如何评价位于福州长乐地区的滨海新城？

前言

2017年2月13日，福州滨海新城建设大幕正式拉开，致力打造现代化国际滨海新城、福州新区核心区、产城融合发展的宜居宜业智慧城市。到今天（2019.9.9）也不过两年多的时间，我们来看看这两年多来滨海新城的成绩。

一、教育

1. 福建省职教城（落地长乐江田、古槐两镇，11所高校计划迁入，其重要程度参考大学城对闽侯上街的影响）

2. 天津大学-新加坡国立大学福州联合学院（福州首个985大学）

3. 福州第三中学滨海校区

4. 福州滨海实验学校（福州市教育局直属九年一贯制学校，总建筑面积76381.84平方米，办学规模为60个班）

5. 融侨赛德伯学校。

6. 福州软件职业技术学院

除此之外，还有滨海新城实验幼儿园、滨海新城第一小学、第四小学等学校也在加快建设，计划于2020年投入使用。

二、医疗

在建三甲医院福州滨海新城综合医院（一期）8月份封顶。

该项目按三级甲等综合医院标准建设，主要建设门诊医技综合楼、住院楼、传染楼、科教行政综合楼、医护倒班宿舍、餐厅后勤配套及附属设施等，总估算投资约22.5亿元，预计2020年10月完工。

三、交通

1. 在建道庆洲大桥连接仓山长乐两区，系福州首座跨江公铁两用大桥。预计2021年完工，与福州地铁6号线同步通车。

2. 福平铁路

3. 地铁6号线改线不去机场转而到达滨海新城，现在看是个远视的决定，因为随后城际铁路f1线的批复串联市区与机场，可实现城市主中心30分钟直达滨海新城，对于产业和人才向滨海新城转移将起到重要的支撑作用。（你愿意坐140km/h时速还是80km/h时速从机场到市区）

4. 位于滨海新城临空经济区路网进行升级，以及福州长乐国际机场扩建获国家发改委批复，将新增T2航站楼和第二跑道。

四、产业

截至目前，东南大数据产业园累计注册企业达318家、注册总资本299亿元。园区累计销售总额308亿元、税收总额12.64亿元，形成了大数据、云计算和VR产业链雏形，呈现出大数据企业集聚发展的态势。

五、房地产

目前主要是人才房等配套先行，房地产主要由福州国企开发，商品房楼盘相对较少，土拍谨慎。

总结

滨海新城目前就是个朝气蓬勃的大工地，也是福州政府举全市之力发展的重中之重，前期财政投入已经非常巨大。能不能助力福州迈向海滨城市实现东进南下的战略目标，能不能扩大城市版图跳出多山盆地限制的环境因素，作为年轻一代，我希望我的家乡能成功。

贴一个央企近期对福州的投资项目和金额，可以看到央企在长乐投资额有1209亿，福清是1378亿，福州新区主要落于这两地。

这数字什么概念，和南边的厦门比比吧。

福州有两个区县级行政区获得的央企投资额比副省级厦门还多。中国经济还是zz导向的，央企这样砸钱，要嘛在传递一种zz信号，要嘛是嗅到了发展的味道。

无论是哪种，真金白银从天上掉下来，福州新区能不好吗，或者说福州市委敢弄不好吗。

那滨海新城作为福州新区最重要的引擎之一，让我很难看衰它。

参加“榕博汇”的时候去跟着参观了，我挺奇怪就是那边明明建设很好却有点荒凉的样子，开车需要开蛮久，当地同学告诉我不要买这里的房子，虽然房子不贵。

emmmm，确实开车还需要蛮久的诶⊙_⊙，不过还是很喜欢那里，毕竟有海有沙滩！！！在我心中就是NO.1

滨海离主城区50公里，已经相当于另起新城。中国双城定位的城市只有三个。

北京–雄安

天津–滨海

福州–滨海

这可不是一般城市玩得起的，但国家若允许你玩，说明啥?

爸爸很看好你啊。

爸爸为什么看好你，是因为你GDP过万亿?

还是因为你是青春的故地?

还是因为你茉莉花茶香？

只有一个原因，你以后可是要给台北做大哥的人。

发现城市、楼市、商业、公司的时代变迁

前言

由于读者的诉求，要我更新福州新区长乐滨海新城的板块解读，所以暂停《土地战争》系列的更新，将更新两期长乐滨海新城的未来板块解读。时隔一年，滨海新城的城市更新并没有停下，它反而变得更加饱满，但我们也要时刻保持警惕。丰满且性感的城市发展背后，是每一个购房者用金钱投下的选票。

我一直说，支持国家战略发展的人，从来不会被抛弃。长乐滨海新城也是如此。但人会老，花会凋，在时间的法则之下。在合适的时机站在风口，才会成为胜利者。

此次更新将延续去年的两期。一期为板块篇、一期为商业篇。

感谢支持，以下正文。

板块分析

01 板块概况“少年雄心也将磨难重重”

2021年对滨海来说最大事迹是什么，我觉得是长乐区政府的搬迁和王宁的卸任踩上了地产的周期。

对滨海新城这个少年来说，天时地利人和一下子少了两个，可谓是当头一棒。长乐撤市设区快满5年，王宁也在这个周期中保证了政策的延续性，这对还在发展中的长乐滨海新城，尤为重要。我们都应该在庆幸，滨海新城在一个健康的环境中度过了4年多的光阴。为滨海新城后续的发展打下了坚实的基础。特别是长乐区政府的搬迁。

02 板块规划

“地缘资源好，得天独厚，但靠海，是福也是祸”

滨海新城规划将形成“五个功能区”的空间布局，而这一年，滨海新城重点开发CBD片区和大数据产业园。而在3月4日福州市人民政府网发布的《关于印发福州市“十四五”现代服务业发展专项规划的通知》中，滨海新城CBD也是福州市重点打造的7处CBD之一。

一旦滨海新城CBD雏形打造完成，滨海新城自带的机场资源、海港资源将会加快带动滨海新城的产业成型。

03 交通资源

“海陆空都有，美丽的路网真成为了网”在交通资源上，滨海新城配有长乐国际机场、松下港、长乐火车东站，海陆空三大配置。

截止到2022年3月，令人心心念念的道庆洲大桥已经通车。由于只是通车了三江口至营前段，福州至滨海的通行效率并没有提高。但也总算解决了福州到长乐的高速问题，降低了部分人群的通行成本，而随着营前段和滨海新城段的开通，道庆洲+东南快速路为滨海新城的加成将会成倍提升。

如果短时间无法解决常住人口的问题，通过交通缓解流动压力，增加流动人口，势必也会为滨海新城的发展注入力量。

但遗憾的是，地铁的6号线迟迟没有通车。原因也是五花八门，我们也不多做揣测。但以我的经验判断，6号线没有通车是因为通车条件不成熟，不成熟的原因更多的在于不能全线运营，会进一步增加6号线的运营压力。但不用怀疑，6号线的通车时间应该很快到来。

而在这一年，滨海新城的路网也形成了规模，不管是核心区板块，还是大数据产业区板块，路网基本完成雏形。但也很遗憾，滨海新城的路网由于红绿灯数量繁多被戏称为“红灯区”。这对滨海新城采用新加坡设计逻辑来说，当真是一种交通管理上的羞辱。

03 公建配套

“金钥匙出生的少年变成了雄狮少年”

都说滨海新城的基建建设非常给力，一天一个亿的投资力度确实带给我们不少想象力，时隔一年，滨海新城的城市更新并没有停下，它反而变得更加饱满。这个含着金钥匙出生的少年，确实很努力。这一年，他也交上了一份属于他的成绩单。

2021年4月23日，福州商务印书馆开幕。2021年5月1日，国家区域医疗中心复旦大学附属华山医院福建医院正式开诊。华山医院也十分给力，百分百设置副主任医生以上级别进行坐诊，直接将福州的部分患者、长乐的部分患者、滨海新城的患者引流到华山医院进行诊疗，也让更多的人群了解滨海新城的建设进展。

2022年初，滨海新城第一幼儿园也开始招商。

2022年9月，天津大学职教城也将投入使用，届时，这颗人口导弹就会炸开花，打响滨海新城的人口导入第一弹。

04 区位解读“富二代的生活也不是一帆风顺”从地缘环境上来说，滨海新城的建设和规划只是时机问题。而且滨海新城也与其它新区有着独特的优势：1、长乐作为福州周边的“平原”地块之一，在相对于其他地区（青口、马尾、三江口），具备城市化的超高性比价；说白就是，有土地资源、开发成本低。2、长乐作为县级市，本身具备自身的产业（钢铁、纺织）、人口、教育、医疗等配置。相对于闽侯来说，有更成熟的独立自主能力；3、长乐有福州唯一的机场资源，长乐划区以及滨海新城的打造，有助于福州城市的厚度向东南方向倾斜，不但可以发挥机场资源的优势，有助于全国产业资源的导入，也可以解决福州长乐机场距离福州城区远的诟病。4、但我始终觉得，滨海新城给他自己起了一个不好的头。那就是“滨海新城”这个称呼。一个定位福州副中心的板块，有一个响亮的名字“福州新区”，不作为主要宣传路径，始终带着滨海新城的帽子，终究得不到一个好的结果。作为一个国家级新区，“福州新区”更利于展示其重要地位，也有助于招商引资。另外，滨海新城早前是以“罗源滨海新城”作为名片进行开发。因此，在前期过度的时候很多人就会说明是“长乐滨海新城”，一下子将自己的定位与罗源平行，难免不让人怀疑。毕竟，滨海新城这个名字，已经被罗源破了风水。

令人欣慰的是，自始至终，官方的高度，都是福州新区。@新区官网

第二，在滨海新城规划中，我们针对未来5年内的发展，将滨海新城划分为几个板块（广义上来讲，因为滨海新城的概念可能收益的板块）：分别为营前板块、首占板块、老城板块、鹤山板块、金峰板块、空港板块、滨海新城（核心区）板块，松下港目前影响甚少，尽管在今年因为东站有部分在拆迁，但在板块因为、董凤山、莲花山隔离，未来的发展仍然是未知数。@长乐板块分布

滨海新城开发速度也是空前的，产业引进的力度也是足够的。除去前几年开发的东南大数据产业园一期、二期，东南大数据产业园三期，贝瑞和康产业园、复寅医疗产业园、纵腾网络产业园、新投商务中心也都已建成，其中新投商务中心也在2021年入市。

相对2021年的产业空壳来说，东南大数据产业园已经十分饱满。东湖的商业街配套也说明这一切。

@核心区规划

@长乐区政府（新址）

@东南大数据一期板块

@在建设工程项目，比起2021年，可是丰满了不少。

第三，商业生活配套仍然匮乏。继东湖万豪酒店外，那迪格兰云天国际酒店于2月13日开业。那迪广场也将于2022年年中（预计5月）开业。除了东湖数字小镇的肯德基、瑞幸咖啡、星巴克、永辉生活（已闭店）等。那迪广场将新增麦当劳汽车餐厅、小米之家、潮流KTV等，进一步完善滨海新城商业配套。

金茂览秀城、大东海新天地、武夷广场、恒荣广场也在筹备中。但由于人口不足，各个商业项目也在不断的尝试。对于商业的解读，我将在下一篇更新。

05 楼盘解读“投资热土也降火了”滨海新城核心区的楼盘，售价各位自行从安居客上了解，我从区位、性质，是否宜居，是否具备投资几个维度予以补充说明：

首先是性质，在滨海新城置业，必须关注土地性质。原则上只考虑住宅产品，回避商业、办公、工业、M0产品，切记。这一点在去年的文章有所说明，在这里进一步强调。

第二是区位，从短期来看，滨海新城最稳的区域就是万寿地铁站片区。教育、医疗资源目前也在这里。从长期来看，最好的区域在滨海新城站（输配环）至沙尾地铁站片区。也就是金茂、华润板块。

第三是宜居，还是不太建议太靠海域，南方回南天和海风肆虐问题还是非常严重，不要觉得靠海风景好，靠海层高点好，不要觉得阳台大点好。风沙对建筑物的腐蚀和你在城市的认知是不一样的。靠内陆一点，肯定是对的。夏天的时候，特别是台风来的时候，你就有不一样的看法。尽量不买本社区沿海第一排。当然，看海是相对的。喜欢看海，就要支付相应的成本。

从楼面价来看，去年土拍的海悦地块，也进一步佐证了滨海新城的合理定价。未来的滨海新城，基本将持续这样的开发节奏。

就连华润的海湾润城，也开始执行动态开发策略。说白了就是根据销售节奏进行开发。武夷楼盘也因质量问题进行维权。其背后的逻辑，都是滨海新城的房价逐渐趋于理性。

再加上七折人才房的推出，滨海新城从经济上来说，投资收益几乎是没有的。但跟着国家政策走，基本也很少有吃亏的时候，选择在滨海新城置业，就是给滨海新城建设投上宝贵的一票（用于基础建设）。

06 整体解读“雄狮少年，需要雄心，也需要努力”其实，展望整个滨海新城，我仍然是看好的。毕竟，长乐的滨海新城是有人口基础、基建基础、产业基础的，滨海新城未来肯定是美好的，3820工程也是一个确定的政策导向。但对大部分普通人说，有的人是梦想，有的人确实现实：

1、能买人才房的优先选择人才房，人才房其实就是滨海新城变种版的安商房，其实就是在撸商品房购买者的羊毛。而对有人才房的楼盘，建议慎重；2、时间是最大的成本，不是所有人都适合拿时间换空间；

3、安置房的对接价在7000左右；人才房的对接价在10000左右；安置房马上要入市了；4、滨海新城在2022年预计交付10000多户，人口的导入也会基本形成；

5、职教城是被忽略的板块；6、拆了漳港街道，拆下松下镇；也许是个实现人口的平行转移的好办法，但是如果是货币补偿，只会拆走更多的人；7、人在哪里?这是个问题，但产业在哪里，这是个大问题，好在管委会2022年的目标，就是落地滨海产业。8、高质量新城的梦想是好的，但城市的发展还是建立在人口基数上。

9、信心比黄金更重要，滨海新城信心在哪里？在本地人那里。本里人走了，外面的人进来也用。比起人从哪里来的问题，政府首先应当考虑的是，如何留着本地人。

作为本地人的你，你还在吗？

关注我，共同成长30年。

謝謝邀請。從規劃本身角度來說，這個濱海新城是首府福州的延伸及平潭綜合區的靠背。北面有長樂機場，适宜发展相關配套產業即所謂航空城，加之东面靠海，海上還有著名的藍眼淚奇觀，發展觀光業也沒大問題。

但從地緣戰略高度來看，這種開發是建立在一個相對脆弱的周邊安全環境基礎上的。長樂外海對過就是台灣佔據的白犬列島，且距離台灣主島也僅有200km左右。一旦台灣作死，長樂海濱一帶必然變成前線，濱海新城也好，長樂機場也罷，都會處於炮火之下。換個角度看，能下決策建起這個，肯定是很有信心於和平統一或者直接禦敵於海上。

一句話：審慎樂觀，個人觀望中

需要时间！6号线开通在即，F1预计24年试运营。省府市府都很重视滨海。看了一下滨海的航拍，城市规划很不错（老城区的规划太太太差了）

别看滨海现在没什么人，其实得等待积淀，教职城过去，有学生了，商业就起来了。这些不是一日而就，但是必须承认滨海上限不高，毕竟接下来几年人口压力很大。滨海要做的是控制好房价，对省外、省内其他城市抢人，别枉费了这么好的建设

说到这个，应该很多人都会想到不远处的平潭

对吧，滨海新区离平潭也很近

我个人对平潭还有滨海新区的前途是看好的，那我们来说一下几个主要问题

一个是风大，事实也是如此，古代人因为风大，所以都往山里跑，鼓楼台江仓山甚至长乐市区，作为有山阻挡的盆地，并且有闽江提供生活用水，就得到了长足的发展，这一点恰恰是闽江入海口跟长江入海口的主要区别，上海就是纯粹的港口城市，而福州其实古代经济中心偏向山里一点点，有点像是今天的苏州，杭州，而不是上海，而这根源就是风

但是换一个角度思考，这年头，能源才是重中之重，中国迅速发展，需要什么？需要的是能源，需要煤，石油，天然气这些可以燃烧的资源，国内主要的交通工具，以前都依赖石油

那新能源之后，基本上都依赖电力了，除了航空还在使用航空燃油之外，陆地上跑的，大部分都已经转换成电力驱动了，尤其是铁路

但是我国其实不怎么产石油的国家，也就是说，如果全面依赖石油的话，我国基本上会受制于人，得从中东进口石油，这个星球上，能够实现石油自给自足的，应该就是美国和俄罗斯两个大国，还有委内瑞拉等产油国，东亚国家的石油应该是依赖进口的，就靠自身产的石油，不够用

那这个很危险，如果米帝国主义对我国实施石油禁运肿么办？这个在历史上是真实发生过的事情，二战时，米对日实施石油禁运，就导致日本不得不跟米国打一战，去偷袭珍珠港，那如果是中国被禁运了呢？

所以要发展，就不得不优先考虑能源问题，所以我国在发展各种新能源，包括水力发电，核能发电，太阳能发电等等

但是相比较而言，最优质的解决方案，无污染，可再生的能源来源，就是风了

而风，恰恰是平潭和滨海新区最不缺少的东西，换句话说，这里就是祖国以后的能源产出地

这就是为什么要发展滨海新区和平潭？合理利用风能是主要原因之一

别老是盯着说这里风大，不适宜居住，产能源的地方没有几个地方非常适宜居住的，而且比起来，平潭和长乐滨海新区，离真正青山绿水的福州市也没多远，几十公里的距离而已

所以巨大的风能，给了福州市和平潭以发展的条件，从某种意义上说，这是老天爷在赏饭吃

有了风，就有了目标，就能解释为什么要发展滨海新区和平潭了

为什么还没发展起来？

需要时间，一方面是以前技术不成熟，另外一方面，很重要的是，交通不便

光看到了这个趋势，还不够，还需要投入，要把交通给做好，要致富先修路嘛

交通不便还致什么富？人都进不去，出都出不来，搞死人了都

所以要支撑这个发展，还是需要修建铁路，高速公路，机场这些

而这一切，恰恰是祖国在福建省正在做的事

而福建省现在就已经实现了县县通高速，在将来能实现县县通铁路，县县通机场，那就很棒棒了

所以如果不出意外，将来10-20年，福州市的主要发展地带就将是平潭和滨海新区

本来不想回看了忍不住，不明白经济对自然环境会带来多大影响，我只记得韩国和非律宾起跑都不在一个线上，当初非律宾自然条件和经济水平比韩国好很多，几十年过去了，韩国甩非律宾几条街，国际上自然环境最好南美洲、东南亚、印度都发展不好，像欧洲、北美洲东北亚这些条件环境不好地方发反而好，我只想说环境对经济发展不会最大问题，事物总是两面性的，当一面不好出现时候，好的一面也笨发出来，风大风筝冲浪、风能、夏天避暑都是好去处。

长乐加大路网，公路，铁路，机场，港口等成福建交通枢纽。长乐海滩长宽，沙子细滨海条件丰富，不输任何滨海城市。天蓝空气好，长乐传统产业发达，加上许多国家大数据中心，辐射吸收裂变未来潜力无限好，福州对接台湾，纵深内陆，左右浙南，闽南经济发达，未来不可小视。地理位置长乐是福州不可多得枢纽，可以直线对接福州南北深水港，又有国际门户空港，滨海环境也就说长乐不管枢纽和环境都比福州老城区好很多，将来去台湾京台高铁去平潭都很方便，在国内有对外直线铁路直通滨海城市唯独长乐滨海。

别拿风来说长乐滨海可以说福州滨海是国内环境最好新区，枢纽也是杆杆的，政策看国家力度多少，目前福州新区政策也是全国最好政策新区之一。

先说结论，未发展，已死刑。

发展渺茫。目前福州代管一大批县市，2017年长乐改区，同时福州也吞了长乐的财政。最重要的公共交通，基础设施完全没拿长乐当回事，沉在自己的小三环，甚至小二环里，第一轮地铁建设4条地铁全在三环内，唯一一条6号线给了长乐，还是因为机场原因，小县城格局。哪怕公共交通也没给长乐丝毫的补贴，长乐坐公交去福州市区，哪怕较近的福州南，价格都不常规，开车没有快速路，公交没有快线，无法缩短长乐和福州市区通勤时间，公交几乎无直达，转车都能转晕。

由于脸盆地形的限制，周围没有腹地，福州中长期地铁规划也永远只能在三环内扑腾了。这点也直接判了福州发展的上限的死刑。

这是网上找的过去20年福建各市固投，08年开始如此夸张的固投刷出的gdp，被同样代管县市的泉州吊打，这一打就是20年，并且将长期被泉州吊打。

20年过去了，福州依然没有实现造血能力。2018年固投占gdp高达惊人的85%，仍然高投入低产出，gdp质量低，全靠固投吊着一口气，侧面反映经济质量飘虚。产业结构不合理，三产占比太低，三产占比同时也是一个城市是否发达的直观体现。2018年仅52%，远低于二线城市的三产及格线，甚至在全国均线以下。

再看看福州的地形图：

福州是个脸盆地形，三环都已经划到山边，这个四环（红线)基本都是架在大山，经过的都是长乐，琅岐，连江，浦口，梅里这些鸟不拉屎的地方。像浦口，梅里估计大部分福州人自己都没听过，日常通勤没人，也不会走这条四环，这条四环算是地方政府为了提升政绩的面子工程，实际意义极小。福州四环闭合里程160公里。。。北京的五环98公里，六环才180公里，比帝都还生猛啊。

福州的五环恐怕要画到宁德古田， 周围实在没地环了。

再看长乐到福州市区直线距离(黄线）就已经30公里。北上都辐射不动这种距离，更别说福州这种三环都带不动的体量，且与长乐腹地隔着大山，福州没有腹地，周围城市被福州吸的全省倒数，已经干了，况且也是山区他们也没有腹地，这就是福州致命的地方。

福州目前唯一能拓展的地，就是那个被市区嫌弃，论中长期发展又能津津乐道的长乐那个所谓滨海新城，号称国家新区。截止目前中国有19个这种新区，什么赣江新区，长春新区，滇中新区，贵安新区全是国家新区，大都名堂都没有，甚至很多不为人熟知。就拿天津那个比较出名滨海新区来说吧。离天津城区大概40公里，比长乐远了10公里，但和天津主城之间有着纵深很大的腹地相连。问题就来了，天津滨海新区自1994年启动，2006年成为国家级新区，2014年成为北方第一个自贸区。这么多政策光环叠加，经过20多年的发展。实际呢，天津滨海新区与当初期望相差极大，几乎可以说全盘失败了。天津那种体量的直辖市，20多年来顶着这么多政策都带不动滨海新区。更何况远差天津好几个量级的福州，加上长乐滨海新城极糟糕的地形。长乐滨海新城未发展，基本已是死刑。

长期来看，福州任何方面都将是福建万年老二。福建要想有特大城市有且唯一的机会就是厦漳泉抱团发展，但是阻力非常大，需要正省级领导协调和调度。福建各市各怀鬼胎，甚至福建省里也一样，有意想压制闽南，发展自己的福厦双核论调，福州是个残疾核。厦门和漳泉抱不起来。 所以照目前福建就这样了，不会有特大城市。

一更

看到好多人拿厦门做比较，说我异想天开，其实厦门早期都是在岛西边发展，城区最早也是西边，厦门的风在地里位置上已经比平潭长乐减了很多，因为主要影响的是东北季风，通过很长的大陆架的减弱，且没有孤悬海外。

厦门的发展也是有其历史机遇，当初可是集中全省全国的力量发展的，很多政策当时的省会福州都没有，就是到了今天厦门从很多体制上还是优先于福州的，比如厦门国企对团队的激励制度，换在福建省属和福州市国企都是不敢坐的。而且厦门的腹地有漳州泉州，虽然不想承认，但是漳泉的人文底蕴确实比福州深厚。

在目前的国情下一地的难再得到国家级的特殊政策扶持，基本很多政策你有他有大家有，长乐也好平潭也好，在没有争取到特别大的国家扶持政策之前，光靠财政贷款支持(现在又严控地方债)很难在全国各地大搞开发招商的情况下脱颖而出。在大家都能拿出同等的优惠政策前提下，不利的自然环境就是很致命的了。比如风沙和潮湿的不利条件下，如果是电子类高科技企业，除非在税收减免的力度，能抵消除尘除湿的增加的支出，那企业为什么不选择一个同样提供税收优惠，环境好的区域建厂呢，各级政府都在拼命招商，没必要掉在一棵树上。

当然如果是30年前，但是提出开发平潭或长乐滨海新城，我的答案可能会是截然不同的，毕竟那个时代自然环境的不利影响权重并没有那么大。

刚才楼上的大神们从大方向分析了新区的重要意义，确实把福州提升至副省级是非常重要的一次动作。

但是，作为在一个平潭大开发初期就参与并坚持了五年的一线工作者，和此次新区规划的参与者，我表示，新区的实际建设情况并不乐观。

首先我先阐述平潭的开发为什么不怎么成功

如上图，台湾海峡在冬季主要受东北风影响，加上海峡造成的狭管效应，平潭岛又远离大陆架，东北方向基本无遮挡，冬季的自然条件可以说是十分恶劣，简单来说就是风太他妈大了，大到冬季天天都是台风前奏，大概都是10级左右的风力，如果天气预报告诉你今天10度，你一定要注意看一下体感温度这个数据，一般只有2-3度，风大造成什么结果？就是他妈树都种不活，即使重活了也是比正常生长慢很多，开发前主要树种就是木麻黄和台湾相思两个品种，开发后主打的南洋杉、高山榕、橡胶榕等品种更是供不应求，一路被拉高到原来3-5倍的高价。绿化工作的难以推进导致政府即使花了很大力气搞生态，但是人怎么斗得过天呢？秋冬季不适合人类居住。

对了还有春季，春季南风天影响也挺大，反正什么东西都能发霉，也是不是很适合人类生活。

说完平潭我们回头看长乐，看上图可以发现长乐主城区是

躲在山中间的，东北向和南部都有大山遮挡，以前的人傻吗？东部那么大片的平原不懂得用，非躲在四面发展收限的地块里？no,以前人很聪明，因为东部平原风大住着不舒服啊，本次参与新区规划的过程中，我调查了新区的植被情况，和平潭原来的植被情况大致相似

如图，这部分最先开发的地区受冬季东北风影响是很大的。

三更

福州开发滨海新城也是无奈之举，福州的平原太少了，平原少意为工业用地少，无法支撑产业链的发展。看看长三角、珠三角、京津冀那个不是拥有广阔的平原，平原上大大小小的工厂聚集，中国是个大的单一市场，可以发展出强大的供应链，比如一根鞋带需要三个工厂合作生产，但每一个环节的成本都能做到极致，但强大的供应链的前提，得有足够的土地容纳上下游的工厂。其他省的省会因为可以吸纳全省的服务业，但福建有了厦门，泉州、漳州、龙岩的服务业基本被厦门虹吸了，剩下几个小弟基本是林业资源丰富的地区，那咋办，自己搞工业腹地吧。

错过低成本城市扩张的好时机了，凉是注定的了

长乐滨海新区规划晚了一步，房价有那么贵，吸引不到人了。福州大约12年时有两座超十万人的新城（贵安和罗源湾）开工了。两城严重偏离福州发展主轴线，超低房价吸纳了大量本该移居县城和市区的人口和资源，规划上看与福州城市发展方向背道而驰，对罗源连江城关和福州市区的人口繁荣都有影响。早先长乐闽侯要是拿这种速度规模造城是可以吸引大量人口的，福州人本来就不多，现在房太贵了，结果现在还有越多的人买贵安了。一直觉得是福州城市规划上的一大败笔，当初要是拿闽侯长乐的荒地盖这两座城对我大福州规划发展会快很多，可惜了。

作为一名外地在滨海新城上班的打工人简单说一下滨海新城最近的情况，文科生，不懂那么多数据，也不说那些虚无缥缈的大概论，我们就从实际生活体验以及周边配套设施来简单说一下。

首先是医疗配套，滨海新城综合医院，以后也是作为国家区域医疗中心来定位的，是复旦大学附属华山医院和福建医科大学附属第一医院联合打造的三甲医院，床位1700张，在2021年5月1号一期已经投入使用，二期目前已经封顶。作为东南重要的区域医疗中心，拥有海陆空三位一体救治通道，给滨海新城的居民提供了强劲的医疗保障。

教育方面，九年一贯制滨海实验学校，福州三中滨海校区这两所公立学校已经全面投入使用了，有学生在里面上课，包括这边还有一所福州（最贵）最好的双语学校，赛德博国际双语学校也已经投入使用。福州十九中，福建师范大学附属小学都已经开工建设，天津大学福州国际校区一期工程已经封顶，预计22年9月可以在本地开始招生（硕博阶段），以及配套的职业教育城都在相继建设。以后为滨海新城输送人才以及劳动力提供持续保障。

交通方面，地铁6号线整个全线是从福州海峡会展中心的方位穿过三江口路过长乐城区到达滨海新城国际学校站，全线分为一二期工程，一期分为仓山、长乐段，二期为滨海北站到国际学校站，如果住在长乐的朋友可能已经看到，目前一期工程长乐段开始空载试运行当中，全线工程力争22年10月全部通车。因为地铁6号线会过江，过江的倒庆洲大桥其实也是公铁两用大桥，上面公路，下面6号线，公路部分争取22年1月建成，届时从仓山三江口，海峡会展中心25分钟到滨海新城，长乐段的公路已经通车。f1滨海快线从福州火车站到长乐国际机场，全程40分钟到达，19年已经开始动工建设，力争24年第一季度开通初期运营。福平铁路现在全线通车，长乐现在三个火车站都是开通运营的状态，滨海新城这边最近的长乐东站目前去北京、上海、深圳以及杭州的高铁线路都可以直达。剩下像国道316、228等公路体系都有在建设当中。

那么现在滨海新城周围的房价，均价在一万7-1万8、但是各个房地产商都会推出相应的优惠，所以折合下来房价没有传说的那么夸张，但是如果想买楼王的类型当我没说。商品房这边比例不算最大，目前像安置房、人才房还有政府租赁房在相继推出，占比较大。

那么我最近半年生活在滨海新城的体验，吃饭基本上都是去漳港或者休息的时候去福州城区，但是现在像东湖这边肯德基，sevenbus等一些入驻，包括一些快餐都有相继入驻，麻辣烫，淳百味等虽然在别人看来还是少的可怜，但是也能看出确实有一些商业机遇在体现，这边高薪职业占比还是比较大的，基本上公司都会提供吃住。住宿方面虽然都说滨海这边的风大，但是可能从小也是在沿海城市长大的人来说，还能接受，确实长乐这边会比福州城区温度低一些。

简单说一些如果有朋友问具体的我再来回答。

福州滨海新城的发展阻力不小。一、长乐老城区及首占营前新区的配套更完善成熟，靠福州主城更近，除了炒房的，长乐本地人更愿意住这里，而不是风大潮湿的滨海；二、滨海新城的房价对外地人才无吸引力，问样的房价外地人更愿意选择西安、长沙等准一线城市的市中心；三、滨海新城离主城区太远，50公里的距离是地铁及城轨都无法完全弥补的弱点。唯一的交通优势是机场