上海商业地产：整体规模偏大，超过市场容量

上海商业地产的市场容量及其影响因素测算

        商业地产市场容量是指，城市经济发展现状及未来发展趋势可以支撑该城市区域内商业用房有效需求的总建筑面积或总营业面积，即：在一定经济发展预期支持下，城市可承载的最大商业地产面积。

        实际经济生活中，商业地产市场容量的主要影响因素包括：社会经济发展水平（含国内生产总值GDP、城市化率、产业结构）；收入水平（含人均可支配收入、居民储蓄余额）；消费水平（含社会消费品零售总额、消费支出结构、网络购物消费倾向）；人口特征（含人口数量、就业结构）。

        对上述影响商业地产需求的因素，我们运用灰色关联度分析法，得出各因素的相对重要性（权重）状况，如下表所示：

        从上述结果可知，与上海市商业地产规模相关的因素中，储蓄存款余额、第三产业从业人员和人均GDP相关程度较大，关联系数均超过0.6；国内外来沪旅游人数、人口密度、常住人口数量、上海市生产总值、居民消费水平、城市居民家庭人均可支配收入、城市居民家庭人均消费支出和最终居民消费支出也具有一定的影响力，关联系数均超过0.5；而第三产业总产值、社会消费品零售总额、城市化率、消费支出结构的关联程度相对较低。

不同口径测算上海商业地产规模偏大的程度

        结合上述指标因素，我们构建了上海商业地产市场容量测算计量模型。由于所取商业用房经营正常毛利率参数对商业容量测算结果影响较大，为更客观全面说明问题，本文分别采用零售贸易业平均毛利率、零售贸易业细分行业最大平均毛利率、餐饮业平均毛利率和零售贸易业及餐饮业平均毛利率等四种口径进行测算，并计算出与实际值之间的差异值，结果如下表所示。

        上述测算结果表明，2003-2008年上海商业地产市场容量增长速度与商业网点面积基本协调，商业网点面积小于或略大于商业地产市场容量值；2009-2013年上海现有商业网点面积开始大于上海商业地产市场容量。四种口径中，只有以餐饮业为基准测算的商业地产市场容量大于商业网点实际面积。也就是说，只有在上海市商业网点中绝大部分营业面积更接近餐饮业毛利率水平时，上海市商业网点面积才足以获取合理的利润水平，才能维持正常经营水平。显然这种假设成立的概率较小。因此，根据测算结果，我们可以看到，2009年以来，上海市商业地产整体规模存在偏大的倾向，到2013年，整体规模偏大的倾向更加明显。对此必须予以高度重视。

原因及应对策略

        上海商业地产整体规模大于城市经济承载能力，出现这种现象，主要有以下几方面原因：（1）人们对上海整体的城市定位和功能的判断，以及对上海成为国际化大都市的强烈预期；（2）房地产市场宏观调控中对住宅的限购政策，导致房地产市场投资与需求更多涌入商业地产领域；（3）商业地产对城市功能、城市形象的提升作用明显，各区级政府有动力鼓励商业地产开发；（4）长期以来人们对商业地产形成习惯思维，加上开发商、销售商及媒体的渲染，持有和运营商业地产被视为上佳的投资渠道；（5）商业地产运营结构的变化、网络购物对实体经营店铺的巨大冲击、商业地产租金日益提高等，导致对商业地产需求水平的增速下滑。

        其应对策略，一是优化政府政策导向，发挥服务功能。为帮助市场调节功能的发挥，减少盲目投资行为的发生，建议政府弱化以鼓励或抑制商业地产开发的导向性政策规制市场，同时充分发挥政府服务功能。一方面通过严格审批，引导合理商业项目建议，避免盲目投资；另一方面，加强信息公开工作进程，强化与开发企业沟通。

        二是协调区域发展需求，减少形象工程。目前上海的商业地产项目呈条状、块状向点状分布发展。上海市中心的商业地产市场以市级、区级和社区商业中心为支撑的多层次商业空间格局已成型，随着轨道交通成熟，新老商圈四面开花，上海商圈从原来的条状、块状开始向点状分布发展。不少商业地产项目辐射范围严重重叠，竞争激烈。为避免因不同区域重复建设商业地产造成的商业地产规模失衡，建议充分配合上海城市发展空间分布的要求，让商业网点规划的制定更科学合理，真正有效遏止商业地产盲目开发。

        三是强化前期科学论证，优化运营模式。部分商业地产项目缺乏科学的前期论证，是引起商业地产项目盲目开发的因素之一，而运营模式的缺陷又使部分商业地产项目发展受阻。因此，商业地产需要寻求合理的发展路径，也即对前期的区域选择与功能定位、中期开发模式创新以及后期经营模式创新和管理完善进行整体的考虑。这需要商业地产的参与方共同打造。

        四是注重房地产产品供应的整体协调性，避免出现房地产市场结构性失衡问题。从未来发展的角度看，住宅市场仍将居于上海市房地产市场主导地位，商业地产处于相对饱和的状态，需要政府积极引导，调整房地产业内部各业态的结构关系。在此，对一些历史上因规划方面的原因而归入商业用地性质的土地，可以经过谨慎研究，调整用地性质，抑制商业地产过度开发，促进住宅建设，实现上海房地产业的整体协调发展。

        （原稿作者孙斌艺系华东师范大学教授，张永岳系华东师范大学东方房地产学院院长。上海市政府发展研究中心改革研究处李敏乐、钱智对原稿进行了改编整理。）