2016年过完年以后,合肥房价就像坐直升机一样飙升,跟南京、厦门和苏州三座城市,先后你追我赶,涨得不亦乐乎,被戏称“楼市四小龙”,直至年底限购出台,才逐渐停住上涨的步伐。2016年,合肥房价创下一个几乎翻倍的前所未有的历史记录。
由于房价上涨过快,平均每个月涨幅超过5%,有时甚至一天一个价,造成二手房交易大量违约,此间经历过换房的人,相信都受尽了煎熬。据粗步统计,仅2016年一年,合肥市二手房违约数占总成交量的30%左右。
经历过合肥房价上涨的人,可能对买房还心有余悸,特别是当自己房子卖掉之后,还买不到心仪的房子,眼睁睁看着房价暴涨,自己手中的钱慢慢贬值,再加上被二手房主接二连三违约,心情糟糕透顶。
通过跟 小密圈成员交流,我发现仍有很大一部分购房群体,对房产置换还存在一定的误区或者不安,不知道如何换房,也不知道何时置换。这一篇文章,我将针对合肥房价板块轮动的特点,给大家分析下房价上涨周期中,该如何置换房产,如何最大程度避免置换损失。
大周期下的全国房价板块轮动
我在之前的文章中分析过全国范围内的房价轮动,这种现象其实是有规律可循的,具体内容请参看我的公号“小易论楼市”文章《 全国房价上涨轮动,合肥超过了哪些城市?》。
本次全国房价上涨的大周期,背景是2014年9月30日的房贷新政,之后是持续1年多时间的5-6次降准降息,直至2015年年底,ZY定调化解房地产库存,然后我们就看到全国房价各城市先后出现大涨。
本次大周期是从2015年3月份的深圳开始启动的,与深圳一起的还有珠海,同为珠三角城市群。2015年10月,长三角成员上海和苏州也启动上涨。
长三角和珠三角城市群是目前中国经济活力最旺盛的区域,经济总量分居全国前两位,因此,当房地产政策环境出现宽松时,这些经济发达地区房价最先回暖。
2016年2月,我们看到环渤海湾和中东部强二线城市房价迎来爆发,之后这波上涨从东部向西部传递,从一二线城市往三四线城市波动,最终在2016-2018年两年时间内,完成全国房价的轮动上涨。
上涨的时间顺序,是按照上位城市先涨,下位城市后涨的原则。所谓上位城市,就是产业和经济基本面相对更好的城市,表现为人口吸引力强,城市房价高。跟下位城市相比,同等条件下,更多人会选择上位城市,比如买房和就业。
房价上涨的板块轮动,表明房地产是一个很强的政策市。限购放松,房价就会启动上涨,当2016年10月热点城市集中限购之后,合肥房价上涨就立即停止了。
而从全国范围来看,本轮以去库存为主要目的的全国房价上涨,如果没有热点城市带动,我觉得三四线城市的库存消化任务,很难完成。
因为购房者普遍都是买涨不买跌的心理,房价不涨,买房没有积极性。但三四线城市库存那么大,供严重大于求,不跌都算不错了,谁还愿意去库存呢?即使三四线下位城市房价上涨,也必然突破不了一二线上位城市的房价天花板。
在一二线城市房价上涨之后,三四线城市房价相对不高,加上热点城市被限购,恐慌性购房需求被赶至三四线城市买房,然后去库存任务宣布完成。从某种意义上来讲,一二线城市房价大涨,是三四线城市去库存的必经之路。
合肥房价上涨的大小周期
我在之前的文章中,给大家分析过合肥房价上涨的大周期,目前合肥经过两次明显的大周期,时间间隔大概是5-6年,阶段分别是2008年-2010年,2015年-2017年(公号“小易论楼市”《 合肥房价上涨的大周期》)。
以上涨前一年的房价作为基数,到大周期上涨结束,计算大周期涨幅,可以得出:第一周期涨幅大概为(6051-3344)/3344=81%,第二周期涨幅为:(14362-7841)/7841=83.2%。
我们可以看到,两次大周期的房价涨幅,其实是基本接近的,都超过了80%。至于2017年合肥房价略有下跌,那是消化泡沫,价格的合理回归而已。
我们看到2011年-2015年这个时期,合肥房价都处于比较低的涨幅水平,这是合肥房地产的小周期。特别是2011年,全年涨幅只有2.8%,这是为什么?因为2011年3月31日合肥重启限购。
2017年合肥房价为何跌了-4.1%,那是因为2016年涨幅过大,年底又重新执行限购,且力度较大,导致房价迅速冷冻并回调。历史总是惊人的相似,而且一直在不断上演,房价在积聚一定时间的能量之后,总会在适当时候爆发出来。
今年是合肥限购之后的第二年,房价走势可以参考2013年的表现,但是时间点又不完全相同。上周期限购是在2011年3月底,这个周期在2016年的10月初,月份上要延后半年左右的时间。
如果限购政策消化期以两整年时间计算,根据2013年合肥房价表现,我估计2018年10月份房价会出现一个比较明显的转折。但即使如此,也不要抱过高期望,毕竟即使在2013年,合肥房价涨幅也不过10%左右。
这是我之前判断今年合肥房价上涨节点和涨幅的一个重要参考(公号“小易论楼市”《 2018年合肥房价走势分析和预测》)。所以合肥总的趋势还是会上涨,但从现在开始步入小周期,不要对涨幅抱有过高期望,4年内每年估计最多只有10%,刚需自住、改善置换和资产保值都没问题,投机投资肯定是不合适了。
合肥房价上涨的板块轮动
合肥房价这个大周期的上涨历程是这样的(公号“小易论楼市”《 这次大周期合肥房价究竟涨了多少?》):
1、2015年整体呈缓慢上涨态势,全年涨幅大概在7.9%;
2、2016年2月,合肥房价开始跳涨,一直到年底,都处在一个快速抬升阶段,全年涨幅大概为77.1%;
3、整个2017年,合肥房价都在回调,跌幅大概为-4.1%。
其实合肥市各个板块所呈现的上涨轨迹并不一样,涨幅也各有差异。以2016年8月份房价为基点,截至2017年1月份,我们可以发现,新站区和北城房价几乎没有什么变化,一直都在平均涨幅以下。
高新区和经开区跟合肥大盘走势基本重合,期间涨幅大概在5%左右。政务区最先启动上涨,滨湖跟进,政务区涨幅一直略高于滨湖区,直到2016年1月份被滨湖反超,期间两个区域涨幅近20%。
之后滨湖一枝独秀,涨幅远超合肥大盘,新站和北城在年后才开始发力,之后大家的走势基本跟合肥大盘相似了。
如果以涨幅3%为上涨参考起点,政务区起涨发生在2015年的10月份,滨湖区发生在2015年的11月份,高新区和经开区发生在12月份,新站区和北城则发生在2016年的2-3月份。基本呈现一个板块轮动上涨的规律,全盘轮动间隔大概为半年。
换句话说,如果把合肥房价上涨作为一个整体来看,市内各个板块的上涨,从来只会迟到,而绝不会缺席。优质板块最先上涨,劣质板块最后轮动,这就像全国房价板块轮动一样,一线二线城市先涨,三四线城市后涨。
在2017年随后的调整中,政务区房价比较稳定,大部分小区实际成交价格基本没有发生回调,涨幅一直略高于大盘。滨湖由于前期炒作比较严重,回调比较厉害,从实际成交价格上能够明显看出,但即使如此,滨湖依旧是这个大周期房价涨幅最高的区域。
而其他区域,比如经开区、高新区和北城,经历回调之后,涨幅基本跟大盘持平或略高一些,新站区则基本上一直比大盘低了20个百分点。
2018年以来,合肥学区房、政务区、滨湖区和高新区,房价率先回暖,相继出现不同程度的上涨,涨幅大概在5%-10%左右,这其实从侧面也说明,这些地方是合肥的优质板块和目前最有升值潜力的区域。
我在前面文章中多次提到,合肥限购之后,购房群体从全省范围的投资需求缩小为合肥市区范围的内生性需求,这种内生性需求主要表现为刚需和改善置换。改善需求不可能从优质资产置换到劣质资产,只能从劣质资产升级到优质资产,改善需求接盘优质房产,刚需接盘改善需求置换下来的相对劣质资产,形成一条置换链。
因此我们看到优质资产被争抢升值,劣质资产被集中抛售而贬值,所以房价最先上涨的区域,必定是优质资产聚集的区域,也是房产将来保值升值潜力最大的区域。同理,房价不涨反跌的区域,一定是劣质资产密度比较大的区域。
合肥房价上涨周期中的房产置换
我以上所有分析,都在向大家说明一个问题,判断房价未来走势和选择房产置换时机都很重要,大周期和小周期房产置换策略也不一样。
大周期的房产置换
凡是在2016年上半年之前房价启动上涨的城市,都是值得关注的(大概20个左右,哈尔滨除外)。从全国范围来看,这些城市相当于合肥的政务区和滨湖区,都是优质股和潜力股,属于我讲的上位城市,合肥是这个周期少数几个房价前期就启动上涨的二线城市。
合肥属于全国范围内的上位城市,也就是全国范围内的优质资产,在限购放开之后,首先受到省内外投资者的青睐,这样即使合肥市区最垃圾的资产也一并受到追捧,造成合肥房价大盘式的上涨。
但合肥市区不同区域不同等级的资产,上涨节点和涨幅都各有不同,总体上遵循“优质板块优质资产先涨,涨幅相对较大;劣质板块劣质资产后涨,涨幅相对较小”的规律。
在大周期中,合肥房价上涨迅猛,短期就产生一个很大的涨幅。这种情况下,优质资产率先启动上涨,涨幅较大,尽管劣质资产最终也能受益,但是上涨节点滞后,优质资产可能已经升值30%,劣质资产都还未启动上涨。
如果在大周期上涨中期进行置换,比如2016年上半年,你会发现自己房子卖在低点,想置换还买不到房,等你买到房时,却买在了高点,损失巨大。此时应尽量避开上涨中期,等劣质资产补涨完毕再进行置换。
如何判断大周期的开始节点和结束节点?开始节点的判断是,货币宽松和限购放开,政策效用会有一个滞后期,一般一年之后就会最先看到优质板块房价出现明显上涨。周期结束节点的判断是,限购政策再次出台或者出台前夕,一般是大周期劣质资产进行抛售的最佳时机,也是进行置换的最好时刻。
劣质资产一般流动性很差,议价空间很高,不要指望把你的劣质资产卖到房价最高点,在涨幅完成90%程度的时候抛掉,操作就已算非常完美。所以一定要在限购结束时第一时间卖掉,不然市场一旦冷却下来,你的房子又该无人问津了。
小周期的房产置换
房产大周期一般每5-6年发生一次,可遇而不可求,不是每一个人都可以准确判断,也不是每一个人都能完全抓住,对于绝大部分人来讲,小周期房产置换是常态。
在大周期,因为不限购,合肥需求群体在全省或全国这个范围内。在小周期,由于限购,购房需求缩小到合肥市区不到400万人口这么一个小范围。置换需求造成优质板块优质房产与劣质板块劣质房产,价格出现两极分化。
小周期一般只有一年时间。小周期房价上涨比较温和,板块之间的轮动也不是非常明显,资产等级相差太多的房产,甚至会出现错周期轮动。
什么是错周期轮动?就是优质板块这个周期上涨已经结束,马上开启下一周期的上涨,而劣质板块这个周期才开始启动上涨。再加上劣质板块的升值速度本来就没有优质板块快,就造成劣质资产永远追在优质资产屁股后面追,却怎么也追不上,还被越拉越远,分化越来越大。
关于房产等级的划分,请参考我公号“小易论楼市”文章《 合肥的优质房产和劣质房产》。
2档置换到1档:在我看来,2档房产已属优良资产,如果仅实现一个档次的跨越,置换实无必要,从投资角度考虑,房产升级换来的资产增值潜力,可能还不足以弥补交易产生的税费。
2档房产市场流动性不错,议价空间低,不用担心卖不出去或者被贱卖。如果为了学区或者改善自住,确需置换,个人建议可采取先买后卖的方式,防止出现房价轮涨踏空的情况。可以先去市场寻找房源,同时将自己的房子挂出去,一旦锁定好置换目标,再将自己房子出售,为了更好的衔接上,哪怕适当便宜一点卖出都可以。
这里要注意一点,小周期中,1档资产优先上涨,而且一旦涨上去之后就很难下跌,价格非常坚挺。个人建议一旦锁定好目标,应加大定金金,最高可达合同总价的20%,防止卖家违约。同时视情况也可以加大买家的定金,防止买家违约,确保置换顺利衔接。
3档置换到1档或者2档:3档资产属于一般资产,跟大盘涨幅差不多,步调一致,小周期下,涨幅没有1档资产大。因为合肥的1档资产极少,从3档资产置换到1档资产,属于常规操作,先卖后买或者先买后卖都无所谓,只要能衔接上,尽量缩短交易间隔即可。
个人认为,从3档置换到2档,投资来讲,收益太低,不值得折腾。如果确需置换,因为小周期涨幅较小,淡季置换就行了,尽量缩短交易间隔。
4档或5档置换到1档或2档:4档或5档已属于劣质资产或垃圾资产,在我看来,小周期下,这些资产的价格将与优质资产越拉越远,因此不应追求卖在最高点,尽早置换才是上策,拖得越久,你的损失就越大。
这种置换是我建议大家进行资产优化配置的主要形式,是对你资产最大化的一种合理操作。因为劣质资产和垃圾资产流动性很差,议价空间也比较高,先买后卖会存在违约风险。
比如置换标的找好了,签了合同,交了定金,结果房子卖不出去,最后损失违约金。再差一点的情况是,置换标的找好了,签了合同,交了定金,结果劣质资产卖不上价,为保证置换衔接,不得已低于市场价很多出售,亏不少钱。
这种情况下,我一般建议先卖后买。因为时间越久,劣质资产与优质资产的价格差距越大,个人建议价格差不多就可以处理掉了,不宜久战,拖得时间越长,你的置换成本可能会越高。
因此,小周期下,我觉得任何时候都是置换时机,掌握一定的置换技巧远比选择置换时机更重要(关于合肥各区房价分析,请搜索关注公号“小易论楼市”,后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看)。
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