可以说，当下合肥二手房深藏一枚炸弹，时不时就要出来炸一炸，譬如：一会蓝蝶苑卖到5万/㎡，一会又是某某二手房直降几十万。
壹
真惨！云谷1.6万成交，凯旋门降价90万！
最近，合肥二手房除了其中的学区房依旧还保持一定的热度以外，一般的二手房都表现的较为平淡，有的成交价惨淡，有的不得降价甩卖！
1、滨湖置地双玺降价150万
另外在链家数据上，还发现滨湖置地双玺也有超低价买房的，一套264㎡的洋房，单价居然只有2.1万/㎡，对比双玺的均价，这套房子挂牌低了近8000元/㎡。
来源：链家
同时，中介也发布看了，表示低于小区同面积150万以上。
来源：朋友圈
一贯以来，滨湖置地双玺都是滨湖高房价的代表，前期去滨湖实探，中介都表示，近千万全款成交的。
2、云谷1.6万成交
不得不说，滨湖云谷是个很神奇的二手房小区，不论是降价还是涨价，都会牵引众多买房客的情绪。
在链家数据上看到云谷最近居然成交了一套1.6万/㎡的房子，月111㎡，成交周期长达464天，足足有一年多的时间。
来源：链家
仔细翻看链家数据，可以看到云谷近期的成交价格都不高，保持在1.6万+到1.8万+之间，比预期的2万+/㎡要低不少。
这就说云谷涨幅有限，溢价率有限，买来自住还是不错，但是要是想着去投资，估计要等很久才有很大的收益。
同时，朋友圈卖的云谷价格也较低，1.7万/㎡。
3、168学区房降价
168东区的中环紫荆公馆学区房业主，也是在降价卖房，一套122㎡的房子，低于市场30万卖，目前挂家才305万。168学区房还是可以考虑一下的，毕竟学区房的溢价空间还是很高的。
来源：朋友圈
4、凯旋门降价90万卖房
一直以来凯旋门和栢悦公馆可以说是政务区的高价代表，不过近期凯旋门降价卖房的较多。
这是一套171㎡的房子，单价才24500元/㎡，足足低于市场价90万卖房。
来源：朋友圈
还有这一套，138㎡左右的房子，也是低于市场40万卖房。
来源：朋友圈
5、包河益力檀宫低于300万卖房
此外，包河益力檀宫业主更是夸张，一套5百多平米的房子，居然降价300万卖，总价不过590万，单价才1.15万/㎡，不过显示急售，估计是有什么急事吧！
来源：朋友圈
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贰
刚刚！合肥这20家小区降得最凶！
半年直降6652元/㎡
同时，本站也统计了合肥2020年1月到6月的二手房降价最厉害的小区，具体数据如下所示：
来源：安居客
从上表可以看到，半年来，降价最高的小区是安农大六宿舍，直降了6659元/㎡，此外清水苑（北区）、商业机械厂宿舍等小区降价都超过5000元/㎡。
那么这些跌得凶的小区 有没有什么共性呢？
细究之下，可以发现这些小区大体都有这几个问题：
1、集中在庐阳、瑶海、蜀山的老城区，房龄较老，可以归为老破小，居住的舒适度普遍不高。
2、基本没有学区支撑，随着时间的推移，房子的价值日渐丧失。
3、基本也不是品牌房，同样时间越长，房子的品质得不到保障，各种基础问题频发，房子的价值也会随之流失。
4、户型奇葩。当下，户型不好的小区居住起来不舒服之外，还会影响到小区的市场流通性，转手慢了，时间一久，价值自然不行了。
当然，还有一些市场因素导致这些二手房下降猛烈。比如：
1、市场平淡，整个大环境不是很乐观，市场的作用推进二手房下降。
2、来自于新房的压力 ，新房量多，选择空间大。新房也推出巨大优惠，自然会吸引不少人购买新房，尤其是北城、瑶海、新站等区域。
3、还有一部分来自于房东的自信，二手房挂牌没有制约，基本随便挂，有的是房东挂牌太高，压根卖不掉，不降价不行。
03
捡漏好时机！
在合肥这样置业买房不亏！
那么面对这么多降价小区，对于置业者来说是件好事？或者说， 是捡漏的好时机吗？
1、于房东来说，这其实不是一件值得高兴的事情，毕竟谁都不想自己的房子降价甩卖。部分小区的降价会涉及的范围广了，就会连带市场很多小区的降价，到时诚心卖房的房东顶不住大环境降价的压力，也就只能降价。
2、于置业者来说，大部分降价小区还是捡漏的机会，就比如说占据品牌、地段优势的滨湖置地双玺以及凯旋门，没有很大槽点，低价出售还是可以考虑的，因为后期有上涨的空间。
还有就比如上述的168学区房，其实能买到低于市场价的房子也是不错，学区房在合肥一直表现强势。
来源：摄图网
3、需要注意的是，不是所有的降价房源都可以买的，有些房源本身就有槽点，或者说本身价格就卖不高，除非你去资金有限，只能买到这些房子，不然就不要碰，后期还会下降的。
当下，在合肥置业如何选呢？
1、学区房，还是真学区房
01、政务，建议五十中+奥体小学、五十中+西园新村小学。
02、蜀山，建议五十中+安居苑小学组合学区，其中，万科金域华府、通和易居同辉是不错的选择，二手房涨势很快。
03、滨湖，建议46中+师范附小双本部组合，书香门第、滨湖家园等小区，价格已经达到2.5万+。
04、庐阳，优质学校很多，可分为三个梯队：
第一梯队：45中本部+南小，45中本部+六安路小学，房价普遍3万/㎡；
第二梯队：42中本部+南小，42中本部+六安路小学，房价普遍2.5万/㎡；
第三梯队：45中本部+安庆路三小，42中本部+红星路小学；
05、经开，主要考虑168学区房，值得注意的是南校区，可以选中环湖滨公馆、绿地滨湖印象等。
06、高新，六中高新校区虽说教育实力尚不可知，但对于房价的增幅很是明显，譬如祥源城等小区卖到2万+,未来仍有一定升值潜力.
07、瑶海，主要考虑三十八中本部+和平路小学组合。
2、考虑具有潜力的区域
合肥九区二手房不是都在涨，也不是都在降，具体要不要卖，首要考虑的是地段，配套是否齐全。
对于区域方面的选择，可以遵循这几点：
西南区域优先于东北区域；市区大于三县；政务、滨湖等新区大于蜀山、庐阳、经开、包河等区域。
简而言之，在没有学区的顾虑下，买处于政务、滨湖等要强过老城区没有学区的老破小。
3、品牌小区
品牌房企的二手房溢价力强过非品牌小区，不论是价值和品质方面度能经得住时间的考虑。
目前在合肥像华润、万科、高速、置地、保利等房企开发的小区在合肥人眼中的评价还是蛮高的，不过这些房子一般不太适合刚需，价格偏高，改善群体是不错的选择。
