小资家

市调概述

如今，黄埔区工业发展处于全国领先地位，是广州乃至整个珠三角地区密度最大的制造业和高新技术企业聚集区。黄埔区在汽车、石油加工及食品饮料等八大支柱行业拉动下，引进众多高端研究平台和研究机构，推动工业优化升级。区内各经济片区实现联动发展，工业经济的地位不断增强。目前黄埔区内主要形成9大产业片区：广州国际生物岛、黄埔临港经济区、西区产业园（保税区）、广州科学城、东区、云埔工业区、长岭居、永和开发区、中新广州知识城。

图1：广州黄埔区经济片区划分图

本次调研范围挑选了该区具有代表性的产业片区，调研的范围包括黄埔临港经济区、广州科学城、东区、云埔工业区、永和开发区、中新广州知识城等产业片区，具体详见下文分析。

图2：广州黄埔区工业调研范围

▼本期调查内容详情一览

数据来源：世联EVS数据平台、小资家

黄埔临港经济区现场调查区域

图3：黄埔临港经济区位置图

调查方法

1、通过当地工业地产中介、业主，现场勘查市场案例。

2、本次主要调查当地工业园区的租金价格水平，从而把握当地工业市场的价格水平。

调查结果

下沙工业村位于广州市黄埔区港前路，区域内的工业厂房、仓库的月租金价格为20-25元/平方米。由于附近的珠江村现正处于城市三旧改造中，未来的租金价格将会在改造完成后有所上涨。《黄埔中心区城市设计及控制性详细规划》显示：珠江村与附近的横沙村、下沙村、裕丰围等将成为复合居住组团，未来将发展成为滨江休闲区，地块开发近期主要推进珠江村、横沙村旧村改造，码头用地的搬迁，未来的发展取决于黄埔老港搬迁的进程。

表1：黄埔临港经济区租售案例：

图4：黄埔临港经济区实景照片

（二）广州科学城

广州科学城概况

广州科学城是广州市黄埔区的一个现代化科学园区，位于白云山生态保护区边缘，东接原萝岗区，北邻白云区，南望珠江，西靠广州新城市中心珠江新城，地处广州知识密集区，20年间，科学城由最初的3.7平方公里，发展到规划中的144.65 平方公里，扩大约39倍。它是广州市东部发展战略的中心区域，广州市发展高新技术产业的示范基地。广州科学城将以科学技术的开发应用为动力，以高科技制造业为主导，配套发展高科技第三产业，成为具有高质量城市生态环境，完善的城市基础设施，高效率的投资管理软环境的产、学、住、商一体化的多功能、现代化新型科学园区。

科学城的功能分区明确，分为六大区域，即中心区、高尚住宅区、微电子信息产业区、生物技术产业区、新能源新材料产业区、市政设施及其他产业区。

广州科学城作为黄埔最成熟的科创经济核心之一，广州科学城拥有智能AI、生物医药、信息技术等高新产业，吸引超130家世界500强落户。其发展方向以高科技制造业为基础，推动科学技术研究和升发应用；以形成科学研究综合体为目标，培育科技创新环境，促进广州产业结构的协调发展。

广州科学城调查区域

图5：广州科学城位置图

调查方法

1、通过当地工业地产中介、业主，现场勘查市场案例。

2、本次主要调查当地工业园区的租金价格水平，从而把握当地工业市场的价格水平。

调查结果

1）优宝工业园

优宝工业园位于广州市科学城香山路17号，园区主要以高新技术产业等中型厂房物业为主，兼办公使用。入驻企业有广州海谷电子科技有限公司、广州创尔生物技术股份有限公司、广州信聚丰信息技术有限公司、广州广一大气治理工程有限公司、广州市宜健医学技术发展有限公司等。经调查，园区内厂房成新度较高，出租以标准厂房为主，月租金一般集中于55元/平方米（含物业管理费）。园区环境优美，物业管理规范，属于高档工业园区，租金水平介于当地工业租金与办公租金之间。

2）玉树工业园

玉树工业园位于广州市黄埔区富康西街，是科学城的重要组成部分之一。该园区力求打造五星级工业园区，助力企业扬帆。占地约11.6万平方米，建筑面积14万平方米，建有标准厂房8栋，宿舍7栋，商业楼1栋；配套有银行、酒店、超市、员工餐厅等。物业集办公、科研、生产、休闲等功能一体，由广州华南新材料创新园有限公司管理运营。园区入驻企业70余家，就业人数3,000多人，已形成高端装备制造、生物医药、电子信息、节能环保、高技术服务等战略新兴产业集群。经调查，目前园区工业物业月租金为40元/平方米（含物业管理费）。由于园区内住宿需求较大，住宅月租金亦为40元/平方米。

3）姬堂工业园

姬堂工业园位于广州市黄埔区南云五路8号，姬堂工业园成立于2011年3月，注册资金500万元人民币，主要经营自建仓库、厂房，写字楼及配套物业出租，环境优美，配套齐全，交通便利，为入驻企业提供舒适的工作环境。园区内已入驻企业有科捷物流、富隆等。经调查，目前园区工业物业月租金约为28元/平方米（含物业管理费）。

表2：广州科学城租售案例：

图6：广州科学城实景照片

（三）东区概况

东区于黄埔区南部，东至开创大道，南至广深沿江高速，西至广州绕城高速、开发大道，北至京港澳高速，紧邻云埔工业区。区内云集新景生科技园、美星工业园、圣力科技园、金弈工业园、笔岗工业区等众多工业园区，入驻有广州立邦涂料有限公司、广州西门子变压器公司、广州康臣药业有限公司、捷普电子广州公司等多家知名企业。

东区调查区域

（3）调查方法

1、通过当地工业地产中介、业主，现场勘查市场案例。

2、本次主要调查当地工业园区与零散工业物业的租金价格水平，从而把握当地工业市场的价格水平。

（4）调查结果

1）圣力科技园

圣力科技园位于广州市黄埔区骏业路257号，园区厂房为集管理办公、生产车间于一体的高科技通用综合楼，区内附有蒸汽系统，配套专业羽毛球场、乒乓球场等休闲娱乐设施，适合大中型高新技术企业生产使用。园区入驻企业有霍尼韦尔腾高电子广州有限公司、广州康亚医疗器械有限公司、广州惠伟智能科技有限公司、广东睿安特电子科技有限公司等。经勘查，园区环境优美，楼栋成新率较高，楼栋内带电梯。楼栋层高约4.5米，出租面积在900-1,500㎡之间，月租金约为30元/平方米（含物业管理费）。

2）金弈工业园

金弈工业园位于广州市黄埔区连云路6号，占地面积约21.89亩。园区入驻企业有广州安协立电子科技有限公司、广州市镭拓光电有限公司、广州联真电子科技有限公司、广州唐玛特物流有限公司等。经勘查，园区内厂房共4层，楼栋成新率较高，厂房内带电梯，首层层高5米，月租金视楼层差异在30元/平方米-38元/平方米不等（含物业管理费）。

表3：东区租售案例：

图8：东区实景照片

（四）云埔工业区概况

云埔工业区位于黄埔区东南面，占地面积15.82 平方公里，园区企业总投资11.5 亿美元。云埔工业区成立于1992年，于1995年启动开发，定位为高端智能装备产业为主的研发、生产基地，重点发展智能装备产业、新材料、食品饮料等制造业及服务业。

目前正逐步成为广州市战略性新兴产业发展载体和黄埔区经济发展新的增长点。片区内已有美、日、澳、荷、港、台等国家和地区共56家企业投资落户，园区内有数控机床、汽车及零部件、电子信息、食品饮料等技术密集型和资金密集型企业百余家，高新技术企业15家，甲级工业设计单位1个，检测认证、质量检验、知识产权、管理咨询机构各1 个。

近几年该园区地区生产总值、单位地区生产总值、单位工业增加值、单位财政收入、单位进出口值、累计实际利用外资密度等经济指标均高于广东省省级开发区平均水平。其发展方向为引进机器人等高端智能装备制造业项目，利用旧厂房开展“腾笼换鸟”工作，推动产业转型升级，引进新项目。

（2）云埔工业区现场调查区域

 图9：云埔工业区位置图

（3）调查方法

1、通过当地工业地产中介、业主，现场勘查市场案例。

2、本次主要调查当地工业园区与零散工业物业的租金价格水平，从而把握当地工业市场的价格水平。

（4）调查结果

1）保利中创孵化器-云埔园区

保利中创孵化器云埔园区位于广州市黄埔区东区街道开创大道728号，园区定位为科技企业加速器，延续“智慧城市”的核心产业定位，主要用于办公、研发、实验测试及轻工生产等。入驻企业有富唯电子科技有限公司、广州王牌科技有限公司、广州拓领物流有限公司、广州阿普顿自动化系统有限公司等。经勘查，该园区为保利物业管理，园区环境优美，楼栋成新率较高，楼栋内带电梯。楼栋首层层高7米，2-5层层高4米，出租面积在80-2000㎡之间，出租用作办公为主，少量作轻工生产厂房使用。月租金约为48元/平方米（含物业管理费），租金高于该片区一般工业园区办公租金水平。

2）七喜科创园

七喜科创园位于广州市黄埔区埔南路63号，是目前国内硬件条件最好的电子工业园之一。该园区占地面积约138.26亩，集办公空间、会议中心、研发中心、检测中心及制造中心于一体，由七喜物业管理有限公司管理运营，园区环境优美，楼栋成新率较高。园区入驻企业有联华自动化设备(广州)有限公司、广州丹斯电气技术有限公司、广州赛通康复设备制造有限公司、广州福德机械设备有限公司等。经勘查，园区内厂房共三层，厂房内带电梯，首层层高6米，2-3层层高4.5米，租金视楼层差异在26元/平方米-38元/平方米不等（含物业管理费）；办公楼总8层，每层层高约3.5米，月租金约为46元/平方米（含物业管理费）。

3）黑牛广州新经济产业园

黑牛广州新经济产业园位于广州市黄埔区方达路2号，园区环境优美，楼栋成新率较高。园区入驻企业有广州川弘医疗科技有限公司、广州芯泰通信技术有限公司、广州市新航科技有限公司、广州利一包装标识有限公司等。经调查，目前园区内出租厂房，月租金约为30-40元/平方米（含物业管理费）。

4）沧联工业园

沧联工业园位于广州市黄埔区联达路1号，该园区由黄埔区沧联社区负责开发建设。2004年，沧联社区拥有厂房55万平方米，引进日、美、英、港、台等各类企业60多家。2005年，重点开发建设汽车配件园，主要引进汽车零部位、现代化工业等技术密集型和资金密集型企业。目前已进驻的企业有广州三樱制管有限公司（广州本田配套企业）、广州超樱精密制品有限公司、广州宏益塑胶制品有限公司、广镒电子、心盟物流等。经勘查，该园区环境一般，园区内工业物业主要以标准厂房为主，少量简易厂房，楼栋成新率一般。经调查，目前园区内出租厂房为主，月租金约为20-30元/平方米（含物业管理费）。

5）桃园工业区

桃园工业区位于黄埔区开发区东广深大道西以北，锦昊智贸广场附近。该园区周边有众多楼龄较高的自建物业，属于生活区内。园区占地面积较小，约10,800平方米，园区环境一般，园区内均为标准厂房，楼栋成新率一般。目前已进驻的企业有绿之健农产品有限公司、广州市嵘利机械设备有限公司、广州鑫华发实业有限公司等。经调查，目前园区出租厂房面积在300-1,000㎡之间，月租金一楼23-25元/平方米、二楼18元/平方米（含物业管理费）。 

表4：云埔工业区租售案例：

图10：云埔工业区实景照片

（五）永和开发区概况

永和开发区是广州经济开发区的一个重要组成部分，规划面积34.7平方公里，于1993年9月8日设立。该区目前已有来自美、英、法、德、日、澳大利亚、瑞士、荷兰、新加坡、泰国、台湾、香港等13个国家和地区的40家外资企业在区内投资设厂或注册。其中有世界著名的美国贵格公司、法国埃尔夫公司、法国家乐福公司、法国TOTAL公司、日本住友公司、台湾统一集团、旺旺公司、美亚公司等。

（2）永和开发区调查区域

图11：永和开发区位置图

（3）调查方法

1、通过当地工业地产中介、业主，现场勘查市场案例。

2、本次主要调查当地工业园区与零散工业物业的租金价格水平，从而把握当地工业市场的价格水平。

（4）调查结果

通过调查人员对区域的实地走访了解以及电话咨询，永和地区的工业厂房主要以中、大型厂房为主，如食品加工，电子机械设备生产、以及物流仓储等类型工业物业为主，部分还有生物制药、化妆品生产等高分子技术行业的生产基地，故园区内对生产排污、污染控制有较高要求。

经调查，该区域的工业厂房成新度较高，出租以标准厂房为主，租金一般集中于25-45元/平方米，部分零星生产车间条件较差，只具备仓储功能的物业，租金普遍较低，只有15-25元/平方米，部分厂房具有高标准要求，具备生产精密仪器、制药或健康食品条件的厂房物业，租金价格较高，月租金能达到50-60元/平方米。 

表5：永和开发区租售案例：

图12：永和开发区实景照片

（六）中新广州知识城概况

中新知识城选址在广州东北部(即黄埔区九龙镇)，规划面积123平方公里，其中规划建设用地面积60平方公里。中新广州知识城是中新政府又一跨国合作标志性项目，是新加坡以及广东省政府共同倡导创立的广东省经济转型的样板，及广东省战略发展新平台。

中新广州知识城定位为体现知识就是财富彰显商业奇迹的致富经济之城；知识要素投入开发知识产权、发展知识产权交易以保障创新创意之城；世界性的集聚知识型高端人才的人才荟萃之城；生机勃发、人与自然和谐共存的品味生活之城。

该片区重点发展研发服务、创意产业、教育培训、生命健康、信息技术、生物技术、能源与环保、先进制造八大支柱产业，形成以知识密集型服务业为主导，高附加值制造业为支撑，宜居产业为配套的产业结构。

（2）中新广州知识城调查区域

 图13：中新广州知识城位置图

（3）调查方法

1、通过当地工业地产中介、业主，现场勘查市场案例。

2、本次主要调查当地工业园区与零散工业物业的租金价格水平，从而把握当地工业市场的价格水平。

（4）调查结果

1）中新知识城园区

中新知识城园区位于广州市黄埔区凤凰一横路313号，距离广州城市中心区约35公里，广州科学城约26公里、广州新白云国际机场15公里。该园区北面与白云区钟落潭镇接壤、南面为广河高速公路、东面与增城市中新镇相接、西面为帽峰山省级风景名胜区，总用地面积约123平方公里。中新知识城重点打造以知识密集型服务业为主导、高附加值制造业为支撑、宜居产业为配套的产业结构。发展研发服务、文化创意、生命健康、教育培训、信息技术、生物技术、新能源与节能环保、先进制造等八大支柱产业。园区主要以高新技术产业等中型厂房物业为主，兼办公、仓储使用。入驻企业有京东物流、广州市聚科聚氨酯有限公司、广州隆特电子有限公司、慧融高科集团(广东分公司)、广州智特奇生物中心知识城总部、广东弘科农业机械研究开发有限公司等。经调查，园区内厂房成新度较高，因属于新开发园区，出租以标准厂房结合办公楼形式为主，月租金一般集中于15-25元/平方米（含物业管理费），租赁价格相对较低。

2）知识城腾飞园

广州知识城腾飞园座落于具有一流水平的中新广州知识城南起步区核心地段，是由新加坡星桥腾飞集团在广州倾力打造的旗舰综合体，是知识城汇集了商务写字楼、住宅及商业配套等的综合体商务园区。园区占地30万平方米，于2012年3月破土动工，分两期进行开发。完全建成后，广州知识城腾飞园会拥有总建筑面积60万平方米的高品质商务空间和生活配套设施，能满足高科技、软件开发、研发等行业本土和跨国企业的发展需求，打造一个具活力的商务社区。该园区主要以办公楼出租形式，月租金为35-40元/平方米，不包含物业管理费，物业管理费为3元/平方米/月。

3）其他工业园区

在中新知识城区域附近，存在各种类型的大大小小工业园区，但多以企业自主开发建设后，自主经营为主，如登塘工业园、广东碧云科技园、宝洁园区等等，均为大型的企业自主经营，该类型的物业较少对外出租。 

表6：中新广州知识城租售案例：

图14：中新广州知识城实景照片

各片区工业物业情况分析

此次调研中，各片区工业物业情况如下：

1、黄埔临港经济区属于广州第二中央商务区的核心区，该区片已纳入城市三旧改造范围，未来发展定位为航运总部、航运金融服务中心，为航运产业创新发展提供高品质商业商务、服务配套功能，打造航运商务商贸区。该片区主要为物流仓储和生产类厂房，月租金水平为20-30元/平方米。

2、广州科学城以高科技制造业为主导，配套发展高科技第三产业，有完善的城市基础设施，是高效率的投资管理软环境的产、学、住、商一体化的多功能、现代化新型科学园区。该区片主要以高新技术产业等中型厂房物业为主，兼办公使用，片区内园区环境优美。该片区租金水平较高，工业物业月租金水平为28-60元/平方米，其中生产类厂房月租金为30元/平方米左右，办公类厂房月租金集中在50-60元/平方米。 

3、东区南部工业物业集中在笔岗工业区，该工业区发展时间较早；北部工业物业相对较新，规划完善，工业园区沿主次干道依次分布，周边环境较好。该片区北部工业物业租金较高于南部，片区工业物业月租金在20-40元/平方米不等，其中生产类厂房月租金集中在20-30元/平方米，办公类厂房月租金集中在30-40元/平方米。

4、云埔工业区重点发展智能装备产业、新材料、食品饮料等制造业，该片区南部以简易厂房为主，部分地块处于开发建设状态，周边环境较差；中部为工业生活区，以标准厂房为主，在广园快速路附近有部分简易厂房，中部的工业园区规模较小，分布零散，成新率一般；北部有规模相对较大的产业园区，成新率较高。总体上该片区工业物业租金从南部向北部呈递增状态，片区工业物业月租金跨度较大，在20-50元/平方米不等，其中生产类厂房月租金集中在20-40元/平方米，办公类厂房月租金集中在40-50元/平方米。

5、永和片区的工业聚集度较高，交通便捷程度较高，市政配套设施较完善，这些因素对工业园区的发展均为有利因素。该片区生产类厂房月租金集中在25-45元/平方米，而以生产精密仪器、制药或健康食品为主的高标准生产类厂房，其进驻租户可承受的月租金能达50-60元/平方米。

6、中新知识城片区的工业、办公聚集度较高，附近主要以九龙大道作为主要对外路网，交通便捷程度高，市政配套设施完善度一般，正在逐步建设完善中，这些有利因素对工业园区及商务办公区的发展均带来正面影响。生产类厂房月租金集中在15-25元/平方米；办公类厂房月租金集中在25-40元/平方米。

调研总结

黄埔区作为工业经济大区，以电子及通信设备制造业、汽车制造业、化学原料及化学制品制造业、石油加工、炼焦和核燃料加工业等八大产业作为支柱产业，在全市发展大局中具有举足轻重的地位。未来，黄埔区将从更高层面、更大范围整合资源，建设“黄埔新区”，打造国家级开发区创新城区新标杆。

黄埔区具有良好的工业基础，面对不断发展的增城、花都、南沙等区，黄埔区应错位发展，把握产业发展和创新发展的新趋势，融入高端产业链，加快产业转型升级，打造新兴产业集群，实现黄埔跨越发展。

声明：本文内容及观点仅供参考，不构成任何投资建议

更多资讯：

关系户的内购房？行内人都劝你这些房子最好不要买！

形势有变？连夜抢房？厦门楼市气氛活跃！

央妈又出手！房贷定价基准要换LPR，还房贷到底是多是少？