广州房价超越深圳,有可能吗?
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今年小阳春,对广深两座“兄弟”城市来说,颇有冰与火之歌的感觉。
数据显示,3月深圳二手房仅成交1117套,是 15年来的低点。
不少新盘还需要打折促销、全城转介才能出手,然而依旧卖不动...
广州虽然也没完全缓过来,但一二手销售价格持续升温,3月二手成交更是环比大涨101.5%,需求基本恢复至指导价出台前水平。
这边两地市场此消彼长,那边广州豪宅来势汹汹。
从珠城狂卖70+套,到嘉裕公馆18.7万、花城湾近21万/㎡、颐德公馆22万/㎡成交,都在这一两个月完成。
之前就有博主发帖称,一直听闻广州房价很低调,但实际却是低调的贵!手握1000万在珠江新城只能买老破小,只好将预算提高到2000万。
本来, 广州对深圳房价是抬头仰望的,但现在广深两地的房价格局,有可能被改写吗?
广州是“偏科生”
深圳是“六边形战士”
感觉容易给人错觉,数据才能反映真实。
我们从整体的板块统计情况,来看看广深两地的房价差异。
这是深圳的↓↓↓
这是广州的↓↓↓
从以上两份榜单里可以看出,单就10万+梯队来说,广深差异并不大。深圳有6个板块,广州有5个,甚至老东山的成交价比粤海还高。
但如果去到第二梯队的话,广深的差距就表现得很明显了。
7-10万均价的板块里面,深圳有12个,而广州只有7个;5-7万均价的板块里,深圳10个,广州依然只有7个。
继续到第三梯队,这种分化更为严重。
3-5万均价板块的数量,广州是深圳的近两倍;低于3万均价的,深圳只有一个深汕合作区,但广州几乎占据了半壁江山,像黄埔、番禺少部分区域,从化、花都、南沙极大部分地方,都榜上有名。
当然,这也跟广深两地的面积差距有关,是远郊摊平的结果,也是单核与多核发展模式的缩影。
总的来说,深圳各个水平线板块的数量都比较平衡,无明显拉胯的房价梯队,是十分坚挺的“六边形战士”。
而广州,房价高的很高,低的也很低,“偏科”现象明显。
10万都算捡漏价
广州豪宅,比深圳还能打!
事实上,所谓广州房价超越深圳的论调,其实更多是指中心区上。
10万+的顶级梯队,广深的越秀和南山旗鼓相当。
7万+水平线,广州也有 海珠和天河上榜,数量跟深圳的 福田、罗湖两个区一致。
到4-7万的档位,广州不仅有稳坐6万的 荔湾,连后起之秀的 黄埔和白云,也在慢慢追赶 龙岗、光明这些深圳潜力股。
因此,抛开外围区来看,在广州中心区买房,其实难度无异于在深圳买房。
而中心区豪宅和深圳豪宅之间的价差,也确实没有刚需那么大,甚至表现得更为咄咄逼人。
今年抢滩登陆的两大豪宅,汇景台开盘 13-14万,臻颐府开盘 10-14万;琶洲TOD、蚝壳洲项目等即将入市的海珠新盘,基本没有低于 10万+的放风价。
珠江新城冼村旧改项目, 吹风20万+/㎡;位于金融城的珠光金融城壹号,最新一批备案价 更是冲破25万/平。
2月份,侨鑫汇悦台一套300㎡顶复,以总价4亿多, 折合单价38万/㎡成交,比深圳湾壹号还贵。
反观深圳,近期豪宅却表现平平,号称“最强网红盘”的华润城, 此前频频卖出18万+,目前价格维持在13万/平。
而且,这还是深圳最“壕”区南山标杆盘的价格,其余区域在售均价, 普遍都在8-10万/平之间。
当然,广深两地豪宅价差逐渐被拉平,跟市场政策和自身因素脱不了关系。
首先,广州限价相对灵活。
广州已经对豪宅采取分级备案制度,任由市场“放飞自我”。
但深圳还在被限价束缚住,比如去年前海拍地的项目,如今限在9.2万/㎡,虽然只是个别,但单点掉队也会影响到整体预期的拉升。
其次,在豪宅稀缺性上,广州表现得更明显。
大家都知道,深圳豪宅靠海景,而深圳拥有比较长的海岸线;广州豪宅依赖珠江,本来可开发面积就少,属于真正的买少见少类型。
深圳海岸线
广州江岸线
从这方面来说,广州中心区的江景房,可能比深圳海景房还稀缺那么一些些。
去年,莱坊发布的《2021年第一季度全球主要城市豪宅价格指数》就显示,广州的豪宅价格单季度排在全球第一位置,增速为12.6%,超过深圳的6.7%。
综上所述,如果深圳继续“躺平”下去,广州中心区,尤其是豪宅价格并非不可超越深圳。
但碍于远郊平摊的模式,广州房价和深圳房价差距仍然不少。
换句话说,不同需求的客群,其实在广州都能适得其所, 起码刚需在广州会比深圳淡定得多。
来源:广州淘房志
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