0612湖北省咸宁市怡宁园项目整体营销报告22p

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1、目录contents 一、城市背景二、项目认知三、营销建议一、城市背景 咸宁市位于湖北省东南部，长江中游南岸，湘鄂赣三省交界处，是南下北上的主要通道，有“湖北南大门”之称。咸宁市辖通山县、通城县、崇阳县、嘉鱼县、赤壁市、咸安区四县一市一区，共设12个乡、51个镇、6个办事处。城市概况咸宁市实景咸宁市行政区划图 经济增长加快，内在活力增强，“十一五”期间，咸宁经济增长率始终保持在湖北省前列。2008年，全市生产总值为360亿元，比上年增长16.1%，2009年全市生产总值418亿元，同比增长15.2%。2010年全市生产总值达到520亿，同比增长15.9%。中国内陆首座核电站咸宁核电 咸宁大道

2、经济发展一座千年老城，焕发崭新光彩武汉后花园 湖北南大门经济发展迅速，生活水平极速提高小结二、项目认知u 项目位于咸宁市发展重点方向“北部新城”；u 毗邻鄂南高等学府鄂南大学城；u 周边学院、客运中心、酒店、餐饮、商圈齐全，人口大量涌入；经济开发区办公大楼红牛生产基地鄂高实景图咸宁学院项目区位u 距离城际铁路中心站咸宁北站仅1000米，往返武汉只需30分钟；u 咸宁市客户中心距项目不到300米，出行便利；u 项目周边公交线路众多，3分钟抵达市行政中心，5分钟直达商务区；咸宁市客运中心咸宁城际铁路中心站项目交通u 项目容积率仅1.99，荣获”最佳人居指数社区“；u 项目专业规划运动主题园林、运动

3、休闲会所；u 首创40-100精致户型，居住、投资皆可；项目效果图项目鸟瞰图项目情况项目情况分析项目核心卖点品牌形象配套景观天邦置业在当地拥有一定的知名度。已经是项目尾盘销售，项目形象和知名度已深入人心。生活配套齐全，交通便利。高绿化率1.99超低容积率三、营销建议我方认为本次项目的战略目标为：l2011年9月开盘前积累目标客户800组；l2009年底力争去化70%以上；备注：本报告所指目标仅限于项目尾盘224套房源的销售目标。根据目前的市场情况，结合咸宁本地的实际，本目标的制定是以5进1的方式推导的。项目营销目标品牌层面 轰动市场完成开发商品牌的形象深化项目营销目标营销层面 大气结尾共赢层面

4、 互相辉映完成项目最终售罄，完成项目总体形象的最终提升在实现自身销售目标的基础上，增加中铁新业与天邦置业的了解，达到最终的双赢局面营销目标解读项目营销目标难点市场面1、房地产调控，住宅市场影响较大。产品面营销面2、户型面积区间较大，客户层不够集中。3、区域同类产品较多，产品竞争较为激烈。4、尾盘销售，无法形成连续的市场关注。5、时间紧，任务重。解决方法1、政府严格调控房产市场；2、户型面积区间较大；3、区域产品竞争较为激烈；4、尾盘销售；5、时间紧，任务重。项目困难点1、主动寻找刚需客户；2、户型分类，转化客户意向；3、区别化营销；4、尾盘新做，以老带新；5、积极蓄水，开盘去化70%。解决方法

5、营销推广建议以活动吸引寻找客户，不断在市场上发出声音。小众媒体短信、DM派发为主，大众媒体报纸、电视为辅。活动推广建议老带新活动”周周乐“客户联谊活动企业团购活动周边乡镇巡展活动1、2、3、4、客户契合：对首期款较敏感的客户群体操作方法：直接从首期款中减去优惠额度策略二：渠道优惠团购客户优惠，老客户带新客户优惠针对客户集中的群体优惠，如老鄂高校友等 策略三：活动优惠推特价房，周末活动时推出抽奖活动 策略一：送首期款销售策略建议产品：将产品进行等级分类，对应价格及目标客户，实现效益与速度最大化客户：研究客户深层次需求，使产品对应客群更加精准节奏：销售现场控制，加强现场锁定能力，不同时间节点控制推售节奏，有张 有弛，保持热销平稳的销售节奏价格：密切关注市场动向，寻求差异空白点，以产品对应客户为基准，以实际 的价差达到更好的利润空间。销售策略建议推货节奏、价格实现、销售目标110811061109销售目标开盘预计销售120套多次开盘后预计销售率70%阶段策略进行推广和蓄水推广结合价格取胜，开盘热销小步快跑，价格策略整体静态价格（待定）推盘策略正式对外接待客户大小结合，进一步以旺销户型的销售带动滞销户型的销售项目营销节奏谢谢你的阅读知识就是财富丰富你的人生