月初，做了公寓直播专场（公众号底部菜单栏可以点击收看回放），随后报名咨询的小伙伴很多，但是在我们跟粉丝线下沟通时，发现有一大部分人对于自己购买公寓的诉求并不清晰，也不知道公寓到底该怎么选？已关注的公寓究竟适不适合自己？而面临西安遍地开花的公寓，我们想再以文章的形式跟大家聊聊公寓那些事。

壹丨买不到住宅，捧热了公寓

我国的土地使用年限划分为三类：居住用地70年；工业、教育、综合及其他用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；而目前市面上绝大多数的公寓是40年商办，既然为商业用地，就意味着它不限购，当然同样你也得接受40年使用权的事实，只是年限到期后如何续期暂无明确说法。

根据中指数据统计西安2020年下半年商办公寓销量10.7万方，2021年上半年商办公寓销量34.4万方，翻了三倍不止，其中大家比较熟悉的像高新卓越坊今年上半年销售超过330套，城南金地未来域上半年销售超过211套，城东融创东方宸院150多套，公寓市场好转的背后主要有以下几个原因：

第一，西安限购四年半，城市的中产阶级，手里有钱却没房票，常见的理财类产品收益率并不乐观：银行理财产品平均收益率不到4%、保险收益持续下行、信托收益周期延长。面对收益率的下行，资产越多的人越要选择更稳健、靠谱的渠道；

第二，西安2021年上半年商品住宅供应624万方，销售面积达到832万方，严重供不应求，去化周期不足6个月...导致登记了124个楼盘，有81个需要摇号，其中万人摇10个！神盘中海曲江大城中签率最低到0.86%，我的天，这上半年能买到房的亲哪个不是运气爆棚，不买彩票都可惜了。

第三，七普数据，西安常住人口达到1295万，在过去的十年里，西部大开发的推进及一带一路的国家级战略定位，西安持续吸附西北五省的外来务工人口，这部分人员可能既没房票又没有充足的预算，可工作地点又在主城，无法接受远郊区域冗长的通勤时间，也想享受城市配套的红利，那转战公寓不失为一个好的选择。

贰丨公寓，那些你不知道的事

但在网上搜公寓，会出现一大批“不能买、全是坑”的字眼，类似这样的话题我们必须承认，相比住宅，公寓的确有一些不可避免的缺点，比如文章开头说的40年产权，而产权到期后目前并无明确说法，包括70年住宅到期后也一样没有说法，像网上流传的“产权到期后，若政府无其他规划，只需缴纳不超过五位数的出让金即可继续使用，若有其他规划，住宅拆迁1：1赔付，公寓拆迁按照3：1赔付”纯属谣言。

其次公寓的交易税费高于住宅，很多人一听高税费就吓跑了，但到底高多少呢？有没有可以减免的部分？

第一，个人买卖公寓时：1、要明确差额的值（网签价&评估价孰高-原价，差额必须提供原始购房发票以及原始契税票），2、缴纳增值税及附加（差额的5.3%）；3、缴纳土地增值税（差额的30%-60%，或者全额的5%，取其少）；3、缴纳个人所得税（差额的20%）；4、缴纳印花税（0.05%，买卖双方各0.025%）；5、缴纳契税（3%+0.5%的评估费）。

假如100万买入，150万卖出。税费大约是50万x55.3%=27.65万，税费并没有规定必须买方承担，可以双方协商确定；但如果没有差额，税费也就是契税了。

第二，公司名义买卖时：1、缴纳折旧费（房产原值*95%/20）；2、缴纳房产税（原值*70%*1.2%）；3、缴纳企业所得税（差额25%）；所以有些人以公司名义买可以冲抵部分成本。

目前商办公寓的库存为828万方，去化周期超200个月，这也说明了公寓相较住宅最大的不同在于，它不是一个能靠溢价去赚取投资回报的产物，公寓主要是依靠租金去获得稳定的现金流，从上图我们可以看到，高新、曲江的一些公寓租金是非常可观的。

叁丨需求不同，如何选对公寓

我们盘点了西安市场目前在售的80多个公寓项目，发现值得入手的楼盘少之又少，项目宣传的价值点天花乱坠，但那些真的是你所需要的吗，在我们接触的千万粉丝中，其需求不外乎两种：

第一种自用型：

(1) 互联网时代的初创型企业办公自用，以LOFT为例，一楼员工办公区、二楼老板办公室，功能齐全，还免增值税；

(2) 预算有限的家庭过渡性居住，同样30万左右的首付，比起承担远郊住宅的通勤时间、新区发展的风险、配套落地的过程，我更愿意选择公寓来满足居住需求的同时又能享受主城成熟便捷的配套；

(3) 功能性延展住房，夫妻俩的小三居住宅，一家人刚刚好，但又想照顾年迈的父母，那么同小区的公寓给父母住正好解决，既有一定的私人空间，又能及时看顾父母。

第二种资产配置型：

(1) 纯投资获取现金流，随着年纪渐长，收入结构下降，可以通过公寓去当包租公、包租婆补充一定的负债；

(2) 年轻人的婚前财产，限购趋严的情况下，婚前买房，房子不但是婚前财产，还能给你未来的家庭留一个宝贵的首套房名额；

(3) 中产阶级没房票，分散配置资产，抵御通货膨胀；

在明确购房的诉求点之后，再来选择适合自己的公寓：

如果你是自用型，不管区域，一定要选择地铁物业，保障通勤的便捷性，其生活成本越低越好，有些公寓是商水商电（商水5.8元/吨、商电0.67元/度、物业2.8-7元/月/㎡），有些公寓是民水民电（民水3.8元/吨、民电0.5元/度、物业费1.5-3.8元/月/㎡），甚至于有无天然气、暖气等，产品上，LOFT优于平层，空间使用率更高；

如果你是资产配置型，一定要选在成熟地段，保证公寓有充足的人气，有人气了才能在一定程度上保障房子后期的出租率，才能有稳定的现金流；其次该区域内住宅门槛高，比如高新曲江，新房均价2-3万+，住宅面积大、总价高，就会外溢一部分购买需求，同样的LOFT优于平层，因为LOFT的租金比平层大约贵1.5倍，装修1000-3000元/平。

如果关于如何选公寓？有什么好的公寓适合自己？依然有困惑，也可以添加我的小助手备注“公寓”咨询了解