接棒陆家嘴 ，北外滩即将大放异彩

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近日，一则重磅的土地消息，引发人们对北外滩未来发展的思考。

7月3日，上海市虹口区嘉兴路街道HK271-01地块成功出让，本次竞拍吸引了绿城、招商蛇口、华发、融创、融信、保利、龙光等7家品牌房企参与，经过187轮激烈竞价，最终，招商蛇口旗下太仓嘉商商务咨询有限公司以44.04亿元的价格竞得该地块，成交楼面价81089元/平方米，溢价率为28.4%

该地块的出让，让沉寂依旧的北外滩重新回到人们的视线，根据最新出台的北外滩规划，这里将打造成新时代都市发展新标杆——建设成为与外滩、陆家嘴错位联动、居职相融、孵化创新思维的新时代顶级中央活动区、汇聚现代化国际大都市核心发展要素的世界级会客厅、全球超大城市精细化管理的典型示范区。

种种迹象表明，作为市中心唯一一块可以成片规划、深度开发的北外滩，将凭借地理区位、历史底蕴和滨水资源三重优势，接棒陆家嘴的发展速度与大手笔，成为与外滩和陆家嘴比肩的核心商务区，续写上海城市发展的速度、力度与高度！

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城市的觉醒，从有故事的核心土地开始

刚刚成功出让虹口区嘉兴路街道HK271-01地块，东至新建路，南至周家嘴路，西至金田路，北至海拉尔路，土地面积为25974.2平方米，出让面积21724.2平方米，容积率2.5，土地用途为居住用地。

之所以备受瞩目，一方面，因为地块为虹口区近3年来首次出让的纯宅地，也是上海2020年以来推出的首个无自持比例要求的纯住宅地块；另一方面，地块与北外滩核心区仅一路之隔，其稀缺性由此可见一斑。

事实上，从地理位置来看，虹口区嘉兴路街道HK271-01地块位于上海市中心，地处虹口区新建路隧道入口处，距离浦东陆家嘴直线距离仅2公里，距离浦西外滩直线距离同样仅2公里。属于“黄金三角”区位稀缺的纯住宅地块，也是今年北外滩首个出让的地块。目前地块周边区域一手新盘仅瑞虹新城一个在售项目，未来招商蛇口作品有望接棒成为虹口区高端居住产品的新标杆。

值得一提的是，伴随北外滩宅地的出让，整个北外滩的建设大幕将开启，计划在两年内，核心商务区将有6宗商办综合用地出让，包括480米高的上海新地标所在地块以及300米高和265米高的两栋大楼用地。

这让虹口区嘉兴路街道HK271-01地块纯宅地的身份，成为众星捧月的所在，绿城、招商蛇口、华发、融创、融信、保利、龙光等7家品牌房企参与，历经187轮激烈竞拍，再一次印证该地块背后的“风向标”意义。

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刷新板块宅地纪录，北外滩价值已是“明棋”

招商蛇口以44.04亿元的总价，8.1万元/平方米的楼板价，溢价率高达28%，一举刷新上海北外滩的宅地记录，开发商在举牌竞价过程中毫不手软，为什么？

笔者认为，说到虹口区嘉兴路街道HK271-01地块的价值，就不得不提与之一街之隔的北外滩核心区，北外滩位于虹口区南部滨江区域，作为外滩的延伸，拥有丰富的文化资源和深厚的历史积淀，区位优势更是得天独厚，与外滩、陆家嘴形成三足鼎立之势，共同构成黄金三角，是黄浦江两岸综合开发重点地区之一。

就在虹口区嘉兴路街道HK271-01地块成功出让后5天，上海市人民政府就官宣批复同意《北外滩地区控制性详细规划》，确定了北外滩地区东至大连路，南至黄浦江—苏州河，西至河南北路，北至海宁路—周家嘴路，总面积约4平方公里，其中陆域面积约3.3平方公里。其中，核心区由周家嘴路—公平路—唐山路—海门路—东大名路—旅顺路—东汉阳路—商丘路围合而成，总用地面积约81公顷。

北外滩规划效果图

在外界看来，北外滩规划的落地，就跟当年闸北静安并区、前滩规划获批一样，势必给区域的房价带来前所未有的想象空间。

更为关键的是，在上海市的发展规划中，北外滩将与外滩、陆家嘴共同构成“黄金三角”核心商务区，是上海“五个中心”建设中重要的功能服务聚集区。

数据统计显示，外滩的新房售价已经逼近15万/平方米，陆家嘴也已站上15万/平方米的高位，北外滩所在的虹口区商品住宅均价目前也已经突破10万，作为虹口区乃至上海未来10、20年发展的最前沿地之一，目前仍是价格洼地的北外滩价值与房价走势，已经几乎是一盘“明棋”。

北外滩效果图

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除了楼宇经济，更有“首店经济”、“夜间经济”

事实上，外界已经在今年6月举行的“新时代、新标杆”北外滩开发建设全球宣介会上，北外滩最新的发展愿景、地块情况、产业定位和产业政策都已经和盘托出。

据市规划和自然资源局总工程师白雪茹介绍，北外滩新一轮的规划被誉为上海启动陆家嘴规划建设之后最大手笔的方案，未来的北外滩，将拥有两百余栋高端商务楼宇、集聚近百家企业总部，金融、航运、科技等产业蓬勃发展，“首店经济”“夜间经济”以及苏州河以北商业商贸中心大放异彩。

外界惊呼，“六本木版”北外滩这次真的要启动了。与之前北外滩单一打造航运中心不同，北外滩成为上海未来10至20年的发展新标杆。

日本六本木是大批商务人士集聚的地方，居于六本木中心的高级公寓和办公室是其地位不凡的标志。世界各国的大使馆都聚集在六本木周边，外国游客、商务人士的聚集，商务与夜经济繁荣，让六本木成为区别于东京其他区的独特存在。

北外滩空间形态格局同样在新规划中初具雏形，近年来在基础设施，商业配套各方面取得了长足进步。2017年北外滩地标性建筑上海白玉兰广场的落成，北外滩CBD已初具雏形。未来北外滩还将依托白玉兰广场和星港国际中心两大制高点，进一步打造顶级中央活动区，目前已规划480米“浦西第一高楼”。

与之同步的是，目前，北外滩已拥有金融企业1600余家，资产管理规模超过5万亿元，其中公募基金达到16家，超过全国公募基金总数的九分之一，是上海全球资产管理中心和金融科技中心的核心承载区之一。

在这里，集聚了中远海运、上港集团、中国船东协会、歌诗达邮轮等航运企业和机构4700余家，是中国航运服务业最集聚、航运总部特征最明显、航运要素最齐备、航运产业链最完整的区域之一。

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一幅“非空白的蓝图”，承载历史与未来

根据规划，北外滩将形成“一心两片”总体格局。一心，即中部核心商务区，为高强度、高密度开发地区；两片，即西部虹口港活力片区和东部提篮桥片区，为低层高密度空间格局；全域构建新旧融合、以人为本的公共空间网络。

这些格局变化，将通过规划范围内总建筑面积约840万平方米体现，其中，住宅建筑面积约219万平方米，商业办公建筑面积约547万平方米。核心区总建筑面积约322万平方米，其中，住宅建筑面积约32万平方米，商业办公建筑面积约277万平方米。

与当年浦东的开发开放不同，在这样“非空白的”蓝图上做控制规划很有挑战，如何让历史文化的传承成为新一轮开发的资源，是北外滩开发建设过程中的难点，同时也是亮点。

未来的北外滩，需要协调旧区改造和城市有机更新之间的关系，需要打造金融、航运等现代服务业的活跃增长极，甚至需要唤醒文化品牌和旅游资源的生命力为北外滩注入“精神力量”。这里不是承载单一功能的区域，而是吸引大量公共活动的“中央活动区”。

不久的将来，北外滩将有7万居住人口和24万办公人口，这里既有高端的低密度别墅，也会有高品质的商品住宅；既会通过改造、打造独具韵味的石库门住宅，也会提供设施设备齐全，可以拎包入住的白领公寓，满足不同人群的居住需求，并配套一流的教育、医疗、体育、文化等设施。

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这一次，北外滩为拥抱未来做好了充分的准备，与时俱进率先布局了新一代信息基础设施，5G基站覆盖密度全市第一，是全球网速最快的地区之一。

北外滩将聚焦楼宇经济和平台经济，着力构建北外滩总部经济和涉外经济中心，集聚一批有全球影响力的企业总部、国际组织和功能性机构。

商务人士可以通过空中连廊、地下空间方便地穿梭在不同楼宇，可以去滨江点上一杯咖啡，眺望陆家嘴现代金融贸易区和外滩万国建筑，可以去白玉兰广场逛街，可以去百老汇中心看戏，城市的功能和社区能够连接，把我们商务人士、居民生活与城市发展互动，成为一处未来城市的理想空间。

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