为什么有这么多二房东？

如果你明白了二房东的盈利模式，你也会有成为二房东的强烈意愿。

一、资金门槛低。拿广州某城中村（具体地点可以私聊告诉你）举例：一栋二三十套出租房的城中村步梯房，整租月租一万元左右，押金两万，装修期一个月起。你把房子盘下来只需要两万元押金，月租装修期过了才开始月付。你简单翻新一下，包括刷墙、升级电线，万把块搞定。然后配家具家电，标配一张床、一个热水器（沙发茶几窗帘冰箱空调洗衣机可以根据租客需求配置然后加价即可）不用两万块搞定。你抢着时间半个月十天搞定，就可以招租了。等装修期到了，你也把房子租满了，房租交给房东，利润和押金在你手上，你相当于三四万块钱就把房东一栋花了百来万建起来的屋子的使用权还有涨租红利收入囊中。还有更骚的操作：当你取得合作方的信任，你的家具家电装修等等都可以赊数（半年甚至一年，取决于你的信誉度和沟通能力）你压根一分钱不用投，玩的就是借鸡生蛋。用此思路，甚至可以撬动大型电梯房或者大型厂房改造公寓。深谙其道的家族集团，可以把一个片区收入囊中。

二、技术门槛低。君不见大多数二房东都是大叔阿姨大伯大娘，甚至普通话都不标准。技术门槛接近零。

三、风险低。衣食住行都是刚需，哪怕你失业了，债务缠身，只要你漂泊在外，你都需要租房。资金周期为零，房客恶意拖欠你租金超过三天，你把门一锁，立刻回款。不像有的生意，一年半载都回不了款，甚至坏账，订单越多，花出去的钱越多，你的利润变成一张张欠条，直到最后资金链被拖垮。极端情况，你的房子房子租不出去的时候，证明已经是全球性的经济危机了，就算比惨，你都是最不惨那个。

四、回本快。基本是一年到一年半回本，再不济三年回本（因为这些城中村基本与房东签的合同六年起步）。一个合同周期下来，你是赚多赚少的问题，不存在亏本。

五、规模效应强。复习一下第一条所展示的思路，你可以运作一栋你就可以运作第二栋…第n栋。当你个人到达人力极限的时候，你可以呼朋唤友，亦可以雇人。业内常规操作是呼朋唤友，家族式经营。故而，你的上限极高。如果你战略得当，你甚至可以成为全球最大的二手房东（如果你觉得有点痴人说梦，你成为某村一霸亦相当厉害了哈哈）。

六、综上所述，这个行业极其简单粗暴，你只要有钱，使劲砸就出奇效。但是发展初期最好选择还没有被充分竞争的新手村，为后面经济热度高的地区与各种大神厮杀储备好资金和营商技巧。

所以，你问我为什么那么多二手房东？

为什么有这么多二房东？

二房东现象是一个历史悠久、持续增长的现象。

二房东通常是购买房产用于转租的个人或公司，在供应紧张的市场情况下，购房者借此获得高额利润。在国内房地产市场中，尤其是在大城市中，出现了大量的二房东，以北上广深等一二线城市居多。

这个现象的原因很复杂，但可以归纳为以下几点：

一、房价高企

房价的高企尤其是在大城市中，视乎住房的地段和质量，房价会达到一个相当高的水平。这会导致许多人无法负担购房的费用，或者不愿意承担数十年的负担。人们可以选择租房，而二房东就是看中这种需求，将房子买来用于转租，从而达到获得利润的目的。

当然，如果房价合理，就不会出现大量二房东的情况。

但现实是，房价一直居高不下，大部分人需要在市区工作，在租房市场上咬紧牙关寻找住处。

如果某一天房价如葱，那么二房东自然就消失了。

二、市场需求

除了房价高企，二房东市场的出现还和市场需求有关。随着经济快速发展，市场需求大，而租房市场供应不足。

很多大城市因为市中心地段有限，而出现租房难的情况。

在这种情况下，租客有需要而没有租住的场所，二房东借此机会赚取了一部分人的租金。

三、监管不足

二房东的存在也与监管不足有关。尽管zf已经出台了一些规章制度，监管机构也明确规定了二房东必须办理相关的手续，如备案等。但是由于执行不力，大量的二房东不愿意办理相关的手续，甚至有些二房东推销假房源欺骗租客。

四、假房源欺诈

有些不法分子会利用新人对租房信息的渴求心理，发布虚假的房源信息，然后索要押金等费用后消失。租客在租房时必须谨慎小心，仔细核对房源信息和中介公司信息，尽量在网上找口碑好，积累好评的中介公司或二房东合作。

总之，以上原因导致存在大量的二房东，但原因因地制宜而不同，但总结来说，还停留在过多的“供需错位”和监管不严的阶段

避免与二房东打交道的方法如下：

1、租住官方公寓或合法房屋。购买房产时，要注意查看产权证和房屋证明，确保该房屋的合法性。

2、寻找受信任的中介公司。在寻找房屋出租信息时，只与著名的、有声誉的中介公司打交道，以确保自己的合法权益。

3、尽可能亲自与业主签约。避免与二房东代理签订合同。

4、要求签订正规的合同。确保合同详细规定了房屋租金、租期、租金支付时间等问题，并采用正式合同。

5、认真检查房屋的状况。在签署合同时，对房屋内的设施、家具等进行认真检查，并在合同中声明任何现有损坏或问题的清单。

6、支付租金时，要确保有足够的证据。为避免二房东恶意扣留押金或非法加收费用，要保留一些支付租金的证据，例如银行转账记录或正式收据等。

算了，还是加入我的租房群来继续开讨吧

各城市丨直租群丨出租群丨转租群丨找房群丨

今天是躺在床上用手机回答的一天。

其实我不太赞同有个答案写的大城市这样的现象更多，从大学到现在，去到的那个城市都会这样，归根结底还是为了一个字：

钱。

这个钱分为两个方面，赚钱和省钱，先说省钱。

以目前居住城市为例，整租三居的价格（非核心区域，但近地铁，四到五环）大概在6～9k，而同小区的单间已经做到了3000～3500。这就意味着，如果我租下来，找人陪我分摊整租的房租，这是多放共赢的局面。类似于“合租”，但不等同于合租，因为作为二房东，可以对好一点的房间、租住规则等做选择权，整体利好，有钱就会这么干。所以普遍会先物色几个意向室友，然后租下来房子，自己做二房东，我就这么干过，我住大一点，朝向好一点的屋子，租金基本一人一半，我定的。

第二个是赚钱，但是抱着赚钱的心态就要接受盈亏。首先，租下来一套条件OK，但配置一般的房子，然后自己搞一搞，让它升值一些。大学时候有个男生不想住寝室，但是也不想花钱，1000（三线城市）块钱租了学校里的一套三居毛坯，1000块钱淘了二手的各种家电，洗衣机、热水器，然后成本是半年房租➕1000总计7000块钱。

转手，自己住一间小的，两个大屋一间600，一间700租了出去。因为在学校里，属于刚需房，接受3个月付款一次的方式。收了押金，所以第四个月回血9100。赚了2100。

第七个月又收了3900，正好吧下半年的房租又交了。

总之它这么玩了3年，中间添置了很多东西，还是脑子勤快。白住外面，还剩饭钱，在学校里面其实自己住特别舒服。

但这个我上班之后发现不太适用了。第一个是大城市流动性强，二房东的把控能力比较低，哪怕收了一个月的押金，还是有亏的可能性，所以如果做二房东，给到以下建议：

1.尽量找学校、公司附近的刚需房

2.一定要收押金

3.尽量租毛坯

4.溢价不要太狠，也不要比小区内的单间低太多

5.可以包网费、水电等，虽然是小恩小惠，但是会让别人觉得特别值

在我们房东里面，其实一部分并不是房子真正的主人，而是一个衍生的行业——二房东。

大部分一手房东对于 #二房东#其实是持欢迎态度的

因为自己没有那么多时间去管理自己的房子，租客来了又走，走了又来，花在看房管理房子上的时间都不少，还不如直接丢给二房东。

很多做二房东的朋友每年的收入相比一般的白领要高出很多，经过改造过的包租房（N+1、N+N，风格装修翻新改造，民宿等），保守算每个月每套房赚个1000-2000，如果手里有十几套的房源，一年下来收入20-30万再正常不过了。

收入适中，风险适中，所以现在二房东盛行。

不过现在的租房骗局也是有很多，所以租客租房的时候一定要擦亮眼睛：

“高进低出”
以高于普遍市场价的价格向房东收房，以低于市场价的价格向租客出租。
“长收短付”
一次性向租客收取半年以上，甚至1至2年的租金，但给房东的租金则大多是每月一付。
“租金贷”
公寓把房子租给租客，租客向金融公司申请租赁贷款,金融公司一次性把租金支付给公寓，租客再按月偿还金融公司贷款，甚至押金都可以申请贷款。

长租公寓频繁爆雷，在租房的过程中，如何租到放心房？

在租房或房屋出租前，房东和租客应了解企业的房源规模、资金情况，通过媒体或公司官网等渠道获取尽可能多的信息。

租房过程中，如果对方给出的租金过低，也是一个预警的信号。

在支付环节，支付周期越长风险越大，为了规避风险，租客更应争取短租方式。支付房租时，最好不超过3个月支付周期。

在签约过程中，为了避免被迫签上“租金贷”，需要确认合同中不存在贷款的内容。

做二房东包租房子租金溢价从哪里来？

一、批发零售的效率差，也就是零售的补贴效率；

二、风险的贴现，自用确定性，交换不确定性；

三、购买效率及你接触到房东所化的代价，他的效率以及租客接触你，向你购买的时候，两种效率的差。

二房东赚钱套路：君子爱财，取之有道

很多人的梦想是有N套房子，日常轻松加愉快，最重要的事情是收房租，躺着赚大钱。

可是，理想很丰满，现实很骨感。普通人买不起N套房子，也不是所有的人都能赶上拆迁分N套房子。

难道没有房子就不能收房租吗？

不是的！做不了一房东，你可以做二房东呀。没有房子依然可以做包租啊，租赁别人的房子转租赚钱。

近几年，国内在大力促进房地产租赁市场，“房子是用来住不是用来炒的" 、“租售同权"和规范长租公寓市场等一系列的利好政策，让这整个房屋租赁行业如虎添翼，这也是咱普通人打造被动收入/睡后收入，实现财务自由的良好契机。

参考美国、欧洲、日本等发达国家现状，包租的机构化率要到20%- 30%，对此我国包租市场还有很长的路要走，还有很大的空间可以发挥。

做包租，实现租金溢价，听着很容易，干起来难！

是的！包租是一门技术活，从踩房到签约，从设计到硬装施工到软装搭配，从房产中介公司上线房源信息，到出租和签约，到租客管理，环环相扣，需要长期经验和技巧。

二房东好不好做？

不是那么难做。反正我家的房子曾经长租给机构二房东某如和某寓，我很痛快就答应了他们的条件。

回想之前我签的租约，把房子委托给某如（某如主业包租，即是咱说的副业包租），觉得自己就是包租课程里的“傻房东”，价格低于市场，没有任何递增，给了免租期，给了F务费（没有装修期，因为我家是精装修）。

自己给了某如这么多优厚的条件，我的情况是：我很忙，无心管理房子，有租收就好了，少点就少点，不用我操心。

包租难不难？

想的往往比做的难！找到底子好能长租的房子，找到有房的“傻房东”签合同，简单翻新改造，转租赚差价。

房东不傻，房东有N套房子，房租相比房价毛毛雨，房东生意那么忙没时间收房租没时间修马桶换灯泡，外地房东炒房子需要当地租房管家，房东出国了，房东失恋了，房东离婚了，房东……房东有10000个理由把房子甩出去，房东只要租金，其他别找我。

签好一纸长租合同就成功了一半，签合同有很多需要注意的。

一套房子一份合同一个项目一头现金奶牛。

好合同的九个要点：价格、年限、免租期、递增、维修责任、产权人产权关系、违约责任与违约金、押金收据、委托书。

（推荐阅读：买房合同怎么签？ 买房笔记：买房签合同注意这几点，避免房没买到钱没了 ）

1、价格——绝对不可以签比市场价更高的价格

（用测算表测算后再决定，不同的租金起点，不同的递增等，最终付出的租金相差较大）

2、 年限——年限不够是没有利润的

绝对要跨过五年这个坎，五年后第六年就可以躺赚前五年30%的纯利润

3、免租期——缓解出租压力

递增——影响整体利润

每次递增小于5%，不能接受每年递增一次

4、维修责任

我每年给你100元-500元维修基金，所有维修全部租客自行搞定。

提前划定责任义务

5、产权人产权关系

一定要看到房产证原件

委托书原件，业主（委托人）身份证原件，受托人身份证，授权时间、押金收取人只能是房东本人

6、违约责任与违约金——盈利的最后一道防火墙

我们与房东的违约责任至少10万违约金，20万，30万，50万甚至更高最好

我们与租客的违约责任：两个月押金

7、潜在机会

同样价格，租客拥有优先购买权，有机会捡笋盘，做二房东是为了做房东，租房投资时刻不忘买房投资

8、押金收据

9、委托书

这九个要点中，其实可以归为八个字：保住利润，控制风险。

包租谈判难不难？

分享一首特值得收藏的包租现场谈判打油诗，感觉很赞。

听话要听全，中间不打断。

聊天听话外，话外是重点。

唠嗑多一点，尴尬少一点。

顺序不能乱，节奏把握好。

微笑一直有，合同顺利签。

总结一句话，让他觉得赢！

包租的种类

1. 仓库，自助迷你仓或者小仓库业态；

2. 车库，停车场也可以借来赚钱收租金；

3. 店面也可出租，把一个大店面装成小店面，大食代，百货商场等；

4. 办公楼，一层包下来，分成N个房间出租。we work 、优客工场、纳什空间等；

5. 共享自习室，位于写字楼内，成为了不少需要参加职业考试的白领或专心考研的学生的新选择，二房东将房屋租下然后再切分租给使用者；

6 集中式公寓，类似魔方公寓、新派公寓、you+等。门槛较高，租金和装修投入大；

7. 民宿、短租。爱彼迎、途家、小猪、美团民宿等，设计师、白领、文艺青年等二房东秒杀大妈大爷房东；

8. 床位，对接企业，做员工宿舍。合法叫国际青年旅舍，不合法叫群租房，这叫真简单暴力；

9. 分散式公寓，前有Z如Q客X寓D壳等大公司独乐乐做长租公寓，后有子安买房笔记很多小伙伴众乐乐做这种分散式长租公寓或民宿；

…………怎么满大街都是二房东啊，吸血鬼！吸血鬼！吸血鬼！

案例分享

长短租公寓赚钱最缺不了房子“凤变冰”的技术，又快又省地装修翻新改造房子。

案例一：这样的改造很入门

案例二：不动硬装，简单软装搭配美化一下，颜值升级，提高租金溢价，装修投入几千年回报数以万计。

案例三：不同地段不同小区不同房子因地制宜，不同的“凤变冰”装修改造方式，目标只有一个就是租金溢价。

案例四：凤变冰后的房子，能长租能短租减少空置算是不错的房子。

案例五：这包租的工作是不是刷漆、换家具、扫地、铺床……呢？！

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二房东是贫富差距下的产物。

业主持有房产数量越多，选择二房东的概率越高。

比如说？

A：业主自身只有一到两套房产，可能就不能出租了，自家人勉强够住，很难收到租金。

B：业主有三到四套房产，出租其中一套两套，让中介找找客户。

C：业主有五到六套房产，要么不出租，反正租金也不多 ，空置省事，要么出租一到两套，还是让中介找客户。

D：业主持有六套或六套以上房产，A城市有房产，B城市也有房产，国内有房产，国外也有别墅，这种业主要么不出租房，根本不缺租金，要么找二房东或品牌公寓长期包租。

E：炒房客，多个城市有房产，毛坯状态，要么空置，要么让二房东上。

所以呢？房东是贫富差距越来越大的必然产物。业主房产多，能拿出来出租就不错啦，很多是空置放那边吃灰的。

房价越高的地方空置越严重，有的业主长期不在国内，谁也联系不上。

愿意出租给二房东的业主，往往不会把租金放眼里的。

比如如果你北京三套房，海南两套房，你会跑去海南和租客签合同吗？想啥呢？空置放着最省事，不想放坏了，随便找个中介让他搞搞好了。二房东愿意签三五年也不是不可以。

其实业主也分前浪后浪，前浪房子可能比你手指头还多，后浪业主可能就那么三四套房产，被蛋壳公寓坑了一年两年租金就在那鬼叫连天。

在海南，我听说有的业主，房子买了从来不住不出租也不交物业费，后面物业公司收不到钱，差点黄了。

我是包租公陈爵爷，也就是题主所说的二房东。

我有一点不是特别同意题主的地方在于，我作为二房东，但是没有感觉自己在吸血。

我主要阐述两个问题：

一、为何会有二房东。

二、二房东有没有在吸血。

开始进入正式内容，我们逐个来阐述以上两个问题。

一、就是为何会有二房东的存在呢？

1、从业主的角度来说。

业主直接租房子，怕麻烦、没时间、不专业，而且没有售后服务的能力。这就导致很多业主希望把房子整租给租客。

2、从租客的角度来说。

很多租客到了一个陌生的城市，两眼一抹黑，谁也不认识，这时候他需要租一个房子，最好是单间，来解决自己的居住问题。前文说到，很多业主是只整租，不出租单间的。

这就出现了一个矛盾，就是业主只整租，但是实际上很多租客是只想租个单间。之前这样的问题是怎么解决的呢，既然业主只整租，那么有些租客自己先把业主的房子整租下来，比如是一个3室1厅的房子把，自己选择其中一个房间，剩余的2个卧室，再单独出租出去。

实际上，这样就把原本的租客变成了“二房东”，也就是说二房东是市场造就的，不是凭空产生的。但是这样的二房东是需要承担风险的，风险就是其他2个房间租不出去怎么办，那样两个房间的房租还需要这个租客承担，实际上很多租客是没有这种抗风险能力的。

针对以上矛盾，可以说明，二房东不是凭空产生的，而是市场决定的，存在即合理。既然普通租客被迫成为的二房东没有抗风险能力，那么就出现了以公司为组织的二房东，我们可以称为包租公司，或者长租公寓。这样的二房东是有一定的抗风险能力的。

二、二房东有没有在吸血。

我给出的答案是：没有。

实际上来说，二房东非但没有在吸血，反而在一定程度上压低了租房的价格，而且还有其他一些好处。

1、增加了市场上出租房的供给量。

很多业主的房子是毛坯房，租客没法直接入住。这样的房子，如果没有二房东的存在，就会一直空置下去，减少了市场上的出租房的供给量。

我们都知道供需决定价格，当出租房供不应求的时候，房租价格就会上涨，而当供大于求的时候，房租价格就会下降。

很显然，有了二房东，提高了出租房的供给量，无形中使得房租价格下降了。

2、提供了单间房子的出租。

很多包租公司针对的就是普通上班族租客对于单间的需求。这样的公司把业主整租的房子进行分拆，拆成一个个的单间往外出租，价格也不贵，让很多年轻人能够以更低的成本能够在城市里面立足。

3、解放了很大一批被迫成为的“二房东”。

由于包租公司做的是单间出租，这就使得一些租客无需直接整租业主的3室1厅的房子了，就没必要再像以前一样被迫成为二房东，承担剩余的房间租不出去的风险。

这样他们只需要按时支付自己房间的租金即可，其他剩余房间空置与否，跟他没有关系，风险完全转嫁给了包租公司。

4、提供了更多有差异化的出租房子，让租客有更多选择。

很多包租公司在将业主的房子整租下来以后，会进行重新装修，装修成风格各异的类型，以满足不同的租客的需求，这个在二房东出现以前是无法实现的。毕竟房子是租的，但是生活不是。

如今的年轻人对居住的品质要求很高，包租公司正好满足了他们这一点。

5、解决了业主出租房子的苦恼。

对于很多业主来说，他们事业很忙，根本没有时间出租房子，以及处理房子出租以后的各种维修、缴费等问题。有了二房东的存在，业主完全可以放心的把房子交给他们，自己按时收取房租，剩余的装修、出租、维修、缴费等工作全部都交给包租公司，这样能实现双赢，何乐而不为呢？

包租公司作为专业的房屋出租公司，在社会化分工体系中，很好的解决了业主和租客之间的矛盾，我认为这是社会发展的一大进步。

我是包租公陈爵爷，一个在海滨城市白手起家上千间公寓的实践者，我把这些年做包租的实战经验总结成了一本书《手把手教你做包租》。

评论两个字“有用”，发给你这本《手把手教你做包租》的电子版。

第一，绝大部分大房东愿意把自己空置的房子进行出租，获取一定的收益，但是却没有足够的时间去管理自己的房子，把房子委托给“二房东”无疑是最省心的一种方式。

第二，很多大房东的房子都是属于老小区，基础备件老化、房子条件差，对于租客没有太多的吸引力，而“二房东”在接手大房东的房源之前都会承诺对房子采取现代装修风格进行翻修，对大房东也是一个吸引点。

第三，绝大部分“二房东”都是一个系统性的机构，拥有一定的资金财力，在收取房源的时候经常采用“高收”策略，大房东对于高收自然是喜闻乐见。

第四，现在很大一部分年轻人暂时没有购房能力，租房是他们唯一的选择。随着各地抢人才政策不断输出，越来越多的年轻人奔赴一线或者新一线城市奋斗，租房的需求量不断高涨。而“二房东”也是盯紧这样一种市场行情，对分散式房源不断收入，再转租给年轻人，再通过租金贷等方式进行长租短付，扩大资金池。这也是为什么越来越多的“二房东”暴雷的一个原因。

作为房东来说两句，虽然一线城市的租售比相对国际来说差距明显，但对于国内来说还是大部分人难以承受的。

在上海1000万的房产，假设该房产外环外，均价70000，月租13000，142平米，租售比1：760，每年房租回报率差不多是15/1000，百分之1.5左右，假如按照国际1：200左右，房租需要乘以3，也就是40000+，已经属于严重失衡状态。

但能租13000月租的房产已经需要税前60万左右，差不多一般企业的中高层了，问题是就算一线城市又有多少人达到这个收入，这个城市又有多少1000万以上的房产需要出租？身在CBD附近，连月租7500的房产都要空挂1个月+，何况13000的。亲身经历，7500当时来看房的一波又一波，基本就没几个个人客户，来看的基本也都嫌弃房租过高，目测最后会越看越远。本身一开始是最不想租给二房东的，但空关一个月后看清了，这个地方就算隔壁是CBD，一大堆上班族，但也没几个客户是我的目标群体，反而单价2000-3000的客户群茫茫多，二房东上门来甚至能给出9000月租签6年的合同，在这里吐槽下蛋壳和自如，免租期茫茫长，说好的是装修期结果2礼拜就能给你租出去，这种已经转化为资本的二房东是真的两边吸血，最后还是选了个年轻点的个人二房东，毕竟和这种资本打交道出了问题就是法院诉讼，而且签的不是正规租房合同而是房屋运营类的合同，假如暴雷很扯皮。

切回问题，知乎人均百万毕竟知乎，而目前2-3年的传统行业普遍薪酬不过万，LZ也是个本科生，普通二本毕业的5年能到10000的已经是秀了，而30%定律决定你的最大承受额度是房租3000，我们这一个小区的三房目测8成是给二房东给接手了，剩下2成这市场也是很难消化。

再讲个220万三室一卫的房产的例子，租给二房东月租2500，但位置已经是上海的西面郊环，有一部地铁距离2KM左右，但附近没有CBD，这种地方的2500居然也没什么个人客户，因为这个地区的消费能力只能支持隔间700-1300的群体，这又给了二房东发挥空间，每间租个1000，客户群比2500的客户群大多了，一年收益能自赚6000。

那为什么一房东不自己做分租隔间呢？因为我懒，而且风险转接。

就比如这次疫情，一房东只管收二房东的资金，与房客没有直接接触。那么这次疫情对于我来说就没什么风险，而我损失的差不多是 2万一年的管理费，而且要租高价隔间那么二房东也必须化成本区装修，假如他跑了我可以直接接手，毕竟我省了起码三万的装修费和电器，这都是再合同里直接写好的。

不过周围也有人自己做分租的，但一旦租客离开就很蛮烦，各种烦，各种骚扰电话。

大概就是我这种人太多了才给了二房东生存土壤。

因为很赚钱！！！

就拿上海宝山某地段为例，二房东租下一栋楼（小楼），改造后大约有120来个对外出租房间，前期需投入的成本主要是首期三个月租金、两个月保证金、装修改造费用、中介费等其他费用。其中首期3个月租金以及2个月保证金大约在100万左右，装修费，像他们这种在这个行业内摸爬滚打这么多年的行业老手，基本上可以将一间房的成本控制在3万左右（精装修）。也就是初期投入大约在400万-500万。

按照市场价，装修后对外出租基本能租到3800块/月，按照90%出租率计算（其实真正行业老手，90%出租率并不是很难的一件事），一个月收入=3800*120*0.9，大约42万，再扣减人工、中介费等，基本上到手万，也就是说，他们基本可以控制在2年左右收回成本。一般他们和大房东签订租赁合同，都是十年起签，换句话说，后面8年，扣掉房租、运营成本，大约能做到利润一年在150万-200万左右。

二房东做公寓赚钱关键在三点，一是找到合适的项目（以相对低的租金拿下项目就已经成功了一半），二是控制装修成本，三是控制运营成本。以上三点做到的检验标准是，这个项目你能做到2-3年回本。

知易行难，这个行业，有人赚的盆满钵满，有人亏得血肉模糊。

中产压力大是事实，但压力并不来源于社会，而源于自身。
二房东的存在是租客和房东共同作用下产生的。
而欺骗工作者这事，都是一家之言。

一个个来说，
如果你不去大城市生活，而在有房子的老家工作生活，你遇得上租房被坑这种事吗？
这不是受害者有罪论，而是你作为一个年满18周岁的成年人所应该具有的基本风险意识。
你去大城市工作必然面临人生地不熟的问题，必然面临租房的问题，必然面临找工作的问题，这些事情是可预见的，包括别人要骗你，要坑你，都是能够想得到的，并应该做好对应的预防措施。
毕竟入了社会，社会人可不是你爹和你妈，没有责任和义务照顾你，提示你，不坑你的都足以称得上是一个“好人”了。

二房东本身存在吗？
如果房东要求付一年房租，再押三个月房租，作为租客，你是否能够接受并且不讨价还价的付费呢？
如果租客要求一月一付，不给押金，作为房东，你是否能够接受并且不讨价还价的收费呢？
显然，以上两种都极少存在。
房东买了房子，不住要出租，但不想花太多时间管理。
租客需要租房，但因为没钱或想要少花钱，想尽可能保持自己的现金流充裕所以想降低沉默成本。
而沟通又是一件很费时间的事情。
房东想要一个爽快的租客，租客想要一个爽快的房东。
但两者的要求聚到一堆，怎么都爽快不了。
所以二房东产生了。
作为房东，面对一个说话又好听，付钱又爽快的租客，你说他租还是不租？
作为租客，面对一个说话又好听，少付钱又爽快的房东，你说他租还是不租？
所以单纯讲问题归咎到二房东这个身份身上是无法解决这个问题的。

再说欺骗，
左边的房子年付6万，押金1万。
右边的房子月付8000，押金16000。
市场价平均一个月5500元。
你选谁？
你可能两个都不选，继续找接近市场价的。

你再看，
左边的房子年付6万，押金1万。
右边的房子月付4000，押金8000。
市场价平均一个月5500元。
你选谁？
大多数人就选便宜的了。

当大多数人这样选择后，年付6万的房东发现自己的房子不好出租，于是选择租给二房东，月付8000的房东发现自己的房子也租不出去，于是也选择租给二房东。
到最后，市场上的房子都到二房东那里去了，作为租客，你再也没有选择的机会了。

这个欺骗的结果是谁带来的呢？
是租客用脚投票的结果？
还是二房东搞鬼弄出来的结果呢？

再看大部分人被骗的原因就俩：
1.贪便宜
2.嫌麻烦

想要住的好无可厚非，但想住的好又懒得找，加上贪便宜就会酿成大问题。

在大城市混，学学地图使用，看看公交线路很重要。
有的地方虽然远点，但你架不住那有直达线路，15公里可能比你3公里离公司更近（通勤时间更短）
有的地方虽然公交要三十来分钟，但走路可能就十几分钟（比如重庆）。
不一定要追求居住小区，城中村的环境是差点，但你租哪，房东多半就在哪。
就近的事情别指望互联网给你解决，打开高德地图，搜索关键词“居委会”，到社区居委会，找民政负责人或妇女主任，请教一下有没有靠谱的房子可以租（别颐指气使的，别人没这个责任和义务），虽然大多数是城中村和拆迁房，但好在真实且便宜，没有中间商赚差价。

最近我接待了一个武汉的二房东，他跟我说，他想投资苏州的公寓，我就很好奇，你们武汉租房市场那么好，省会二线城市，你跑我们一个苏州强二线的城市这是为何呢？

这个客户跟我说：

他之前是在武汉做二房东的，也没多少套房子管理了几十套，上百间，每个月也就6-8万的小利润，也不多，够过日子，一家人也蛮好的在武汉，自己有房有车的。

然后2019年12月份以后，疫情来了，这个时候，他们的房子空置的吓人，前面几年靠运气在租房上赚到的钱，都还给了市场，现在他的规模已经没有多少了，他经过这几年的经历，他想明白了为何一定要买入公寓的几个原因：

第一：有成本的生意，就有亏损的可能，在任何情况下都要想法让自己的生意成本几乎为零，这才是好生意。

二房东为何是二房东，就是因为是租别人的房子来做生意嘛。

如若这房子是自己的，那么，就等于0成本了，没成本的生意，那么，租不租出去，都没有亏本的可能。

所以，租房是一个持续有成本的生意，不能经历这种大风大浪，之前一直都是温水煮青蛙，现在想想，一身冷汗，假设60岁才明白，余生拿什么自由呢？

第二：真正的好生意是可以随时卖出去的，有人愿意接手的。

他当年做二房东，几十套房子几百个房间，找人是没有人帮忙打理的，找员工的话，也不靠谱。

当他买入公寓以后，他自己想租就租，不想租的话，外面托管运营的机构多了去了。

只要他自己不贪，那么，不太可能被骗的。

所以，他考虑到自己长期来看终将需要自己不管理的生意来生活，所以，他就要买入公寓了。

第三：真正的财富来自于生产资料的垄断：

如同对租约的认知一样，租房是要每个月给房东租金的，如若自己的房子，就等于垄断了租约的支付。

所以，房租也是一个城市生产力的提现，他全国对比下来，苏州无论是防疫政策还是投资政策都是相当让人满意的，而且苏州的发展也不错。

所以，在这里买入几个公寓，等于参与了这个城市垄断的财富载体，在城市发展的同时，自己的未来也终将无忧无虑了。

所以，他买入公寓宁愿比自己在武汉贵一些，也要来苏州买，有前景的地方，贵一些，总比一些没前景的地方便宜更划算。

这是他这么多年观察以后得到的最大的洞见。

那么，他为何买入苏州的公寓而不是当地呢？

他说：

第一：苏州属于长三角，整个中国未来就三个都市圈：长三角，京津冀，粤港澳 （这里面唯一苏州的投资收益率还比较高，其他的地方都看不成）

第二：他会老去，但是他想让他的资产永在，最好是持续有高收入，所以要买入苏州这个有潜力的城市。毕竟上有天堂下有苏杭，地球人都知道。

第三：投资是来赚钱的，哪里能长期赚钱买哪里。苏州的公寓经过他专业的改造后的收益基本都可以做到8-9%，起步都是5%左右，明明现在这就是这样确定的，长三角未来也是国内的经济的总部，为何不在确定的地方下大注呢？

那么，当专业人士进场投资的时候，留给业余选手的机会还能有多久呢？

苏州的公寓，有想了解的吗？欢迎私聊哦！

物业包租（所谓的“二房东”）、公寓改造是怎么赚钱的？这两天在外面看房，和一个物业大佬聊了聊公寓包租改造这事，感叹越来越难。

1、二房东的1.0版本，是给亲戚朋友打理整栋农民房，赚点水电费，自己省个房租；2.0版本就是整租下来，自负盈亏，赚点溢价和差价；

2、如今的3.0版本就是按市场价整租过来，通过大投入的装修改造，然后以大幅高于周边农民房的房租出租，较长的合同周期来回本、盈利。而房东得到了稳定的租金，最后还有整栋楼的装修，以后的出售出租都是增值。

3、如今为啥难呢？因为旧改拆迁，总量少了很多房源；市场已经相对成熟了，绝大部分已经被改造了，剩下的都是房东自己打理，或者不愿意长期合同出租的；这两年疫情这种不确定性的黑天鹅事件，亏起来也是肉疼的厉害，高投入低回报的模式，越来越多的资金方不敢盲目追高了，算的到的明账，风险和利益不成比例的时候，就动力不足了的。

4、那这种租金不菲的精装公寓好租吗？面向什么人群？相对来说还是好租的，面向的都是年轻人、上班族，环境配套尚好，拎包入住搬家简单。公寓的租金介于小区商品房和原始农民房之间，对于长期居住农民房的住家群体来说，肯定嫌贵、嫌小、不方便；但是对于年轻的单身男女、小两口上班族来说，没有任何装修配套的农民房，绝大多数人没法接受，不光是钱的问题。于是，就有需求、有痛点，大量的物业包租、二房东公寓改造就存在了。改造的多了，以至于性价比很高的原始农民房户型反倒稀缺了。

这个公平交易，不能说是吸血，他们心态也蛮好，一般没啥陷阱

去年我短租一个房子半年，其实这个蛮尴尬，因为相当于旺季租房，淡季退房，但是房东倒是爽快，也没有不高兴的意思。

这地方比较偏，属于拆迁区，房主都住在市里，大部分房子都是交给二房东打理。两房3200左右，租之前我在这一片看了很多套，都是同样装修同样材质同样家具。很多中介说这两年房租涨比较快，从1500涨到3000左右。

看中后，很多问题，房东派了保洁阿姨和师傅来修，原来是两口子，所有动手类的都是丈夫来修。结果后来很多问题，电线容易短路，马桶按钮弹不起来，在住的时候我就把这些问题都修好了。

我估计房东一个月能从这个房子里赚毛利1500到2000，扣去成本大概在1000左右。

交房时房东的弟弟过来，我问他们家在这一片有多少套房子，他说有800套

二房东的困境：从躺着赚钱到给房东打工

广州的很多二房东都是在给一手房东打工，我感觉现在的二房东这几年是越来越难做了。

那么10年前呢，那个时候同行少，那是真的躺着都能赚到钱，现在呢，每一个城市啊，一抓都是一大把的同行，还不说那种大的那个长租公寓公司了。

二房东本质上就是个居间，拿了大房东的房子，加价租给租客，赚取租金差，但投入也不小。

就是你的产品的竞争力，任何产品呢，它都是有一个产品的生命周期的，难做的二房东基本上都是几年前入局的，那么几年前的房子，比如装修这方面，那你放到现在那肯定是没有竞争力的，不符合现在00后租客群体的需求，同时呢，你还要和大量新出的一个房源做竞争，

其实很多二房东可能没意识到，包租现在环境已经发生很大变化了，就我们过去受制于那种高增长的时代，好像大家觉得诶，包一栋楼弄下来，二房东拿下来签个10年，8年的合同，投入很大一笔钱做改造装修，再招租，几百上千万投入都有，本指望3至5年收回，往后几年再赚钱，结果事与愿违.

那现在的情况是很多大企业都在裁员，小企业那更是朝不保夕的，在这种背景下，有多少人能够提供稳定的收入来支付公寓的租金，你改成公寓，可能最后就是不断的招租，不断的支付中介佣金，最后你会发现整个项目包租下来就是给房东打工了，房东记这个倒是收租收的很爽，然后你吭哧吭哧的冒着很大的风险，花了很多险。结果10年干下来根本不赚钱，这就是很多二房东的结局。

我有个亲戚，夫妻俩都是国营厂工人，有一套位于老城城墙外不远处的80平米左右的老破小，女儿嫁的不错，一个商贾之家。

女婿子承父业，混的不错，在开发区买了一套高层，精装修好，产权是小夫妻的，但是免费让岳父母住，并且签了合同老夫妻可以住到死。

然后老破小自然是租了出去，每个月千把元租金，不算很多，最多算补贴家用罢了。

老夫妻有老人卡，每天坐免费公交回到老城区附近的菜场买菜。因为位于开发区的那个高层是一个中产阶级社区，没有菜场，只有邻里中心，装修好，而且种类齐全，买菜，吃饭，购物，奶茶，咖啡厅等等一应俱全，但是价格偏贵。所以不辞辛苦每天还是回老城区菜场买菜。

后来不断抱怨，租房太烦了，一次一次拿租金太烦了，坏了什么房客就要打我电话，我还要负责更换维修。最后想了想还是卖掉吧！0几年的时候40多万卖了，大概5000一平米。现在这个城市均价2万多了。

所以归根结底就是很多一房东就是太懒了，每个月或者每个季度找房客收一次钱都嫌烦，一有损坏还要打我电话，我还要上班或者打麻将的空隙花钱花时间找人更换或者维修。索性直接租给二房东，我直接就不烦了，二房东按时给我房租，不影响我上班或者打麻将。