什么是公寓
首先公寓这个概念模棱两可,没有严格的定义,很多时候大家讨论的的公寓并不是一回事。就重庆市场而言,从本质上的划分,公寓就只有两种:住宅性质和商业性质。
住宅性质公寓基本和普通住宅类似:土地性质是住宅,重庆公寓产权年限一般是50年,可以落户可以带,水电费用参照民用标准,常理来说考研通天然气,事实上很多没通,通气和不通气价格上差价明显。而且,这类公寓会消耗贷款名额。之所以叫“公寓”,只是因为日照时间不足以达到住宅的标准。
而商业性质公寓,用地性质是商业,更多的类似商铺。原本用途是修建商业写字楼、商铺的土地,最后修建了产权年限40年左右的居住用的房子。这种商业性质的产品,称作类住宅,能提供部分住宅需求,但和真正的住宅有本质上的差异。
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为什么有人投资公寓
商业性质的公寓基本不限购,只要你有钱,想买就可以买得到。对于很多“三无”人员来说,很有吸引力。而且,公寓大都是小户型,一室一厅,或者小复式。价格上往往比住宅便宜,有的甚至低得多。总价上门槛比较低。不限购+总价低,看起来很有性价比,对于看重的投资者来说极具吸引力。此外,很多公寓还带“返租”,看起来包赚不赔,简直是天上掉馅饼一样。
为什么不建议大家买公寓?
其实不建议大家买公寓,主要是基于它的一个增值空间,也就是带给我们家庭财富提升的一个价值权重。公寓是商业性质的,它在未来的增值空间是特别小的,而且我们持有的压力也相对较大,因为它的水电气都是商用的。
另外一方面,当公寓再次转手的时候,中间高税费,让很多朋友都不愿意购买,所以它的变现能力特别的弱。所以其实很多时候建议大家不买公寓,是因为我们有更多的商品房可以选择有取代的优质产品,并不是说公寓就不值得买。
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买公寓房的利弊
公寓产权只有40年或50年,住宅楼是70年!其次是公寓的水电物业相对比较贵,另外转手需要缴纳巨额的手续费,并且阳光没有住宅楼充足!有人说交税能交多少。
1、任何投资品都有两面性,优势与缺点并存。但看一个项目到底值不值得投资,还得看看其如何。
2、一般来说,公寓投资的回报主要来源于租金。比如一套公寓买的时候是120万,每月租金为4000元,那根据粗略的租金计算公式:
3、租金=(月租金*12)/购买房屋总价=(4000*12)/120万=4%。
4、而目前公寓投资的租金在3%-5%之间,但也有不错的公寓可达6%。值得一提的是,公寓出租后,租金也不会一直不变的,如果该区域房价上涨,那租金也会跟着上涨,也将更高。
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为什么不建议买公寓
一、产权仅有40年
相信大家都知道,在短短几年内,房产证就已经下岗了,而现在不动产产权正式实施了,虽然因为公私财产的受保护权,70年产权可以续期,然而,很遗憾的是,小编不得不告诉那些买了公寓房的业主,对于40年公寓而言,未来自动续期或缴纳费用还是个未知数。
因此,麻烦就来了,购买了公寓房不仅要担心将来到期是否能续期这个问题,更重要的是,就算能续期,如果续期申请不通过,你的土地产权就被收回。在这样的情况下,大家可以试想下,如果房子也不是你的了,而且40年公寓无法办理户口,那么你的孩子将无法入户口。
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二、水电费用贵,有些无煤气
你知道吗?虽然从价格上来讲,公寓房总价是要比普通商品房低,但是,公寓房属于商用性质,依照商用收取向业主收取的水电费。这也就意味着,购买公寓的业主要比民用要掏出更多钱,另外,很多公寓是不准安装煤气的,如果长期生活,要将这点考虑,以免生活不便。
三、购房首付高,转让手续费贵
在买房的时候,一定要把房子是否容易转手这个问题考虑进去。相对于70年的普通住宅,公寓在转手卖出时要缴纳很多费用,千万别小瞧了这些费用,如果认真地计算起来的话,那么这些费用加起来约占房款的10至20%。另外,一般公寓类的房子都要求高首付,一般为50%。
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四、户型面积小
其实,仅仅是作过渡房的话,那么公寓房还有一些行情,但是,对于二手房市场而言,公寓房是没有什么行情的,皆因公寓房的面积实在是太小了,一般家庭都是不会考虑的。公寓通常大概50至70平米,整体结构不平整,视觉上有压迫感,而且只适合单身和新婚夫妇居住。
为什么普通人千万不要买公寓?
很多人买公寓,刚开始都是奔着它精美的装修、总价低、买一层送一层、不限购不限贷等优势去的,结果买入后发现问题重重:
1,公寓不能落户,没有学区;
2,商用水电,费用贵,很多还无法用燃气;
3,一层十几户甚至几十户,如果住的高,上下楼等电梯留言不少时间;
4,公寓住户比较复杂,有做美甲的,开公司的,甚至还有你想象不到的职业;
5,因为公寓都有一条大走廊,户型基本无法做到南北通透,想要通风,只能把门打开;
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6,交易税费贵,甚至能达到总价的20%-30%,一套50万的公寓,交易税费超过10万。
7,涨幅有限。我所在的城市,这三年商品房价格虽然涨的不多,但也涨了30%,但公寓的价格基本没涨。再加上公寓高额的税费,即使原价卖出,也要亏损20%,更别说最近楼市低迷了。
8,贷款比例低,公寓首付比例一般要达到50%以上,且贷款利率比普通房贷要高。
我们来做个粗略的估算。我们假设三年前有两个人,A和B,各有30万,A贷款60万买了一套90万的商品房,B贷款20万买了一套50万的公寓。三年后商品房涨幅30%,公寓基本没涨。A把房子卖了,扣除5%税费,不算银行利息,A当初投入的30万,现在可以得到51.15万(90*130%*0.95-60=51.15万);而B扣除20%税费后,只能得到20万(50*0.8—20)。A拿着卖房赚到的钱,还能置换更好的房子,而B很可能只能从头开始。
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1、土地出让金时间
(一)居住用地七十年;
(二)工业用地五十年;
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;
你会发现住宅交的年限比较长,公寓时间比较短一般是40年,也就是40年后土地出让金该如何交?
住宅通常交房价的1.6%土地出让金,公寓需要交评估值的40%土地出让金,显然这是非常可怕的事情。
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2、层高不同
通常住宅每层的高度较高比较适宜,公寓一般比住宅要矮一些。
3、居住成本不同
住宅一般水电煤费用国家标准,相对较低一些(也有一些小面积的住宅不通煤气的),公寓一般不通煤气,且水电煤普遍单价贵于住宅。
4、周边环境不同
住宅通常所处环境安静一些,每一层居住的人不会太多相对安静,公寓每层的住户相对较多比较吵,而且公寓有可能改成了商业性质的物业,来来往往人员较多复杂,电梯也比较拥堵。
5、采光通风不同
住宅一般采光通风比较好,公寓采光通风相对住宅差一些。
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6、住宅金融属性好,公寓很差
住宅可以首付三成,当然第二套也有可能首付4成,5成,甚至7成,可以申请30年,住宅也可以申请公积金,公寓不可以的。
但是公寓首付一定5成以上,年限最多10年。
而且当前很多银行还不受理公寓的贷款需求,尤其基于非购买的纯抵押(经营贷)通常难度会更大一些。
7、住宅税费低,公寓太高了
住宅交易的税费最低可以1%(免个税,免增值税,仅仅交1%契税),即便比较高,通常也是9.3%(1%个税,5.3%增值税,3%契税)
但是公寓的税费就更高了,如果不提供发票税费通常15%,如果提供发票则看情况,一般来说,如果有升值,税费很高的(土地增值税一项就是升值部分的30%-60%)。
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8、学位户口问题
住宅可以落户口,可能有好的学位;
公寓无法落户口,自然也不能因此入读学位房了,很多人买房的目的是为了入学,那就务必慎重了。
9、流转问题
目前在广州新购买一手楼的公寓(再次强调商业性质的),必须公司名义才能购买,三年限售,而且将来也必须转手卖给公司,这样子将来流转就不容易了。