平顶山东方今典总部产业园项目招商推广方案

《平顶山东方今典总部产业园项目招商推广方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《平顶山东方今典总部产业园项目招商推广方案（75页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、 平顶山东方今典科技有限公司平顶山东方今典总部产业园项目招商推广方案二一二年一月十六日目 录第一章 市场背景及宏观经济发展动态研究- 3 -第一节 城市基本背景- 3 -一、平顶山城市概要- 3 -二、城市人口及面积- 4 -三、城市交通发展状况- 4 -四、公用事业发展状况- 5 -五、经济和社会发展规划- 5 -第二节 城市宏观经济概况- 7 -一、经济总量- 7 -二、人均地区生产总值- 7 -三、固定资产投资- 8 -四、2011年主要预期目标- 10 -五、平顶山市产业竞争力分析- 13 -（一）产业竞争力的内涵- 13 -（二）平顶山地区产业发展现状- 13 -第二章 平顶山房地产

2、市场、商业及写字楼市场分析- 17 -第一节 平顶山楼盘市场调研- 17 -一、平顶山城区楼盘调研情况- 17 -中心城区板块- 17 -新城区板块- 18 -第三城板块- 19 -南区板块- 20 -高新区板块- 21 -第二节 平顶山商业调查分析- 23 -一、主要商业街调研情况- 23 -二、平顶山主要商场情况调研- 24 -第三节 平顶山市写字楼调查分析- 30 -一、写字楼市场情况分析- 30 -第三章 项目价格定位及开发节奏- 32 -一、项目价格制定- 32 -（一）竞争比较和权重定价法- 32 -（二）、成本因素定价法- 37 -二、项目开发节奏- 37 -三、招商策略- 38

3、 -第四章 项目推广预案- 40 -一、项目的招商目标群定位- 40 -（一）、项目招商目标要点分析- 40 -（二）、项目招商目标群体定位- 41 -二、项目招商工作计划构思- 44 -（一）、项目的SWOT分析总结- 44 -（二）、项目招商的“宣传概念”提炼- 44 -（三）、招商部的组织框架形成- 45 -（四）、项目招商的阶段性工作构思- 46 -（五）、项目广告平面的设计工作- 48 -（六）、项目招商氛围培养手段构思- 49 -（七）、项目招商合作性推广策划- 52 -（八）、销售广告创意及诉求- 52 -（九）、媒介的组合策略- 53 -三、项目广告推广策略- 53 -（一）、

4、广告媒体宣传战略- 54 -（二）、广告推广原则- 54 -（三）、项目推广传播的内容- 54 -（四）、推广策略重要阶段的划分- 55 -（五）、项目推广的总策略- 57 -（六）、项目推广的手法- 58 -四、 项目广告推广分解思路- 58 -（一）、形象告知期推广思路- 58 -（二）、形象积淀期推广思路- 60 -（三）、形象树立期推广思路- 61 -（四）、形象深化期推广思路- 63 -五、 媒介策略- 64 -（一）、媒介策略计划- 64 -（二 ）、具体媒体的选择和发布计划- 65 -第一章 市场背景及宏观经济发展动态研究第一节 城市基本背景一、平顶山城市概要平顶山位于河南省中南

5、部，西靠伏牛山，东接黄淮平原，是河南省下属的一个地级市，中国煤炭工业城市，是中国重要的煤炭产地。因市区建在“山顶平坦如削”的平顶山下而得名。平顶山地处京广、焦枝两大铁路干线之间，并有漯宝铁路与两大干线相连。面积7882平方千米。总人口约520万，市区人口100万，市区建成面积80平方公里，以汉族为主。 2003 年，平顶山市被河南省确定为中原城市群九个中心城市之一，被誉为中原之崛起城市。二、城市人口及面积平顶山市辖4个市辖区、4个县，代管2个县级市；全市共有39个街道、35个镇、58个乡。市辖四区基本情况：新华区面积 157平方千米，人口36万人。卫东区面积 103平方千米，人口30万人。石龙

6、区面积35平方千米，人口 6万人。湛河区面积 124平方千米，人口24万人。三、城市交通发展状况平顶山市城市道路交通状况近几年大为改观。建设路是市区的主干道，因部分路段狭窄，各种管线林立，通行不畅，已不适应城市的发展。2003年以来，平顶山市对建设路进行了大规模的改造，拆除了两侧影响道路扩宽和有碍观瞻的地面建筑物，实施架空管线入地，规范整治沿街建筑物和广告牌匾，扩宽改造快慢车道和人行道，在入市口和道路交叉口建设8个游园，对全线实施拆墙透绿和绿化、美化、亮化。整个工程投资达1.62亿元，拆迁14万平方米，整修快车道2万多平方米，铺设人行道彩砖16.8万平方米。经过改造的建设路，路面宽敞平坦，两侧

7、高楼林立，绿树成荫，已成为平顶山市的标志性道路，成为名副其实的迎宾大道。2003年以来，平顶山市对建设路、中兴路、光明路等39条城市道路进行了改造，总投资达5.386亿元。新建高阳路、凌云路、湛北路、湛南路、迎宾路、南环路、建设路扩建、中兴路扩建、新华路南延，新华路北延、光明路南延等城市道路等纵横贯穿中心市区的主干道和支干道。全市市区道路城市道路面积689万平方米，人均道路面积约1382平方米，完成投资6.2547亿元；对建设路、矿工路等道路的人行道进行改铺装，面积138.16万平方米。四、公用事业发展状况平顶山市公用事业包括城市供水、城市污水处理及再生水利用、城市燃气、城市集中供热、城市公共

8、交通、城市客运等行业，是城市基础设施的重要组成部分，是城市经济建设的活动载体，是现代化城市发展的基础条件。公用事业经过几十年的发展，已具备了一定的规模和能力，2008年末，全市城市公共交通运营车10.34万辆。城市日供水能力74.2万吨，年供水总量8470万吨，年供气总量13983万立方米，新增污水处理能力15.6万吨。平顶山市供水供气、污水处理等基础设施发生了翻天覆地的变化，保障能力大幅度增强。从1949年至2008年的六十年的时间里，用于城市基础公共设施建设投资达60.5亿元，年均增长14.6%。先后建设完成了煤气一二期扩建工程、污水处理厂工程、第四水厂工程、城市自来水管网工程、鹰城文化广

9、场、河滨广场、平顶山市山顶公园等大型休闲绿地广场，园林绿地面积1707公顷。湛河市区段经过四期的治理河道得到了清理河水变清，给广大市民提供一个茶余饭后休闲娱乐的好去处。五、经济和社会发展规划（一）“十一五”时期经济社会发展的主要任务是（节选）： 培育新型能源和工业基地。走新型工业化道路，推进项目规模化建设，产业园区化布局，产品高端化延伸。致力于资源转化、加工增值，发展多元化接续产业，培育大企业、大集团，着力打造中国中部化工城。 （二）发展目标经过“十一五”和更长一段时期的努力，把平顶山建设成为国家重要的能源和原材料生产加工基地，中国中部化工城；以化学工业、装备制造工业为战略走向的新型工业城市；

10、国家优秀山水文化旅游城市。生产总值年均增长12%以上，到2010年力争在2005年的基础上实现翻番。按2005年价格计算，生产总值达到1100亿元以上（2009年已达1124.6亿元），人均21600元左右（2009年已达23050元）。地方财政一般预算收入年均增长12%以上，2010年达到60亿元（2009年已达70.3亿元）。到2010年，二、三产业占生产总值比重达到92%（2009年已达90.6%），高技术产业增加值占工业增加值的比重明显提高，城镇化率达到48%（2009年已达41.8%），非公有制经济占经济总量的比重达到60%左右（2009年已达53%）。第二节 城市宏观经济概况一、经

11、济总量名 称200320042005200620072008200920102011GDP（亿元）364.7470.7558.3671.9821.51067.71124.61320增长率（%）10.615.615.315.815.413.610.012.19.2平顶山市生产总值连续多年保持着10%以上快速增长的势头。从2008年开始，该市经济总量跃上1000亿元的新台阶，成为河南省七个经济总量超千亿的地市之一。2010年平顶山市经济总量达1320亿元，增长率12.1%，平顶山市经济总量排在郑州（4000亿元）、洛阳（2380亿元）、南阳（2065亿元）、许昌（1362亿元）之间， 居河南省地市

12、级经济总量第五位。经济总量为城市发展提供了强劲支持，城市综合实力明显增强。二、人均地区生产总值名 称20032004200520062007200820092010人均GDP（元）74809616113561385016983219982305025000增长率（%）101514.81515.413.29.410.1与2003年相比，2010年平顶山市人均地区生产总值增长了3.34倍，达25000元，较上年增长10.1%，近年来其他年份的情况如上图所示。与经济总量的排名相比较，平顶山市人均地区生产总值的排名靠后，数据显示：2010年平顶山市人均GDP排在济源（49000元）、郑州（54000元

13、）、焦作（38000元）、洛阳（36000元）、三门峡（36000元）、许昌（29000元）、漯河（26000元）之后的第八位。人均地区生产总值是了解和把握一个地区宏观经济运行状况的有效工具，是衡量人民生活水平的一个标准。对比数据可知平顶山市2011年的人均地区生产总值在河南18地市中排位居中。三、固定资产投资1、全社会固定资产投产完成情况名 称20032004200520062007200820092010完成额（亿元）78.45113.7190.4272.7365.3421.1577.7710增长率（%）33.345.167.349.934.015.337.222.9全社会固定资产投资包括

14、基本建设投资、更新改造投资、国有单位其他固定资产投资、房地产开发投资、城镇集体固定资产投资、联营经济、股份制经济、外商投资经济、港澳台投资经济及其他经济类型的固定资产投资，农村集体5万元以上固定资产投资，城镇工矿区私人建房投资和国防、人防基本建设投资。固定资产投资是社会固定资产再生产的主要手段。通过建造和购置固定资产的活动，国民经济不断采用先进技术装备，建立新兴部门，进一步调整经济结构和生产力的地区分布，增强经济实力，为改善人民物质文化生活创造物质条件。从上图可以看出：平顶山市固定资产投资在经历了2005年67.3%的高增长率后，虽然投资总量连续上升，但增长率却逐年下滑。特别是2008年，更是

15、达到了15.3%的最低值。进入2009年，在国家投资拉动经济增长的大的政策背景下，平顶山市固定资产投资增长速度走在了河南省的前列，2010年度全社会固定资产投资总额710亿元，增长22.9%。2、城镇完成固定资产投资近年平顶山市城镇固定资产投资占比变化表内 容20032004200520062007200820092010城镇固定资产比例（%）75.683.581.586.585.283.082.283.2城镇固定资产投资在全社会固定资产投资中占有较大比重，自2004年后，连续多年占比保持在80%以上。2010年，170个重点项目完成投资178.5亿元，占全年预期投资的119%。中平能化碳化硅

16、微粉、500千伏平南输变电等48个项目建成投产(投用)，特别是鲁阳电厂一期2100万千瓦机组的并网发电和叶舞高速的建成通车，使我市的发电装机容量达到560万千瓦，高速公路通车里程达到396公里，实现县县通高速，为全省发电装机容量突破5000万千瓦、高速公路通车里程突破5000公里作出了积极贡献，具有里程碑的意义。平煤机高端液压支架、中平能化两万吨高性能浸胶帘子布、东方希望集团盐化工等50个项目开工建设，新平高工程、泓利焦化年产90万吨捣固焦及综合利用等37个续建项目加快推进，为今后发展蓄积了后劲。消费需求较快增长。加快“万村千乡市场工程”和“新网工程”建设，新增农家店305家，新建农资配送中心

17、6个、连锁店190个。全面落实扩大消费政策，家电下乡和汽车摩托车下乡产品销售量、补贴额一直保持全省领先位次，带动社会消费品零售总额增速位居全省前列。企业服务长效机制初步建立。市、县两级各抓100家重点企业，健全政策导向、要素保障、困难企业帮扶等十项企业服务长效机制。强化财税收支管理，落实税收优惠政策，减轻了企业负担。积极推动银企合作，全年融资总额178亿元，其中新增贷款135亿元。加强煤电油气运协调，有效保障了生产要素供给。包括城镇固定资产投资在内的全社会固定资产投资大幅增长，大批项目建成投产，使国民经济飞速发展，基础设施能力极大增强，缓解了国民经济制约瓶颈，促进经济又好又快发展。四、2011

18、年主要预期目标2011年经济社会发展的主要预期目标是：生产总值增速高于全省平均水平1到2个百分点，达到11%以上；地方财政一般预算收入增速高于生产总值增速1个百分点，达到12%以上；全社会固定资产投资增长21%；社会消费品零售总额增长16%；外贸出口增长21%，实际利用外商直接投资增长23%；居民消费价格涨幅控制在4%左右；人口自然增长率控制在6.5以内；城镇新增就业7万人以上；城镇化率提高1.5个百分点；第三产业比重提高2个百分点以上；城乡居民收入较快增长；节能减排完成省定目标。(一)着力扩大需求，保持经济更好较快发展。坚持统筹兼顾，扩大需求规模，优化需求结构，推动经济发展由回升向好向稳定增

19、长转变。努力扩大投资需求。今年计划安排第一批重点项目130个，总投资1265亿元，年度完成投资130亿元。其中，工业项目82个，年度投资81.9亿元。开工建设中平能化年产40万千瓦太阳能电池用硅片、圣光医药用品制造产业园等39个项目；续建平煤机高端液压支架、恒基伟业太阳能电池等16个项目；建成平高东芝输变电设备制造、巨龙淀粉公司玉米葡萄糖生产线等21个项目；加快推进鲁阳电厂二期2100万千瓦机组、中平能化年产20万吨己内酰胺等6个重大项目前期工作。交通项目13个，年度投资10.7亿元。开工建设焦桐高速汝州至登封段、郏县地方铁路、宝丰县至石龙区快速通道等5个项目；续建孟平铁路复线电气化改造项目；

20、积极推进郑渝铁路客运专线平顶山段(站)、平顶山至许昌城际轨道交通、尧山旅游支线机场、沙河平顶山段复航工程及平郏、平叶、平鲁快速通道等7个项目前期工作。农林水利项目7个，年度投资16.2亿元。开工建设农村饮水安全工程、北汝河综合治理主体工程；续建南水北调工程平顶山段、昭平台灌区配套等5个项目。服务业项目5个，年度投资6.3亿元。开工建设大香山现代物流配送中心、舞钢金马钢铁加工物流配送中心；续建宝丰文化创意产业园；积极推进通用航空产业园、卫东区顺德集团仓储物流项目前期工作。城市基础设施和社会事业项目23个，年度投资14.9亿元。开工建设市第二污水处理厂、平顶山学院扩建等3个项目，续建采煤沉陷区综合

21、治理、平西火车站广场改造、新区人民医院等12个项目；建成大香山路、蓝欣家园经济适用房等4个项目；加快南水北调受水区供水工程等4个项目前期工作。继续坚持市级领导联系重点项目、联审联批、观摩点评等制度，认真落实建设条件和配套资金，实行网络规划、节点控制，力争早开工、早投产、早见效。加强项目库建设，搞好项目筛选、论证和储备。(二)着力优化结构，加快转变经济发展方式。制定资源型城市可持续发展示范区建设规划，推动产业结构转型升级，提升产业竞争力。培育壮大战略性新兴产业。突出抓好新能源、新材料和生物医药等新兴产业发展，依托中平阳光、恒基伟业、易成新材料等企业发展太阳能光伏产业，打造完整的垂直光伏产业链；依

22、托平高集团智能电网输变电设备项目和国家级高压电气设备质检中心建设，发展高端装备制造业。改造提升传统支柱产业。围绕做大做强能源化工、装备制造、特种钢材、新型建材、农产品加工等优势产业，安排实施中平能化2万吨锦纶66帘子布、平高集团特高压超高压开关装备产业基地等一批重大转型升级项目，年度投资80亿元以上，拉长产业链条，提升产业层次。加强自主创新体系建设。积极实施自主创新体系建设发展规划，增强科技进步对经济发展的支撑作用，引导创新要素向企业集聚，加快形成一批拥有自主知识产权的核心技术、知名品牌和创新型企业。申报省级以上工程技术研究中心5家、企业技术中心4家、质检中心2家、重点实验室1个。培育国家级高

23、新技术企业6家、省级以上创新型试点企业1家，高新技术产业增加值增长15%以上。大力实施质量兴市战略和商标战略，推进标准化体系建设，培育自主品牌，提高产品质量安全水平。加快创建品牌产业集聚区。实施产业集聚区发展赶超行动计划，全年10个省级产业集聚区完成投资300亿元，实现主营业务收入800亿元，争取有2个集聚区进入全省前30名，高新区创建为国家级高新区。通过3到5年的努力，依托高新区内中平能化集团和平高集团发展，打造亚洲最大的尼龙化工基地和全国重要的现代装备制造基地；依托平顶山化工产业集聚区和叶县产业集聚区，突出发展煤化工、盐化工，利用良好的煤电产业基础，打造全国重要的能源化工基地；依托平新产业

24、集聚区和宝丰产业集聚区，打造高端装备制造业和太阳能光伏产业基地。通过强化产业支撑，提升经济综合实力，把我市建设成为中原经济区重要的战略支点。五、平顶山市产业竞争力分析（一）产业竞争力的内涵产业竞争力的强弱决定了一个区域经济的发展水平。产业竞争力是指一个区域的产业在国际市场或区域市场上所具有的开拓市场、占据市场并以此获得比竞争对手更多利润的能力。产业竞争力是一个区域内某一产业内各个企业形成的合力，主要体现在：占有市场的能力、创造价值和利润的能力，以及创新发展的能力。（二）平顶山地区产业发展现状（一）平顶山三大产业发展状况平顶山是一座新型的工业城市，经过多年的发展，已经基本形成较完善的产业体系。平

25、顶山是一个以煤炭起家的资源型城市，因此在产业结构中以工业发展为支柱。表2-3给出了20032009年平顶山国内生产总值及三次产业结构。可以看出，平顶山第二产业在三次产业结构中的地位从2003年的52.3%发展到2009年的65.3%，一直处于稳步上升的位置。第三产业产值比重从2003年的32.8%降到2009年的25.3%，比重一直在下降。第一产业即农业从2003年的14.9%下降到2009年的9.4%，比重也一直处于下降态势。第一产业与第三产业的下降与以工业为代表的第二产业在产业结构中比重不断上升说明平顶山已进入工业时期，这正是经济结构急剧变化的时期，是工业增长和产业升级最快的时期。 近年平

26、顶山市国内生产总值及产业结构变化年份GDP：亿元第一产业第二产业第三产业2003年364.7014.9%52.3%32.8%2004年470.7014.3%53.3%32.4%2005年558.3011.9%60.1%27.9%2006年671.9010.9%61.9%27.2%2007年821.5010.8%62.6%26.6%2008年1067.709.5%65.2%25.3%2009年1124.609.4%65.3%25.3%（二）平顶山经济发展现状及产业竞争力分析1、产业结构程度低。(1)三次产业结构不合理。平顶山三次产业结构呈现“两头小，中间大”的特点。平顶山以工业为主的特点非常明显

27、，三次产业结构调整的任务十分艰巨；(2)重型化严重。从平顶山工业内部结构来看，“重工业过重，轻工业过轻”的特点十分明显，即重工业所占比重较大，而轻工业所占比重偏轻；(3)初级化特征明显。平顶山的城市发展依赖于煤炭行业，从重工业内部来看，主要以煤炭开采业为主，这就是典型的资源型经济结构，并呈现出明显的初级化特征。同时，高新产业、高附加值产业相对较少，且规模小、比重较低。2、产业聚集程度较低。平顶山煤炭工业产业集群优势明显。煤炭工业产业集群的发展，极大地促进了平顶山产业竞争力的提升，同时平顶山的煤炭工业产业集群优势也是平顶山城市竞争力在河南省排名比较靠前的重要因素。近年来，尽管平顶山在围绕精细化工

28、、电子信息、机电一体化、新材料等高新技术领域取得了快速发展，同时平顶山高新区对地方工业的快速发展也起到较强的拉动作用，但整体看平顶山的产业布局分散，尚未形成新的产业集群，持续产业聚集程度较低。3、产业技术水平和生产效率低下。由于技术创新机制不健全、高科技人才严重缺乏等因素，导致平顶山工业技术开发投入低、创新动力不足，制约了工业升级和竞争能力的提高。人才以及创新能力的不足严重制约着平顶山经济的发展、产业竞争力的提升。4、产业经济效益低下。由于长期以来工业投资决策机制不完善，工业投资中的重复建设严重，造成平顶山大部分工业行业中企业的过度进入，加之缺乏多余生产能力的退出机制，过剩的设备和厂房虽然处于

29、闲置状态，但仍然需要占用资金，这必然造成那些以大规模投资为起点的产业和企业过高的固定成本。试图在生产能力严重过剩的市场上争夺或保持自己的市场份额，必然引起大部分行业的盈利能力下降，或出现大面积和数额巨大的亏损。5、工业污染严重，极大地阻碍平顶山可持续发展。平顶山是一座“以煤而立、因煤而兴”的新兴工业城市，是全国重要的能源原材料工业基地。作为资源型工业城市，平顶山高耗能、高污染企业较多，由于对资源综合利用程度较低，治理不够，平顶山每年“三废”排放量也比较大，平顶山工业固体废弃物产生量逐年增加，固体废物扬尘污染大气，渗滤液污染地表水和地下水，堆存物污染农田，造成土壤质量下降，成为重大的环境隐患，对

30、环境生态和群众身体健康具有潜在的威胁，同时也极大地阻碍了平顶山的可持续发展。6、大多数民营企业规模小，结构层次不高，综合实力不强。民营经济是一个地区内经济发展的活力。平顶山民营经济虽然在近几年有所发展，但与发达城市相比，其综合素质不高。除了极少数民营企业有一定的规模外，其他民营企业大多无法在平顶山经济发展中起到支柱作用。在产业结构方面，平顶山个体私营企业以第三产业为主，制造业发展不够，科技型企业很少。另外，许多民营企业内部还存在着管理制度不完善、缺乏有效的激励约束机制等问题。第二章 平顶山房地产市场、商业及写字楼市场分析第一节 平顶山楼盘市场调研一、平顶山城区楼盘调研情况 根据平顶山现状，平顶

31、山楼盘总体可以分为老城区板块和新城区板块，细分可以分为如下板块：中心城区板块、新城区板块、第三城区板块、南区板块 、高新区板块，具体如下：中心城区板块A京华金域蓝湾B贵人国际C东风星河湾D联盟鑫城区域范围：光明路以东，诚朴路以西，南环路以北区域。区域特点：中心城区生活配套优良，交通便利，土地资源日益减少，近年政府加大了中心城区的都市村庄改造力度，城区城市面貌有所提升，升值潜力不断增大。但由于受到土地获取成本高、拆迁难度大等原因制约，中心城区内房地产发展速度相对慢于其他区域，目前城区内的房地产项目主要以厂区改造和都市村庄改造项目为主。受到地价较高的影响，中心城区的产品形式主要以高层为主。代表楼盘

32、：京华金域蓝湾、贵人国际、东风星河湾、联盟鑫城新城区板块区域范围：北至漯宝铁路，东至姚孟电厂，西至毛营军铁专用线，南至白龟山水库。区域特点：新城区们于平顶山市区西部，是目前平顶山发展的重点区域，区域整体环境优良，但区域生活配套设施和人气相对较差，短期内无法吸引众多的购房者来此区域购房。该区域内的房地产发展基本上以点状发展，项目主要集中在政府机关密集区和水库的周边，产品形式趋向于高端产品，主要有别墅、高层、多层、花园洋房等产品形式。房地产整体发展快速，大盘云集，不乏大体量的综合形态的项目。价格为全市最高区域，集中在5000- 5300元/。代表楼盘：蓝湾新城、水岸豪庭、常绿大悦城、大唐一品澜山、

33、君临天下、蓝湾国际、金玉花园、建业桂园、常绿九天庄园第三城板块区域划分：光明路以西，新城区以东区域区域特点：第三城板块位于新老城区结合部。区域受到新城区的带动，又可以享受到老城区的成熟配套，区域居住环境较好。区域内房地产整体发展速度较快，项目密集，整体品质较高，但可供持续开发的土地存量不足。目前西区销售价格仅次于中心城区和新城区，区域内产品形式丰富，包括多层、别墅、高层，大体量综合体。代表楼盘：亿嘉西城国际、金石九天城、佳田塞纳城、春华国际茗都南区板块区域范围：南环路以南区域区域特点：南区板块目前主要为都市村庄改造项目，由于位置相对较偏，整体区域发展相对较慢。本区域是目前平顶山开发的热点区域，

34、房地产整体投放量大，项目相对比较集中。目前区域内已有多个大型项目同时开发运作，产品品质相对较高，未来该区域发展潜力较大，销售价格会有一定的提升。区域内产品形式以小高层和高层为主。代表楼盘：龙腾国际、金城丽景、盛世华庭、豫森时代新城、大乘领仕馆、常绿金澜王朝；高新区板块区域范围：诚朴路以东区域区域特点：高新区板块位于平顶山市东部区域，东区主要为工业区，区域生活配套相对较少，居住环境相对较差。目前区域内房地产市场刚刚起步，在售项目体量都较小，整体品质相对较差，项目缺少亮点，没有较好的绿化和公建配套。但近期河南建业集团在东区已获取500余亩土地，同时建设东路沿线已有数个大型项目启动，所以未来3-5年

35、东区整体区域环境会有较大的改善。居住环境、生活配套会不断提升，区域价值有一定的拉升空间。目前区域内以高层为主，没有大体量的商业和独特的产品形式投放市场。代表楼盘：杨东国际、凯帝东郡 具体价格如下: 平顶山老城区楼盘价格表（部分楼盘）序 号项目名称均价（元/平方米）备 注1金石九天城平层价格5000元/，电梯小洋房价格7300元/尾盘2天河盛世均价4800元/ 最后清盘3明珠世纪城均价3660元/ 三期尾盘4龙腾国际均价 3800 元/平米尾盘5贵人国际紫荆城均价3800元/老盘，首期开工建设期6豫森时代新城均价3800元/封顶7金基馨怡揽月均价3900元/新盘8中建嘉天下均价4000元/交房9

36、春华国际茗都叠加层4100元/,平层3600元/尾盘10立威山3600元/三期推盘11建工景苑3900元/交房12鹰城商贸中心预计价格在5000元/以上新盘，未开工13中央花园3800元/尾盘14荣邦花园均价4400元/ 新盘，二期排号15新华国际均价 4350 元/平米封顶16龙凤盛世对外均价3600元/新盘17金建悦和园均价3660元/新盘，开工建设期18大乘领仕馆3800元/老盘，为开工19千田新开元3800元/新盘，二期排号平顶山新城区楼盘价格比（部分楼盘）序 号项目名称均价（元/平方米）备 注1未来域均价5200元/新盘2君临天下均价5300元/一期交房，二期展示阶段3龙腾冠顶均价4

37、800元/新盘，展示阶段4天河长安道1号6000元/尾盘，封顶5西堤漫步均价5100元/线盘6蝶湖湾5300元/平方米交房7蓝湾国际 4100元/平方米三期推广8建业桂园5200元/平方米封顶，尾盘9常绿九鼎5500元/平方米封顶，尾盘10常绿大悦城5300元/平方米老盘，推广阶段11一品澜山5500元/平方米封顶，三期推广 从以上情况分析，老城区楼盘价格在3500-4000元/平方米，新城区楼盘价格在5000-5500元/平方米。第二节 平顶山商业调查分析一、主要商业街调研情况商业街名称档次主要经营业态层高/层单间商铺面积租金消费客群A体育路商业街中低服装、鞋业12535平米80300元平米

38、月中低收入者B中兴路商业街中高服装、酒店、商场24060平米200400元平米月2850岁商务人士C开源路商业街中高服装、餐饮23555平米200450元平米月2850岁商务人士、公务人D和平路商业街中高服装、饰品24060平米200400元平米月1530岁追求时尚青年、学生（一）体育路商业街状况调研体育路商业街自矿工路到建设路，街道比较狭窄，经营业态主要鞋业、服装、小餐馆，硬环境较差奠定了此处的商业档次较低，各商户的主力经营面积在50平米左右，但是随着文化宫黄金海岸的建设和投入使用，会对此商业街有很大的带动作用。（二）中兴路商业街状况调研中兴路商业街自矿工路到建设路，经营业态主要鞋业、服装、

39、珠宝店、手机店，此商业街商场分布较多，所以沿街店面相对于开源路商业街数量较少，但是沿街店铺装饰档次较高，经营产品档次也较高，主力经营面积在120160平米，商铺的进深大，市民对此商业街认可度高。(三)开源路商业街状况调研开源路商业街自建设路到优越路，街道两侧主要经营业态为餐饮、银行、珠宝店、品牌服装鞋业店，各业态经营面积同其他商业街同业态相比均较大，品牌服装店主要为商务休闲装和正装，客户定位在高端。也只有品牌商业店铺能承受此商业街高租金，平均租金高达150元/平方米月。（四）和平路商业街状况调研和平路商业街自中兴路到开源路路，是平顶山市唯一一条商业步行街，街道两侧主要经营业态为化妆品店、眼镜店

40、、饰品店、品牌流行服饰和鞋业店，品牌店铺的经营面积较大，客户定位在追求时尚的年轻人。此商业街连接中兴路、体育路和开源路，人流量较大，购物环境好，但是租金也较高，中兴路与和平大道交汇处租金达到惊人400元/平方米月。二、平顶山主要商场情况调研（一）商场概况平顶山重点商场主要分布在中兴路沿线，代表商场有中心商城、万家百货、丹尼斯百货、鹰城世贸广场、双丰商城、电子时代广场、数码电子广场。主要商场调研情况一览表商场名称业态层高/层体量（）1中心商城百货4.580002万家百货百货4.5150003丹尼斯百货百货4.5450004鹰城世贸广场百货4.5200005双丰商城百货4.5500006电子时代广

41、场电子4.572007数码电子广场电子4.52200（二）重点商场调研中心商城商场名称中心商城地理位置中兴路与建设路交汇处经营规模8000平米主题定位百货经营档次中端楼层布局-1F经营品类家电市场主要品牌松下、步步高、飞利浦、美的、丽声音响、方太、TCL、长虹、志高、三星、海尔、SHARP、西门子、美菱、新飞电器、九阳、格兰仕1F经营品类珠宝区、化妆品区、名表、男女鞋主要品牌男女鞋：达芙妮、百丽、花花公子、SCS、布兰亭、金利来老人头、芭可儿、特丽雅化妆品：泊美、OLAY、高丝、羽西、旁氏、佰草集珠宝区：上海亚一金店、老凤祥、老庙黄金、盈祥银饰名表区：瑞士梅花、英格纳2F经营品类男装、童装、内

42、衣主要品牌男装：太子龙、老人头、元田、雅戈尔、都彭、琢木鸟、金利来等内衣：婷美、安利芬等童装：史努比、巴拉巴拉等租金情况110210 /平方米/月招商效果商场入住率100%综合评述该商场位于和平路西端，建筑面积为8千平方米左右，体量适中。一层规划较为合理，其他楼层规划有些混乱，人流充足。而1楼面积分割均较小，通道较窄，购物环境较差，经营档次较低。良好的地段给商场经营带来了充足人流。万家百货商场名称万家百货地理位置中兴路北段经营规模营业面积15000平米主题定位百货经营档次中高端楼层布局1F经营品类黄金珠宝、饰品、化妆品主要品牌化妆品：泊美、欧莱雅、OLAY、美宝莲、自然堂、玉兰油、羽西黄金珠宝

43、：周大福、周生生、金伯利、老庙黄金、戴梦得女鞋：星期六、百丽、达芙妮、森达2F经营品类流行淑女装、饰品主要品牌SPPET、CILY、Eland、VERO MODA、IVYKKZ、ONLY、azona aoz、Teenie3F经营品类职业装、女士用品、时装、内衣主要品牌哥弟、YinEer、CIRCLE、妃格莱儿、玖姿、纤、依梦、依莲帆登、简、范怡文、声雨竹、米兰、应大、马天奴、欧妮雅、静安鸿翔、蒙迪爱尔、E+、红人、华鑫、盈科动力、玖姿、雅高仕、KAKO、莎琪贝尔等4F经营品类绅士服饰、饰品、领带、皮鞋主要品牌沙驰、爵士丹尼、SPPIT、梦特娇、花花公子、Jeep、Lee、劳斯顿、保尼、都彭、华

44、伦天奴、金狐狸、博格西尼、艾米力欧、法国圣朗门、凯普迪诺、威可多、皮尔.卡丹等招商效果商家入住率100%租金情况50300 /平方米/月综合评述万家百货（平顶山市中原集团第二百货有限公司）系平顶山市中原集团有限公司的全资子公司。商场位于中兴路，优越路口，交通便利。建筑面积在2万平方米左右，共分为六层，外立面陈旧，内设有挑空中庭，效果甚好。店内布局合理、装饰典雅、人流量大、客户的认可度高。是目前平顶山市经营状况最为良好的百货商场之一丹尼斯百货商场名称丹尼斯百货地理位置中兴路与矿工路交汇处经营规模45000平米主题定位百货经营档次中高端楼层布局1F经营品类珠宝首饰、化妆品、名表、男女鞋主要品牌珠宝

45、首饰：中国黄金、金伯利钻石、周大福、六福、戴梦得化妆品区：自然堂、佰草集、丸美、ONLY、高丝、贝佳斯、羽西、欧莱雅、欧泊莱名表：梅花、浪琴、英纳格、恒时达表、卡西欧男女鞋：沙驰、花花公子、金利来、星期六、达芙妮、百丽、CROCS2F经营品类流行淑女装主要品牌姬奴、ONLY、VERO MODA、ODBO、衣臣、似水年华、HaiLans、朵兰帝、PRICH、衣恋、史努比、欧时力、伊华欧秀3F经营品类绅士休闲装、运动装主要品牌培罗蒙、苹果、食草集、金利来、梦特娇、七匹狼、皮尔卡丹、骆驼、斯得雅、乔顿、Jeep、阿迪达斯、杰克琼斯、康踏、安踏、匡威、李宁、沃特、KAPPA、彪马4F经营品类床上用品、

46、童装、内衣、大小家电、美食主要品牌罗莱家纺、迪斯尼童装、芬狄诗内衣、欣姿芳内衣、巴拉巴拉童装、猫人内衣、梦洁家纺、富安娜家纺、帕兰朵内衣、花雨伞内衣、美的小家电、九阳、千业美食广场等招商效果商家入住率100%综合评述该物业坐落中兴路与矿工路交汇处，隶属郑州丹尼斯百货有限公司。物业位于核心商圈内、装饰高档、人流量大，商场中庭升级，恢宏大气，高端品牌商家入住率高，更是提升了商业的档次，规划布局合理，依托集团良好的经营模式和强大实力，受到了市民的认可。是目前平顶山市商场的领头雁。 鹰城世贸广场商场名称鹰城世贸广场地理位置开源路与大众路交汇处经营规模20000平米主题定位百货经营档次中高端楼层布局1F

47、经营品类珠宝首饰、名表、男女鞋业、化妆品主要品牌周大福、六福珠宝、I DO、和合白玉、凤凰钻石、英特纳珠宝、梅花、Rado、梦特娇、意尔康、花花公子、富贵鸟、百丽、星期六、金佰利2F经营品类流行少女馆、少女休闲、少淑服装主要品牌浪漫笛、老银匠、达衣岩、名典屋、秋水伊人、ONLY、VERY MODA、LOVE、歌莉娅、摩高、欧时力、江南布衣3F经营品类都会仕女馆、贵妇装、淑女装、时尚内衣主要品牌米黄羊绒、恒源祥、梦特娇、婷美、猫人、鄂尔多斯、梦凡迪、珍贝、黛安芬、声雨竹4F经营品类绅士名品馆主要品牌洛兹、左岸、布西妮、百村洋服、骆驼、都彭、斯得雅、雅戈尔、太子龙、利奥纳、七匹狼5F经营品类温馨生

48、活馆、童装、美容馆主要品牌史努比、巴布豆、迪斯尼、嗒嘀嗒、美美美容馆、水孩儿、杉杉童装、派克兰帝、巴拉巴拉、韩国咏楼招商效果商家入驻100%综合评述本项目地处开源路、大众路交通较为便利。地处核心商业圈内，但是商业氛围没有中兴路浓厚，于2001年建成并开业使用。商场的外立面略显落后陈旧，广场规划非常混乱，周边环境差，不利于人流，车流的顺利通行。商场规模适中，经营品牌同质化严重，交通动线组织合理，但是商城内部装饰略显陈旧双丰商城商场名称双丰商城地理位置光明路与曙光街交汇处经营规模50000平米主题定位百货经营档次中高端楼层布局1F经营品类珠宝首饰、名表、男女鞋业、化妆品主要品牌化妆品：羽西、美肤宝

49、、自然堂、美宝莲、欧莱雅名表：卡西欧、梅花、男女鞋：金利来、达芙妮、意尔康、森达、百丽珠宝首饰：老庙黄金、周大福2F经营品类青春少淑装、少女少淑装主要品牌美特斯邦威、茵佳妮、IBUDU、千百惠、唯戈、嘉彩、before、秋水伊人、艾哲、迪斯尼、纳纹3F经营品类名媛贵妇商场、羊绒羊毛主要品牌伊索言、佐丹奴、爱慕、敦奴、部分店铺装修4F经营品类童装、运动鞋主要品牌康威、361、沃特、百圆裤业、旗牌王、金莱克、李宁。商城部分区域在装修5F经营品类家具主要品牌红苹果、华日、双叶、华丰招商效果商家入住率75%综合评述该物业坐落光明路与曙光街交汇处、建筑体量大、经营档次较高、商场中挺设计，装饰档次较高。观

50、光电梯、扶梯、中央空调等硬件设施齐全，物业满足西南主城区域居民的购物需求，辐射面积大，但是由于其不在核心商业区，商家经营状况一般、而满足居民基本需求的生活超市经营情况却比较好电子时代广场商场名称电子时代广场地理位置建设路与开源路交汇处东经营规模7200平米主题定位电子产品经营档次中高端楼层布局1F经营品类电子数码产品主要品牌手机品牌：诺基亚、苹果、三星、摩托罗拉其他：读书郎、汉王、合众思壮、佳能2F经营品类组装机和品牌机产品主要品牌品牌机：华硕、联想、戴尔、三星、明基、方正组装机：各组装店面同时兼营配件3F经营品类电脑维修市场主要品牌电脑配件：飞利浦显示器、华硕主板、电脑机箱4F经营品类打印机

51、、复印机和监控产品主要品牌打印机和复印机：日立、爱普生、惠普监控产品：中兴、中田安保、海康招商效果商家入住率100%综合评述该商场2006年8月投入使用，是目前平顶山市规模最大电子专业市场，客户人群主要集中一层电子数码产品，随着楼层的增高，人气也略显冷淡。柜台分割主力面积在1215平米之间，过道略显拥挤，装饰档次较低。此区域淘宝城的建设和入市，必将推动这一区域电子产品商业的发展，奠定其在平顶山电子市场龙头地位，形成聚集效应。华诚数码广场商场名称华城数码广场地理位置建设路与中兴路交汇处南经营规模2200平米主题定位数码产品经营档次中端楼层布局-1F经营品类电脑超市主要品牌品牌机：戴尔、华硕、联想

52、、明基、方正组装机：电脑组装、山水音响、+1F经营品类电脑散件、监控、办公用品主要品牌惠普打印机、中田安保、华硕主板、三星硒鼓、金河田机箱、长城机箱、诺基亚、三星、步步高手机招商效果商家入住率100%综合评述该物业相比数码电子广场，位置相对比较优越，人流量较多。但是规模相对较小，购物环境差。过道拥挤，商户主力分割面积以1520平米，商户以中小商户为主，各类商品摆放散乱。 文化宫黄金海岸商场名称文化宫黄金海岸地理位置体育路工人文化宫经营规模60000平米主题定位购物中心经营档次中档楼号13#馆名欢乐汇经营品类通讯卖场、珠宝城、婚纱影楼、美发沙龙、动感影院、商务网吧、大型健身会所45#馆名莱福时代

53、A馆经营品类豪享来、化妆品、流行女鞋、淑女装、创意美甲、流行饰品、美发沙龙、时尚女装、针织内衣、女子会所（SPA、瑜伽、餐饮、娱乐、休闲）67#馆名莱福时代B馆经营品类、男鞋、名表、运动休闲、时尚休闲、精品男装、商务男装、咖啡、电玩、量贩式ktv8#馆名童星球经营品类家美汇 婴孕用品、儿童洗化、面包坊、童装、童鞋、童玩、儿童乐园、儿童摄影、DIY手工坊、培训基地（跆拳道、音乐教室等）、电玩世界9#馆名10#馆名中式餐饮、办公11#馆名休闲浴场、办公、步行街经营品类时尚基地 三福百货可爱洋服、运动大本营、潮流小铺、个性饰品、特色小店、时尚餐饮、休闲服饰、外贸店、休闲小馆招商效果商家入驻率85%平

54、均租金150元/平米月综合评述该物业是由郑州颐和投资管理有限公司和平顶山市总工会共同开发建设、将由莱福时代商业管理有限公司统一招商经营管理的大型购物中心。它依托12万平方米的绿色园林，浑然形成集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化等一体化的城市生态型商业文化中心。第三节 平顶山市写字楼调查分析一、写字楼市场情况分析中兴路作为商业主干道，商务氛围浓厚，我们重点调研了中兴路沿线华城大厦、广厦商务中心、华府商务公寓、工行大楼、鹰城世贸中心、中兴铭座、千田大厦等写字楼情况。写字楼分布情况具体如下。平顶山主要写字楼情况一览表单位：、元/月名称总建筑面积主力面积主要承租业态租金出租率备注千田大厦100001803

55、00房地产、担保、4550100%写字楼广厦商务中心15000150260房地产、保险、污水公司354095%写字楼工行大楼18000120180事务所、银行、美容院304090%写字楼华府商务公寓1400050120培训机构、装饰公司202590%商住楼鹰城世贸中心40000160200培训机构、美容院、装饰152090%商住楼中兴铭座700080150房地产、装饰公司304095%商住楼华城大厦8500120200房地产、装饰、咨询公司354095%商住楼二、写字楼市场特征分析（一）写字楼整体情况分析：目前写字楼市场发展程度较低，专业写字楼寥寥无几，目前仅千 田大厦、广厦商务中心、工行大楼

56、、华城大厦，而其办公聚居的物业形态多为商住楼，比如华府商务公寓；（二）分布特点：目前写字楼主要集中在中兴路上分布；中兴路作为商业主干道， 商务氛围浓厚，吸引了众多公司在此区域办公；（三）客户构成：目前存在办公需求的企业以广告装饰类、美容院类和律师事务所类，房地产开发类和专业培训类也存在一定需求；（四）租金价格：目前专业写字楼租金价格较高比如千田大厦、工行大楼，而商住楼的租金价格比较低比如华府商务公寓；（五）出租状况：目前位置好，装饰档次高的写字楼出租情况较好，千田大厦的出租率达到100%，商住楼的出租情况低于专业写字楼；（六）配套状况：目前写字楼的自身配套较低，中央空调，电子门禁，停车位，物业

57、管理，入户大堂等许多方面同河南其他地级市写字楼物业相比差别较大，硬件和软件设施都有很大差距。考虑各种影响因素以及结合项目地块，影响写字楼物业发展因素：平顶山产业结构对办公市场的支持度较低，作为支柱产业的煤炭、精细化工和电力皆为大型制造业，办公需求量和强度相对较低，且多选择在厂房内办公或自建办公楼，其他一些实力较强的企业也多以自建楼形式满足办公需求。第三章 项目价格定位及开发节奏一、项目价格制定（一）竞争比较和权重定价法竞争导向定价法是企业为了应付市场竞争，以企业所处的行业地位和竞争定位而制定价格的一种方法。它是以竞争者的价格为基础，根据竞争双方的情况，制定较竞争者价格为低、高或相同的价格，以达

58、到增加利润、扩大销售量或提高市场占有率等目标的定价方法。对于本项目而言，当本企业所开发的项目在市场上有较多的竞争者时，适宜采用竞争导向定价确定项目售价，以促进销售，尽快收回投资，减少风险。将本项目与周边项目及可比性较强的项目根据比较因素、比较因素的权重以及比较项目对本项目的可比性权重进行的量化定价法，比较过程是定价人员站在消费者的角度进行评比打分，是竞争导向定价结合需求导向定价法的具体定价方法，被广泛运用。每一项目比较因素的具体考虑内容及等级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述。其步骤如下图所示：价格制定步骤确立竞争项目权重选取市场比对项目确定市场价格比价体系汇总比较打分体系得出比较价格1、价格制定（依据竞争比较和权重）（1）、本项目主要竞争项目选定与权重的确定项目名称权重比例（2）、比价体系六大影响因素权重构成部分地段价值17项目素质34环境设计6开发品牌8保障服务28100%工程风险7比价体系六大影响因素权重构成（3）、市场比对权重打分针对地段价值、项目素质、环境设计、开发品牌、保障服务平台、工程风险六大因素对本项目及选定的竞争项目打分，打分取值区间为05，并根据其权重得出各项目每个因素的得分。地段价值影响因素 权重 项 目 大项 细项 打分 得分 打分