城市旅游商业街是城市文化旅游资源开发和城市建设中具有特殊意义的产品，其通过将传统文化景观和现代商业气氛融于一体，不单单能够体现地方文化特色，满足休闲观光、娱乐购物需求，同时也是展示城市魅力和文化的一扇窗口。城市文化旅游商业街到底如何发展？本文，飙马商业地产为您分析城市文化旅游商业街的发展趋势、发展现状、业态结构、经营模式及盈利方式，并结合案例加以分析。

城市商业街的“景区化”发展

按照城市商业街的主要功能、主题特色等的差异，将我国城市商业街分为传统商业街、文化特色街、专业商业街、旅游休闲街等四种类型，这一分类反映了我国商业街从诞生到成熟的探索发展过程，也充分显示了我国商业街类型的丰富性和多样化。

然而，随着人们对休闲娱乐要求的不断提高，单纯的休闲商业街管理模式已无法满足人们日益多样化的需求，城市商业街进入到了全面升级时代。

部分商业街进行了一些新的尝试，将旅游景区与商业街两者的功能进行融合提升，按照旅游景区的标准管理和提升改造商业街，促进商业街的升级发展，不仅可以调整街区商业态，促进城市或街区商业的兴旺发展，带来更多经济效益和社会效益，还可以丰富城市旅游产品，对提升城市吸引力，打造城市个性化符号有积极作用。

我国部分著名商业街已经被国家旅游局评为4A甚至5A景区。

通过对商业街发展历史和现状的分析，景区化发展模式正是在商业街运作过程中经过不断尝试、探索而形成的一种全新提升发展模式，景区化商业街既具有休闲商业街的基本功能，能满足消费者购物、休闲、娱乐等需求，同时又带有景区的部分功能，如对商业街进行景区化管理，将旅游六要素融入街区经营、营销的全过程等，有利于提高商业街的开发水平和经营档次，从而提高名气，吸引人气，进而增加财气。

主题和核心吸引力的策划，是商业街景区化最为重要的部分，它们是这条商业街的灵魂。商业街的主题定位所要表现出的文化风貌，是这条商业街所给人的总体印象。它的核心吸引力，则是依托自身条件打造游乐、文化、标志性景观、独特建筑景观等，并且通过引入一些新的旅游项目，将观光与休闲结合，构成游客到访决心最为重要的因素。

完善的旅游综合服务系统，是在景区自身的经营、管理、营销等综合系统下所形成的一项子系统，概括来讲大致包含四方面内容：道路与旅游设施标识系统，电子信息系统，电子、电话及现场咨询与监督系统，游客中心及集散节点游客服务中心系统。即通过合理的内部外部游线安排、清晰明朗的信息展示导览标识、优质周到的咨询指导安全保障服务、丰富合理表现出食、宿、行、游、购、娱旅游六要素的游憩节点配置等。

城市商业街景区化的规划。城市商业街的景区化升级，必须要经过系统的规划工作，但此项规划并不等同于一般的城市商业规划，它是在具备可行性、操作性、合理性、融合性的基础上同时满足城市、商业、旅游三方面的规划要求与规范的一项全新、复杂的工作。

完成一条商业街的景区化升级，首先，应充分了解商业街发展的历史以及现实状况，确立此条商街所要展现的主题风貌；其次，依照商业街现实情况确定商业街景区化景区级别的创建目标；再次，依照景区评级目标及城市、商业、旅游三方面的规划要求，进行商业街总体规划及总体策划工作，深度挖掘、打造核心吸引力。

具体实施工作应运用专家智慧经验与专业技术，使得商业街的景区化提升定位清晰、市场目标明确、旅游项目新颖独特、游览线路联动互通、投资分期合理、收入模式具体、营销渠道与战略清楚，同时具备商业街景区提升的可操作性。

城市文化旅游商业街的现状特点

城市文化旅游商业街的发展大致经历了三个阶段。从满足日常生活消费的传统商业街，到以商业服务经营为主，配备休闲、娱乐功能的商业步行街，再到目前以文化休闲、旅游购物为主，注重城市文化内涵挖掘的文化旅游商业街。随着大众旅游时代的到来，未来将朝着“商业、旅游、文化”融合发展的方向发展。

目前全国比较有名的文化旅游商业街区约有30多处，包括成都宽窄巷子、锦里、上海田子坊、苏州山塘街、北京南锣鼓巷等。实际上，对于商业街区发展，最重要的内容是游客购物消费力。然而根据市场调研显示，大多数街区游客消费单价低，游客大多以购买特色小吃、旅游纪念品为主，平均客单价消费50~100元左右。如杭州清河坊，人均消费60元左右。因此，旅游购物消费是商业街一直以来的短板。

街区旅游吸引点

对于文化旅游街区而言，要有自己的旅游吸引点，自己的文化特色氛围，注重对地域文化的挖掘和应用，并将其融入餐饮、购物、住宿等业态当中，才能形成独具吸引力的主题商业街区，吸引游客。如成都锦里，以三国文化为卖点，发展独具特色的餐饮、购物等；杭州清河坊则抓住商业遗址，对原有古街风貌加以保护，引入老字号品牌和民间技艺来还原清河坊的繁荣与兴旺；苏州平江路则通过依托传统节日、传承民俗文化为主题，打造文化节庆活动，让游客体验苏州传统民俗风情。因此，只有抓住当地文化特色、注重历史建筑的保护传承、加强景观的内涵与文化表现，才能更好打造独特的商业街区体验吸引游客。

业态结构

对于多数文化旅游商业街区，以餐饮、购物、娱乐三种业态为主。其业态特色主要围绕街区文化主题展开，以本地特色餐饮为主，氛围趋向小资调、文艺范，以精致、创意产品吸引游客，具有明显的文化个性与主题。其次街区主体业态与定位密切相关。如成都宽窄巷子、南京1912街区等定位休闲旅游商业街，内部业态主要以酒吧、各式餐饮为代表的休闲商业为主。而对于苏州观前街、成都锦里古街等，定位购物型旅游商业街，其业态以旅游购物为主。从成都宽窄巷子（餐饮占比约50%）与锦里（购物占比约46%）可以看出，具有同样的城市、文化背景，但由于不同的周边环境，吸引不同的客源结构，因此呈现差异化的业态结构。

经营模式及盈利方式

目前城市文化旅游商业街区主要分为政府主导型和企业主导型两种模式。其中政府主导型侧重于基础设施环境改善和文化保护，租户则自己进行商铺的装修，然而这样会导致市场缺乏统一的标准规范，租户、居民和政府容易存在利益方面的冲突。企业主导型则由政府转让土地，企业负责开发。有利于整体街区形象的统一，规范化、标准化管理，但这样可能会导致商业化过度问题，造成投资成本高，不利于文化内涵的展示。

对于多数街区盈利方式，多以租金收益为主，采取只租不卖的形式获取投资回报。如上海田子坊，通过管委会牵头，促成商家与租户签订合同，抽取20%的租金。

案例：上海田子坊街区

1、街区概况。

田子坊位于上海卢湾区中心地段，基本上形成于上世纪20年代，为上海所剩不多的典型里弄建筑格局，建筑面积约2万平米。街区由泰康路210弄、248弄、274弄组成，其中210弄为文化创意产业园区，248、274弄为餐饮、手工艺、服饰等业态产品，是上海保存历史文化遗存类型最丰富的街区。

2、业态构成。

田子坊内有各类特色商家400余处，其中由商业画廊、视觉艺术和工艺美术等文化创意企业占比约70%。有玻璃、陶瓷艺术品制作、摄影制作的艺术工艺坊占比约15%，咖啡、酒吧、特色餐饮、服饰等商业配套占比约15%。

3、经营模式。

以“政府+居民+租户+管委会”四者合作模式。首先政府参与引导，出资改善基础设施和街区环境，获得税收收益。并且通过规划管理、市场管理、产业管理制定《田子坊创新产业聚集区产业导向目录》、《田子坊内工商注册登机流程》等文件规范市场经营行为，为街区提供发展方向；居民则通过与租户达成协议出租，获取租金收益；管委会负责招商入驻和日常运作服务，租金与居民进行2：8分成；租户则自己承担内部装修，获取经营利润。通过四方协调运作模式，实现共赢发展。

结 语

商业街作为扩大旅游购物消费的重要载体，目前正朝着商业、旅游、文化的‘商旅文’融合方向发展。但对于很多城市文化旅游商业街区，表现出地域特色不突出、不鲜明，旅游商品千篇一律、同质化严重，不能得到游客的认可等问题。因此，城市文化旅游商业街的发展必须以对接当地文化与文化产业，梳理地域文化资源、创意文化产品，形成文化产业细分业态，打造符合自身的架构运营模式，只有这样才能扩大游客旅游消费，实现“商业+旅游+文化” 融合发展的“1+1+1”模式大于3，形成具有地方文化旅游特色的商业街区。

文章来源：绿维创景、原山原水工作室