小资家

2019年11月，根据世联评估EVS监测，新建住宅成交4,638套，环比下降6.7%；成交均价为44,739元/平方米，均价环比上升1.1%，同比下降12.9%；二手住宅成交12,296套,环比上涨39.0%，同比上涨9.8%；二手房均价为52,080元/平方米，环比上涨0.6%，同比下降0.2%。

2018年12月-2019年11月北京商品住宅月度成交走势

2018年12月-2019年11月北京住宅存量房月度成交走势

图片来源：世联EVS数据平台、小资家

北京楼市究竟走向如何，世联君带您详细分析！

新房市场分析--新房供应分析

2018年11月-2019年11月北京商品住宅新增供应套数和面积走势

2019年11月北京商品房新增供应区域分布

数据来源：世联EVS数据平台、小资家

2019年11月，北京商品住宅新增供应量套数环比同比均上升。批售套数10,796套，环比上升138.69%、同比上升42.67%；批售面积120.36万平方米，环比上升157.07%、同比上升22.30%；

本月供应区域为13个，供应量最大的丰台区占比17.47%。供应量最大项目前三为平谷区的中国铁建梧桐浅山共有产权房、昌平区的金辰府限竞房、丰台区的中国中铁诺德春风和院限竞房，分别供应销售面积为11.27万平方米、10.95万平方米、10.72万平方米。

新房成交分析

2018年12月-2019年11月北京商品住宅月度成交走势

2019年11月北京商品住宅成交区域分布

数据来源：世联EVS数据平台

2019年11月，北京商品住宅成交套数环比量跌价涨、同比量涨价跌。近几月北京商品住宅成交多为共有产权或限竞房，成交体量占比大，市场价格走势不可完全代表整体市场情况。本月住宅成交4,638套，环比下降6.7%；成交面积53.38万平方米，环比下降9.9%；成交均价为44,739元/平方米，均价环比上升1.1%，同比下降12.9%；成交金额238.82亿元，环比上月下跌8.9%。

从行政区域看，通州区、房山区和大兴区成交套数为前三，分别为1,171套、563套和537套，分别占本月成交套数的25.3%、12.1%和11.6%，通州区主要贡献项目为恒泰家园共有产权房，成交863套；房山区主要贡献项目为首创紫悦台悦空间，成交361套；大兴区主要贡献项目为大兴金茂悦限竞房，成交79套。城六区中西城区成交量最少，成交1套；郊区中平谷区成交量最少，成交47套。成交均价方面，西城区最高，为98,881元/平方米，成交均价最低出现在延庆区，为20,555元/平方米。

新房存量及去化

截至2019年11月底北京商品住宅存量面积和套数区域分布图

截至2019年11月底北京各区存量商品住宅去化时间（月）图

数据来源：世联EVS数据平台、小资家

我们选取北京市新房市场2018年12月-2019年11月月均销售速度来计算，北京市新房商品住宅存量套数约需要23.2个月可去化完成，存量面积约需要24.9个月的去化时间，环比上月均有所上涨。本月北京商品住宅市场存量稍增，数量为117,842套，较上月上升16.5%。

存量套数分区域来看：大兴区、顺义区和通州区存量套数较多，分别为17,664套、13,571套、13,201套；去化速度上大兴区、丰台区和朝阳区最快，分别为750套/月、630套/月和518套/月；去化时间上海淀区、延庆区和石景山区最短，分别为7.0月、8.2月和10.8月，压力最大的为西城区、密云区和平谷区，去化周期分别为125.9个月、44.2个月、41.9月（东、西城禁止新建商品住宅，市场成交多为二手房交易，成交量较少，去化时间上可能与实际有差异）；本月各区域套数去化时间环比大部分上升。

存量市场分析--成交分析

2018年12月-2019年11月北京住宅存量房月度成交走势

2019年11月北京二手房住宅各区成交套数及市场均价

数据来源：世联EVS数据平台、小资家

2019年11月，北京二手房住宅成交套数环比量价齐涨、同比量涨价跌。本月二手住宅成交12,296套,较上个月环比上涨39.0%，同比上涨9.8%；本月二手房均价为52,080元/平方米，环比上涨0.6%，同比下降0.2%；成交面积108.16万平方米，环比上涨35.5%、同比上涨6.9%。11月份二手商品房整体网签量13,862套，较上月环比上涨37.47%；分区域来看，朝阳区成交套数最多领跑全北京。

从整体成交量和成交价格来看，11月份二手房成交套数环比量价齐涨、同比量涨价跌；从行政区域看，朝阳区、海淀区和丰台区二手房成交套数为前三，分别为2,997套、1,558套和1,155套，面积占比分别为24.4%、12.7%和9.4%。成交量最大的朝阳区，超过第二名海淀区近1倍，依然是名副其实的成交大户。平谷区成交套数最少，成交118套，成交量占比仅1.0%。成交均价方面，西城区最高，为115,748元/平方米，成交均价最低出现在延庆区，为23,368元/平方米。

房价走势分析

▼北京市中心区二手房住宅房价走势一览

从市场监测案例数据结果看，11月份北京市主城6区，4个区上涨(如图所示)，丰台区涨幅最为明显，上涨1.56%；西城区上涨0.74%；海淀区上涨0.57%，朝阳区下降0.70%；石景山区下降0.08%，中心城区价格保持稳定。

如下图所示（绿色下跌，红色上涨）

北京市中心区二手房住宅房价和走势一览

数据来源：世联EVS数据平台、小资家

▼北京市远郊区二手房住宅房价走势一览

从市场监测案例数据结果看，11月份北京远郊区的10个区域大部分上涨，仅有两个行政区下跌，延庆区环比下跌幅度最大为1.86%，大兴区次之为1.06%；涨幅较为明显的有：通州区为2.81%、平谷区次之为2.77%、门头沟区为1.88%、房山区为1.34%，涨幅较小的区域有昌平区、密云区、顺义区、怀柔区，涨幅分别为0.96%、0.80%、0.31%、0.26%，整体来看价格波动不大。

北京市近郊、远郊区二手房住宅房价和走势一览

数据来源：世联EVS数据平台、小资家

北京市各行政区二手房住宅房价和走势一览

数据来源：世联EVS数据平台、小资家

成交户型、价格分布及机构成交排名

北京市二手商品房成交户型一览

北京市二手商品房成交价格分布一览

北京二手商品房经纪机构成交情况

二手房经纪机构的成交情况看，链家签约套数市场占比持续第一，本月占中介签约套数的64.39%。从市场成交面积来看，60平方米以下小户型成交数量占比最大，成交套数4,320套，占总成交套数的31.2%；其次是60-80平方米户型，成交套数3,407套，占总成交量的24.6%；120-140平方米成交套数最少，为770套，占比最低，仅为5.6%。

从成交面积特征显示，本月成交面积多集中于100平方米以下。从二手房成交价格来看，成交的价格区间在200万以上的户型成交套数最多占比最大，成交7,331套，占总成交量的61.92%，60-90万成交套数最少占比最低，成交791套，仅占总量的4.49%，

从成交价格特征来看，成交价格在200万以上的户型为本月成交主力，成交价格在60万-200万之间的户型成交量相差不大，分布占比较为均衡。

住房租赁市场分析

2018年11月-2019年11月北京租房租金月度走势

2019年11月北京住房各区租赁均价及租售比

数据来源：世联EVS数据平台、小资家

住宅市场小结

2019年11月，北京商品住宅新增供应量套数环比同比均上升。本月供应区域为13个，供应量最大的丰台区占比17.47%。

2019年11月，北京商品住宅成交套数环比量跌价涨、同比量涨价跌。近几月北京商品住宅成交多为共有产权或限竞房，成交体量占比大，市场价格走势不可完全代表整体市场情况。本月住宅成交4,638套，环比下降6.7%；成交面积53.38万平方米，环比下降9.9%；

北京市新房商品住宅存量套数约需要23.2个月可去化完成，存量面积约需要24.9个月的去化时间，环比上月均有所上涨大兴区、顺义区和通州区存量套数较多，去化速度上大兴区、丰台区和朝阳区最快，去化时间上海淀区、延庆区和石景山区最短，去化压力最大的为西城区、密云区和平谷区。

2019年11月，北京二手房住宅成交套数环比量价齐涨、同比量涨价跌。成交面积环比、同比均为上涨。分区域来看，朝阳区、海淀区和丰台区二手房成交套数最多，西城区成交价格最高。

北京市住房租赁市场11月份经过各区加权平均后的月租金为92元/平方米，租售比为1:566，较上月略有提升。

住宅市场整体运行稳定，住宅均价以横盘整理为主，在政策微调中窄幅箱体运行。

土地市场分析--供应

2019年11月北京土地供应一览表

数据来源：北京市规划和自然资源委员会

2019年11月，土地供应6宗，土地总供应面积为48.50万平方米，规划计容建筑面积112.09万平方米，其中5宗地块为含居住类用地，1宗综合性商业金融服务业用地。

根据2019年7月25日北京市规划和自然资源委员会、北京市发展和改革委员会发布的《关于印发北京市2019年度建设用地供应计划的通知》显示，年度供应商品住宅用地首次设定了供应下限，共计300公顷，本年度已基本完成供应。

土地成交

2019年11月北京土地成交一览表

数据来源：北京市规划和自然资源委员会

2019年11月，土地成交4宗，土地成交面积19.42万平方米，规划计容建筑面积48.24万平方米，成交总金额133.02亿元，本月土地成交均为含住宅用地，

其中北京市房山区拱辰街道FS00-LX09-6001地块R2二类居住用地、FS00-LX09-6003地块A33基础教育用地为共有产权房用地，房屋销售均价为29,000元/平方米（含全装修费用）。经济技术开发区两宗土地为限价房地块，销售限价条件均为商品住房销售均价不超过52,695元/平方米，且最高销售单价不得超过57,965元/平方米。

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