本文数据全部来自于贝壳网公开数据，共调用已成交数据16340条，挂牌数据51384条。希望通过对已成交数据与挂牌数据的研究与分析，帮助大家更具体的认识合肥的楼市走势，对大家后面的投资起到参考的作用。房博士房产研究成果全部在我的公众号后台同步更新，欢迎关注我的公众号：合肥房博士，免费查看。同时房博士提供房产投资咨询服务，可在我的公众号后台选择合适的咨询方式。

   一、全年价格走势平稳

      2019年8月合肥共挂牌二手房51384套，1-7月共成交7580套，月均成交1082套。

   其中2019年7月合肥二手房共成交1417套，成交均价为16546元/平，较6月上涨73元，涨幅0.4%，价格基本平稳。

   纵观全年，合肥二手房成交价格走势也基本保持平稳。合肥2019年7月的成交均价，较2018年8月成交单价16361元/平，全年只上涨了185元/平，涨幅只有1.1%。可以说，合肥很好的控制了房价的涨幅，在过去的1年里走势非常平稳。

从另一个层面来看，因为楼市大盘走势整体平稳，不再火爆，想在楼市中成功投资并获取较为客观的利润，已经不是非常容易的事情了。

   把时间点再拉近一点，回顾一下2019年近7个月的的合肥二手房价格走势，可以清楚地看到，成交价格在2019年的3、4月份迎来了一波不小的涨幅，进入5月份以后，成交价格逐渐回落。在过去一年里，合肥没有放开限购、限贷。非常坚决的执行了房主不炒，稳房价、稳地价、稳预期的调控目标。进行房产投资，更是需要精准的寻找目标，否则买入的房子，如果每年房产投资的涨幅不能超过5%，还不如进行其它的理财类投资。

   然而，看似四平八稳的合肥楼市，真实的走势却并不是波澜不惊，而是跌宕起伏。合肥的区域、板块分化进一步拉大，分化更加加剧，这才是合肥楼市的真实现状。同比2018年7月，政务区涨幅达到了10.7%，而瑶海区则下跌了6.5%。一反一正，差距将近20%！

   过去一年，合肥各区涨幅差距较大，政务区的全年涨幅达到了10.7%。自今年1月以来，政务区的涨幅也达到了5.3%。而跌幅最大的瑶海区，2018年8月成交单价是13408元/平，2019年1月成交单价是12995元/平，到了2019年7月，成交均价只有12530元/平，成交均价一路走低。而通过同比去年、环比上月、对比2019年1月份的各月成交均价，也能看出，过去一年，合肥表现最亮眼的是政务区、经开区、庐阳区、滨湖等区域。投资这些板块的房产，获利的机会要大的多；而类似于瑶海、肥西、包河这样表现比较弱势的板块，可能会被套牢。

   房博士将各区二手房成交均价作图如下，其中的涨跌，是相对于上年同比得出的结果，供大家参考。

   二、学区房拉动了板块价格涨幅

   政务区、经开区、庐阳区、滨湖新区有较好的涨幅。房博士仔细对比了一下成交数据，优势板块价格上涨，离不开学区房的功劳。政务区的50新、经开区的168玫瑰园、庐阳区的45中、42中学区以及滨湖的46中等学区都有较高的涨幅，从而拉动了整个区域的房价上涨。而滨湖新区的涨幅与优质资源投放、板块提升也有很大的关系。

      2019年政务区累计成交二手房554套，而50中新学区房就成交了454套，占比82%。50新学区房的升值，拉动了整个政务区房价的升值。

      2019年1-7月，庐阳区45中学区房成交均价为24625元/平，较2018年全年升值了11.2%，42中学区房成交均价达到了22145元/平，升值率更是达到了17.8%。

   经开区的168玫瑰园学区，升值率也达到10%左右。学区房的升值，拉动了整个板块的价格涨幅。

   而蜀山区的50中西和50中东西园，虽然中考成绩较好，但是二手房老化严重，成交量较少，1-7月总共成交了83套，而同期蜀山区共成交了1017套，成交量不足，对板块内的价格没有明显拉动。所以蜀山区2019年7月的成交均价同比去年只有2.1%的涨幅。

   包河区的48中成交了75套学区房，占总成交量670套的11.2%，学区房成交占比不高，升值率也只有5.6%,不够强势。而包河区的一众老破大小区，成交量大，成交价格下跌，所以整个板块成交价格出现了下滑。

   对比比较鲜明的是瑶海区的38中，学区房成交均价相比2018年竟然下跌了3.9%,对整个板块没有支撑。瑶海区在没有强势学区支撑的情况下，整个板块又处于劣势，加上供应量充足。价格一路下行。

       三、供求关系决定了价格走势

   通过对挂牌量的研究，房博士发现，挂牌量的多少，能很清晰的反映当前市场的供求关系。当市场上房源较多，供应量充足的时候，房价很难上涨；而当板块内房源稀缺，供应量不足时，房价比较坚挺。通过对供应量的研究，能够很好的解决，仅仅依靠成交数据，导致的信息滞后问题。

      8月13日采集的贝壳二手房挂牌数据51384套，而合肥1-7月共成交7580套二手房，月均成交1082套。当前总挂牌量51384套，够卖47个月，大概相当于够卖4年。

   其中瑶海区8777套、蜀山区7244套、包河区6129套供应量最充足。新站3158套、长丰2994套，虽然总量不大，但是成交量也不高，所以供应量也比较充足。

   按照当前的成交量，新站区的二手房可卖7年！供应主要集中在七里塘板块，隆昊昊天园挂牌142套，绿地香树花城挂牌102套。而作为次新房的当代moma未来城也有108套挂牌。而新站当前在售或即将开售的新盘不低于20家。

   特别要注意的是，2019年长丰土拍了18块地，共计1016亩，这些新地块上市，加上长丰现有在售的新盘，长丰的新房供应量超远超万套，长丰的供应量充足，这对于周边的刚需来说是好事，但是对于投资者来说却不是什么好消息。这些板块的投资或者自住兼投资，需要慎重。只能选择学区、地铁、公园、房龄、品质等等各方面资源加成越多的房子，才能尽可能的保值、增值。

   瑶海区供应量最多，而今年1-7月份瑶海区一共成交了867套，月均成交124套，按照这个速度，瑶海区当前挂牌房源可以成交70个月！大概够卖6年！瑶海区的二手房严重过剩！再加上不断推出的新楼盘，瑶海的市场供大于求的关系，短时间内难以逆转。

   供应量占比第二高的是蜀山区，蜀山区目前有7344套房源在售，好在蜀山区在1-7月份的成交量不低。蜀山区挂牌量最大的是信旺华府骏苑小区，当前挂牌374套，也是全合肥市挂牌套数最多的小区。信旺华府骏苑2019年共成交了61套，2019年成交均价为12245元/平，比2018年下跌了5.5%，拖累了整个蜀山区的板块升值率。

   庐阳区与包河区的供应量也非常充足，庐阳区的优势是有45中学区、42中学区板块，四里河板块以及新6中板块，有学区板块，有新兴板块，所以庐阳区整体价格走势不是很难看，但是在庐阳区，房价也出现了分化。没有学区的老破小板块，同样面临着房价走势疲软，价格下行的趋势。2019年庐阳区除去45中、42中学区房以及万科森林公园以外，共成交了745套，成交均价是15248元/平，2018年共成交564套，成交均价15637元/平。下跌了389元/平，跌幅为2.5%。

   包河区挂牌6129套，房源非常充足，但是上半年1-7月份只成交了670套，成交与挂牌的百分比值只有10.9%，在9区2县中倒数第4。包河区的二手房老化，以及学区疲软，导致整个二手房市场走势较弱。挂牌量和成交均集中在周谷堆板块，金地国际城挂牌238套居第一，万振逍遥苑四期193套、宝利丰广场137套、铂金汉宫139套、元一柏庄150套。事实上绿地海顿公馆的ABCD四期，一共挂牌也达到171套。

   由于小区房龄基本上是2010年之前的小区，整个板块没有新的资源投放，小区房龄老化，在没有学区加持的情况下，小区价格逐渐开始下行。包河区目前有投资价值的板块有48中学区板块、政务区东龙川里与祁门路之间的板块，以及新房较多的淝河板块。其中龙川路的龙川里、高铁都市花园等几个限价盘的性价比最高。而淝河板块的翡翠天际、锦绣龙川由于价格过高，性价比并不高。

   我将各个区挂牌量比较多的小区，列举出来，并在地图上做了标注，（限于地图幅面，有部分小区，虽然挂牌较多，但是没有标注，包括长丰北城的恒大帝景：265套，新慧金水岸北区151套；滨湖新区的蓝鼎观湖苑159套，合肥云谷122套）。

   从上图中，能看到，还有一个供应量巨大的板块，就是肥西与经开政务接壤的繁华西板块，禹州华侨城等。繁华西紧邻经开区、高新区，距离政务区也只有几公里，按照最新的地铁规划，7号线以及4号延长线均在繁华西设有站点。繁华西的楼盘禹州天玺、信地华地城、文一名门绿洲、绿地海顿公馆等小区都是规模较大的次新小区。然而在过去一段时间，挂牌量非常大，成交量也不小，价格却一路走低。房博士通过实地踩盘，发现繁华西的工厂较多，周边配套匮乏，由于集贤路的阻隔，再加上繁华大道与集贤路互通立交的修建，将繁华西分割在繁华的大合肥之外，过了集贤路往西，就感觉到了县城，除了几个小区密集的楼盘外，没有学区，没有公园，没有大型商超，小区周边都是工厂和高压线。板块内的楼盘之间也出现了分化，其中禹州天玺算是相对比较优质的小区，楼间距较大，品质做的也不错。繁华西相比新站，瑶海，在地段和未来发展的空间上，还是有不少优势的。（合肥各区域详细房价分析，我会在后面文章中持续更新，朋友们可以关注我的微信公众号：合肥房博士，在后台回复“政务”、“滨湖”、“经开”等关键词免费查看。）

     四、未来合肥楼市走势分析及购房建议

  当前楼市，特别是对合肥楼市，影响最大的应该是银行收紧住房贷款政策。自2016年合肥执行严格的调控政策以来，历时3年。时至今日，调控不但没有放松，而且有进一步收紧的趋势。

  长期来看，国家提倡“房住不炒”，下定决心要挤掉房地产中的泡沫，希望更多的社会资金进入实体经济，而不是让房地产一家独大。这是未来几年的经济发展的主要方向。那么当下合肥仍处于挤泡沫、降杠杆、防炒作的阶段。所以2016年涨幅过大，又缺乏顶级学区、优质板块支撑的大量二手房，随着板块的老化和房龄的增加，小区品质越来越低，价格会一路回落，在没有全面放开限购限贷的背景下，房价很难有反弹的机会。这是一个价格与价值逐渐匹配的过程，当房子失去金融属性（银行不放贷）、没有学区价值、失去投资价值（价格不再上涨）的时候，这部分房子就会回归居住属性，房屋的价格就会慢慢和房租挂钩。慢慢大家就会发现，国际公认的租售比，对于许多普通商品房也逐渐适用。

  银行收紧房贷，对于楼市，冻结流动性，对于炒房客来说，无疑是釜底抽薪。想变现难度越来越大。这也是我一直强调的，长线投资，价值投资，减少换手率，尽量一步到位。

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