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作为业主这些你都知情吗？

2023-07-31 16:59

来源：澎湃新闻·澎湃号·政务

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业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利，是建筑物区分所有权的重要组成部分。从文义上，我们可以将其拆分为“业主”和“知情权”两个部分，前者为行权的主体，后者的核心则在于其权利边界。

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关于“业主”的概念

对于业主的概念，简单来说，已经取得或者已经合法占有房屋的，就可以成为业主，行使业主知情权。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第一条规定了两种情况：“依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。”

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业主知情权的权利范围

任何权利的行使都是有边界的，业主知情权的范围主要由以下法律界定：

1. 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）

第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

2. 《物业管理条例》（2018修正）

第六条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

3. 《业主大会和业主委员会指导规则》

第三十六条业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共有部分的使用和收益情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

4. 《上海市住宅物业管理规定》（2020修正）

第十二条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（八）对物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

第二十七条业主委员会应当建立信息公开制度，按照规定及时公布业主大会和业主委员会作出的决定，物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项；定期公布专项维修资金和公共收益收支；接受业主查询所保管的物业管理信息。

5. 关于进一步贯彻实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见

十、业主委员会应当每年在业主大会会议上，报告业主委员会年度履职情况、业主委员会委员履行书面承诺的情况以及其他需要向全体业主报告的事项，并在物业管理区域内显著位置公示。

十一、由业主大会、业主委员会委托审计的，业主委员会应当将审计结果在物业管理区域内显著位置公告；由乡、镇人民政府或街道办事处委托审计的，以及业主委员会拒不提供相关资料或者提供的相关资料不完整的，乡、镇人民政府或街道办事处应当将审计结果在物业管理区域内显著位置公告。

6. 上海市商品住宅专项维修资金管理办法（2010修正）

第十八条（专项维修资金帐目的核对和公布）

业主委员会或者其委托的物业服务企业应当每月与开户银行核对专项维修资金帐目，并将下列情况每半年向全体业主公布一次：

（一）专项维修资金交纳、使用和结存的金额；

（二）发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况；

（三）专项维修资金使用和管理的其他有关情况。

前款第二项规定的情况，应当按每幢住宅公布；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，应当按门号公布。

业主对公布的专项维修资金帐目情况有异议的，可以要求业主委员会和物业服务企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。

开户银行应当每月向业主委员会发送专项维修资金帐户对帐单，每年向全体业主发送专项维修资金分户对帐单。业主委员会和业主可以向开户银行查询其帐户或者分户帐的情况。

司法实践中，法院在认定业主知情权的范围时，会将上述涉及业主知情权的内容具体明确到某一种情况或某一份资料，梳理如下：

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业主行使知情权的实务要点

业主在行使知情权时，首先，其请求行使权利的目标材料应在前述法律法规规定的范围内；其次，原则上应当以业主大会或者业主委员会为被告；另外，对于业主行使知情权应加以合理限制，防止滥用权利，其范围应限于涉及业主合法权益的信息，并遵循经济、简便的原则。

1. 原则上以业主大会或者业主委员会为适格被告

知情权属于成员权，小区业主依照民法典第281条以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条的规定，起诉请求公布、查阅有关情况或文件的，应当以业主大会或者业主委员会为被告。

有证据证明相关信息资料由物业服务企业掌握，法院可以根据业主申请，依法追加物业服务企业为第三人，判决业主大会或业主委员会承担公开义务的同时，明确物业服务企业履行相关协助义务，以便于纠纷解决和判决执行。涉及物业服务、维修资金使用、业主共有部分经营与收益等情况，业主也可依照民法典第285条第1款、第943条的规定，基于物业服务合同关系直接起诉物业服务企业，请求其履行公开义务。

2. 业主行使知情权应当与其合法权益具有直接关系

在现实生活中，由于共有部分及管理事项具有不同的形态，业主知情权的义务主体亦不尽相同，如不对业主知情权的范围加以限制，将因披露范围过大而导致披露主体成本过高，负担过重。

业主虽依法对上述规定内容享有知情权与监督权，但业主对与其合法权益无关的信息没有必要面面俱到的了解，义务主体亦无需事无巨细的披露与业主合法权益无关的信息。

3. 业主知情权的行使应当遵循经济、简便原则