以案释法 | 一方以“借名买房”主张其为房屋实际所有权人的举证责任

借名买房，是当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同关系。司法实践中，由于规避购房资格限制、逃避债务、特定购房优惠、隐藏真实财产、减免税收、获取贷款或基于身份关系（如夫妻或父母子女）等原因，借名买房合同纠纷较为普遍。但借名买房背后涉及利益较大，容易产生矛盾纠纷。

案情简介：

原告王某丙与被告王某丁系姐弟。2009年，案涉房屋从第三人某建筑公司处购买，与第三人签订的购房协议中买方为被告王某琏。案涉房屋购房收据上载明：首付款交款人为原告王某丽，后续3次房款交款人为王某琏。庭审中，被告申请证人即其二姐王某甲、四姐王某乙、母亲张某出庭作证。三人的证言共同证实涉案房屋系被告的二姐王某甲出资，被告为名义购买人，房屋由被告及母亲张某兰居住使用，并由被告履行抚养义务。原告代替办理相关手续，代为交纳房款。

裁判要旨：“借名买房”是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。当事人以“借名买房”主张其为系征房屋的实际所有权人，需对该“借名买房”事实承担举证责任。实践中，对于“借名买房”事实的认定，需要从借名买房协议、房屋的出资情况、购房手续办理情况、房屋原件资料持有情况、房屋实际占有使用情况、借名买房的原因和动机等多个方面进行综合考量。

裁判理由及裁判结果：本案争议的焦点为原告是否为案涉房屋的实际权利人。原告为证明上述主张提供购房协议、购房款的收款收据，购房协议上记载的买受人为被告，购房款收据仅首付款50000元交款人记载为原告，余款均记载为被告。对于后续房款的实际付款人，被告申请的证人虽与被告具有利害关系，但综合三证人现居住现状、经济能力、原告母亲一直与被告共同生活的实际情况，对于证人证实的案外人王某甲（原被告的二姐）为实际付款人，原告为代缴人的事实应予采信。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，原告主张其为案涉房屋实际权利人的证据不足，应由其承担举证不能的法律后果，驳回原告王某丙的全部诉讼请求。

法院在认定借名买房合同时会综合考量如下要素：

一、双方借名买房合意。双方是否存在书面的借名买房协议；没有书面协议的情况下，口头协议需要双方均认可存在该借名合意；

二、借名买房的动机是否符合常理。借名买房中通常存在无购房资格而借用他人资质、享有优惠折扣、规避限购政策、规避信贷税收政策等原因，合理的借名动机也是证明效力的一项考量因素；

三、购房发票、购房合同、还款手续、产权证由谁持有。一般情况下购房合同、还款手续、产权证虽登记在出名人名下，但均由借名人实际履行还款义务并保管相关手续，通常无可能和必要借名人将上述手续全部交由出名人保管；

四、双方的经济能力。借名买房的情况下，如借名人没有稳定的经济来源和一定的经济能力，在拥有自有住房的情况下，一般不具备支付另一套房的首付款及支付按揭贷款的能力；

五、证人证言。多数情况下，借名买房多出现在亲戚朋友等熟人之间，基于一定的信赖利益借名人甘愿冒风险将房屋登记在出名人名下，亲朋好友对此事内情知晓，出庭的证人证言具备一定的证明效力。

文字：薛茵 图片来源网络

原标题：《以案释法 | 一方以“借名买房”主张其为房屋实际所有权人的举证责任》

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