协兴地产长沙六都国际项目营销执行报告

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1、page1推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】长沙六都国际长沙六都国际项目营销执行报告项目营销执行报告20112011年年6 6月月2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】page2推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】营销战略营销战略策略指导、营销思路、推广目标、推售

2、计划策略指导、营销思路、推广目标、推售计划推广执行推广执行推广总纲、推广策略、展示策略、推广总纲、推广策略、展示策略、客户策略客户策略目目 录录推广阶段执行分解推广阶段执行分解营销危机评估及应对策略营销危机评估及应对策略page3推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】成功的营销一般采取策略原则：成功的营销一般采取策略原则：1、成功定义区域价值，建立新的比价体系，实现价值突破2、项目成为区域的领先者，“量价”双赢3、成功塑造和提升项目（开发商）品牌营销战略营销战略策略指导策

3、略指导page4推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】营销策略总纲形象策略展示策略推广策略打造区域高品质住区，强化差异点，重新定义区域，改变比价体系，成为区域定义的倡导者通过项目围墙、街区、营销中心、样板房、示范园林、入口大门及广场等展示，建立高标准的生活体验感和品质感线上、线下全方位锁定客户，通过不间断的营销推广活动为客户营造多个亮点，达到销售的目的价格策略采取“小步快跑、稳步攀升、强销均价，经典收官”的精细价格策略（具体要根据市场情况和政策调控影响等因素）销售策略整体

4、推售模式采用小量多次推售方法，期间配合适量产品补充价格上涨，形成开发周期的连续性和热销目的。营销战略营销战略营销思路营销思路思路思路:强化并扩大项目唯一性强化并扩大项目唯一性,依托及挖掘街区强势资源，开展一系列主题活动依托及挖掘街区强势资源，开展一系列主题活动,树树立地标性顶级都市综合体住宅形象立地标性顶级都市综合体住宅形象,提升街区活力与品质提升街区活力与品质page5推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】创造长沙形象明星楼盘创造长沙形象明星楼盘创造长沙销售明星楼盘创造

5、长沙销售明星楼盘创造长沙品牌明星楼盘创造长沙品牌明星楼盘终极推广目标终极推广目标营销战略营销战略营销推广目标营销推广目标page6推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】地块分两次开发，进行多次分组团推售，全力抢夺区域客户市场。地块分两次开发，进行多次分组团推售，全力抢夺区域客户市场。二次二次首次首次时间：时间：2011.6-2011.122011.6-2011.12时间：时间：2012.5-2013.82012.5-2013.8展品质、树形象展品质、树形象聚人气、聚价值聚

6、人气、聚价值营销战略营销战略整体推售计划整体推售计划page7推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】一期、二期图示：一期、二期图示：通过9-12栋树立项目高品质形象，提升项目产品价值，为二期开发打好基础9101112一期一期二期二期page8推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】整体推售模式采用多次推售方法，结合重要节点，分阶段多次推售，期间配合适量

7、产品补充价格上涨，形成开发周期的连续性，并保持销售态势的良好节奏。2011年9月一期开盘，2011年12月率先完成一期销售，争取在2012年1月能开始第二期的蓄势，在2013年中全部销售完毕。8月7月9月一期取得预售证一期开盘2011年10月2012年二期取得预售证二期开盘一期二期2013年营销战略营销战略整体推售计划整体推售计划page9推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】根据工程进度安排，项目取得预售许可条件最早在2011年8月，样板房及园林展示完成争取在2011年

8、8月份前，因此较好的开售时间为20112011年年9 9月月主体封顶主体封顶取得预售许可取得预售许可2011.6-92011.6-92011.82011.82011.07-082011.07-08样板房及样板房及园林交付园林交付时间节点时间节点工程进度第一次推售：第一次推售：9-129-12栋，树立项目形象，提升价值栋，树立项目形象，提升价值营销战略营销战略一期推售计划一期推售计划page10推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】推售原则上采用田忌赛马的方式先期推出中等资

9、源，不仅成功树立项目形象，而且合理的首开价格确保消化速度，为后期放量的劣势资源提供坚实价格基础。同时配合营销策略深入执行，每次放量都将实现开放资源的最大消化，利用价格控盘引导后期剩余资源。推售顺序：第一批房源为11，12栋，第二批房源为9，10栋。4栋总套数为598套，其中两房占6%；三房占47%；四房占47%栋数户型面积套数所占本栋比例9#A1606233%B1246233%C1636233%10#A1336233%B1046233%C1596233%11#A1333433%B943433%C1523433%12#A1173125%B1343125%C1193125%D1413125%910

10、1112营销战略营销战略一期推售计划一期推售计划page11推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】1、首次开盘采用“饥饿式”营销策划:一期推出二栋，提前一个月签订认筹协议进行诚意排查，小量多批进行推售，培养客户购买的紧迫感，促进销售，在区域造成良好的口碑，为后期开盘奠定良好的形象。2、“体验式营销”造势：提前通过项目营销中心、园林景观、小区大门、商业街区等高品质展示，赢得市场高认知度和提升项目视觉物业价值。3、“事件营销”重新定义区域价值：与项目区域万达公馆、北辰三角洲、

11、运达中央广场、保利南湖国际广场等大项目，联合举办区域高峰论坛等区域事件营销活动，提升区域新价制度和对区域的重新认识，进而提升项目价值。营销战略营销战略销售策略销售策略page12推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】根据销售策略和推售顺序：项目将采取根据销售策略和推售顺序：项目将采取“小步快跑、稳步攀升、强销均价，经典收官小步快跑、稳步攀升、强销均价，经典收官”的精细价格策略，达到最终销售的目标的精细价格策略，达到最终销售的目标定位依据定位依据11竞争市场项目价格竞争市场

12、项目价格选取的竞争市场10个同类高层项目进行类比，目前总体均价约1084010840元元/。定位依据定位依据22项目自身条件项目自身条件项目初步价格定位：项目初步价格定位：1500015000元元/起起 从市场定位方面，标杆项目的价格势必实现较大突破，产品品质溢价将是主力；从项目拥有的区域资源优势，其价值较其他区域具有极大优势；从未来1年后的市场预判，除理想的市场发展增速外，需考虑政策环境带来的影响。综合以上因素，初步预估项目价格较目前同质市场实现综合以上因素，初步预估项目价格较目前同质市场实现15%-20%15%-20%的溢价。的溢价。营销战略营销战略价格策略价格策略page13推 动 中

13、国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】后市平稳过渡政策的后市影响销控：多批快推通路：圈层营销促销：活动暖场价格：高开平走推广：高举高打价格：高开高走策略调整关键点策略调整关键点后市因市场变化和政策的不确定因素而可能价格策略有所不同，营销策略应作出相后市因市场变化和政策的不确定因素而可能价格策略有所不同，营销策略应作出相应预案；应预案；目前只是根据市场对比法的价格定位，针对价格策略具体要在开盘前一个月左右根据市场情况而定。营销战略营销战略价格策略价格策略page14推 动 中 国 地

14、产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】策略总纲策略总纲推广策略推广策略形象占位，品味为主，贴长沙品质住宅标签；通过项目的运作，确立湘电集团在长株潭区域的势力和地位。客户策略客户策略以点带面，发挥客户主动性的立体客户渠道；展示策略展示策略对建筑风格的完美展示，树立项目内涵，打造五星级的服务标准让客户感受长沙前所未有的感受。（注：以下推广执行针对一期推售阶段）（注：以下推广执行针对一期推售阶段）推广执行推广执行策略总纲策略总纲page15推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营

15、销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】产品品质产品品质外围服务外围服务概念体验概念体验区域价值区域价值品牌品牌市场现状市场现状本项目本项目强强/劣势劣势精工制作，用料考究，建筑气质非凡拥有自身的商业配套和超大广场景观绿化，使用率超高的可变户型等城市中心，共享区域配套项目规模大，公司有 实力和开发经验风格和产品品质普通，多层受欢迎位置配套资源不同稀缺围绕湘江景观带开发有少数知名开发商可尝试突破可尝试突破文化内涵文化内涵无与生俱来的文化属性可尝试突破可尝试突破可尝试突破可尝试突破推广策略推广策略突破点突破点page16推 动 中 国

16、 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】第一阶段：造势第二阶段：第三阶段：第四阶段：蓄势造市造价树立形象树立形象6月30日8月10日9月10日体验中心开放体验中心开放排查排查开盘开盘暖场暖场目的：提升整体品质和服务，打造品牌样板房开放样板房开放准决战阶段准决战阶段（解筹）（解筹）预备开盘（认筹）预备开盘（认筹）市场决战市场决战11月20日6月10日推广策略推广策略执行计划执行计划page17推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：105352

17、7879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】蓄客策略与执行节奏蓄客策略与执行节奏2011.6.302011.8.102011.9.10售楼处开放六都会员卡发放排查开盘现场和来电登记广泛蓄客、认筹广泛蓄客、解筹全面销售全方位拓展客户资源，搭建长效追踪平台，确立主导地位全方位拓展客户资源，搭建长效追踪平台，确立主导地位推广策略推广策略执行节奏执行节奏page18推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】6 6月月7 7月月8 8月月时间展示安排推广主题活动营销

18、营销阶段树形象树形象广蓄客广蓄客工程进度6.30销售中心开放9.10具备开盘条件营销节点物料配合DM、沙盘、楼书、沙盘、楼书、宣传片宣传片媒体推广开盘开盘VIVI系统、精神读系统、精神读本本认筹认筹活动活动产品推产品推介会介会7.107.10开始认筹开始认筹主城之上 品质独享道南正脉 都会行宫户外+报广+短信+网络+海报+楼书+精神读本售楼处、样售楼处、样板房开放板房开放销售中心启用园林等内部展示持续完善多买房多买房认筹书、认购卡、认购书、价格表、户型图、合同、房号认筹书、认购卡、认购书、价格表、户型图、合同、房号开盘活开盘活动动售楼处样板房装售楼处样板房装修完工修完工6.306.30样样板房

19、开板房开放放9 9月月完成目标认筹800个、开盘成交300套、12月30日完成90%销售量答谢、暖场答谢、暖场户外+报广+读本城市瑰宝 完美盛绽8.208.20解筹解筹推广策略推广策略执行总控（开盘前）执行总控（开盘前）会员联会员联 谊会谊会价格价格试算试算page19推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】1 1、蓄客策略、蓄客策略线上线下多方位锁定客户线上线下多方位锁定客户2 2、媒体策略、媒体策略多媒体高效组合，达到精准传播多媒体高效组合，达到精准传播3 3、多方联动

20、、多方联动小众聚会，媒体、银行、企业、三级市场有小众聚会，媒体、银行、企业、三级市场有 效联动效联动 推广策略核心推广策略核心线上、线下全方位锁定客户，通过不间断的营销推广活动为客户营造多线上、线下全方位锁定客户，通过不间断的营销推广活动为客户营造多个亮点，达到销售的目的。个亮点，达到销售的目的。page20推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】户外广告、道路指示、楼体、围墙条幅广告烘托现场气氛，吸引眼球推广策略推广策略page21推 动 中 国 地 产 发 展 与 进

21、步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】新城市中心论坛、产品发布会扩大影响力和公信力。同时联合城市豪宅项目，提升区域整体价值推广策略推广策略page22推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】楼书、折页、直邮表达项目的精工品质和重点区域客户的锁定推广策略推广策略page23推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商

22、网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】样板房开放、现场高品质体验引爆市场热点和各媒体高关注度推广策略推广策略page24推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】开盘前后营销活动，小众餐饮会、红酒会针对传播力强的客户，制造影响力保持项目的高关注度，保证蓄客和销售速度。推广策略推广策略page25推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】展现文化内涵的项目案

23、名logo依靠人体现的差异化高端服务时尚艺术大师打造产品细节设计感+品质感+功能感的展示中心强势资源展示展示策略展示策略page26推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】展示策略展示策略page27推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】根据营销中心和销售次序，项目要具有品质的体验感，就必须发挥项目对园林、小区大门入口、雕塑、围墙、导视和营销中心周边的

24、商业街氛围进行提前打造。展示策略展示策略page28推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】展示策略展示策略page29推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】根据营销中心高品质展示需要，主沙盘和模型沙盘是必备的，而数字沙盘通过灯光的控制有现场的体验感，同时体现项目的档次和品质；展示策略展示策略page30推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步201

25、4房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】划出专门建材展示区，从墙体剖面、外立面材质、保温层、地热、窗、门、管道等全角度实体模拟展示并附文字说明。高品质的产品和极致的形象展示是打动客户的最有效方法。建材用料展示区建材用料展示区电子楼书电子楼书TVC视听区视听区企业荣誉展示区企业荣誉展示区 产品建设单位荣誉展示产品建设单位荣誉展示区区门禁系统、门禁系统、安防系统展示区安防系统展示区展示策略展示策略page31推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】

26、房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】展示策略展示策略page32推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】展示策略展示策略业主专属通道业主专属通道page33推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】接待流程二对一服务,体现超五星极客户待遇l客户上门预约制l设置专人接待业内人士l二对一服务体系l聘请君悦管理或顾问，所有服务人员接受系统培训物管经理物管

27、经理保洁保洁 保安保安 客服客服 门童门童 展示策略展示策略page34推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】景观示范区喷泉广场示范区展示策略展示策略示范区街区广场示范主入口、街区景观作为体验的重要环节，演绎社区配套亲临生活趣味性page35推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】展示策略展示策略示范区园林立体景观体现项目品质的缩影，展示项目形象气势，

28、表达项目对尊贵生活的意向page36推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】导视牌成为社区标志和景观的一部分导视牌成为社区标志和景观的一部分展示策略展示策略page37推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】主力户型进行包装展示，抛弃传统欧式的繁复和线条，以现代简约的手段，通过高对的细节展示，处处彰显项目五星级酒店般的品质感，情景感的体验，以及居住的情调

29、。展示策略展示策略page38推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】橘子洲头的“沙雕艺术节”搬到城市中心区，本项目市政广场举办六都国际沙雕艺术节！形象策略形象策略page39推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】策略：项目二期中央的景观人工湖有奖征名活动，中标者10万元奖励！主题：寻找城市中心最后的湖！推广：利用报纸、电视推广活动！六都国际无名湖全球

30、征名六都国际无名湖全球征名“六都国际六都国际”无名湖全球征名无名湖全球征名形象策略形象策略page40推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】圈层营销以推介“客户会会籍”的方式派发目的：营造圈层感；突出“客户会”的稀缺性；建立项目价值平台；这是长沙地产史上最牛的卡它凝聚着这个城市的顶级娱乐休闲和商业精华它等同于着建宏达人品牌的价值积累它好看、好用、值得收藏。形象策略形象策略page41推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：10

31、53527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】四十自述四十自述概念楼书概念楼书男人四十男人四十，引发目标消费群体情感，引发目标消费群体情感共鸣，从而提升项目整体高度。共鸣，从而提升项目整体高度。一本阐述四十岁成功男人精彩生活的书，书中男人成功的奋斗发家史实际上就是目标消费者现实生活的写照，做此概念性的楼书能够引起目标消费群体的共鸣，从而形成购买的冲动。精神读本精神读本财智列传财智列传，引发目标消费群体情感，引发目标消费群体情感共鸣，从而提升项目整体形象高度。共鸣，从而提升项目整体形象高度。财智列传财智列传形象策略形象策略page42推 动 中 国 地 产 发 展 与

32、进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】p会员渠道会员渠道会员卡会员卡p点对点渠道点对点渠道p其他小众渠道其他小众渠道针对于企事业高层办公区门厅摆放项目展架；针对于公务员夹报（铜版纸夹报纸封面封底）；针对于返乡者火车站附近设立户外；针对于公司白领楼宇电视、网络等；入住4年左右的大型小区门口放置桁架广告；中高档餐饮、咖啡茶馆、休闲娱乐场所设立展架；短信公司对其它在售项目进线资源发放信息；企业、机关、医院、学校单位约访推介；客户策略客户策略page43推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策

33、划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】六都会六都会商家优惠商家优惠优先选房购房计划优先选房购房计划利益诱导利益诱导满足会员生活实用需求商家为主满足会员生活实用需求商家为主商家规模大，品牌好商家规模大，品牌好积分计划积分计划组织内因素组织内因素重购及推荐购买重奖计划重购及推荐购买重奖计划活动、投稿积分奖励计划活动、投稿积分奖励计划合理化建议积分计划合理化建议积分计划会员折扣优惠计划会员折扣优惠计划对商家实行过程监督和评估对商家实行过程监督和评估旗下物业提供优惠服务和折扣旗下物业提供优惠服务和折扣积分含金量高，按时兑现积分含金量高，按时

34、兑现活动组织活动组织增强活动的双向沟通增强活动的双向沟通感情投资感情投资注重业主精神与物质双重需求注重业主精神与物质双重需求旅游、读书、文化休闲活动计划旅游、读书、文化休闲活动计划充分利用社区资源优势充分利用社区资源优势穿插回馈答谢活动穿插回馈答谢活动网络投诉中心，节假日寄贺卡礼品网络投诉中心，节假日寄贺卡礼品会内沟通会内沟通文化刊物定位文化刊物定位六都论坛，会员的喉舌六都论坛，会员的喉舌p会员渠道会员渠道会员卡会员卡客户策略客户策略page44推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网

35、，谨防假冒】p会员渠道会员渠道售前售前六都会员卡功能（积分优惠功能每分抵1元）销售中心开放当日领取会员卡积积1000分分认筹首日到场办理认筹手续会员卡积积1000分分活活动动积积分分开盘当日成功购房方可一次性冲抵房款，每套房积分最多冲抵冲抵2000分分会员卡赋予积分功能目的在于集聚人气的同时，对客户诚意度进行筛选会员卡赋予积分功能目的在于集聚人气的同时，对客户诚意度进行筛选.客户策略客户策略page45推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】p会员渠道会员渠道售中售中认筹前

36、无价格引导通过客户访谈摸查，所有有意向客户价格底线，指导并验证基础价格表。认筹日至开盘日前一周价格区间引导客户升级出具价格区间进行排查，明确客户真实需求，形成最终价格表开盘日前一周准确价格引导客户升级给出准确价格表试算，对客户意向进行预销控，最大化引导房号重叠客户，直至正式发售前一天，确保每位客户能按预选和预备的房号选到房客户策略客户策略page46推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】p会员渠道会员渠道售后售后客户策略客户策略客户资源维护体系建立圈层维护圈层圈层传播成交

37、客户意向客户六都会员回访客户资料寄送生日问候奖励政策定期短信电话回访 电子楼书客户通讯贺卡、鲜花订送老带新，赠送管理费等物质奖励主动：会员活动被动老客户答谢活动，会员可以带随行2、3人参与会员向朋友的口碑传播、资料传播page47推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】序号序号活动时间活动时间活动主题活动主题活动流程及概要活动流程及概要推广工作推广工作16月30日第六都售楼处盛第六都售楼处盛情开放情开放1、接受客户咨询、续客活动、办理会员卡等；2、开放剪彩、文艺表演等；3、

38、样板房开放展示户外、短信、报广、DM；围墙、路期广告宣传物料等27月10日第六都第六都产品推介会产品推介会1、约定特定的场所，向外界公布本次第六都即将推出的产品；2、介绍项目优势及升值前景等；媒体、网络、报广、短信等37月20日第六都第六都认筹活动认筹活动意向客户到场排队依次认筹短信等48月6日六都会员联谊会六都会员联谊会 1、组织已经办卡的第六都会员、第六都新老客户；2、互动活动短信为主59月10日第六都第六都盛大开盘盛大开盘1、开盘仪式；2、认筹客户解筹、认购；3、成交客户抽奖户外广告投放、短信、报广、DM等6国庆三天答谢及暖场活动答谢及暖场活动1、成交客户答谢；2、表演及互动活动；3名人

39、现身等活动短信为主、车站媒体、网络广告开盘前（开盘前（6月月30日日9月月10日日开盘）及国庆节活动计划开盘）及国庆节活动计划阶段推广执行阶段推广执行执行总控执行总控page48推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】目的：目的：树形象，完成市场占位，导入企业品牌，预告项目树形象，完成市场占位，导入企业品牌，预告项目时间：2011年6月1日-2011年6月30日阶段主题：阶段主题：第一阶段：蓄势推广重点：推广重点：企业品牌以及项目形象宣传，让客户对第六都项目形成期待企业品牌

40、以及项目形象宣传，让客户对第六都项目形成期待道南正脉 都会行宫 6 6月月3030日日 样板房、售楼处开放样板房、售楼处开放 诚邀体验诚邀体验 体验热线体验热线/0731/0731*page49推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】一、传播渠道：一、传播渠道：1、户外广告 2、网络 3、报纸 4、短信 5、电子屏二、销售资料二、销售资料1、精神读本男人四十男人四十三、现场物料三、现场物料1、导视牌、展板 2、礼品 3、手提袋、名片、户型单张、文件袋等四、活动四、活动主题：

41、6月30日第六都生活体验馆、样板房完美亮相第六都生活体验馆、样板房完美亮相page50推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】活动时间：6月30日活动地点：第六都售楼处活动目的：吸引目标客户前来了解项目详细信息，集聚人气，制造轰动的市场效应同时以细节体现项目品质；增加意向客户诚意度邀请人员：前期登记和电话客户、长沙市领导、长沙各大媒体活动流程：室外少儿欧美舞蹈表演穿插魔术表演及即时互动游戏、关于第六都知识抢答嘉宾剪彩、讲话进场参观场内欧美怀旧主题音乐作为背景向与会者发放礼品

42、带领客户参观样板间向办理会员卡的意向客户填写客户资料后发放购房券活动送礼：1.参加样板间体验的来宾均可获得华第六都提供的精美小礼品一份；2.现场对已登记申领会员卡的客户抽取购房券（抽奖）抽奖活动 以上购房券共计251张（其中特等奖5万元1张、一等奖2万元10张、二等奖5千元元80张、三等奖2千元160张），仅在第一批房源开盘当日成功选房使用有效，一套限用一张，注明发完为止，最终解释权归第六都所有。仅在第一批房源开盘当日成功选房使用有效，一套限用一张，注明发完为止，最终解释权归第六都所有。第六都生活体验馆、样板房完美亮相第六都生活体验馆、样板房完美亮相page51推 动 中 国 地 产 发 展

43、与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】体验之旅体验之旅 全面开启全面开启围墙推广语围墙推广语page52推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】目的：形象出街，个性鲜明，寻找目标客户，促进认筹目的：形象出街，个性鲜明，寻找目标客户，促进认筹时间：时间：2011年6月30日-2011年8月10日 主城之上 品质独享 经典传世豪宅耀世亮相会员卡认领中会员卡认领中阶段主题：阶段主题：推广重

44、点：推广重点：项目核心价值体现项目核心价值体现第二阶段：造势-广蓄客page53推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】一、传播渠道：一、传播渠道：1、户外广告 2、网络 3、户外电子屏 4、报纸5、手机短信 6、车体二、销售物料：二、销售物料：1、形象海报 2、楼书、单张 3、精神读本 4、手袋 5、礼品等三、活动三、活动主题：1、7月10日第六都产品推介会 2、7月20日正式开始认筹 3、8月6日第六都会员联谊会page54推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步20

45、14房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】产品推介会产品推介会活动时间：7月10日活动目的：1.让客户更加深入地了解本案，增强已定客户的信心，消除持币观望者的顾虑；2.通过本次产品推介会赢得客户的口碑，促进本案的销售；3.展示和提升本案的品牌知名度和美誉度；活动主题：长沙城市与住宅发展暨第六都产品推介会活动地点：预定酒店邀请人员：各大媒体（报纸、电台及电视台等）.地产界人士、部分目标客户群体及六都会会员 活动流程：讲解长沙发展规划及人居住宅标准，引导到项目的介绍和本期推出的产品说明，到访客户讲心得。活动现场外使用彩虹门、

46、横幅营造现场气氛。page55推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】活动时间：7月20日邀请人员：所有登记客户、六都会员、各大媒体活动流程：上午8：00客户按到场的先后顺序依次入场办理认筹手续；客户出示凭据签署认筹书同时领取编号卡客户离 场等待选房通知 正式认筹，制造抢购氛围正式认筹，制造抢购氛围page56推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】活动

47、时间：8月6日活动目的：深入了解第六都和会员联谊拉近距离。邀请人员：前期登记和电话客户、长沙部分媒体活动流程：场内外考察，场内自助餐、名品鉴赏（如LV等）、怀旧电影赏析（多功能厅播放诸如玛丽莲梦露及卓别林系列电影）第六都会员联谊活动第六都会员联谊活动page57推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】第三阶段：造市目的：目的：抛出项目最核心卖点，提高价格预期，支持开盘溢价抛出项目最核心卖点，提高价格预期，支持开盘溢价时间：时间：2011年8月10日-2011年9月10日阶段

48、主题：阶段主题：城市瑰宝 完美盛绽大幕开启 恭迎品鉴推广重点：推广重点：项目产品核心卖点项目产品核心卖点page58推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】九大核心竞争力九大核心竞争力 八大价值卖点八大价值卖点九大核心竞争力，八大卖点九大核心竞争力，八大卖点空中庭院，户户均有赠送面积；南北通透，全明设计；多阳台设计，部分阳台为宽景阳台功能分区清晰，无浪费面积；两梯三户、三梯四户，私密性强 户型灵活多变 采光通风效果好 12栋可实现270度观景 城市中心，核心地段，规模大盘主

49、题景观优势，城市中心绝版湖景城市主干道的核心优势特殊坡地，打造城市中心深宅大院之前景人文资源优势，未来芙蓉路上的文化地标与生俱来的文化属性通达性强的交通网络城市顶端综合体本土品牌开发企业优势page59推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】二、销售物料：二、销售物料：1、形象海报 2、楼书、单张 3、精神读本 4、手袋 5、礼品三、活动三、活动主题：1、8月20日诚意客户排查，价格试算 2、9月10日第六都盛大开盘一、传播渠道：一、传播渠道：1、户外广告 2、网络 3、户

50、外电子屏 4、报纸5、手机短信 6、候车亭page60推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】活动时间：8月20日至8月25日活动目的：客户预选排查，合理引导客户意向房源，为开盘做足准备邀请人员：按认筹顺序同时客户到访时间活动流程：认筹客户上门所属销售人员接待解筹客户意向选房算价当晚总结房源盘点表确定第二日引导方向价格试算价格试算page61推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http

51、:/，【唯一官网，谨防假冒】活动时间：9月10日上午8：30活动目的：实现销售300套活动流程：签到进入等候区等候等待叫号进入选房等候区等待进入选房区选房（限时1分钟）开盘优惠：使用会员卡及购房券能享受一定的总价抵扣优惠正式开盘，引爆市场正式开盘，引爆市场page62推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】第四阶段：造价目的：目的：抛出项目优质单位，提高磬盘预期，支持元旦前快速成交抛出项目优质单位，提高磬盘预期，支持元旦前快速成交时间：时间：2011年9月10日-2011年

52、12月20日阶段主题：阶段主题：望族大境 珍稀典藏 臻稀上品 岁末敬献page63推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】倾情奉献经典保留单位倾情奉献经典保留单位系臻品系臻品 惜斟品惜斟品page64推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】二、销售物料：二、销售物料：1、形象海报 2、楼书、单张 3、精神读本 4、手袋 5、礼品三、活动三、活动主题：1、

53、10月1日-3日 成交客户答谢会 2、11月中下旬暖场一、传播渠道：一、传播渠道：1、户外广告 2、网络 3、户外电子屏 4、报纸5、手机短信 6、候车亭 7、汽车站、火车站点page65推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】目的：开盘热销加大成交量，催促客户按时签合同额外99折方式：10月3日后取消所有优惠，优惠由销售经理掌握渠道：户外广告、报纸、网络、短信主题：第六都客户答谢会副标：开盘热销中动作：以老带新，大量蓄客，签合同、接待、逼定活动：元旦三日答谢联谊会六都会员

54、卡：老带新积分成交客户答谢会成交客户答谢会page66推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】营销危机评估及应对策略营销危机评估及应对策略 我们坚持，项目的营销工作是建立在对目前市场特征客观把握及发展规律预测基础上；我们坚信，项目将成为最具市场影响力的楼盘之一；然而，当前的市场观望情绪仍然存在，市场变数较大；所以，我们必须审定每个执行环节的风险，对重大营销隐患进行大胆预测与评估，制订合理有效的应对策略及做好充分的应对方案。page67推 动 中 国 地 产 发 展 与 进

55、步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】第一步：加强媒体第一步：加强媒体迎难而上，加强各媒体组合投放，强化项目知名度及感召力，如：户外广告主题版面的提前更换等等。同时，审定项目营销定位是否有偏差。第二步：推广策略调整第二步：推广策略调整经过推广强化后，如果市场反映热度仍不够，我们必须对所制订的推广主题及策略重新研判，此时一切推广工作立即暂停，修正推广策略修正推广策略后，根据新方向制订推广计划。同时，根据局势情况，考虑增加事件营销的举办频率或改变活动指向事件营销的举办频率或改变活动指向，持续提升项目社会关注度及攒客

56、。一、预热期内，市场关注度弱，客户不足一、预热期内，市场关注度弱，客户不足营销危机评估及应对策略营销危机评估及应对策略page68推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】、区域炒作，增加市场覆盖面、区域炒作，增加市场覆盖面如果市场需求量小，市场竞争严峻，为了扩大客户层面，我们有必要考虑加强区域竞争力，吸引非主力区域的客户。、开拓外地市场、开拓外地市场为进一步扩大客户范围，我们必须开拓县区等市场；、大事件活动的强化开展、大事件活动的强化开展 根据局势情况，考虑增加事件营销的举

57、办介入，借助社会大事件的社会轰动性，迅速提升项目知名度及美誉度。如：巡演活动、书画比赛等。三、中后期销售滞销三、中后期销售滞销营销危机评估及应对策略营销危机评估及应对策略page69推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】、定价策略的调整、定价策略的调整经过价格测算及开盘日成交情况分析后，如果多数诚意客户觉得楼盘价格过高。那么，我们需要调整价格策略，重新拟定价格。为维护项目高品质形象，不削弱客户对项目信心，我们只能隐性调整价格，如：额外折扣优惠、附送全屋家私家电等以刺激市场

58、。、调整销售策略、调整销售策略 如果销售不理想，我们应该对销售策略进行优化调整，付款方式、增值刺激策略等方式；、营销活动的强化开展、营销活动的强化开展 为进一步提升项目知名度与美誉度，同时增加现场客户人气，可以通过主题活动的开展来实现。即，原本在强销期安排的活动营销可以提前在开盘后开展。（主题待定）二、开盘成交量低怎么办？二、开盘成交量低怎么办？营销危机评估及应对策略营销危机评估及应对策略page70推 动 中 国 地 产 发 展 与 进 步2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】时间推广阶段蓄客期开盘旺销持续销售

59、主题树形象项目影响力的建立持续推广+预热、销售二次推售预热营销节点营销活动媒体配合关键物料关键工作户外、网络、工地围墙、少量报广短信、报广、电台、DM直邮、户外、网络沙盘模型制作、广告宣传物料、楼书、VIP卡户型图、围挡，媒体跟进相关物料、DM等9、10、11、12栋户型图、销售合同、DM价格策略确定，销售物料供应，诚意客户排查，开盘热销业主答谢会后期推盘预告营销中心开放开盘开盘工程展示区完成区域概念区域概念 最大化最大化展示区展示区开放开放产品推产品推介会介会开盘开盘 活动活动业主答业主答谢会谢会会员会员联谊联谊会会开放6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月20112011年营销总纲（年营销总纲（2011.6-122011.6-12）项目概念期营销总案定稿、广告设计定稿、宣传物料确定、现场包装、开盘方案确定展示确定、产品发布会、媒体跟进、销售筹备、各方联动认筹认筹活动活动解筹解筹价格价格试算试算