东外39号|东城区新盘，据说单价13万左右，是否值得买呢？

北京东直门有着悠久历史和文化，东直门始建于1267年，据传当初东直门设计源于建筑鼻祖鲁班之手，是北京始建的第一座城门楼，被当做样楼，为后期西直门，朝阳门，德胜门等城楼提供了建筑蓝本，被誉为“九门之首”。

项目位于东直门商圈核心，二环的央企大道，77国使馆区，临近燕莎商圈和三里屯商圈，荟萃来福士、银座mall、世贸广场、三里屯太古里等多个购物中心，并有多座涉外五星级酒店分布周边，高端购物、休闲、娱乐配套应有尽有。

项目是城市综合体，51万方的建筑面积，涵盖JW万豪酒店、信达･益田假日广场、国际甲级写字楼、高端住宅。其中，信达·益田假日广场总体量约17.5万㎡，未来将打造一座荟萃国际奢享、有氧生活、新派社交和文化艺术等多元体验业态为一体的TOD国际购物公园。

【位 置】北京市东城区东直门立交桥东北角

【占地面积】10.6万㎡，总建筑面积51.28万㎡。

包括两栋157米双塔写字楼、JW万豪酒店、高端住宅和大型商场等。其中住宅约5万㎡，商业建面17万㎡，写字楼建面14万㎡，酒店建面约9万㎡。住宅专属会所1200㎡。

【产品面积】180㎡-350㎡两居-四居

【建筑风格】现代简约建筑风格

【层 高】3.6米

【楼 层】1号楼为16层、2号楼为18层

【梯 户 比】1#楼为2梯3户（4层和顶层两梯两户）；2#楼为2梯2户。

【装 修】精装及设计师定制

【总 户 数】预计162户

【车位配比】预计376个

【采暖方式】市政供暖

【物业类别】住宅 70年产权

【交付时间】预计2023年

【物 业 费】待定

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项目户型

①二居：173㎡

②三居：260/261㎡

③四居：254/307/344/345㎡

④五居：506㎡

1号楼的剖面图

1号楼的面积分布

2号楼的剖面图

2号楼的面积分布图

住宅一共2栋楼，162户，主力户型以250-350平为主，大落地窗的设计，8.4米的客厅面宽，真的太让人期待了

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项目除了170的户型是全南向的户型之外，其余的全部都是南北通透的户型，户型格局方正好用，动静分区，观景采光都超级棒。

02

项目优势

①、东二环东城区70年产权可以落户的新盘，一手房，明年就可以交房了，非常的稀缺。

②，户型圈层纯粹户型面积170-345平，一共只有162套，层高3.6m，得房率81%

③、单价总价低，价格13w（预计）跟周边二手房倒挂。

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项目劣势

①、房子会吵。在综合商业区上的住宅，享受酒店及商业配套，同时人流量会特别大，挨着东直门枢纽，房子会比较乱。

②、隐私差，虽然楼间距80米，但是被使馆壹号院跟酒店南北夹击，这隐私性很酸爽。。。

③、旧楼改造导致格局无法改动，房子实际利用率低。得房率虽然可以做到81%，但由于原始建筑框架等原因导致该项目无法做到户型方正。小户型174㎡只做了两居，E户型复式270㎡也只做到两居；

④、毛坯交付，自己装修麻烦不说，楼上装完楼下装，可能在交房几年内都一直会有邻居装修。

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