《无锡市物业服务收费管理实施办法》

新闻发布会通稿（市发展改革委）

（2020年3月18日）

　　物业管理与百姓生活时时相伴，与社会稳定息息相关。为规范物业服务收费行为，维护广大业主和物业服务企业的合法权益，依据《江苏省物业管理条例》《无锡市物业管理条例》《江苏省物业服务收费管理办法》等法规，市发展改革委、市住房城乡建设局联合修订了《无锡市物业服务收费管理实施办法》（以下简称《办法》），自2020年4月1日起施行。3月18日，市发展改革委、市住房城乡建设局联合召开新闻发布会。市发展改革委副主任黄丽侠发布了《办法》修订背景、总体思路、主要内容和特点；市住房城乡建设局调研员荣福民就扎实开展行业监管，贯彻落实收费办法也向大家作了通报。

　　一、《办法》修订背景及总体思路

　　近年来，随着人们对居住环境、居住品质的要求越来越高，有关物业服务质量和收费的投诉举报越来越多，物业服务收费成为社会和群众高度关注的热点问题。2014版《无锡市物业服务收费管理实施办法》的指导性、操作性和可行性越来越难以适应当前物业管理现状，需要针对经济新常态下呈现的一些新情况、新问题，不断加以完善。

　　本次修订的《办法》，突出了“规范、和谐、公平”主题，在三个方面有所改进，一是强调法规依据，充分重视了与上位法的衔接，确保内容合法合规；二是构建和谐关系，强调业主与物业管理企业是平等的主体，是服务与被服务的关系；三是注重问题导向，强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。

　　二、《办法》的主要内容及特点

　　《办法》共分六部分46条，主要对物业服务收费管理的法律依据、概念界定、责任分工、定价形式、成本构成、计费方式，以及停车收费管理、其他收费管理、行为规范、监督管理等内容作出了明确规定。

　　一是进一步完善物业服务收费形成机制。明确业主大会成立前，普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，业主大会成立后由双方协商确定，非普通住宅和非住宅物业公共服务费实行市场调节价。政府指导价既为确定前期物业招投标价格提供了依据，也为业主大会成立后与物业企业协商确定价格提供了参考。

　　二是进一步加强物业相关方的行为规范。明确物业服务企业应当遵守法律法规和政策规定，全面履行物业服务合同，保证服务质量和收费标准质价相符。对于业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业服务费的情况也作了相应规定。

　　三是进一步提高物业服务信息透明度。物业服务企业应当实行物业服务季度报告制度，在物业管理区域内显著位置进行收费公示，每年定期公开物业公共服务费、公共能耗费、电梯运行维护费等收益收支情况，按合同约定分摊结清相关代收费用，接受业主和社会监督。

　　四是进一步规范住宅区停车收费政策。明确建设单位应当向全体业主公布车位、车库的处分情况，未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本物业管理区域内的业主；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租，期满后可以优先续租；车位、车库不得单独转让给物业管理区域外的单位和个人。

　　五是进一步明确相关收费管理规定。对电梯到达起始层的住户，免收电梯运行维护费；取消装修电梯使用费；装修垃圾清运费、非机动车停放费、装修人员出入证等实行市场调节价管理；物业公共服务费收取时间以及空置房物业服务费减免期限等依然沿用以前规定。

扎实开展行业监管  贯彻落实收费办法

无锡市住房和城乡建设局

2020年3月

　　为进一步规范物业服务收费行为，市发改委会同我局修订完善了《无锡市物业服务收费管理实施办法》。我局将积极贯彻新办法的落实，以此为契机进一步加强行业监督，提升行业整体水平。

　　一是以“双随机”检查为主要监管方式，进一步加强事中事后的管理。成立市级层面的“双随机”执法检查人员名库；各市区级层面成立专家库名录。从今年开始实施两年抽查项目全覆盖，并联合市市场监管部门采取联合检查方式，进一步推进物业管理全过程中各项制度和措施的有效落实；重点查处物业服务企业在经营过程中存在的降低服务标准、账目不清、收费及收益分配不公开等违法违规行为，切实维护人民群众的合法权益，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、发展稳定的物业管理服务市场。

　　二是以推进物业企业信用管理为抓手，进一步提升行业的服务满意率。目前信用信息管理平台累计收集物业服务企业信息1463家，物业服务项目信息2978个，物业从业管理人员信息10632人。街道、区级、市级均对企业进行信用监管，实施信用评分等级，每年委托第三方进行物业管理行业满意度调查，对满意度较差的企业进行约谈。新的收费办法出台后，我局将进一步加强收费行为方面的信用记分，特别是将根据办法中的规定，督促物业服务企业以季度方式出台服务报告，并向业主公示。

　　三是以“省优市优示范”为引导，进一步提升物业企业的服务水平。近年来我市开展了物业项目市优示范验收工作，三年来共有160多个物业管理项目获得了度市优示范称号，50多个项目获得了省厅的省优示范项目称号。省优市优示范项目、平安小区的评比，对于提升全市物业行业的服务水平起到了推动作用。

　　四是以开展服务技能竞赛活动为载体，进一步规范行业服务规程。为提升行业服务形象，规范各项服务操作流程，继续开展全市服务技能竞赛活动，通过开展客服沟通、巡逻交通展示、应急预案、保洁流程等四个项目的评比，展示行业风采，提升行业的良性竞争。

　　五是发挥好多元调解机制，化解物业管理矛盾。加强与市法制办、信访、市场监管、城管等部门共同参与基层矛盾化解，与各区法院、各街道、社区及时化解了物业服务和收费过程中的矛盾。

　　六是加强政策宣传和典型案例正面引导。特别是加强新的收费办法的政策宣传，让业主进一步树立正确的物业服务消费意识；通过典型案例的剖析，进一步规范物业服务企业和业主在物业管理活动中的各自行为。

　　媒体问题一：新办法与老办法比较，在收费政策方面有哪些变动？

　　新老办法对比，前期物业公共服务费等级及标准均未变动，主要变化有以下三点：一是电梯到达起始层的住户，免收电梯运行维护费。将老《办法》“可以减免”的非强制性规定改为强制性规定。二是不再对装修垃圾清运费、非机动车停放费、装修人员出入证等制定收费标准，改为实行市场调节价管理，由双方协商约定。三是取消装修电梯使用费项目。业主装修时，使用电梯运送装修材料的，以约定方式合理分摊并入电梯运行维护费。

　　媒体问题二：空置房前期物业公共服务费打折优惠措施是否仍然实行？

　　仍然实行。从前期征求社会意见的情况来看，对于空置房前期物业公共服务费继续给予折扣优惠的呼声较高。此次修订的《办法》依然保留原有规定，“因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应事前向物业服务企业书面告知，并经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费，减免期限最长为24个月。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。”条款中所述的未入住针对精装修房，未使用专指装修和使用，凡是装修之后均视作使用，需全额交纳物业费。打折期不可中断，减免的空置时长是指连续时长，而不是在一个较长时间段内分段加总的时长。

　　媒体问题三：装修建筑垃圾如何处置和收费？

　　关于装修建筑垃圾的处理，《办法》第二十八条规定，业主产生的装修垃圾可委托物业或符合资质的单位进行清运，并自行承担相关费用。相关费用实行市场调节价，由双方协商约定。