民营房企分化进行时

在这轮地产调控中，民营房企受到的创伤最大。

分析其中的原因，一部分来自行业环境的影响，这是企业自身不可控的因素；但还有一部分原因，则来源于企业不合时宜的模式自信和不知节制的规模野心。

有一家粤系房企在2020年的时候，竟然还荒唐地制订了“二次创业，冲击千亿”的目标，从此大肆融资借债，超越自身实力地拿地扩张。结果，去年下半年行业刚进入困顿拐点，这家房企就暴雷了。

这次民营房企遇到的困境，应该说很大一部分危机都来源于自身，外因只是一个诱发因素。如果一直保持战略自省、精益运作和财务自律，这次危机完全是可以避免的。

能够加以佐证的是，在同样的市场条件下，为数不多的几家民营房企，依旧保持着稳健经营。

比如碧桂园，在2018年公司迅速调整了规模增长模式，转而在投资、运营、营销、产品、财务等各个层面努力提升全周期综合竞争力。

据碧桂园年报显示，2021年全年碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约5580亿元，权益合同销售面积约6641万平米，是去年房企中唯一权益销售额破五千亿的房企，销售展现较强韧性。2021年全年，碧桂园累计权益物业销售现金回笼约5022亿元，权益回款率达90%，已连续6年达到90%或以上，持续领先于行业平均水平。

有好多年，行业流行借新债还旧债的做法。虽然这一做法并非地产行业独有，但它高度依赖通畅的融资渠道和活跃的市场行情，一旦环境改变，资金链马上会面临考验。这对重资金的地产企业来说，其实是很致命的做法。

但那时很少有民营企业顾忌这一点，相反，它们还觉得只有财务激进才能弯道超车，否则就会被时代抛弃。

事实证明，要想成功穿越行业周期，企业需要规避财务陷阱，等到行业转坏的时候，保守的策略最终成了护身符。

像碧桂园这几年一直在优化融资结构，还通过提前偿还或回购部分高息短债降低融资成本，债务久期也得到了有效优化，财务安全得到了很大维护。

据公开资料显示，2022年1月27日，碧桂园偿还了一笔本金总额4.25亿美元、票息7.125%的优先票据，票据金额及应计利息均已悉数偿还。3月15日，碧桂园又以自有资金提早完成境内回售资金支付，本息共计约6.2亿元人民币。

其他几家民营房企，同样也是在保证财务安全上有所作为。

很多时候，做事做企业并不需要追求太多花里胡哨的理念，只要按照理性逻辑出牌就可以了。

很明显，这些民营企业赢在了价值观上，而作为回报的是，它们拿到了下一步得以发展壮大的门票。

一方面，这些优质民营企业可以继续得到融资支持，有的甚至还拿到了并购贷款。这对高度依赖资金的地产企业而言，能继续融资就代表获得了生存下去的基本条件；而有资格并购，就意味着抢先一步获得了发展壮大的机会。

如果说登陆资本市场是前期地产企业获得晋级的助推器的话，那么现阶段的优先发展权，则是牵引机，决定了企业未来的高度和格局。

最近，一大波政策红利正向这些企业涌来。最新的一个文件是证监会、国资委、全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》（以下简称《通知》）。

针对地产企业，《通知》提到，要坚持“房住不炒”，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，加强自身风险管理，密切关注市场形势和行业变化，严格防范、妥善化解各类风险，促进房地产行业良性循环和健康发展。

这里提到了，支持上市房企必须是“依法依规”，也就是一定阶段内排除了出险企业获得政策支持的可能。下一步，优质民营企业将优先获得向新模式转型的机会。

所谓的“新发展模式”，理论层面的含义是，对企业而言意味着保持杠杆合理化，强化轻资产运营能力，以及向城市运营商角色的转型。涉及新模式的几个相关的市场将分别是：城市更新和老旧小区改造、保障性租赁住房市场、房地产代建和城市运营。

融资和政策支持一起发力，将会促使民营房企发生剧烈分化，优质民营企业可能会有以下几种发展趋势：

一是成为大型综合开发运营商。它们既有规模优势，产品红利，又有对存量资产的运营管理能力，同时还会做产业链上的各种延伸服务，将会成为名副其实的城市发展商。

二是低杠杆运营去金融属性。企业将会更看重现金流和利润表现，更注重精细化运营，细化管理颗粒度，真正做到向管理要效益。

三是可能成为大型转包商。企业凭借规模、声誉和资质承揽到建设项目，再转包给相应的中小企业，中间收取管理和转包费用。

经过这次行业出清，大部分出险企业在经过债务重组和行情回暖后，大概率还是会生存于市场中。它们只是绊倒在资金链上，但一些产品力和服务依然存在。

就像当年的佳兆业，虽然一度陷入债务违约和经营停顿的困局，但最后通过回暖的市场还是回归到了正常的运营轨道上来。

不过，这次有一点不同的是，出险房企已经被标签化并被深度记忆，未来经营很可能会受到制约，中短期内在代建领域或存在发展空间。

总体来看，经过这次行业出清运动，成功穿越了周期的大型房企已经跨入了下一场开局的大门，原先的行业竞争格局彻底改变了。返回搜狐，查看更多