《安阳商业市场》PPT课件.pptx

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1、 商业发展阶段重要标志事件商业 格局 1 9 9 3 年 1 9 9 4 -1 9 9 5 年 2 0 0 0 年 2 0 0 3 年 2 0 0 5 年 2 0 1 01 9 9 3 年 以 前国 有 百 货 大楼 大 发 展 专 卖 店 出 现安 百 、 二百 、 相 州百 货 三 花 齐 放 亚 细 亚 开 业 ，带 动 彰 德 路发 展彰 德 路 成为 商 业 圈核 心 步 行 街 出现 北 大 街 改造 成 功 综 合 性 商场 出 现卫 东 购 物广 场 开 业 丹 尼 斯 开 业 亚 细 亚 拍 卖 ，改 造 为 海 鑫 开业 丹 尼 斯 、 海 鑫 、卫 东 、 沃 尔 玛多

2、足 鼎 立 ， 丹尼 斯 独 占 鳌 头文 峰 路商 圈 形成彰 德 路 开 始没 落北 大 街 成 为商 业 核 心 核 心 商 圈 内 部 经 历 了 四 次 转 移 ， 趋 势 将 进 一 步 延 续 ，关 键 是 新 式 商 业 设 施 的 出 现 从 9 0 年 代 初 ， 安 阳核 心 商 业 圈 经 历 了“ 百 货 大 楼 彰德 路 文 峰 路 ”的 转 移 。 现 在 的 核 心 商 圈 出现 了 丹 尼 斯 、 卫 东 、海 鑫 、 沃 尔 玛 为 首的 “ 一 心 多 核 ” 局 面 ， 尤 以 文 峰 中 路区 域 商 业 最 为 成 熟 。 按 照 商 业 发 展 规

3、 律 ，下 一 个 阶 段 将 会 是一 站 式 的 都 市 mall大 发 展 时 期 。 2 14 3 1 红 旗 路 北 大 街 一 带2 彰 德 路3 北 大 街4 文 峰 中 路 丹 尼 斯 沃 尔 玛 开 业 发 展 阶 段 商 业 市 场 格 局 处 于 单 中 心 阶 段 ， 只 有 一 个 核 心 商 圈 ， 周 边商 业 以 专 业 市 场 为 主 安 阳 城 区 框 架 较 大 ，但 目 前 只 有 一 个 真 正意 义 上 的 商 业 核 心 。 核 心 商 圈 ： 由 解 放 大道 、 北 大 街 、 文 峰 南北 街 和 彰 德 路 四 条 城市 道 路 交 错 形

4、 成 。 以百 货 商 场 、 超 市 、 专卖 店 等 各 种 业 态 聚 集 。 专 业 市 场 ： 专 业 市 场分 布 在 文 昌 大 道 和 文峰 大 道 西 端 ， 以 家 电 、建 材 、 内 衣 等 为 主 ，辐 射 整 个 豫 北 。 安 钢 生 活 区 ： 为 服 务安 钢 职 工 的 日 常 便 民消 费 ， 档 次 较 低 ， 尚未 形 成 区 域 商 业 中 心 。 核 心 商 圈专 业 市 场专 业 市 场安 钢 商 圈 市 政 府商 业 格 局 11 23 123 海 鑫 购 物 广 场卫 东 购 物 广 场老 丹 尼 斯根 据 调 查 ， 核 心 商 圈 内 有

5、 1 5 0 0 余 家 商 家 ， 总 经 营 面 积 约 5 0 万平 米 ， 占 城 市 全 部 商 业 （ 除 去 专 业 市 场 ） 的 近 5 0 %。 核 心 商 圈 主 要 由 两 个 丹 尼 斯 、 海 鑫 购 物 广 场 、 卫 东 购 物广 场 、 沃 尔 玛 以 及 大 量 的 临 街 商 铺 构 成p核 心 商 圈 主 要 由 四 条 城 市 道 路 交错 围 合 形 成 ： 解 放 大 道 、 北 大 街 、文 峰 南 北 街 、 彰 德 路 。p核 心 商 圈 包 括 北 大 街 、 中 山 街 、唐 子 巷 、 甜 水 井 路 以 及 众 多 分 支 街巷 。p

6、北 大 街 是 安 阳 的 商 业 重 地 ， 且 周边 原 有 大 量 的 政 府 单 位 机 关 ， 购 买 力 强 ， 尤 其 是 位 于 城 市 中 心 ， 交 通便 利 。p通 过 访 谈 我 们 发 现 ， 核 心 区 商 圈是 辐 射 全 市 及 周 边 县 镇 的 城 市 级 商业 中 心 ， 已 经 成 为 安 阳 市 民 购 物 的第 一 和 唯 一 选 择 ， 对 全 市 有 着 极 强的 吸 引 力 和 辐 射 力 。 4 沃 尔 玛45 5 新 丹 尼 斯核 心 商 圈 铁西区域安阳各大企业云集，配套职工小区众多，为居民服务的便民商业在此少量汇集，形成了铁西路和钢二路

7、两个社区商业中心。铁西路铁西路附近社区汇集，多为安烟、安彩、火柴厂职工宿舍，以家居生活的服务配套街铺为主。钢二路位于安钢生活区内，为服务 安钢职工的日常便民消费，档次较低，租金价格较高。以临街店铺为主，有一家集中商业卫东购物中心，但经营状况一般。火车站安钢商圈 铁 西 区 域 仅 有 档 次 较 低 的 日 常 便 民 服 务 商 业 配 套 少 量聚 集 ， 尚 未 形 成 成 熟 的 区 域 商 业 中 心安 钢 商 圈 安 东 新 区 发 展 已 初 具 规 模 ， 商 业 开 发 量 渐 大 ， 但 区域 商 业 氛 围 尚 未 成 熟 安 东 新 区 规 划 范 围 ： 东 起 永

8、安 街 ， 南 至 明 福街 ， 西 至 曙 光 路 ， 东 至 光 明 路 ， 规 划 总 用 地1 0 .3 9 平 方 公 里 。 其 中 ， 中 央 商 务 区 规 划 用 地面 积 1 .6 平 方 公 里 ， 是 集 金 融 中 心 、 购 物 中 心 、商 务 办 公 中 心 、 商 业 街 区 等 功 能 为 一 体 的 新型 城 市 空 间 。 随 着 市 委 、 市 政 府 迁 入 政 务 新 区 ， 安 阳 的 行政 中 心 转 移 ， 未 来 安 东 新 区 内 政 务 功 能 和 商务 功 能 得 以 加 强 ， 有 可 能 成 为 老 城 区 外 另 一 个 城 市

9、 中 心 。 2 0 0 5 -2 0 0 9规 划 期建 设 期成 熟 期 规 划 及 市 政基 础 工 程 启动 京 林 中 央公 园 等 住宅 项 目 开发 的 兴 起2 0 0 0 年 2 0 0 1 -2 0 0 5 年安 东 新 商 圈 成 熟 至 少 还 得 5年 时 间 的 发 展核 心 Q： 随 着 安 东 新区 中 央 商 务 区 的 建设 ， 核 心 商 圈 是 否会 转 移 ？ 传 统 核 心商 业 会 不 会 从 此 没落 ？ 主 要 设 施 开 工 ：易 园 、 日 报 大厦 、 博 物 馆 及各 项 市 政 办 公大 楼 的 兴 建 昊 澜 弘 顶 、德 宝 国

10、贸中 心 等 大型 城 市 综合 体 的 开发2 0 0 9 年 至 今 东 区 商 业 安 东 新 区 规 划 的 商 业 量 巨 大 ， 各 大 项 目 均 配 套 大 体量 的 商 业 ， 未 来 商 业 市 场 竞 争 激 烈东 区 商 业 931 84576 2 安 东 新 区 沿 中 华 路 、 文 昌 路 一 带 规 划 了 大 片 商 业 金融 用 地 安 阳 市 城 市 总 体 规 划 （ 20102020） 东 方 明 珠 50万 京 林 中 央 公 园 6万 恒 大 名 都 10万 德 宝 国 贸 中 心 28万 义 乌 国 际 小 商 品 城 10万 中 央 商 务 区

11、 约 50万 华 强 城 17万 京 华 国 贸 广 场 59主 要 项 目 商 业 体 量1 23 45 67 8ps: 其 中 东 方 明 珠 项 目 、 昊 澜 弘 顶 项 目 、 义 乌 国 际 小 商品 城 、 华 强 城 、 中 央 商 务 区 、 京 华 国 贸 广 场 均 规 划 五星 级 酒 店 ， 传 统 意 义 上 的 酒 店 行 业 未 来 竞 争 趋 于 白 热化 高铁站 文 峰 步 行 街 是 新 兴 商 业 街 ， 在 丹 尼 斯 带 动 下 ， 北 街 经营 状 况 良 好 ， 南 街 次 之 ， 内 街 情 况 一 般 文 峰 步 行 街 地 处 中 山 街

12、和 文 峰 中 路 十 字 商 业 带交 汇 点 ， 于 2 0 0 1 年 投 入 使 用 。 后 期 依 靠 丹 尼 斯的 拉 动 ， 文 峰 步 行 街 逐 渐 成 为 安 阳 新 兴 商 业 的代 表 。 规 模 ： 东 西 长 3 0 0 m， 南 北 宽 1 3 0 m， 地 上 2 层 ，地 下 1 层 ， 总 建 筑 面 积 5 .8 万 ， 6 0 8 家 街 铺 。 经 营 档 次 以 中 高 档 为 主 ， 包 含 购 物 、 餐 饮 、 娱乐 、 休 闲 等 多 元 化 业 态 。 目 前 外 街 经 营 状 况 良 好 ， 内 街 情 况 一 般 。 租 金 ： 1

13、0 0 -2 5 0 元 / 月 左 右 临 街 街 铺文 峰 北 街 文 峰 南 街 巴 黎购 物广 场 中 环百 货丹 尼 斯新 华 书 店凯 盛 家 居文 峰 塔 中山街文 峰 时 代 步 行 街 超 越 项 目文 峰 时 代 步 行 街 结 构 图文 峰 步 行 街 丹 尼 斯 （ 东 店 ） 开 业 8 年 来 ， 引 领 了 安 阳 商 业 的 阶 段性 升 级 ， 成 为 核 心 商 圈 的 重 要 组 成 部 分p开 业 时 间 ： 2 0 0 3 年 初p规 模 ： 营 业 面 积 1 .6 万 ， 西侧 有 1 3 0 个 停 车 位p经 营 业 态 ： 百 货 +超 市

14、p经 营 档 次 ： 中 档 品 牌 经 营p经 营 方 式 ： 百 货 统 一 管 理 ， 超市 自 主 经 营p装 修 设 施 ： 外 立 面 为 明 清 建 筑风 格 ， 内 为 现 代 时 尚 装 修 。 有 7个 出 入 口 ， 2 部 自 动 扶 梯 ， 中 央空 调 。 p经 营 状 况 ： 安 阳 商 业 的 代 表 ,目 前 最 为 市 民 推 崇 的 商 业 旺 地 ，也 是 郑 州 丹 尼 斯 在 河 南 地 县 级市 中 经 营 状 况 最 好 、 盈 利 能 力最 强 的 门 店 ， 空 置 率 2 %。 开 业 百 货 业 品 牌 进行 关 门 调 整 逐 步 成

15、为 安 阳最 火 爆 的 商 场 以 其 品 牌 号 召力 逐 渐 带 旺 唐子 巷 、 文 峰 中路 一 带 的 商 业 ，成 为 安 阳 品 牌集 中 地起 步 期 2 0 0 3 年 初 2 0 0 3 年 5 月 2 0 0 4 年 2 0 0 5 年 后调 整 期成 长 期成 熟 期 丹 尼 斯 （ 安 阳 ） 的 发 展 历 程明 清 风 格 的 外 立 面 时 尚 现 代 的 内 部 装 修 老 丹 尼 斯 丹 尼 斯 （ 东 店 ） 以 超 市 +百 货 联 动 的 业 态 组 合 模 式 ， 中高 档 次 ， 但 餐 饮 休 闲 娱 乐 业 态 缺 乏 超 市服 装鞋 、 皮

16、 具精 品珠 宝 首 饰化 妆 品 餐 饮运 动家 纺丹 尼 斯 主 要 以 超 市 +百 货联 动 的 组 合 模 式 ， 利 用 超市 源 源 不 断 地 人 流 带 活 一楼 百 货 的 经 营 。从 业 种 看 ， 服 装 、 鞋 类等 购 物 型 的 业 种 是 主 力 、餐 饮 等 体 验 型 业 种 缺 乏 。从 品 牌 档 次 上 看 ， 丹 尼斯 服 装 、 鞋 类 、 珠 宝 品 牌比 较 丰 富 全 面 ， 以 中 档 为主 流 ， 辅 以 少 量 高 档 品 牌 。租 金 水 平 ： 2 0 0 -3 0 0 元 / 月 新 丹 尼 斯 位 于 老 丹 尼 斯 西 边

17、， 今 年 6 月 份 开 业 ， 目 前进 驻 率 在 9 8 %左 右 ， 由 于 开 业 不 久 ， 目 前 人 气 和 老 丹尼 斯 还 是 有 较 大 的 差 距 ， 目 前 二 层 租 金 为 2 0 0 元 / 左右老 丹 尼 斯 沃 尔 玛 受 制 于 地 理 位 置 的 限 制 ， 目 前 经 营 状 况 一 般p开 业 时 间 ： 2 0 1 0 年 6 月p规 模 ： 营 业 面 积 3 .6 万 ， 停车 位 2 7 0 个p经 营 业 态 ： 百 货 +超 市 p经 营 档 次 ： 中 高 档 品 牌 经 营p经 营 方 式 ： 统 一 管 理p装 修 设 施 ： 外

18、 立 面 为 现 代 简 约风 格 ， 内 为 现 代 时 尚 装 修 。p经 营 状 况 ： 作 为 安 阳 新 兴 商 业的 代 表 ,头 顶 世 界 5 0 0 强 的 光 环 ，该 项 目 自 开 业 以 来 就 受 到 广 泛的 关 注 ， 但 由 于 项 目 偏 离 核 心商 圈 ， 而 且 偏 离 城 市 发 展 方 向 ，除 节 假 日 外 人 气 较 差 ， 目 前 经营 状 况 一 般 现 代 简 约 风 格 外 立 面 时 尚 现 代 的 内 部 装 修核 心 商 圈 处 于 核 心 商 圈 边 缘位 置 ， 区 域 人 流 量相 对 较 小 沃 尔 玛 经 典 的 超

19、市 +百 货 联 动 的 业 态 组 合 模 式 ， 辅 以 大 量 的 餐饮 休 闲 娱 乐 业 态 打 造 一 站 式 的 购 物 广 场沃 尔 玛 主 要 以 超 市 +百 货联 动 的 组 合 模 式 ， 每 层 都设 超 市 的 入 口 进 入 百 货 区域 ， 利 用 超 市 源 源 不 断 地人 流 带 活 百 货 的 经 营 。从 规 模 上 来 看 ， 沃 尔 玛虽 然 处 于 核 心 商 圈 边 缘 ，但 是 由 于 规 模 较 大 ， 业 态 齐 全 ， 具 有 一 定 的 规 模 效应 。从 业 种 看 ， 除 传 统 的 服装 、 鞋 类 等 购 物 型 的 主 力业

20、 种 外 ， 丰 富 了 美 容 、 美甲 、 餐 饮 、 休 闲 娱 乐 等 业种 。从 品 牌 档 次 上 看 ， 沃 尔玛 服 装 、 鞋 类 、 珠 宝 品 牌丰 富 ， 以 中 档 为 主 流 ， 辅以 少 量 高 档 品 牌 。 1 层 ： 2 0 0 元 / 月2 层 ： 1 8 0 元 / 月3 层 ： 1 5 0 元 / 月4 层 ： 8 0 -1 0 0 元 / 月各 楼 层 平 均 租 金 水 平 沃 尔 玛 海 鑫 购 物 广 场 处 于 彰 德 路 中 段 传 统 商 业 核 心 区 ， 位置 优 越 ， 营 销 手 段 丰 富 ， 目 前 经 营 状 况 较 好p开

21、 业 时 间 ： 2 0 0 5 年p规 模 ： 总 建 面 积 2 .1 5 万 p经 营 业 态 ： 百 货p经 营 档 次 ： 中 高 档 品 牌 经 营p经 营 方 式 ： 统 一 管 理p装 修 设 施 ： 外 立 面 为 现 代 简 约风 格 ， 内 为 现 代 时 尚 装 修 ， 十二 部 日 立 双 向 电 梯 ， 两 部 观 光电 梯 。 p经 营 状 况 ： 作 为 传 统 商 业 核 心地 段 的 改 造 项 目 ， 地 理 位 置 得天 独 厚 ， 此 外 ， 海 鑫 购 物 广 场的 营 销 手 段 丰 富 ， 节 假 日 打 折促 销 频 繁 且 力 度 较 大 ，

22、 目 前 经营 状 况 良 好 现 代 简 约 风 格 外 立 面 时 尚 现 代 的 内 部 装 修位 于 彰 德 路 中 段 传 统 商 业 核 心 区中 庭 挑 高 视 野 开 阔 海 鑫 购 物 广 场 业 态 主 要 以 服 装 、 鞋 类 、 家 居 用 品 等 为 主 ， 其 中 服 装业 态 分 类 较 细 ， 但 缺 乏 休 闲 娱 乐 业 态海 鑫 购 物 广 场 主 要 分 类齐 全 、 体 量 较 大 的 鞋 服 为主 要 业 态 。从 规 模 上 来 看 ， 海 鑫 购物 广 场 总 体 量 较 大 ， 而 且其 服 装 分 类 较 细从 业 种 看 ， 主 要 以

23、传 统 的 服 装 、 鞋 类 等 购 物 型 的主 力 业 种 外 ， 缺 乏 、 餐 饮 、休 闲 娱 乐 等 业 种 。从 品 牌 档 次 上 看 ， 服 装 、鞋 类 、 珠 宝 品 牌 丰 富 ， 以中 档 为 主 流 ， 辅 以 少 量 高档 品 牌 。 1 层 ： 2 3 0 元 / 月2 层 ： 2 0 0 元 / 月3 层 ： 1 7 0 元 / 月4 层 ： 1 4 0 元 / 月各 楼 层 平 均 租 金 水 平 5 层 ： 1 1 0 元 / 月海 鑫 购 物 广 场 受 政 府 大 力 扶 持 ， 营 销 推 广 力 度 较 大 ， 但 受 制 于 区域 人 气 较

24、低 ， 目 前 经 营 状 况 一 般p开 业 时 间 ： 2 0 1 0 年 9 月p规 模 ： 总 建 面 积 126万 ， 一期 10万 平 方 米 的 商 贸 市 场 ， 4万平 方 米 的 国 际 财 富 动 力 街 区 ，两 栋 5A甲 级 写 字 楼 ， 大 型 超 市 、时 尚 精 品 购 物 广 场 、 26幢 百 米摩 天 尊 邸 以 及 其 他 相 关 配 套 设施 p经 营 档 次 ： 中 高 档 品 牌 经 营p经 营 方 式 ： 统 一 管 理p装 修 设 施 ： 外 立 面 为 现 代 简 约风 格 ， 内 为 现 代 时 尚 装 修 ， 1 0部 电 梯 ， 2

25、 部 扶 梯 。p经 营 状 况 ： 今 年 9 月 开 始 营 业 ，由 于 区 域 人 气 较 差 ， 目 前 经 营状 况 一 般 现 代 简 约 风 格 外 立 面 位 于 安 东 新 区 紧 邻 主 干 道 中 华 路总 建 面 积 126万 大 型 综 合 体义 乌 国 际 商 贸 城 除 商 贸 市 场 开 业 外 项 目 其 他 部 分 在 施 工 引 进 了 义 乌 第 六 代 市 场 模 式 ， 业 态 涵 盖 服 装 、 鞋 类 、家 居 、 休 闲 娱 乐 餐 饮 等 各 种 业 态义 乌 国 际 商 贸 城 业 态 齐 全 ，涵 盖 多 种 业 态从 规 模 上 来

26、看 ， 义 乌 国 际 商贸 城 总 体 量 巨 大 ， 具 备 规 模效 应 从 经 营 模 式 上 看 ， 以 商贸 城 为 基 础 ， 形 成 集 聚 效 应 ，带 动 其 他 商 业 业 态 的 均 衡 发 展从 品 牌 档 次 上 看 ， 服 装 、 鞋类 、 珠 宝 品 牌 丰 富 ， 以 中 档为 主 流 ， 辅 以 少 量 高 档 品 牌租 金 水 平 ： 目 前 基 本 和 安 阳国 际 小 商 品 城 持 平 ， 一 楼 60元 / 月 左 右 ， 二 楼 40元 / 月 ， 三 楼 25元 / 月义 乌 国 际 商 贸 城 安 阳 商 业 市 场 处 于 “ 单 核 独

27、秀 ， 多 核 发 展 ” 阶 段 ,但 短期 难 以 出 现 替 代 性 城 市 级 商 业 中 心老 城 区 核 心 商 圈 辐 射 力 持 续 加 强 ， 新 城 区 商 圈 尚 未 成 熟 ， 老 城 区核 心 商 业 地 位 短 期 内 难 以 被 替 代 大 型 集 中 百 货 竞 争 激 烈 ， 各 区 域 及 各 项 目 之 间 商 业 发 展 差 距 较 大 ，而 且 马 太 效 应 逐 渐 显 现商 业 格 局 研 判 非 核 心 商 圈 商 业 氛 围 较 差 ,商 业 价 值 不 高 ,短 期 内 发 展 缺 乏 支 撑 商 业 市 场 结 论 ： 商 业 有 一 定

28、的 发 展 空 间 ， 但 未 来竞 争 仍 然 十 分 激 烈近 几 年 来 商 业 市 场 放 量 较 大 ， 未 来 市 场 竞 争 激 烈 ， 同 时 ， 商 业 会由 单 核 发 展 逐 渐 像 其 他 区 域 扩 散 发 展集 中 式 商 业 对 街 区 拉 动 作 用 明 显 ， 无 形 中 起 到 “ 主 力 店 ” 的 作 用 ，但 仅 提 供 单 一 购 物 消 费 ， 同 质 化 严 重 ， 复 合 消 费 亟 待 出 现 市 场 有 经 验 经 营 者 缺 乏 ， 消 费 者 不 成 熟 ， 向 往 都 市 生 活 、 追 求 时尚 ， 易 于 引 导 商 业 发 展

29、空 间 分 析 区 域 竞 争 结 论 ： 核 心 商 圈 地 位 地 位 稳 固 ， 安 东 新 区 商 业短 期 内 难 以 得 到 有 效 发 展 ,从 规 划 以 及 城 市 商 圈 演 变 规 律 看 ， 核 心 商 圈 地 位 短 期 内 不 会 发 生转 移 ,开 发 区 甚 至 安 东 新 区 商 业 发 展 有 待 时 机住 宅 板 块 发 展 基 本 按 照 规 划 进 行 ， 消 费 力 将 重 新 布 局 ， 但 新 的 商业 中 心 只 见 宏 伟 规 划 ， 出 现 则 尚 无 迹 象安 阳 近 几 年 商 业 物 业 开 发 量 逐 渐 加 大 ， 但 核 心 商

30、 圈 的 外 围 商 业 项 目 尚 未 大 量 真 正 开 始 经 营 , 难 以 改 变 安 阳 消 费 者 的 核 心 商 圈 的 消 费习 惯 区 域 层 面 研 究 东 区 只 有 等 待 在 建 社 区 成 熟 ， 大 量 住 宅 用 户 入 住 ， 区 域 人 气 渐 起后 ， 商 业 才 能 迎 来 真 正 的 黄 金 发 展 期 未 来 ， 安 阳 将 形 成 一 主 多 副 的 商 业 格 局 ， 但 是 短 期 内单 核 的 商 业 格 局 难 于 改 变 ， 本 项 目 如 果 规 划 有 大 体 量的 商 业 开 发 ， 需 要 较 长 的 开 发 周 期随 着 核

31、心 商 圈 商 业 规 模 增 大 ， 未 来 占 全 市 商 业 体 量 的 7 成左 右 ， 本 案 区 域 商 业 发 展 形 式 严 峻核 心 商 圈 竞 争 取 胜 关 键 因 素 商 业 体 量 无 出 其 右 老 城 区 改 造 、 周 边 商 业 设 施 的 启 动 将 进 一 步 提 升 现 有 的 物业 水 平 和 经 营 水 平 ， 核 心 商 圈 能 够 继 续 保 持 优 势存 在 升 级 空 间非 核 心 商 业 基 本 以 自 发 性 质 的 启 动 ， 商 业 的 发 展 速 度 教 慢 ，需 要 较 长 的 培 养 期 ， 发 展 周 期 相 对 长本 项 目 商 业 空 间 本 案 商 业 发 展 启 示