随着山东新旧动能转换力度的加强，商业消费升级带动消费模式升级，在商业地产方面，新的商业项目形式开始进驻山东，在这方面，定位于“最后一公里”的社区商业，因为拥有着天然的地理优势从而强势的进驻山东消费者的日常生活中。有业内专家表示，社区商业得天独厚的地理位置、灵活的业态以及贴合消费者日常必须的品牌选择，使得社区商业项目逐渐成为日后消费者主要的消费场所。

　　目前来说，步行5分钟可到的便利店，10分钟可到的超市、餐饮店，骑车15分钟可到的购物中心，均可归为社区商业的范畴。也因此，社区商业的核心就是便民。调查数据显示，在发达国家，社区商业占据了社会整个商业总支出的60-70%。相较于这样的高比例，中国整体水平目前还不足30%。不过，随着城市中心型商业趋向饱和，社区商业开始走到前台，成为一片投资新蓝海。

　　据了解，目前国内几大顶尖住宅开发商多数都在研究自身的社区商业配套，业态方面一般都是以餐饮为主打，休闲娱乐配位，特业为重要补充，再辅之以超市为代表的零售品类，最后是线上服务的植入。例如，万科打造“五菜一汤”模式、协信创建星光邻里等等。

　　青岛市山东商业地产行业起步最早的城市，并在2014年前后进行了第一次大规模商业升级。因此，青岛的社区商业是整个山东最为发达的城市之一。青岛的社区商业有着数量多、形式多样的特点。不过随着大量的城市综合体的落地，一些社区商业也在冲击中渐渐没落。

　　本期山东年终商业项目盘点，将带来青岛的几个有特色的社区商业项目。

　　金茂湾购物中心——青岛首个家庭型购物中心

　　青岛金茂湾购物中心是金茂商业在青岛的首发项目，也是其旗下首个社区型商业项目。

　　金茂湾购物中心总商业体量6.1万方，是青岛首个集购物、餐饮、娱乐、休闲、体验为一体的家庭型、一站式购物中心。作为较为典型的社区商业，金茂湾购物中心紧邻社区，依托天独厚的海景资源，设计大量的观海平台、滨海广场、滨海木栈道、2300㎡超大屋顶观海花园等特色主题空间，为社区居民的聚会、餐饮、健身、休闲、遛狗等活动提供了大量的便利。

　　品牌方面，金茂湾购物中心引进家家悦超市第二代形象店、风味小食、生活服务、精品服饰、时尚配饰、化妆品、休闲餐饮、特色餐饮、儿童零售、儿童体验、健身运动等贴合日常生活品牌。尤其是餐饮业态，进驻的品牌包括金春禧、独门烎火锅、海岩小镇、汉堡王、姜太御寿司、Mr.Pizza、泰芒了、马有布拉面、东御皇茶等近四十家品牌。

　　除此之外，青岛金茂湾还引进了医药零售连锁品牌医保城和山东国际旅行社、书咖休闲餐厅、盘子女人坊、萌宠王国、莫莉幻想儿童乐园、BURBERRY、CALVIN KLEIN、CHANEL、COACH、CLINIQUE、GIORGIO ARMANI、ESTEE LAUDER、丝域养发馆、婷芝秀养生馆、HER CUTE 赫蔻美甲、得吉利等。

　　青岛悦荟广场-市北唯一地铁上盖商业项目

　　青岛悦荟广场是原四方乐购超市退出后重新装修开业的社区商业项目，位于青岛市市北区人民路商圈。

　　业态方面，悦荟广场是青岛目前运营的较为成熟的社区商业项目之一，总面积为7.3万平方米，整个营业区域分为五层，包括潮流商品、摩登时代、亲子乐园、美食健身、光影美食等多元业态。

　　品牌方面，悦荟广场开业之初已经引进有知名快时尚潮流品牌MJStyle、金逸影城、健身会所D House（帝豪斯）等品牌。值得一提的是，青岛悦荟广场大量引进家庭亲子客群品牌，除Bless Dog、酷奇乐、水孩子、星乐园、巧乐思等品牌外，更有Molly Fantasy（莫莉幻想）青岛最大的亲子娱乐城，及首次入驻青岛的YuYuTo（悠游堂）。

　　而项目三周年升级，悦荟也引进不少新业态。目前已经多次引入线上线下结合的新零售体验店，比如孩子王最新一代的升级门店、华为数码旗舰店、小米全新体验店、金宝贝市北区首店、传奇街舞市北区首店、NIKE和Adidas的全新折扣店等品牌，未来还将有海底捞四方区域首店、李宁最新升级的潮流旗舰店，以及周大福、九田家、利郎新商务、INSHOP等众多重量级品牌入驻。

　　协信星光里——特色主体性体验式商业街区。

　　协信星光里是重庆协信集团在青岛打造的特色商业街区，也是社区商业的一种延申。其按照业态布局，将整个商街划分为三大功能区域，分别冠以“漫·时光”、“味·时光”和“闲·时光”三大主题，提供餐饮美食、时尚零售、亲子互动、运动养生等多业态。

　　业态方面，和其他社区商业类似，协信星光里的餐饮业态占比70%以上，休闲娱乐占比11%左右，其他包括服饰零售、生活配套共占19%。

　　品牌方面，餐饮品牌包括麦当劳、唐小唐火锅料理、一帆炉端烧、拾平方小厨、见涨火锅、晋小二面对面、德庄火锅、好一家牛肉粉、遇饭相伴时尚简餐、小公牛潮汕火锅等在内中档餐饮品牌46家，休闲娱乐品牌包括帆亲子游泳俱乐部、NCNC KIDS 、瑜含足疗、全时健身、同仁养生会所、Carpan Tger龙宝生活馆、诗婷光电护肤中心、瑜伽盒子、V-star美发等在内9家，其他服饰零售和生活配套17家品牌。

　　不难看出，无论是业态配比还是品牌档次选择，协信星光里都属于小而精的体验式街区商业。这也和以往奢侈化、大牌化的传统商业综合体无法满足越来越丰富、多样、细致的消费需求，而更加精致、精细、潮流化的商业综合体则越来越受青睐的社会潮流有关。

　　万科生活广场——万科打造的商业配套产品线

　　2015年，万科新都心生活广场落地，引进教育、文化、餐饮、休闲娱乐、商务办公等商业业态， 以开放式街区及全新的沉浸式商业的目标打造了青岛首个全客群体验式商业街区。成为新都心商圈首批商业项目。

　　目前来看，万科西新都心生活广场以餐饮、教育、健身为主要业态，入驻品牌也主要归于这些，全聚德、新东方、SC运动概念健身等等，除此之外，和刚开业的单纯的商业街区不同，三周年的万科生活广场还不时举办的社交活动，力求用社交活动吸引人气。目前来看，有一定效果。

　　万科生活广场的特色活动目前在青岛各大社区商业中都属于佼佼者，美食、健身、读书、咖啡、休闲娱乐、花艺、茶道等类型多样，业态丰富，也十分贴合了万科生活广场周边的社区消费群体。　

　　安泰广场——露天开放式商业街区

　　安泰广场开业于2018年3月份，原名民建大厦，地处连云港路58号，位于青岛CBD。广场融合零餐饮、娱乐、休闲、零售、儿童和文创等多种业态。

　　安泰广场包含住宅楼、写字楼和商业区，属于街区式商业项目，商业总面积约2万平，负一到三层是商铺，负二负三是地下停车场。商场业态主要以餐饮为主，消费人群也是周边的居民和写字楼工作人员。预计进驻商业品牌有海底捞、三宝粥店、元祖等餐饮连锁品牌，早教中心、私人影院、美味学院、健身广场等品牌也被引进。

　　不过，和其他项目相比，安泰广场的人气显然并不出色。不仅建筑形态受到天气制约，在消费者留存度上也存在缺陷。

　　据了解，作为露天的街区商业的安泰广场，不可避免会受到天气、季节和环境等自然因素的影响。加之青岛室外冬季气温较低、夏季炎热酷晒，这些季节性原因造成了安泰广场这种街区式商业用户体验不佳。除此之外，安泰广场也并没有在公共区域设置较多的滞客点，譬如舞台活动、装置艺术、互动场景、创意集市等，单一的街区无法有效的提升顾客滞留时间。

　　不过，街区商业仍旧有着极高的提升空间，如果能将空间利用最优化，融合自然、环境适做出自己的特色，而也将是一个出色的项目。