2年前，地铁10号线的通车，不少人都在猜测，开通地铁的平湖终于要“一飞冲天”了。

可惜事与愿违，平湖时隔半年多才迎来的新房项目——合正新悦，去化率竟连3成都不到，是平湖没有吸引力还是项目有什么问题？

今天，我们就来看一看！

图源：湾区地产大起底

平湖半年多再上新

4字头新房去化近3成

摊开深圳地图，可以明显发现，平湖算是地理上的深圳中轴北部，去哪个区域的距离都差不多。

加上近年来地铁开通及产业升级布局，一向不起眼的平湖终于有了点“存在感”。

特别是平湖新房的均价才4万左右，对比坂田新房6万多，龙华7万多，至少存在2-3万的差价，真是洼地的存在了。

但显然，尽管价格有一定优势也没用，如今的置业者并不会轻易为了“便宜”而买单了。

这不，合正新悦一下就掏出了811套新房，住宅建面约76-118㎡，均价约4.28万/㎡，最低总价300万不到，低总价的优势可谓很是符合刚需需求。

图源：咚咚找房

但据项目方的销售喜报显示，合正新悦开盘销售235套，去化率约29%，不到3成。


合正新悦润园位于龙岗区平湖大街与平湖天河路交汇处，是合正平湖新南村旧改项目的3个地块之一，另外2个地块分别是朗园和启园。

项目总建面约26万㎡，由9栋超高层住宅楼+1栋办公写字楼+1所9年制公立学校+1栋9班公立幼儿园以及部分商业配套组成，是集商业、公寓、住宅为一体的综合体。

作为龙岗区的综合体大盘，整体规划建设完毕，生活氛围、居住环境想必都会比小社区来得更有优势，再叠加“低总价”的吸引，按理说应该还是挺受欢迎的。

可结果依旧是卖不动，原因在哪里？可能是价格≠实际价值！

硬伤太突出

远地铁、户型使用率低、居住密度高

平湖尽管属于深圳地理中心北部，但片区面貌环境以农民房、工业区为主，尤其距离东莞凤岗也没多远，说是“远郊”也不为过。
选择在平湖置业， 除了本地人之外，很大一部分可能就是资金有限的刚需一族。
对于“刚需三件套”地铁、教育、商业等设施，能满足其中两个的选择，基本就是不错的项目了。
以平湖来看，地铁10号线促进交通改善，为区域房产带来了价值提升的空间，刚需置业自然是优先地铁盘。

特别是平湖站将要打造成平湖枢纽，汇集了广深铁路、地铁10号线、深惠城际（建设中），以及地铁17号线（规划中）、18号线（规划中）等五条线路，在周边置业未来或也能享受到多样轨道交通的利好。

房价洼地，还有平湖枢纽的规划加持，区域发展空间还是很有潜力的，为何合正新悦去化不到3成？不得不说项目一些硬伤缺陷也影响置业！

合正新悦距离10号线平湖站直线距离约1.2公里，若是平时想要依靠轨道的交通，目前这个距离不是特别友好。

与此同时项目产品设计不说拉胯，但槽点也是不少。

项目推售建面约77-118㎡的户型，约77㎡2房，96㎡3房，118㎡4房，每个户型都设计的都方方正正，部分户型也设置动静分区，但整体的户型使用率明显不高。

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约77㎡2房设计，次卧如若剔除飘窗的使用，就会显得尤为狭小，而且户型图上没有标注尺寸。

深圳新盘中70多平甚至还能做到2+1，小3房的设计，对于刚需，同样的户型面积，能多一个房间才是真道理，项目的70多平户型并不是很能打。
尤其项目一层6户或8户，两栋为3梯6户，其中一栋为3梯8户，住宅层高46层和47层， 高密度的居住甚至被一些网友调侃公寓式的设计。

图源：家在深圳论坛

一个瞄准刚需客群的项目，高密度的居住环境就不提了，但做出来的户型却不够迎合市场需求，导致竞争不高，这才是根本！
在如今深圳新房供应非常充足的情况之下，置业者选择余地大增，自然精挑细选了，合正新悦或许更多被作“备胎”了。
在同等价格预算或面积段下，光明区也有不少刚需盘能选择，并且发展预期和上限都要比平湖高不少。

不乏优势亮点

教育、商业配套较丰富

当然项目开盘能去化3成左右的成绩，说明其本身还是有吸引置业的亮点。比如合正新悦周边商业、教育资源就比较丰富，很好的满足了部分置业者的需求。

商业方面，直线约500米有荟港城商业中心，直线约700米也存在熙璟城购物中心，项目本身也会配建一定的商业，基本生活的消费是能够满足了。

在教育资源上也是加分项， 周边的教育资源比较丰富，项目规划建设一所公立幼儿园，以及一所九年制公立学校。此外项目对面还有华中师范大学龙岗附属中学（集团）平湖中心学校，也是九年一贯制。
密集的教育资源，极大的概率，小孩就能在楼下进行幼小初一站式教育，优势十分突出。
以“刚需三件套”来衡量的话，合正新悦除了轨道交通略为拖后腿外，其余两项商业及教育都可圈可点，项目“硬性条件”真的不错。
也或是整体配套方面相对有优势，部分置业者还是愿意为其买单的。
但项目硬伤缺陷也是不可否认的存在，在整体新房供应充足的情况下，建议置业者可以多对比再选择。
整体而言合正新悦
推荐指数： ★★
1、平湖地处深圳中轴北部，随着地铁10号的通车，轨道交通进一步提升，未来还将有地铁17、18号线，但都处于规划中，时间不会太快。 考虑通勤的便利，优先10号线1公里内的地铁盘。

2、城市面貌相对落后，城中村、厂房遍布，依靠城市更新改善面貌，过程相对漫长，短期内生活环境很难改变。

3、平湖金融产业基地，平湖枢纽，依托传统产业优势建设平湖跨境电商小镇等等，产业转型升级一直在布局落地，区域长期发展势头是向好的，短期内要提升不会太大。

4、合正新悦整体教育、商业资源较好，轨道交通暂薄弱，不过项目价格显得较为吸引，均价约4.3万/平。

5、项目建面约76-118㎡的户型使用率一般，导致产品竞争力不强，尤其3梯6户、3梯8户的梯户比，容积率达到8.0，高密度或影响居住体验。在新房供应充足的情况下，很难成为刚需的首选。