“4+1+1”监管机制让浦东小区维修资金和公共收益管理更规范

你小区的维修资金使用合规吗？

你小区今年的公共收益有多少？

维修资金和公共收益管控有什么制度和措施？

你所关心和关注的，

全在这里。

为全面规范和加强商品住宅维修资金和公共收益管理工作，浦东新区物业管理事务中心（浦东新区维修资金管理事务中心）研究制定了维修资金监管工作机制，重点推行新区“4+1+1”监管模式，提出实现全年商品住宅维修资金和公共收益“一升一降”（使用合规率提升至90%、整改率同比下降5%）的年度监管目标。

成

效

“4+1+1”监管模式

“4+1+1”监管模式的创新性和成效性在年度工作考评中获得市相关部门的充分肯定，浦东新区维修资金和公共收益管理步入更规范的发展轨道。

2021年全区共有910个小区使用过维修资金，使用金额为2.95亿元。全区实现维修资金使用合规率达95%以上，违规使用整改率100%，整改冲正资金532万元，同比下降5%。

2021年全区实现公共收益入账2.46亿元，同比增42%，增收近7300万元。小区公共收益入账金额排在前五位的街镇依次是花木、三林、北蔡、康桥、周浦。

全年发放《公共收益法律责任风险告知书》561份，约谈涉嫌违规物业企业24家次，截至发稿时已完成信用记分15家次。业主大会委托第三方机构代理记账601个小区，代理记账覆盖率已达30%以上。

（浦东新区物业服务监督公示牌）

含

义

什么是“4+1+1”监管模式？

（维修资金监管系统截图）

PART 01

四项监管机制

1－预防

建立日常咨询接待、维修资金专管员例会、业务宣传培训和法律责任风险预警等四大制度，全面构筑维修资金和公共收益管理的预防机制。

２－发现

建立维修设施设备清单备案制度、区和街镇两级常态化“网上监管”与“实地检查”相结合的督查制度、违规使用高风险重点督查小区和企业信息库，以及问题发现联勤联动等制度；专项加强对维修资金使用审计不良结果的后续督查整改工作。

３－处理

对维修资金使用和公共收益管理的违规情形，采取以通知开户行暂停支付维修资金、责令整改违规行为、关停维修资金网上使用权限、违规问题移送等手段。

４－惩处

通过依法对涉事物业企业、业委员会等的约谈、记分、通报、追责等措施，实行全流程跟踪闭环惩处。

PART 02

一份负面行为清单

从资金管理、使用程序、项目规范列支等方面梳理制定了维修资金和公共收益使用30项负面行为。

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维修资金管理负面行为

1、未按规定依法设立新建商品住宅、公有住宅小区维修资金的行为。

2、物业出售人在办理房屋所有权登记前未交纳，或未按规定垫付尚未出售物业部分应有买受人交纳的专项维修的行为。

3、不服从业主大会的决定依法再次筹集维修资金的行为。

4、使用维修资金用于购买理财产品、股票、基金等的行为。

5、使用维修资金用于物业保修期内的维修和更新、改造的行为。

6、将维修资金账户存于个人账户、或者其他形式的联名账户，且未按幢立账、按户核算的行为。

7、使用现金支付维修资金费用的行为。

8、维修资金用于新建、采购或检测设施、设备的，用于日常养护的，或用于维修、更新人为损坏的物业的共用部位的行为。

9、未按规定开展维修资金使用工程审价和使用程序审核的，或同类别项目拆分工程使用维修资金规避三审程序的行为。

10、未经业主大会表决同意在维修资金中列支业主大会活动经费（包括业委会办公经费、津贴）的行为。

11、在维修资金信息系统中随意编制任务单、工程进度、完工情况、资金支取方式，形成维修资金信息系统出现长期工程滞留项目的行为。

12、未按规定在维修资金信息系统内编制维修对象、项目名称、实施范围等必要信息要素的行为。

13、未按规定对发生危及房屋安全紧急情况时采取应急防范措施并使用维修资金的，或套用紧急程序列支维修资金的行为。

14、巧立名目，编造、篡改维修项目，重复分摊及支取等恶意套取维修资金的行为。

15、维修、更新、改造工程的实际发生情况与维修资金系统分摊及列支情况不符的行为。

16、未按规定每半年公布一次维修资金账目的，或公布账目不全面、与实际不符的行为。

17、未按规定开展维修资金年度审计、换届审计工作的，或者审计时间段未形成年度或任职期全覆盖的行为。

公共收益管理负面行为

18、未按规定将业主大会成立前的公共收益交存至区房管局指定账户的行为。

19、未按规定将公共收益单独列账的，并区分全体及部分业主所有的公共收益情况的行为。

20、未按规定每季度结算公共收益收支情况，并公示并入账、接受监督的行为。

21、未经依法授权擅自将维修资金管理使用的授权金额参照于公共收益使用的行为。

22、利用公共收益重复或额外分摊保安人员工资等管理成本的，或者公共收益补充维修资金的比例低于百分之五十的行为。

23、以明示和暗示、事实服务等的不当形式要求将公共收益全部补贴物业服务的其他需要的行为。

24、公共收益用于新增共用设施设备等工程类项目的，未参照维修资金相关管理办法实行工程审价和使用程序审核的，且工程额在5万元（含5万）以上未进行审价的行为。

25、未按规定开展公共收益年度审计、换届审计工作的，或者审计时间段未形成年度或任职期全覆盖的行为。

26、将全体业主依法所得的公共收益擅自分配或使用于部分业主的行为。

27、将属于维修资金使用范围的项目在公共收益中列支的行为。

28、物业企业、业委会不配合审计所需提供相关资料的行为。

29、物业服务合同终止未按规定移交相关资料及资金的行为。

30、其他违反法律法规的行为。

PART 03

一份风险告知书

从行业管理角度提醒建设单位、物业服务企业、业主大会、业委会及从事维修资金和公共收益服务的相关机构，充分注意知晓公共收益管理违规可能面临的法律责任风险（信用记分、行政处罚甚至被追究刑事责任），引导其自觉遵守相关政策法规规定，树立红线意识，加强自律自警。

政 策 链 接

维修资金和公共收益管理

有哪些基本制度？

审价制度

维修资金和公共收益使用实行工程审价制度，应纳入工程审价项目为：业主大会尚未成立期间的项目；物业发生紧急情况下的维修、更新和改造项目；物业维修、更新和改造费用超过5万元（含5万元）；公共收益用于新增共用设施设备等工程类项目金额超过5万元（含5万元）；业主大会认为应当审价的工程，以及《专项维修资金管理规约》、《公共收益用途分配和使用专项规约》中约定需要审价的工程。

审计制度

住宅小区实行专项维修资金和公共收益的收支情况以及业主委员会工作经费年度审计和换届审计制度，审计结果应当在物业管理区域内显著位置公告30日。

公示制度

公共收益应当每季度予以结算，在每季度第一个月15日前将上一季度收支表分别张贴于小区管理处、公告栏、每个门牌幢出入口等醒目位置。

账目公布制度

业主委员会和受托的物业服务企业每半年公布一次专项维修资金的收支情况，每季度公布一次公共收益的收支情况。

代理记账制度

前期物业管理期间公共收益实施第三方机构代理记账制度。业主大会成立后，可委托实行专项维修资金和公共收益代理记账制度。

原标题：《“4+1+1”监管机制让浦东小区维修资金和公共收益管理更规范》

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