伴随着各地城市化进程加快、居民消费水平升级和房企的转型升级，商业地产亦呈现迅猛发展之势。那么，如何做好中小城市商业地产开发？在中小城市做商业地产要注意哪些问题呢？本文，飙马商业地产将全面解读中小城市开发运营的特殊性和实操策略，为商业地产从业者提供学习方向与借鉴范本。

 

中小城市商业的挑战远远大于机遇

中小城市的商业是否存在巨大的发展机遇？

目前全国约有1200多个县级城市没有购物中心，空间巨大，这是机遇；但现在已开业的购物中心，有一半经营困难，日子难过，这是挑战。

因为中小城市消费容量有限，项目经营收益低、难度高，所以专业商业地产商下沉的不多。相反的是，难度高的项目都是由没有做过商业地产的企业家在开发，这也就造成了中小城市的商业比大城市的商业，存在更多的问题、更多的难点、更多的不健康发展。

 

中小城市商业地产如何健康发展？

结合实际操盘经验，以及现在中小城市商业地产存在不健康发展的现状，笔者从政府规划、开发商和运营商层面分析出中小城市商业如何健康发展的三个具体要素。

1、政府规划层面。

消费升级后，城市商业能否做到合理布局？

数据决策：通过城市的人口、人均收入、消费增长潜力等数据，来确定城市商业总面积容量。通过数据决策做出合理规划，避免无序扩容带来人均商业面积严重过剩，导致过度竞争。

配套政策：在规划时，应出台相应的配套政策，明确盒子商业不能小铺分割出售。小铺分割出售返租模式，是中国商业地产的怪现象，是当前仍在屡试不爽，但危害较大的商业地产模式。一旦返租期满后，后遗症很多，难以保证后续的健康运营。

政府规划层面是保证商业地产健康发展的第一要素。

 

2、开发商层面。

非专业的商业地产开发商应该怎么做？
拿地前前置化：一定要找专业的商业公司来合作，对项目的市场基本面、竞争对手、项目定位进行前置调研，预防问题商业的产生，确保少走弯路。

盒子商业需自持：中小城市商业综合体投资回报是不高的，要通过街区商业和住宅来平衡资金，不是靠通过出售盒子来获取投资回报。盒子商业必须自持运营，不要分割出售，这也是保证商业地产健康发展的重要因素。

3、运营商层面。

运营商如何保障项目持续健康运营？

五大专业能力：项目精准定位、系统开业筹备、标准化+系统化+精细化落地运营、人才培养、创新和资源整合能力，才能确保项目高品质、按时开业和持续运营。

负责任的态度：对投资者负责以持续运营为导向；对品牌商家负责以合作共赢为基础；对消费者负责以顾客需求为核心。

运营商要用心经营好每一个项目，这也是商业地产项目健康发展的重要保证。

 

没有做好前置化造成的问题商业，怎么解决？

针对没有做好前置化而造成的问题商业，下面从拿错地、造错楼、招商不成功和开业后运营不善四种情况进行剖析：

1、地拿错了。

城市消费基本面不符合、项目规模太小、地段太差等，按商业常理，本质上是做不了购物中心的，却没有做到拿地前的调研，已经把地拿下了，怎么办？
做专业的前策定位可行性分析，分析该项目后续的经营是否能盈利，理清项目的价值，遵循变-退-停，不要继续盲目投资让损失越来越大。

2、楼造错了。

楼造好后，不符合购物中心的基本要求，比如：商业空间结构设计不合理，无法合理布置平面动线、垂直动线和主力店等诸多问题，面对这样的问题项目，怎么办？
一定要把在“前置化”里没做的工作补回来，必须要重新布局、空间重构、进行工程改造；在兼顾建筑规划和不影响建筑本身结构的前提下，必须要按定位改，该敲的敲，该改的改。

3、招商不成功。

招商不成功的原因往往是：管理团队不专业，缺乏对城市消费基本面和竞争对手的正确分析；缺乏正确的商业定位和落地的招商资源整合能力。

意识：商业项目首次招商不成功，其难度及代价将加大，对专业能力的要求更高。

行动：交给专业的商管团队来操盘，重新精准定位，再发力。

 

4、运营难持久。

很多购物中心虽然开业了，但由于前期和后期的决策错误导致问题不断叠加，加上没有能力及时解决，出现了客流锐减、商户撤柜、租金欠收等问题，严重的甚至濒临关店，那怎么办？
活下去：必须要把持续经营放在第一位，进行重新定位和业态改造。

调改好：做好“三化四你”。导入标准化、系统化、精细化的运营管理，重点围绕消费需求经营，从“商品适合你，营销触动你，环境留住你，服务粘住你” 四个维度强化运营管理，点对点落地，重塑形象，重拾消费者的认同。

结 语

作为商业地产从业者，在项目开发前一定要做到前置化，少走弯路，这是项目成功的关键。同时，也需要政府、开发商、运营商三个层面的合力，少产生问题商业，共同保障中小城市商业地产健康发展。

 

文章来源：恒太商业