【海法案例】房屋租赁合同到期，口头约定续租是否具有法律效力？

2020-07-29 17:49

来源：澎湃新闻·澎湃号·政务

基本案情

2018年11月，原告殷某在被告张某处承租房屋二套，双方签订了房屋租赁合同，租金为每月6750元，租期为三个月，原告殷某另交纳了房屋押金20250元。在租期届满前5日即2019年2月15日，殷某通过微信联系张某表示想续租二个月，张某微信回复同意。2月18日，殷某又通过微信联系张某表示不想续租，要求张某按期收房并退还房屋押金；张某拒绝，表示已与其续租二个月。2月20日，殷某联系张某要求退还房屋，张某未到现场进行交接，殷某报警处理，连云港市公安局海州分局浦东派出所出警，对该情况登记备案，后原告搬离了该房屋。2月22日，原告殷某诉至本院，要求被告张某返还房屋押金20250元。

裁判结果

连云港市海州区人民法院经审理认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。原、被告于2019年2月15日通过微信达成的续租协议，虽未通过手写签字的方式签订纸质的租赁合同，但在原告通过微信向被告发出续租要约，被告作出同意的承诺时，续租协议成立，对双方同样具有法律约束力。

2019年2月20日，原告搬离租赁房屋并通知被告收回房屋，虽然被告拒绝收房，但是双方于2018年11月17日签订的《租房合同》因租赁期限届满而终止。在该《租房合同》终止前，双方又达成了续租协议，虽然原告以搬离租赁房屋并通知被告收回房屋等行为表明其不再履行续租协议，但其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。2019年2月22日，原告向本院提起诉讼，考虑到承租人不愿继续履行续租协议，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，该续租协议应自原告起诉之日解除。但原告拒绝履行续租协议给被告造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，被告作为守约方也负有减少损失扩大的义务。本院综合考虑剩余租期、租赁房屋再行租赁的合理期限、承租人过错程度等因素，酌定原告赔偿被告一个月的房屋租金即6750元作为违约金。

据此，海州区人民法院作出判决：被告张某返还原告殷某13500元。该判决作出后，原、被告均未提出上诉。

典型意义

合同的订立，除法律、行政法规规定采用书面形式外，可以口头形式和其他形式订立。在电子数据广泛应用的今天，当事人通过即时通信工具如微信、QQ等达成协议越来越普遍，但是因为电子数据是存在于虚拟空间内，在表达形式、表达载体上区别于传统的书面介质，人们在对待上有一定的随意性，缺乏严谨性。本案的原告与被告微信聊天时先说要续租，过几天又反悔，殊不知在其向被告发出续租要约，被告同意时，续租协议即已达成，该协议同样受法律保护，需要严格履行。

此外，违约方不享有单方解除合同的权利。本案原告在协议达成后又反悔不愿履行，其作为违约方，单方面搬离房屋的行为不具有单方解除合同的效力。后原告起诉至本院，鉴于双方已经形成合同僵局，如果一味要求其继续履行合同，对其显失公平，故本院判决解除了合同，但是违约方应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。