5大类33个文化项目，引进近50家文化产业项目。三期开发建设中。西津渡历史文化街区西津渡历史文化街区n位置：云台山南侧，东距伯先路，南至京畿路，西到云台山路，北抵长江路；n占地：16.8万方；n“西津渡-民国文化旅游”项目集旅游、休闲、展示、住宿为一体的民国文化街区。西津渡三期西津渡三期-民国文化街区民国文化街区西津渡三期修缮

27、建设一瞥西津渡三期修缮建设一瞥西津渡一期入住商家西津渡一期入住商家镇江菜馆镇江菜馆老码头老码头现代艺术馆现代艺术馆西津画院西津画院滤清器厂：滤清器厂：中西餐、创意、办公中西餐、创意、办公锅盖面品鉴馆锅盖面品鉴馆八分饱八分饱镇江画院镇江画院镇江民间镇江民间文化艺术馆文化艺术馆税务公司旧址税务公司旧址雅狮度假酒店雅狮度假酒店西班牙餐厅西班牙餐厅西津会馆西津会馆：餐饮、茶道：餐饮、茶道伍豪酒吧伍豪酒吧西津渡一期业态分布西津渡一期业态分布西津渡一期建筑形态上修旧如故，以历史文化街区旅游为主导，业态上以特色餐饮为主。2）金山宝地）金山宝地-时尚休闲街区时尚休闲街区位置：位置：长江路南侧，中山北路西侧 （

28、金山公园斜对面）占地面积：占地面积：28500建筑面积：建筑面积：28500，建筑规划：建筑规划：二层为主，局部34层的13幢群楼组成业态：业态：特色餐饮、休闲娱乐、住宿等于一体金山宝地入住商家金山宝地入住商家宜府宜府香逸渔港香逸渔港工行工行新概念火锅新概念火锅金山大剧院金山大剧院菲比酒吧菲比酒吧农行农行金山大酒店金山大酒店居仙船居仙船沉香膳坊 驿之家 雅乐轩 金山宝地业态分布金山宝地业态分布街区商铺目前空置率在15%左右，百度酒吧将入住，消费群体有政府机关交际群体，南京、扬州、泰州等周边城市群体，游客群体2. 2. 项目分析项目分析 n占地：16.4万方（其中湖面6.4万方）；n建筑面积：1

29、4.68万方；n一期开发6万方，建筑面积8万方，7幢群楼组成；n面积：主力面积600-1500；n之前定位：集旅游、餐饮、文化、娱乐等为一体的综合性时尚休闲街区 ；n项目现状：一期已建成，无任何商业入住。北东1#2#7#6#3#4#5#一期分楼栋指标一期分楼栋指标 楼楼 幢幢建筑面积建筑面积 （）（）1#9736.22#19963.63#12863.34#3575.35#4621.96#16233.27#2140.55合计69134.05n建筑形态：建筑形态：仿古街区式低层建筑，舒适度高；n建筑规模：建筑规模：无论从单栋面积还是整体面积，规模都比较大，给租售带来一定困难；n地理位置：地理位置：

30、虽受金山风景区、西津渡街区辐射，但离主干道长江路有一段距离，导致项目展示性弱，与主水系湖景尚有一定距离，不能观湖也不算临江；n周边环境：周边环境：开发拆迁进度缓慢，目前周边大环境配套极差；n知名度：知名度：项目在本地知名度还很低，大多对项目地段目前的认可度很低。项目认识项目认识- 劣势大于优势3. 3. 项目租金确定项目租金确定 选取周边项目有西津渡一期和金山宝地项目租金作为本项目参考，综合权衡多种因素，选取周边项目有西津渡一期和金山宝地项目租金作为本项目参考，综合权衡多种因素，得出项目平均租金在得出项目平均租金在1.51.5元元/ / /天左右天左右位置业态分布情况平均租金西津渡一期餐饮、住

31、宿、休闲、旅游、文化2元/天金山宝地餐饮、娱乐、住宿等1-2.5元/天3. 3. 项目售价项目售价根据租金反推售价法，根据租金反推售价法，售价售价= =日租金日租金* *1212* *30/30/年回报率年回报率，以年回报率以年回报率8%8%计算，售价计算，售价= =67506750元元/以年回报率以年回报率6%6%计算，售价计算，售价= =90009000元元/以年回报率以年回报率5%5%计算，售价计算，售价= =1080010800元元/以年回报率以年回报率4%4%计算，售价计算，售价= =1350013500元元/建议项目售价在建议项目售价在 9000-108009000-10800元元/ /THE ENDTHE END