当城市的空间结构开始从增量开发转向存量改造，将存量资产重新定位、改造运营、最大化内在价值便成了新的主题。津投资管就是这样一个团队，将城市更新作为核心业务之一，为待改造资产带来新的产业、新的经济文化和新的生命活力。

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津投广场

存量资产改造玩出的新花样

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存量资产改造项目卡片

项目名称：津投广场

业主：天津津投置业发展有限公司

项目地点：天津市和平区卫津路193号

资管公司：天津市津投资产管理有限公司

概念设计：WTL Design & Solutions

幕墙设计：荷兰SOPA建筑设计公司

照明设计：Liquidesign法国灯光设计公司

施工单位：中建八局

2018年8月，存量改造项目开始了，项目坐落在天津市和平区，新一线城市、港口优势、绝佳地理位置、雄厚产业基础......津投资管作为资管行业的新生力量，见证着这座城市的快速发展。

然而在刚接触这个项目的时候，项目团队心里充满着前所未有的不安，天津写字楼供应量在当年达到近5年市场峰值、空置率接近40%、租金低、网红地稀缺......如何在沉闷的大环境下打造出既有“颜值”又有内容的写字楼综合体呢？

缘起

「一座城市的的公共记忆」

“城市更新不是单纯的旧房推动重来，而是培育新的城市功能，同时通过更新推动社会公平”—— 清华大学房地产研究所所长刘洪玉

“城市更新，不是照搬不属于这里的托斯卡纳，而是从历史出发，发现属于城市真正的灵魂”—— 城智更新研究院院长陈方勇

津投广场所在地，曾经是天津新文化市场，承载着很多天津人的回忆；“八里台”有文化，坊间曾有这么个说法：南大、天大、师大，加上新文化市场、琴行、书店、音像店，还有数不清的留学生和神头鬼脑的文艺青年，在京津冀潮人圈可是非常有名的地方。

那些年，唐朝、黑豹、魔岩三杰、郑钧等人都到这里买过打口盘，他们的作品震惊了整个亚洲的流行音乐界。很多大学生在这里买外文杂志，世界级的流行文化都是从这里传导出去的。

那些年，新文化市场是这个城市文艺符号，它高端、商业、学府，有着热情洋溢的年轻气息，与四通八达的八里台立交桥混合在一起。

9年前，这里盖了楼，却从未真正投入运营。

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立面改造

与城市互动的空间系统

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第一次看到它时，这个小楼已经是一副“沉闷老迈”的姿态，外墙真石漆大面积脱落、窗户风格过于保守、电力容量不够、燃气未接通、楼内机电新风消防等设备久置撂荒......更重要的是，这个小楼长度过长，如何打破单向很长的单调感成了又一个挑战。

建筑师做了很多版本的方案，每一个方案都很有特点，但是模拟在环境中总是觉得有些违和感，设计团队在这个区域来来回回的转了不知多少次，感受不同时刻建筑与人的关系。最终确立的立面基调是：做减法，通过静谧和简约的魅力，在这条嘈杂繁华的街道上去找存在感。

立面方案的演变（左右滑动查看更多）

最大程度地尊重周边历史建筑环境，在此基础上融入新的元素，特别选择大橱窗的外窗设计，以削弱建筑长向的单调感。外檐整体更换为KTC仿砖外墙板，门窗玻璃采用三玻两中空+LOW-E镀膜，实现简洁大方、高效节能防噪声的效果。

在空间布局上，F3为业主自用，B2为停车场，其他楼层均为经营使用，F2的超级办公室、B1的联合办公区域及F1的商业空间，小楼的生态圈逐渐在设计中初现。

立面和空间的成型，让项目团队越来越有信心为这个12000平方米的小楼带来共享办公、精品商业、空中花园、路演展厅等新的活力。

15版方案后，最终的样子

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超级办公室

多样化开放办公区域

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01

联合办公的魅力

联合办公区打破大家对办公空间的固有认知，模糊开放办公和共享空间的空间划分，在满足办公功能和后期管理的前提下，通过大的色块和几何图形的划分来增加整体空间的趣味性，期待满足并激发年轻群体的工作活力和头脑风暴

02

浪漫又面向未来的会议室

每个会议室都被起了一个特别的名字，《薛定谔的猫》、《伯努利的鹦鹉螺》、《霍金的果壳》等，在满足会议命名的同时也赋予它有趣的文化内涵

03

科技路演大厅

位于地下一层的开放式阶梯路演厅是小楼的另一个亮点，巧妙连接了B1和F1，在空间上给人更舒适的感觉，这里面除了办公、会议，同时设置了很多可以参与互动的地方。包括投篮、乒乓球、沙弧球等等，很自由很开放，每个人都可以参与进来。

不经意的彩蛋，为了把阳光引入负一层，设计师也进行了大胆的探索，拆除了一个原建筑的自行车棚，把地下一层开了一个通往地面的天窗，并把它变身为一个“海底世界”。

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屋顶花园

写下自己的花园日记

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设计理念

种植区、水吧台、彩色球灯、暖色灯带、木质地板、造型简洁的户外椅，看似简单的元素，却可让白领们的活动空间由室内向室外做了进一步延伸，美妙的光线和新的空间布局使原本不起眼的屋顶空间重新焕发生命力。

项目精心设计的屋顶植物园，办公人员们可以在这个都市绿洲中逃离熙熙攘攘风干物燥的繁华市井。所有植物都是楼内员工自己种出来的，有黄瓜、丝瓜、向日葵、茄子、西红柿等很多品种，在小型开心农场中自行认领种植，尽情享受播种到收获的喜悦，形成了一个办公环境之外的社交场景。

除了屋顶的欢乐种植营，当疲于喧嚣浮躁的时候，来到小楼的后面散散步，寻一处静谧的空间，一种隔绝尘嚣的纯粹感就油然而生了。

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推掉围墙

传递开放包容的心态

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这个项目原来有围墙阻隔，项目方以非常开放的心态把围墙打开，做成开放空间，实现与社区的交流互动，西南角位置这个鸟笼意向的建筑小品，使邂逅成为一种可能。

每到傍晚，广场上的人就多了起来，小朋友们嬉戏玩闹、大人们坐在长凳上谈心聊天，好不热闹，之前撂荒的场地和建筑，现在已经成为了一个汇聚善意的能量场。未来，津投广场将给这座城创造了更多美好的记忆。

2019年4月，津投广场成功交付给了业主，至今，整体招商工作已经基本完成，商铺和办公部分的写字间已满租，星巴克、麦当劳、胭脂酒吧等已开业。

津投广场的成功，提升了大家对天津城市更新未来发展的期待和信心。笔者也希望有更多的人参与进来，带动的更多的资源，有更多的成功项目，为整个城市的发展增加活力。

津投资管聚集时代新潮的个性化改造理念，对白领们在工作中天马行空的创新提供了物理空间上的支持。不断梳理城市更新的改造思路，打造城市理想生活新地标

附：津投资管总经理刘小冰对“新一线城市更新之道”的思考