年新乡阳光新城下半年营销推广78P

《年新乡阳光新城下半年营销推广78P》由会员分享，可在线阅读，更多相关《年新乡阳光新城下半年营销推广78P（78页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司阳光新城 下半年营销推广策略河 南 鑫 红 地 产 经 纪 有 限 公 司阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司 第一部分第一部分 1-7月份销售情况分析月份销售情况分析1 第二部分第二部分 2010年下半年新乡房地产市场情况预测年下半年新乡房地产市场情况预测2 第三部分第三部分 2010年下半年销售策略年下半年销售策略3 第四部分第四部分 2010年下半年营销推广策略年下半年营销推广策略4 第五部分第五部分 营销工作配合营销工作配合5阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司1 17 7月份销售情况分析月份销售情况分析第第

2、1 1 部分部分1-71-7月份销售成交情况分析月份销售成交情况分析12项目各户型销售情况总结项目各户型销售情况总结阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司 阳光新城项目共推出多层住宅阳光新城项目共推出多层住宅11521152套，套，目前目前已销售已销售952952套，销售率达套，销售率达8989%，推出，推出商铺商铺138138套，销售套，销售8787套，销售率达到套，销售率达到63%63%；推出别墅；推出别墅4141套，销售套，销售2626套，销售率达套，销售率达63%63%。地地下下室销售室销售186186套。套。2010年年17月份阳光新城项目共计销售房源月份阳光新城项目共计

3、销售房源206套；其中多层住宅套；其中多层住宅186套，商铺套，商铺15套，别墅套，别墅5套，总成交面积套，总成交面积24579.83，另外地下室销售，另外地下室销售186套，成交金额套，成交金额2591189元，总成交金额元，总成交金额42836480元。元。1-71-7月份销售成交情况分析月份销售成交情况分析1阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司分分类类销销售套数售套数成交面成交面积积（）（）成交金成交金额额（元）（元）多多层层住宅住宅18622544.4434369983商商铺铺15994.063097651别别墅墅5 51041.341041.34277765727776

4、57地下室地下室1864467.52591189合合计计206（地下室未计入）（地下室未计入）24579.83（地下室未计入）（地下室未计入）4283648017月份销售成交情况统计表月份销售成交情况统计表阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司17月份各月成交统计表月份各月成交统计表阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司17月份各月成交统计分析月份各月成交统计分析 17月份共成交206套。其中一、四、七月销售业绩最为突出。一月份承接了09年的热销氛围；二、三月份受恶劣天气、过年因素和推广断档影响成交量下降明显；公司充分筹备、全员参与房展会，取得圆满成功，四月成交量大幅上

5、升；面对五六月份逐渐下滑的销售势头，及时调整推广思路，增强了营销的针对性、广告的实效性，创造了7月14日单日成交近20套、全月销售47套的好成绩，实现了淡季旺销！阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司17月份来电来访情况统计表月份来电来访情况统计表阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司17月份来电来访情况分析月份来电来访情况分析来电情况：来电情况：各月来电都维持在400组左右，二月份由于受春节的影响，来电 量较少；来访情况：来访情况：各月来访都维持在200组左右，二月份因为过年因素影响来访较 少，四、五、六月份因为有房展会、营销活动支持，来访量大 幅增加。阳光新城下半年

6、营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司来电、来访渠道统计表来电、来访渠道统计表 阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司来电、来访渠道分析来电、来访渠道分析 来电主要以电视广告、短信、公交字幕、户外为主，分别占到总量的31.5%、10.8%、9.4%、7.9%。来访主要以活动为主（春季房展会到访成为主力），占到总量62.7%；朋友介绍、电视广告、派单也分别有252、132、119组来访。电视广告对来电来访都有很好的支撑，但后期投放减少，对来电来访产生很大影响；户外来电量达206批，效果良好，应充分发挥其作用，及时更新画面，确保来电；活动对来访的促进最大，应结合实际情况组织有针对性的营销

7、活动，确保来访；朋友介绍对来访也有很大支持，下阶段应充分发挥其作用，树立项目良好形象，开展老带新等活动，增加来访。阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司来电、来访区域分析表来电、来访区域分析表 阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司 市区来电占75.9%，来访占79.2%：综合几个月的情况来看，市区客户无论是来电还是来访都占主导地位。下阶段仍需将市区作为营销推广的重点，综合运用媒体宣传、营销活动等手段吸引客户来电来访，全力促进销售。县区来电占22.2%，来访占19.5%：通过上阶段一系列的营销宣传，县区客户在来访量上有所提高，下阶段应继续巩固、挖掘县区市场潜力，通过直效

8、行销、电影放映、产品推荐等方式吸引县区有购房实力的客户群体到项目实地看房，促进销售成交。来电、来访区域分析来电、来访区域分析 阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司县区与市区客户基本持平，主要因为推广策略的调整，县区推广力度的加大，市区推广渠道减少。市区一直是我们的主力市场，下步应及时保障市区宣传推广渠道的畅通，为项目积累更多的市区客源，确保市区成交量能够恢复正常。成交客户区域来源统计表成交客户区域来源统计表阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司从成交客户对项目的认知途径上看，老带新、朋友介绍和活动所占比重较大。应充分重视培养与来访客户的关系，增强他们对项目的好感，促进

9、口碑营销；同时积极参加房展会，并举行针对性强、实效性强的营销活动。成交客户对项目的认知途径成交客户对项目的认知途径 阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司本阶段成交客户主要关注的是价格、环境和户型。下阶段应针对客户关注的问题进行重点挖掘。通过实景照片、区域发展前景来宣传环境，并结合市区、周边楼盘售价对价格形成有效支撑；充分挖掘户型优点，促进销售成交。成交客户首要考虑因素成交客户首要考虑因素 阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司2项目各户型销售情况总结项目各户型销售情况总结户型面积总套数已售套数已售套数比例剩余房源剩余房源比例占总剩余房源比例四室两厅两卫H1533041

10、3%2687%22%P156.1520420%1680%13%三室两厅两卫D142.2415513788%1812%15%E129.2415513688%1912%16%三室两厅一卫B108.9217014585%2515%21%K112.533131100%00%0%M126.971109990%1110%9%G114.291616100%00%0%F113.181616100%00%0%J120.1811010999%11%1%两室两厅一卫A94.78420019698%42%3%C92.5613030100%00%0%L98.8722929100%00%0%合计107295289%120

11、11%(多层洋房多层洋房)阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司面积总套数已售套数已售套数比例未售套数未售套数比例19.9298563%36%261010100%00%483636100%00%55361747%1937%6014964%510%90-12026312%2345%120以上8788%12%合计1388763%5137%(商 铺)2项目各户型销售情况总结项目各户型销售情况总结阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司户型面积总套数已售套数已售套数比例剩余房源剩余房源比例A1728563%320%B19014857%640%C25012758%533%D2605

12、5100%00%E3202150%17%合计412663%1537%(别 墅)2项目各户型销售情况总结项目各户型销售情况总结阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司3下半年新乡房地产市场情况预测下半年新乡房地产市场情况预测第第2 2 部分部分20102010年上半年宏观市场分析年上半年宏观市场分析区内竞争项目分析区内竞争项目分析1220102010年下半年新乡房地产市场预测年下半年新乡房地产市场预测4下半年营销目标下半年营销目标阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司 2010年4月中旬，国家为遏制部分城市房价过快上涨，出台了一系列调控政策，各大城市也相继出台了地方性的调控

13、政策，房地产市场陷入观望期。上半年一线城市住宅成交量同比下跌上半年一线城市住宅成交量同比下跌50%50%据中国指数研究院发布报告：受4月新一轮房地产调控政策影响,5月份30个重点城市总成交面积几乎全线下滑,跌幅近半,在此基础上,6月份北京、天津等多数城市楼市成交量继续下滑,上海、南京等部分城市止跌回升,但成交量仍处于低位。成交价格高于去年同期成交价格高于去年同期 报告显示,在住宅价格方面,上半年重点城市成交均价相比08年、09年同期均大幅上涨,其中深圳成交均价领涨全国,其次为北京、杭州,上涨幅度都在60%以上。20102010年上半年宏观市场分析年上半年宏观市场分析1阳光新城下半年营销推广策略

14、河南鑫红地产经纪有限公司一、一、20102010年上半年宏观市场分析年上半年宏观市场分析新政对一线城市调控作用更明显新政对一线城市调控作用更明显 中国指数研究院报告称,一线城市对楼市调控政策的反应更为迅速,影响更为明显。今年上半年，仅武汉成交面积同比有明显幅度上升,其余城市皆低于去年同期水平,杭州、深圳、南京等地上半年成交量同比下跌幅度均超过50%。与一线城市成交量同比变化率一直下降相比,二线城市成交量同比变化率从4月开始下降，具有一个滞后期，且二线城市成交量相比去年同期跌幅相对较小。20102010年上半年宏观市场分析年上半年宏观市场分析1阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司2

15、0102010年下半年新乡房地产市场预测年下半年新乡房地产市场预测2 目前总体来看，一线城市成交量下降，但价格下跌非常有限，主要与供应趋紧，开发商坚守高房价密切相关。预计年底大量新房上市供应时，市场会在政策和供应量的双重压力下步入下行通道。1 1、政策影响效力将在下半年深化显现、政策影响效力将在下半年深化显现 基于种种信号来看，中央政府在今年几乎不可能改变对房地产调控的态度和目的，因而房地产调控政策也不可能有大的改变，调控可能还将深化，政策效力还将持续扩散，进一步影响房地产预期。2 2、购房市场观望情绪或将进一步加剧，市场成交仍将有回落表现购房市场观望情绪或将进一步加剧，市场成交仍将有回落表现

16、从目前市场的整体运行情况来看，一线城市量价齐跌的趋势已经显露，优惠打折行为已经开始纷纷上演。新乡楼市成交量自5月、6月持续下跌的现象也已经验证了政策的威力。此轮政策已从根本上对市场需求产生了遏制力，预计低迷的市场态势还将继续，成交量还将继续维持低位。阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司3 3、市场供应仍将迎来放量增长，楼市阶段性供大于求现象或将闪现、市场供应仍将迎来放量增长，楼市阶段性供大于求现象或将闪现从最近新开工楼盘数量来看（万和城、翡翠城、天下城、橡树湾、金谷东方广场、福兴国际、上海城、隆基新谊城、紫台一品二期等数十个新楼盘进入市场），市场供应量在下半年急剧加大，而另一方面

17、有效需求减少、成交低迷导致存量积压，这样一增一减的作用效果，市场供求关系就可能会发生比较大的变化，其结果就会对房价预期形成进一步打击。4 4、下半年房价将出现明显下降、下半年房价将出现明显下降 量价齐跌的市场预期与政策执行的决心无疑将使得原本资金状况相对较好的开发企业信心产生松动，目前，已经有部分反应较快的开发商开始带头优惠促销，这必将导致更多的开发商效仿，加入到打折促销行列，努力在低迷的市场中加大回款力度。20102010年下半年新乡房地产市场预测年下半年新乡房地产市场预测2阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司销售价格：销售价格：均价1850元/平米；起价1660元/平米（四楼

18、）；一楼送花园2200元/平米左右；销售情况：销售情况：一期首批房源（4栋楼）已基本售罄，二批4栋楼正在销售，销售率不足60%，三批2栋房源接受认筹（低楼层、大户型滞销）；户型面积区间：户型面积区间：82平米120平米；产品配置：产品配置：层高3米、全现浇楼板、断桥铝合金；可视对讲系统。外墙保温外墙保温工程过半工程过半前四栋外立面前四栋外立面已经呈现已经呈现香槟小镇在建部分：8栋多层工地照片区内竞争项目分析区内竞争项目分析 (香槟香槟小镇）小镇）3阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司工程进度：工程进度：别墅开工36套，已全部封顶，首批房源外立面已经呈现；门窗安装工程基本结束，小院

19、已施工，景观绿化未施工，样板间已对外开放。近期工程进度加快；外立面、小院基本呈现。区内竞争项目分析区内竞争项目分析 (世博庄园）世博庄园）3阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司销售价格：销售价格：多层起价998元/平米，均价1200元/平米；别墅正在认筹，销售报价在25002600元/平米之间；户型面积：户型面积：多层面积在99-140平米之间；联排别墅一期推出三种户型：分别为233、260 、300；产品配置：产品配置：有智能安防系统，楼宇可视对讲、周界防范、24小时电子巡更、智能卡门禁、地表音响、TV监控。内粉工程接近尾声，正在做外墙保温。外立面、小院施工基本完工区内竞争项目

20、分析区内竞争项目分析 (世博世博庄园）庄园）3阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司区内竞争项目分析区内竞争项目分析 橡树湾（原阳光橡树湾（原阳光1000栋地块）栋地块）工程进度：工程进度：3幢多层框架已完工，68幢别墅主体完工。近阶段工程进展加快。产品面积在90450平米之间，主要为：框架结构的洋房和叠加、联排、独栋别墅。四层框架结构叠加，主体结构完工别墅主体封顶在新飞大道有道旗广告，目前在五一路上的佛力得大酒店积累客户3阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司下半年营销目标下半年营销目标4 推出重点房源（A25-28#小面积房源、别墅2期）以保障销售任务顺利完成。拓展

21、客户渠道，通过组织行销派单、进行产品推介以及有效利用市区外展场等渠道进行营销推广，提升来电、来访量与成交率。基本对策：完成完成5000万销售合同额及万销售合同额及5500万回款目标万回款目标阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司 销售业绩目标达成同时需提升销售价格销售业绩目标达成同时需提升销售价格 基本对策：4优质房源入市（小面积房源、别墅产品、墅景洋房等系列产品如期推出）。提升产品品质（景观提升、立面优化）、完善项目配套（幼儿园、公交、招商等推进），充分利用各种利好以及工程节点提升销售价格。体验营销（样板房、景观示范区、现场美化等道具组合）。引入实力客户，弱化价格抗性。下半年营销

22、目标下半年营销目标阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司4 项目形象提升项目形象提升 在推广与视觉表现方面，提升项目形象与品质。强化物业服务，提高客户认同感。强化客户关系的维系，形成良好的口碑效应。优化看房通道，美化销售环境，提升景观展示效果，提高附加值。基本对策：下半年营销目标下半年营销目标阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司挖掘有购买能力客户，实现项目的客户层次升级。统一招商，统一店铺门头形象，进行商业街包装，营造商业氛围。包装区域发展前景，提升地块及产品价值。启动异业结盟，嫁接品牌幼儿园，利用合作方的品牌优势提升项目形象。项目形象提升项目形象提升 基本对策：4下

23、半年营销目标下半年营销目标阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司20102010年下半年销售策略年下半年销售策略第第3 3 部分部分42010年年812月销售任务分解月销售任务分解销售策略销售策略132010年下半年项目销售难点与对策年下半年项目销售难点与对策5制约销售的不利因素及化解方案制约销售的不利因素及化解方案完成销售与回款任务所需支持完成销售与回款任务所需支持2阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月合计合计900900万元万元12801280万元万元1 1350350万元万元11801180万元万元7907

24、90万元万元55005500万元万元8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月合计合计800万元1200万元1100万元1380万元520万元5000万元8 81212月份总回款目标：月份总回款目标：55005500万（含万（含0909年未回款部分）年未回款部分）2010年812月销售任务分解18 81212月份销售总目标：月份销售总目标：50005000万元万元截至2010年7月28日，阳光新城项目共实现成交金额4280万元。812月份预计完成销售额：5000万元。回款额：5500万元，其中包括09年未回款项约2000万元。阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司一期

25、别墅9月取得预售证，可办理按揭贷款。10月中旬A25-28#确保开盘签约。11月中旬别墅2期开盘签约。完成销售与回款任务所需支持2阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司32010年下半年项目销售难点与对策市场遇冷市场遇冷销售压力大，销售压力大，价格上涨困难价格上涨困难难点难点推出市场热点房源推出市场热点房源带动人气、促进销售；带动人气、促进销售；推出优势产品，提高产品推出优势产品，提高产品品质，提升销售价格品质，提升销售价格对策对策阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司推出小户型产品，完善产品链，拉动人气，并带动其他产品销售。推出小户型产品，完善产品链，拉动人气，并带动

26、其他产品销售。销售策略推出别墅新品，完善产品链，提升项目形象，拉升地块价值，推出别墅新品，完善产品链，提升项目形象，拉升地块价值，对多层产品形成价格支撑。对多层产品形成价格支撑。4阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司中央景观区以中央景观区为界，集中销售以中央景观区为界，集中销售A20-28A20-28以及二期别墅。以及二期别墅。销售策略销售策略 （方案一）（方案一）4阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司已推未售房源已推未售房源套数套数价值估算（万元）价值估算（万元）目标销售率目标销售率%完成金额估算（万元）完成金额估算（万元）多层一期多层一期222244044075

27、%75%330330多层二期多层二期A16-20#A16-20#61611320132060%60%792792B16-19#B16-19#383882082010%10%8282C C区联排一期区联排一期151599099050%50%495495商铺商铺外商外商323292092030%30%276276内商内商141435035060%60%210210地下室地下室34834855055015%15%8383计划推售房源计划推售房源套数套数价值估算（万元）价值估算（万元）目标销售率目标销售率%完成金额估算（万元）完成金额估算（万元）C C区二期联排、叠加区二期联排、叠加预计预计60602

28、000200050%50%10001000多层二期多层二期A25A2528#28#1651652200220060%60%13201320A21A2123#23#79791650165045%45%742742合计合计112401124047%53305330销售方案一销售方案一 /按产品分解按产品分解4阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月现时销售房源：现时销售房源：多层：多层：A16-20、B16-19、一期余房共计136套余房以大中户型为主。商铺：商铺：商业内外街46套商铺。一期别墅：一期别墅：15套联排别墅（含样板间）

29、。A21-23#，8-9月份视情况补充销售。A25-28，8月底、9月初排号，10月中旬开盘。市场需求热点房源提前推出,提升业绩,带动其他房源的消化.工程提供形象进度保障。9月中旬，二期别墅预热。10月中旬，二期别墅开盘销售。9月份，M、P户型样板间开放；确保9月房展会前开放。7月底，别墅320样板间开放。销售方案一销售方案一 /销售排期销售排期4阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司入住区二期在售区将此门打开。建议A区二期看房通道从一期入住区穿过，以入住区的现房实景促进销售。看房通道进行平整包装。看房通道两侧草地进行修剪美化。商业氛围 包装营造。销售方案一销售方案一 /所需支持所

30、需支持4现场展示优化现场展示优化A区二期看房通道区二期看房通道阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司入住区二期在售区将此门打开。考虑到B区后续房源下半年暂停销售，建议将B区二期在售（9月份交房）的B16-19并入入住区统一管理，同时对周边景观进行规整、美化。与北侧工地隔断。B16/18为四房大户，建议适度提升景观 标准，以推进销售。建议栽种环道行道树（A区/B区），以提升客户看房体验。垃圾清理，规整绿化，以支持B区余房销售。绿化、美化。销售方案一销售方案一 /所需支持所需支持4现场展示优化现场展示优化B区二期环境改进区二期环境改进阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司C

31、区联排二期房源如不能正常上市销售，势必导致1.2亿元年度销售目标无法完成。为确保销售任务顺利完成，特准备第二套销售方案：B2023#A2028#下半年推出下半年推出A20-28#和和B2023#楼多层住宅房源。楼多层住宅房源。销售方案二销售方案二 4阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司已推未售房源已推未售房源套数套数价值估算（万元）价值估算（万元）目标销售率目标销售率%完成金额估算（万元）完成金额估算（万元）多层一期多层一期222244075%75%330330多层二期多层二期A16-20#A16-20#61611320132060%60%792792B16-19#B16-19#

32、383882082010%10%8282C C区联排一期区联排一期151599099050%50%495495商铺商铺外商外商323292092030%30%276276内商内商141435035060%60%210210地下室地下室34834855055015%15%8383计划推售房源计划推售房源套数套数价值估算（万元）价值估算（万元）目标销售率目标销售率%完成金额估算（万元）完成金额估算（万元）多层二期多层二期B20B2023#23#70 70 1500 1500 25%25%375 375A25A2528#28#1651652200220060%60%1320 1320A21A2123

33、#23#79791650165045%45%742 742合计合计107401074043%43%4705 4705销售方案二销售方案二 /按产品分解按产品分解4阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司910月份视C区二期别墅施工情况，若无法开工则推出B20-23#楼做为备用销售房源）。8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月现阶段在售房源：现阶段在售房源：多层：多层：A16-20、B16-19、一期余房共计136套余房以大中户型为主。商铺：商铺：商业内外街46套商铺。一期别墅：一期别墅：15套联排别墅（含样板间）。A21-23，8-9月份视情况补充销售。A25-28

34、，8月底、9月初排号，10月底销售。市场需求热点房源提前推出,提升业绩,带动其他房源的消化。9月份，M、P户型样板间开放。7月底，别墅320样板间开放。销售方案二销售方案二 /销售排期销售排期4阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司入入 住住 区区在售区在售区B16/18B16/18为四房大户，建议适度提为四房大户，建议适度提升景观标准，以推进销售升景观标准，以推进销售。建议栽种环道行道树（建议栽种环道行道树（A A区区/B/B区），以提升客户看房体验。区），以提升客户看房体验。绿化、美化绿化、美化垃圾清理，规整绿化，以支持垃圾清理，规整绿化，以支持B区二期房源销售。区二期房源销售

35、。计划计划 推售区推售区B16、18建议建议B B区二期区二期看房通道从一期看房通道从一期入住区穿过，以入住区穿过，以入住区的现房实入住区的现房实景促进销售。景促进销售。看房通道进行看房通道进行平整包装。平整包装。将此门打开将此门打开商业街氛围包商业街氛围包装营造装营造B22#为为172错层四错层四房，建议装修样板间，房，建议装修样板间，支持产品销售。支持产品销售。销售方案二销售方案二 /所需支持所需支持4A区优化方案同第一套方案，区优化方案同第一套方案，B区方案如下：区方案如下：阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司 公交系统缺失公交系统缺失 外部配套缺乏外部配套缺乏 人气不足人

36、气不足 区域发展缓慢区域发展缓慢 商业街经营惨淡商业街经营惨淡化解方案化解方案不利因素不利因素 制约销售的不利因素及化解方案制约销售的不利因素及化解方案5 完善公交系统，开通市区公交车或社区巴士完善公交系统，开通市区公交车或社区巴士 完善内部配套，社区商业与幼儿园成功招商完善内部配套，社区商业与幼儿园成功招商 完善生活配套，提高入住率完善生活配套，提高入住率 整合区域发展利好信息，炒作区域前景整合区域发展利好信息，炒作区域前景 未售商铺进行包装，招商强化，以租促售未售商铺进行包装，招商强化，以租促售阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司 开通通往市区的公交车开通通往市区的公交车1、

37、为已购房客户到市区上班购物提供便利2、促进市区工薪阶层购房，拓展新客源3、降低出行成本，提高入住率。化解方案二：化解方案二：1、营造高档次成熟大社区居住氛围2、令当地富裕居民产生居住向往3、提升项目品质，促进销售。与新乡市直一幼、育才幼儿园、小哈佛等知名幼儿园接洽，与名牌幼儿园合作。化解方案化解方案(1)幼儿园成功招商，完善教育配套，改善项目入口处形象幼儿园成功招商，完善教育配套，改善项目入口处形象化解方案化解方案(2)阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司化解方案三：化解方案三：整合利用新城区发展规划利好信息，炒作区域前景，提升客户购买信心。如：县政府在项目周边拿地建设办公区（寻

38、找相关信息政府文件）；周边配套日益完善（医院开业、车站落成，阳光大道、金融大道开工、县一中高招成绩突出，扩招1500人等利好信息）。对未售商铺进行商业形象包装，增强商业氛围，并制定有吸引力的免租政策，广泛释放招商信息，吸引实力商家进驻，以租促售。整合区域发展利好信息，炒作区域前景整合区域发展利好信息，炒作区域前景化解方案化解方案(3)化解方案三：化解方案三：商铺包装，招商强化，以租促售商铺包装，招商强化，以租促售化解方案化解方案(4)阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司20102010年下半年年下半年营销推广策略营销推广策略第第4 4 部分部分120102010年下半年项目推广难

39、点与对策年下半年项目推广难点与对策2总体营销策略总体营销策略3推广思路推广思路5主推广语主推广语6阶段性推广主题阶段性推广主题7总体营销策略总体营销策略营销活动营销活动84SLOGAN媒体策略媒体策略9阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司120102010年下半年项目推广难点与对策年下半年项目推广难点与对策项目远离市区项目远离市区配套缺乏配套缺乏价格高于县区价格高于县区市场市场难点难点以公交系统拉近距离以公交系统拉近距离完善项目配套完善项目配套提升项目品质提升项目品质塑造产品价值塑造产品价值对策对策阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司2总体营销策略总体营销策略别墅高

40、品质提升形象别墅高品质提升形象多层低价格驱动市场多层低价格驱动市场阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司3推广思路推广思路 推出别墅新品，提升项目整体形象推出别墅新品，提升项目整体形象包装区域发展前景，拉升地块价值，树立购买信心包装区域发展前景，拉升地块价值，树立购买信心 完善项目配套，提升产品价值完善项目配套，提升产品价值 市区推广以市区推广以“高品质、低价格、现房实景高品质、低价格、现房实景”吸引客户吸引客户 县区推广以县区推广以“家门口的城市生活家门口的城市生活”吸引客户吸引客户 渠道营销渠道营销，举办针对不同客户群体的营销活动，举办针对不同客户群体的营销活动，细分客户，组织

41、、吸引客户到访成交；细分客户，组织、吸引客户到访成交；阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司SLOGAN梳理阳光新城的购买价值：梳理阳光新城的购买价值：处于未来城市中心，区位优势明显，投资前景光明；景观优美，物超所值；低密度社区，以多层与别墅产品为主；4锦绣新城 优尚新生活 秀美新城 优尚生活领秀新城 优尚生活 锦绣新城 优尚生活领秀新城 领涨生活阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司新城崛起新城崛起 买房首选新城中心买房首选新城中心5广告主题广告主题新城：新城：一是指新乡县的新城区建设进入快速发展期（支撑点：县政府搬迁、阳光大道等道路修建、车站医院投入使用）；二是指阳

42、光新城日益成熟，配套逐渐成熟。新城崛起寓意项目区域发展加速，自身建设成熟，提升价值。阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司卖点：卖点：区域发展前景，成熟社区环境 现房销售 正规商品房 1770元/平米住一楼客户选择在阳光新城买房，主要就是买低价、买升值、买好环境！所以项目的推广主题应以结合客户购买心理为主，同时配合各阶段的产品，进行推广诉求。（剩余多层持续销售）6阶段性推广主题阶段性推广主题新城崛起新城崛起 买房正当时买房正当时阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司多层小面积新品房源上市多层小面积新品房源上市新城崛起新城崛起 买房趁早买房趁早6阶段性推广主题阶段性推广主

43、题 (多层）多层）卖点：成熟社区环境 现房销售 正规商品房 总价12万住新房阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司辉龙领袖山别墅2期限量推出，别墅仅供极少数城市精英奢享。别墅很少别墅很少 新城中心的别墅更少新城中心的别墅更少6阶段性推广主题阶段性推广主题 (别墅别墅)天地间天地间 庭院里庭院里 洋溢着三代同堂的幸福洋溢着三代同堂的幸福石阶上的斑驳色块石阶上的斑驳色块 却是花丛的影子却是花丛的影子阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司6阶段性推广主题阶段性推广主题 (别墅区的多层产品别墅区的多层产品)别墅珍稀别墅珍稀 别墅区里的墅景洋房更珍稀别墅区里的墅景洋房更珍稀提出别

44、墅区里的“墅质小豪宅墅质小豪宅”或“墅景洋房墅景洋房”概念125墅景洋房珍稀上市，仅供少数人拥有。阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司 如县政府决定征用项目对面土地建设政府办公区；第二人民医院新楼开业；汽车总站落成；阳光大道、金融大道开工建设；县一中扩招等。7总体营销策略总体营销策略 （1）整合包装区域发展利好信息炒作区域良好的发展前景整合包装区域发展利好信息炒作区域良好的发展前景阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司7总体营销策略总体营销策略 （2）别墅产品宣传主要以户外广告为主，树立新乡县区第一豪宅的高端产品形象，并通过别墅区里的花园洋房等推广语，对多层产品形象进

45、行拔高，从而形成价格支撑促进多层产品销售。利用别墅产品提升项目品质，对多层产品价格形成支撑利用别墅产品提升项目品质，对多层产品价格形成支撑阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司总体营销策略总体营销策略 （3）7多层产品营销策略多层产品营销策略 充分挖掘产品优势，以充分挖掘产品优势，以“小户型、低总价小户型、低总价”产品吸引客户关注，产品吸引客户关注，从而带动销售。从而带动销售。多层产品中的小户型产品优势明显，市场关注度高，需求量 大，购买门槛低，容易形成具有吸引力的促销主题。多层产品营销策略多层产品营销策略 专项户型推广专项户型推广M户型数量较多，曾是09年度热销户型，并已开始建设

46、样板间，针对M户型专项包装推广，重点强化，促进销售。阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司总体营销策略总体营销策略 （3）7多层产品营销策略多层产品营销策略 故事营销故事营销编辑已购房客户的购买案例，从项目升值前景、建筑品质、正规产权、按揭贷款、社区环境、一中教育等优点出发，让老业主现身说法，引发客户从众心理，从而促进销售。商铺产品营销策略商铺产品营销策略高成长商铺，强调投资价值，启动商业街招商活动，以租促售。阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司营销活动营销活动8具体工作：具体工作：在市区繁华路段、市区原县政府机关单位附近派单。目的：目的：扩大项目在市区的宣传力度，积

47、累客户资源，提高市区客户的到访量，聚集人气，营造热销氛围。市区派单活动市区派单活动具体工作：具体工作：墙体广告；直效行销（富裕村镇、集市与企业门口上下班时段派单宣传、村镇领导拜访、产品推荐）目的：目的：扩大项目在县区的宣传力度，树立项目形象、提升知名度，提高县区客户的到访量，聚集人气，营造热销氛围。县区派单活动县区派单活动阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司营销活动营销活动8具体工作：具体工作：周末路演；产品推荐；行销派单，百货大楼、平原路等繁华路段派单、插车。目的：目的：以产品展示、推荐等方式，吸引、组织客户现场看房，为销售现场聚集人气。营造热销氛围，充分挤压前期意向客户，提高

48、客户转化率，为完成销售任务奠定基础。胖东来生活广场产品推荐活动胖东来生活广场产品推荐活动阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司8月15日9月30日8月15日9月30日项目周边的企业职工是我们重要的目标客户群体之一。结合新乡县政府，由县工会牵头，在辖区内效益较好的大型企业的家属院或厂区进行电影放映与产品推荐活动。直接面向我们的主力客户群体进行宣传推广，有效促进项目销售。县区企业电影放映暨产品推荐活动县区企业电影放映暨产品推荐活动具体工作：具体工作：具体放映活动的落实与联系；宣传短片与项目宣传用PPT稿件的制作，专人讲解；在放映现场进行产品推荐时与观众互动，并准备礼品发放；放映现场进行

49、派单宣传活动。营销活动营销活动8阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司营销活动营销活动88月15日9月30日启动商业街招商活动，利用低租金或部分免租政策，吸引高档餐饮、大型超市等商户进驻项目，营造良好的商业氛围，促进商业房销售；完善社区配套，提高入住率。以租促售。商业街招商活动商业街招商活动具体工作：具体工作：释放有吸引力的免租方案；宣传单页释放招商信息；县区派单针对周边商家传播招商信息。阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司8月15日9月30日项目周边县区政府机关的公职人员、企业职工都是我们重要的目标客户群体。结合新乡县政府，由县工会牵头，组织机关单位人员与大型企业职

50、工到阳光新城进行篮球比赛，活跃职工业余文化生活。（新乡县篮球运动普及率高，各大单位里篮球爱好者众多，具有较强购买实力）具体工作建议：具体工作建议：B区配电房南侧位置可以满足建设篮球全场要求；建设标准塑胶篮球场地，中间可以预留两个标准羽毛球场地，增加场地用途；在篮球赛季，销售人员热情接待到访队员与拉拉队，借机进行产品推荐；设置富有吸引力大奖，尽可能邀约县区所有机关单位与富裕企业参赛。组织县区政府机关公职人员、企业职工到项目进行篮球比赛组织县区政府机关公职人员、企业职工到项目进行篮球比赛营销活动营销活动8阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司1、B区该位置可以满足建设篮球全场的要求；2

51、.、该位置工程基本完工，仅需清理建筑垃圾。B区配电房南侧现况区配电房南侧现况篮球场在项目整体规划中的具体方位：篮球场在项目整体规划中的具体方位：B区配电房南侧区配电房南侧阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司具体场地建议如下：具体场地建议如下：带防护网，以防干扰周边住户房屋安全标准塑胶场地，减少噪音，降低干扰。可在两个篮球半场中间位置增加羽毛球场分区，提高场地使用率，完善小区运动配套。排水沟，减少场地积水。增加灯光照明增加灯光照明阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司组织亲子教育、感恩教育系列活动组织亲子教育、感恩教育系列活动目的：目的：结合幼儿园招商活动进程，举办以学

52、习辅导、成长教育、感恩教育为主题的讲座，为业主或目标客户提供教育服务，树立项目重视教育、教育配套日益完善的市场形象。具体工作建议：具体工作建议：聘请亲子教育专家进行专项讲座。通过短信与宣传单页释放信息。组织业主与目标客户带子女参加。营销活动营销活动8阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司目的：目的：以在售多层为主，配合小面积房源入市时机，利用低总价优势，充分引发市场关注，为项目积累意向客户。操作注意事项：操作注意事项：通过房展会与电视、户外等主流媒体的充分配合，充分聚焦新城崛起带来的购买价值，引起客户关注，吸引客户来到销售现场，促进销售成交。8展会营销展会营销营销活动营销活动9月2

53、2日-26日阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司投放电视、户外等主流媒体，提升项目形象。活动营销、渠道营销为重要推广手段，并进行充分造势。以短信、夹报、报纸、公交车体广告、字幕广告为辅，及 时传播项目推广信息，充分吸引、挖掘客户资源。9媒体策略媒体策略阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司营销工作配合营销工作配合第第5 5 部分部分1推广提升推广提升2销售力提升销售力提升3物业形象提升物业形象提升阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司加强三方沟通工作的顺畅化、及时化、常态化、扁平化。提高销售与推广的契合度，提高工作效率；提高推广与项目、产品结合度，强化策划

54、、销售、设计的沟通，确保推广的针对性、有效性，提高推广效果，视觉表现力量强化，为提升项目形象做好保障。1推广提升推广提升阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司重视销售人员内功的修炼，开展提升销售技巧、建筑装修等方面的培训，精耕细作提高成交率；提升销售人员服务水平，强化微笑服务、赞美、拉关系等技巧，树立项目良好形象。补充销售力量，规范流程，简化程序，节省工作成本，提高工作效率。2销售力提升销售力提升阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司保安保洁仪容仪表，售楼部泊车引导指挥，亲情式服务体现品质、增强亲和力。减少客户投诉，提高投诉解决效率，减轻销售压力。3物业形象提升物业形象提升阳光新城下半年营销推广策略河南鑫红地产经纪有限公司汇汇 报报 结结 束，谢束，谢 谢！谢！河 南 鑫 红 地 产 经 纪 有 限 公 司