业主行使自治权，应当遵守的边界在哪里？

原创 庄玲玲 上海高院 收录于合集 #案例参考册 29个

小区居民通过成立业委会和召开业主大会等形式行使业主自治权，然而业主自治权也应当有其合法的边界。本期案例所涉业主大会决定较为特殊，属事后追认型决定。原先既已存在的小区22号楼西侧建筑垃圾堆放点，在业主大会表决前已被行政机关认定违法，并责令拆除。但该小区欲通过业主大会表决通过的形式使其合法化。该案判决后，行政部门在第一时间拆除了系争建筑垃圾堆放点，包括原告在内的业主的合法权益在司法裁判中得到了保护。

邹某、胡某、邹某某等诉上海市某小区业主委员会撤销权纠纷案

裁判要点

本案在行政机关已认定系争建筑垃圾堆放点已违反地方性法规《上海市绿化条例》第三十七条，并责令限期改正恢复原样的情况下，某小区欲通过业主自治权将其合法化，违背公序良俗，亦与普通人最朴素的正义观相悖，业主自治权应有其合法的边界。

系争决定虽通过多数人的“同意”，但既剥夺了系争建筑垃圾堆放点附近的包括原告在内的少数业主就影响其居住环境的周边绿化被合法保护的权益，也剥夺了业主就场地使用情况进行合法有效监督的权益。虽然从全体业主的共同利益出发，在可能影响部分业主利益时，部分业主应在合理范围内加以容忍，但前述全体业主的共同利益应当以符合法律、法规为限。故系争业主大会的决定已侵害原告的合法权益。

关键词

业主撤销权 / 业主合法权益

案例撰写人

庄玲玲

法官解读

01

基本案情

原告邹某、胡某、邹某某系某小区22号X室业主。

2020年8月4日，某小区业委会在小区公告栏张贴《小区建筑垃圾池改造及河边人行步道太阳能灯安装实施方案的公示》。

2020年8月12日，某小区业委会在小区公告栏张贴《关于召开某小区业主大会的公告》。

2020年8月28日，因计票统计情况有偏差，某小区业委会发布《关于召开某小区业主大会的补充公告》，对选票进行复核。

2020年9月2日，某小区业委会公示《某小区业主大会关于小区建筑垃圾池改造及河边人行步道太阳能灯安装会议决定的公告》，公告载明：通过表决，某小区业主大会依据《上海市住宅物业管理规定》第十八条作出决定：一、确定小区22号西侧为建筑垃圾堆放点位；二、同意河边人行步道太阳能灯安装。

2019年7月、2020年5月，原告曾向多部门投诉反映系争建筑垃圾堆放点系属违法设置。

2020年7月7日，某政府向小区物业公司出具《责令改正通知书》，内载：“经查，你（单位）22号西南侧占用绿化搭建建筑物、构筑物的行为，违反了《上海市绿化条例》第三十七条第一款第四项的规定，依据《上海市绿化条例》第四十五条第一款第一项的规定，本机关现责令你（单位）：限期改正：在2020年7月18日9时00分前，作如下整改：恢复原样”。

2020年8月20日，上述涉嫌损坏绿化案件报案件延期审批并经审批通过，该报请审批内载：“第一届物业在2005年便将垃圾堆放点设置于此，由于时间长远，现任物业为第四任物业，没有相关材料。8月12日小区业主委员会发布了《关于某小区业主大会的公告》，提出将对小区建筑垃圾堆放点改造等事项提交业主大会讨论，业主大会以书面征询业主意见的方式召开。目前为止，书面征询结果尚未统计完成，由于案情较为复杂，故申请延期”。

02

裁判结果

03

裁判思路

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违反了法律规定的程序的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销：

一、系争决定不符合法律规定的程序。复核计票数字仍然存在偏差，难以保证计票结果真实性。

二、系争决定侵害三原告的合法权益。系争建筑垃圾堆放点已被行政部门认定为违法。业主大会虽通过多数人的“同意”，但既剥夺了系争建筑垃圾堆放点附近的包括原告在内的少数业主就影响其居住环境的周边绿化被合法保护的权益，也剥夺了业主就场地使用情况进行合法有效监督的权益。

04

案例评析

在审理业主撤销权案件时，其主要审理思路在于判断业主大会的决定是否符合法律规定的程序以及是否侵害业主的合法权益，且形式审查多于实质审查。

一、审理中的困境：对撤销权行使主体的理解

按照《物业管理条例》第十九条第二款的规定：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”也就是说，当业主大会决定违反法律、法规时，应由物业所在地的基层行政主管部门行使撤销权。

故在本案审理过程中曾出现的困境在于：从普通人最朴素的正义观来看，内容违法的决定应予撤销，但普通业主是否享有该项撤销权？

对此，我们从两个角度进行理解：

其一，就内容违法的决定的撤销权赋予行政机关，我们认为其目的在于小区管理中涉及内容违法的事项常与行政规定相关联，行政审核在业主撤销权案件中无法实现，故有待行政机关就其合法性进行审核后才能确认。而本案的特殊之处在于，行政机关已就小区22号楼西侧建筑垃圾堆放点违法予以了认定，其违法事实并非处于真伪不明的状态。故，针对一项影响附近少数业主居住环境之权益的违法决定，该少部分业主不负有容忍义务，其权益受损是基于对合法性的突破。

其二，根据《物业管理条例》第六条的规定，业主在物业管理活动中，享有的权利包括“对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”，原告作为业主通过合法途径就系争建筑垃圾堆放点的问题向有关行政部门进行投诉，系属行使其对相关场地使用情况的监督权。行政机关亦已作出责令拆除的通知，但小区欲通过业主大会决定使违法事项合法化，亦属对业主前述监督权能有效行使的不当干预。故在本案的情形下，原告可以其合法权益受损提起业主撤销权之诉。

二、业主撤销权案件的审理思路：主体、程序及权益

综合本案的审理，就业主撤销权案件，可提供以下审理思路：

（一）原告主体资格审查中的“诚实性”。根据诚实信用原则及禁止反言原则，在表决时投票赞成或未明确表示异议的业主不享有业主撤销权。但就异议的判断，不仅局限于原告的投票与否，还应综合考虑原告在其他途径提出异议的实际情况。

（二）表决程序审查中的“规则性与灵活性”。表决程序应以形式审查为主，对计票情况及每份投票是否符合业主真实意思不负有深入实质审查的职责。但在形式审查时，还应坚持规则性与灵活性相结合，避免过于机械。“灵活性”体现在轻微的程序瑕疵在不影响计票结果比例真实性的情况下，不宜认定程序不合法。“规则性”则体现在程序存在明显错误时，即使实际比例符合多数决，亦应考量程序严重瑕疵对表决结果可信度的影响。

例如本案系争表决事项在经历一次计票错误，二次复核再错误的情况下，已属明显的程序不规范，则计票结果即使满足法律要求的比例，其真实性已无法保障，此时应认定表决程序尚不符合法律规定。

（三）实体权益受损审查中的“合法性与容忍性”。合法性是一切业主权益的基础，在被表决事项已明确违法的情况下，即使实现“多数决”，亦无法通过业主自治权使违法事项合法化。业主所享有的建筑物区分所有权由专有权、共有权及成员权组成，一项内容明确违法的决定所侵害的是业主就专有或共有部分被合法管理的权利，少数业主因该权益受损可通过业主撤销权对抗“多数人的暴政”。

而在表决事项符合合法性标准时，从全体业主共同利益及以该利益最大化的角度出发，在可能影响少数业主利益时，则该部分业主应在合理范围内加以容忍。

05

法条链接

一、《中华人民共和国民法典》第278条（原《中华人民共和国物权法》第76条）

第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

二、《中华人民共和国民法典》第280条（原《中华人民共和国物权法》第78条）

第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

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原标题：《业主行使自治权，应当遵守的边界在哪里？》

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