近期，关于“轻资产”运营话题不绝于耳，一时间处于风口浪尖之中。有人认为是明修栈道暗度陈仓，归根到底还是为重资产业务增加砝码；还有人认为园区发展已进入存量时代，转战轻资产运营恰逢其时；更有人认为行业内卷越发严重，园区轻资产运营彻头彻尾是个伪命题。

无论是何种观点态度，本质上都蕴涵着园区轻资产风口愈加明显，赛道上的选手越来越多，可谓是前有标兵后有追兵，竞争对手不仅包括转型而来的重资产公司，还包括孵化器、加速器在内的轻资产公司，轻资产项目拓展的难度可想而知。

正如真领科之前文章“园区轻资产运营是个伪命题？看完这个操盘心法与经验再说！”中所提及的，领科君坚持认为轻资产运营是个好战略，但真正做好绝非易事。

伴随行业政策不断收紧，面对重资产拓展受限和存量园区快速增加的双重压力，产业园区重新审视自身运营能力，开始以提升存量资产的运营效率、强化存量资产的变现能力为目标，不断发掘新的盈利点。“轻资产运营”也迎来了新机遇，同时也为产业园区的发展注入新活力。

目前，轻资产运营的目标是通过锁定资产运营权实现运营资产的保值增值，最终通过持有物业的经营形式，实现上市融资。例如，2021 年 2 月 10 日，德必集团在深交所创业板挂牌上市，成为园区轻资产运营在创业板上市的第一股。园区“轻资产” 运营的核心能力在于聚焦产品的产业策划能力和聚焦整合的产业资源聚集能力。面对如此激烈的行业竞争，海量繁杂的项目信息，究竟该如何及时高效、有的放失的做好园区轻资产项目拓展工作呢？

为此，真领科（ID：zlinkpark）通过走访专家学者，整理汇编了如下经验与心法以供参考借鉴。

图|摄图网

聚焦重点区域，选取适合载体

去哪儿获取载体，这里可参考真领科“一地难求”，销售型园区如何破解拿地困局？一文中所提及的重资产项目投拓标准，结合自身已有资源和能力经验，聚焦经济实力较强，转型升级迫切，理念易达成共识，政府机制灵活且更有财力支撑的重点区域，来选取合适的载体或标的。

载体或标的核心选取原则在于围绕区域中心城市开展科技创新合作，围绕其周边城市和工业基础强的区域开展生产配套合作。

• 对于研发办公类载体：以国家中心城市和各省重点中心城市为主，如北京、上海、南京、苏州、无锡、常州、杭州、宁波、合肥、深圳、广州、东莞、珠海、成都、重庆、西安、武汉、长沙、福州和厦门等；
• 对于工业制造内载体：以工业百强县和创新百强县为主，如昆山、常熟、太仓、张家港、平湖、桐乡、海宁、海盐、嘉善、江阴、宜兴、海门、海安、启东、如皋、如东、巩义、瑞安等；

当然也可重点关注产业集聚区，如国家级新区（广东南沙新区、陕西西咸新区、四川天府新区）、国家级自主创新示范区：武汉东湖、上海张江、苏南、成都、西安、长株潭、杭州、珠三角（广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆）、山东半岛，国家级、省部级经济技术开发区和国家级、省部级高新技术产业开发区等。

如何在意向合作城市初步选取适合载体？一般可根据载体形态，即到底是做特色主题专业化园区，还是做创新中心/加速器/孵化器，具体可分为2个选址思路：

• 选址思路一：特色主题专业化园区

区位交通：尽量处于城市高新区或经开区范围内，距离主城区交通半径30公里以内为宜，周边有公交站等公共交通配套。

载体面积：总建筑面积8万平米（及）以上

载体形态：产、办、研一体，以独栋、双拼或多拼厂房为主，其中生产制造类占比70%-80%，研发办公类占比20%—30%，具有客货电梯。

产权关系：产权清晰，可进行运营委托，具有相对独立的运营管理空间，相关工程图纸、竣工验收手续齐全。

项目内涵：结合区域产业特点，与合作区域共同谋划产业高价值领域，通过产业谋划、产业引入、创新生态打造，与区域共建高人才、高创新、高经济效益的专业化园区。

• 选址思路二：创新中心/加速器/孵化器

区位交通：处于主城区发展相对成熟区域内，市政交通较为便利。

载体面积：总建筑面积5万平米左右

载体形态：研发办公一体写字楼或者独栋群，尽量做到拧包入住，具有客货电梯。

产权关系：产权清晰，可进行运营委托，具有相对独立的运营管理空间。相关工程图纸、竣工验收手续齐全。

项目内涵：集聚创新要素，企业以孵化加速为主，通过创新企业遴选、引入和培育，为区域产业升级注入新动能。

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做好市场调研，明确载体定位

在意向合作载体选址确定了之后，就需要做好市场调研工作了，这时既要了解项目基本情况，也要了解周边区域环境。

• 关于项目基本情况：除了前期所了解的一些之外，还需关注载体所处区域板块、国家战略定位、产业规划、区域交通、项目基础指标、竣工情况、功能布局、载体现状、租金价格与涨幅、物业费、电费、租赁优惠政策、周边商业、住宅配套等；

关于周边区域环境：这里要了解载体所在区域经济发展、产业基础情况、相关产业政策和产品市场情况等，这里的产业政策尤为重要，直接关系到轻资产项目考核指标与合作报价。具体情况如下所示：

（1）区域经济发展：近2年地区生产总值与增速、人均地区生产总值、三产比重、规上工业增加值与增速，规上工业亩均税收、固定资产投资、一般公共预算收入和全国综合实力排名等；

（2）产业基础情况：拟合作项目所在区域区域主导产业、产值，规模以上工业增加值及其增速，产业集群，产业化集聚平台的规划、进展，高新技术企业规模，科技研发投入比例，科技创新集聚平台，科技型中小企业创新孵化等；

（3）相关产业政策：产业与创新基金政策，人才政策，龙头企业引入、科技平台合作等产业政策，区域税收优惠政策与政策优势，增值税、企业所得税、个人所得税区内留存比例，区域综合税率，服务业平均税率，生产类企业平均税率等；

（4）产品市场情况：涉及土地市场、工业载体租赁市场、工业载体销售市场、科研办公用房市场和配套市场等；

• 土地市场：市场准入条件，土地价格，土地供应与主要区域布局，招商奖励政策；
• 工业载体租赁市场：区域主要产品业态，市场供应与在建项目，市场准入，竞品研究，出租率，客群方向，重点企业，单方税收，招商奖励政策等；
• 工业载体销售市场：区域工业用地分割销售政策，区域主要产品业态，市场供应与在建项目，市场准入，竞品研究（区位、销售价格与涨幅、销售政策去化率，客群方向，重点企业，单方税收），招商奖励政策；
• 科研办公市场：市场供应与在建项目、对标案例研究（区位、租金与涨幅、租赁政策，出租率，客群方向，重点企业，单方税收），招商奖励政策；
• 配套市场：公寓配套市场环境、政策；区域商业环境、商业租金、增幅与政策等；

最后，基于产业政策，提出考核指标建议，明确注册经济、总部经济等税源导入可行性；基于产品市场研究，提出可行方向，涉及项目税收、产值等指标，确定招商奖励标准，提炼经济测算所需市场数据支撑，进而初步确定项目整体定位、产业定位和功能建议。

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设置考核指标，做好财务测算

在市场调研与在载体定位确定后，接下来就是与意向合作政府商谈合作协议了，这就涉及到如何设置考核指标，确定合作费用，做好财务测算等问题。

考核指标设置的一般原则是：

• 针对5年内合作项目，最好采取“1+4”模式，即第1年为培育期，自第2年为成长与成熟期；
• 针对5年以上合作项目，最好采取“2+n”模式，即前2年为培育期，一般不考核；3-4年为成长期；5年以上为成熟期，以满足区域税收等要求。

一般来说，合作政府负责组织相关部门对项目招商运营效果进行考评，公司也可派员作为考评小组成员。考评得分与运营费补贴之绩效运营费挂钩，按考评得分比例支付绩效运营费。基于项目整体运行情况及市场变化等，公司也可申请调整后续合作年度考核指标，但要经考核小组协商确定后执行。

而合作费用一般包括运营费补贴、租金收益、产业发展奖励、招商奖励等。具体根据区域实际情况有所差异，其中前2项一般为主要收入来源。

• 运营费补贴：与租金收益共同冲抵固定成本，固定成本涵盖项目人力成本、资产购置、其他管理费和营销推广与产业平台型资源导入成本。包括基础运营费和绩效运营费。基础运营费一般是固定的，用于覆盖固定成本部分，绩效运营费则依据前述年度考核得分按比例进行支付。
• 租金收益分配奖励：租金收益分配奖励自租金减免政策消失后执行，用来弥补中后期运营费，是除运营费补贴外的运营成本补充来源。
• 产业发展奖励：一般根据考核难度、区域现有政策，争取到区域最高打包政策，有些地区可申请个人所得税、印花税等。对于具有区域税收留存优势的区域，可以考虑总部经济、注册型税收可能性，以增加税源。
• 招商奖励：基于政府现行政策，项目外引入购地项目、其他载体招商项目、外资注册项目等中介渠道奖励。还有龙头企业引入奖励，包括引进世界500强、中国民营企业100强、上市公司总部、独角兽等重点企业。

设置好考核指标，确定了合作费用，就可以对项目进行财务测算与评价了，轻资产项目财务测算相比重资产项目较为简单，只需重点关注收入-成本，收入即前述的合作费用，成本一般涉及人员工资、资产购置费用、物业管理费、能源管理费、营销推广费和企业税金返还等。

要做好财务测算，则需重点关注项目净利润率，具体净利润率指标不同公司标准不同，同时需确保项目各年度累计净现金流均为正。

结语：必须承认的是，当前轻资产已成风口，重资产项目已然不够分，轻资产项目拓展难度可想而知。轻资产项目拓展团队在修炼好“内功”的同时，也可探索多种合作模式。“以轻带重、轻重平衡”，也许是未来园区资源拓展的主要方式。返回搜狐，查看更多