对于商业地产而言，合适的租售比例能够帮助开发商实现价值最大化，规避一定的市场风险，但是对于租售比例的概念，很多开发商是模糊不清的，那么到底如何确定商业地产租售比例？是租售比例越高越好？还是租售比例越低越好？且每年由于租售比例分配不当而导致商业项目“夭折”的案例不在少数，本文，飙马策划以20+年的专业经验解析商业地产如何确定租售比例。

商业地产主要开发模式及租售比例分析

1、商业地产主要开发模式。

现阶段，商业地产开发主要为以下三种模式：一是纯销售模式，二是租售并举，三是持有型商业物业。

早期，商业地产开发商由于面对资金回笼压力等原因往往选择纯销售、租售并举等开发模式，从而导致整个地产在业态丰富、长期增值等方面都存在后续问题。而随着商业地产的成熟，现阶段大部分商业开发商选择持有型商业物业，对持有的商业物业进行有效的经营管理，通过租金收入，不动产升值等方式取得更长远稳定的经济收益，且飙马策划预计随着商业地产运营的成熟，持有型商业物业开发模式将成必然选择。

2、租售比例的利弊分析。

从优势方面来看，对开发商来说，商业地产中自持物业的回报长期来看往往是高于出售物业的，一般来说商业地产租售比例控制在2：8之间较为合理，且更利于后续的项目的运营管理。比如新加坡龙头房地产企业凯德集团开发商业项目奉行2：8租售比例，用前者获取超额收益、用后者获得更稳定的现金流。

从弊端方面来看，过小的销售比例不利于资金的快速回笼，且对于规模小、资金相对紧张的开发商来说，自持物业比例偏高很难保证日后持续、稳定的经营，相对市场风险较高。

如何确定商业地产租售比例？

1、量化规定租售比例。

早在2016年10月28日北京市规划国土委发布公告首次规定商业地产“自持比例”，随后上海、广州、杭州、成都等各大城市相继在土地拍卖和土地出让管理政策中制定商业自持比例以及相关规定。比如：

上海在《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》中提出：鼓励开发企业持有商业、办公物业持续运营，本市新增商业办公用地，相关区县政府要在出让条件中明确商业、办公物业的持有要求，一般地区商业物业的持有比例为不低于80%、办公物业为不低于40%，且持有年限不低于10年；近阶段商业办公楼宇供应量较大的区域，商业物业的持有比例提高到100%，办公物业持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或长期持有。

南京在《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》中明确了商业类项目自持比例要求，除政府设立园区的各类商办项目可以自行商定比例外，其余商办类自持比例均不得低于50%。除此之外，南京市创新性地提出了自持比例新模式，对于地上建筑总面积5000平方米以上的大中型商办项目，采用“5-2-3”模式，即开发商自持50%，可分割销售20%，配建酒店式公寓30%；对于地上建筑总面积5000平方米以下的商办项目，则采取“5-5”模式，即开发商自持50%，可分割销售50%。

2、结合开发商实力及市场情况确定租售比例。

综合考量开发商实力及市场情况确定租售比例。

对于规模小、资金相对紧张的开发商来说，如果租售比例确定不当，不利于资金回笼，同时面临较大的资金压力，且过高自持物业比例很难保证日后持续、稳定的经营，甚至可能造成项目“夭折”，相对市场风险较高。

除此之外，还要综合考量市场情况，如果项目确定的销售比例偏大，但却没有足够的销售市场做支撑，那么大量销售型商铺可能会面临卖不动的情况，导致商铺空置，不利于经营管理。

3、专业的策划公司提供科学决策。

对于商业地产而言，合理的租售比例能够使商业项目实现价值最大化，而要想确定合理租售比例，需要专业的策划公司介入，以市场调研为基石提供科学决策，为项目制定合理的租售模式以及租售比例，实现价值最大化。飙马策划服务商业地产20+年，为项目提供全程保姆化菜单式服务，欢迎对接。

问题延伸：

关于商业地产“租售比”背后的秘密

商业地产租售比，是指某个商场或者店铺，其租金与物业管理费占其销售额的比例，其计算公式为：租售比=（租金+物业费）/营业额。此外，租售比也是一项重要的经营分析指标，一般来说租售比位于20%以下时，表明该商家的经营基本正常，而当租售比上升到50%甚至更高的时候，这说明商场或租户的经营出现了问题，需要高度重视，立即开始采取行动，否则马上就会出现退租掉铺的情况。

（1）主要商业地产商租售比情况：

一般来说，品牌形象较好，对商户管控能力较强的商业地产商其租售比相对会较高，并且面对市场风险状况时，往往会表现出更强的抗风险能力。

（2）商业地产运营良好情况下各业态租售比区间参照表：

商业地产项目在运营良好情况下，各业态会保持在合理区间内，一但某业态超过合理区间内，说明该业态品牌经营情况较差，应考虑及时调整经营策略或进行品牌更替。

最后，飙马策划抛出问题：合理租售比的区间是否需要考虑商业项目的不同阶段呢？比如培育期、发展期、成熟期之间是否存在差异？欢迎评论区留言讨论！

文章来源：商业地产课堂