广州楼市：买房最重要的是什么？内行人就看中这个

我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

提问：广叔，您好！我想请教您黄埔长岭板块的奥园春晓和山景城，投资加自住，哪个更好？实地考察过奥园近地铁但建筑设计室内采光度不好；山景城采光度比奥园好，环境比奥园整洁，但离地铁远要转有轨电车。学校可能山景城更好。售价奥园比山景城要低一些。想看看广叔从投资及自住觉度哪个更优？谢谢广叔！

回答：你好。长岭居区域未来还会不断有新盘供应，因此，产品的质量是最关键，采光度和环境需要考虑。交通上有有轨电车也不怕，优选考虑后者。

提问：广叔好！我在梅花园金茂府有套自住房还贷中，越秀水荫路34号大院7楼3房楼梯楼98方一套，原计划暂时出租，待5年后给孩子用，或装修后自住或置换。但短期内无法加装电梯，又不愿租给单位合租客，家庭客因楼层高多次看房无法成交，空置一年了。问题一：水荫路房是否现在卖掉置换一套新房给孩子；问题二：手头的钱留待卖掉水荫路的房以后一起置换，还是先还完房贷？我退休先生也近55岁了，孩子大二，估计再买也无法贷款。问题三：考虑投资兼自住，买金茂府二手方便以后跟孩子一起就近，还是往天河金融城板块、萝岗、黄埔板块更有升值空间？问题四：如果只能全款，用我夫妻名义还是直接以孩子名义购买为好？问题五：如果水荫路房值得留下来，或者难以卖掉，短期手头资金又无投资渠道，看过天河智慧城云商汇公寓32方120万，长期持有收租是否值得购买？

回答：你好。

1、越秀水荫路34号大院这种老房子可以出手置换；

2、钱留着一起置换

3、买潜力地段，你列的板块都可以，重点考虑金融城

4、全款建议是用你们夫妻名义；保留你孩子名义，以便后续买房可做低首付

5、公寓不建议买；如果是真的做好了长期出租的打算，租售比6%可考虑

提问：新人首问。广叔你好，请问：我准备在广州主城区买房，个人在广州的首套住房，不考虑花都、从化、增城和南沙区，主要考虑科学城、金融城、琶洲等离地铁站近的，90㎡左右的三房，总价约500万，首付在200-260万，主要是投资兼自住，十年内没有义务教育就读需求，但有配套学校更好。请广叔推荐一下，合适的区域和楼盘。一手还是二手都可以。之前看过文冲的万科城市之光，但听说附近1.8km有化工厂，层高偏低为2.6米；花地湾的万科金域曦府，但楼高有40多层，会不会公摊面积较大？这两个楼盘哪个较好？谢谢

回答：你好。万科城市之光可以考虑，化工厂，未来环境保护以及环保科技的提升，影响不大；万科金域曦府，主要靠白鹅潭CBD辐射，还需要点时间，公摊面积主要还看容积率。如果选的话，优选前者。

提问：广叔，再次提问，360万以内，自住加投资，工作地点沥滘，未来两年结婚生娃，目前看了和安大厦，英豪花园，金碧三，南珠广场，祈福缤纷汇，索丽苑，星御翠园，江南花园，360万的同等价位以内，哪个性价比更高？楼龄基本都是15年以内的。或者是否有其他推荐。

回答：你好。尽量选择带花园的小区，优选：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔您好！工作地点流花路97号，预算500万，首付200万，4成，平时地铁通行，打算2022年5月份之前入手，请问有推荐的新盘和二手盘不？

回答：你好。预算500可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：400万多一点，投资，买黄埔盘还是番禺大学城对面的越秀文玺好？黄埔的话哪个楼盘投资潜力大，大壮名城，科城山庄，中央城……

回答：你好。400建议考虑黄埔科学城，重点考虑：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好！广叔，明年科学城的一手都会取消限价比现在价格高吗？想考虑保利罗兰，想等更好位置的楼栋，但是听说明年推出的价格会高3000一平？

回答：你好。一手限价虽取消，但地价下降，同时供应增加，开发商为了快速回笼资金，都会相互之间拼降价吸引客群。所以说取消限价不代表就会涨的很高。保利罗兰可以买，现在的行情看，短期也涨不了太多。

提问：广叔，新年好！想请教您黄埔知识城的一手升龙学府和二手长岭居的保利越秀林语哪个更适合自住加增值？纯投资的话升龙合适吗？

回答：你好。选二手长岭居的保利越秀林语。升龙学府位置太偏了，长期看就算能发展起来，也会有很大供应，也就是说没有太大的稀缺性和优越性，不禁打。短期看，也没这么快发展起来，流动性很弱。

提问：广叔您好！感谢您的指导，最近已经把东方花苑的房子卖掉了。我们的情况是总价能上到1000左右，有学位需求，能长期持有（5-10年）。目前有三个方案：1、金融城三房700左右+天河北学位壳300左右，2、天河公园三房1000左右，3、牛奶厂四房1000左右。这几个方案都已经兼顾了学位需求，请问哪个方案升值空间更大？谢谢😊

回答：你好。理想的是方案2，一步到位，自住、投资、学区都有了。其次是方案1，但拆分了老破小学区房不仅占用房票，总体在资金利用率上不算最优。

提问：鱼珠城和贵坊的公寓怎样？另外想在东莞丽阳时代买套小面积给老母亲住可以吗？，因为我弟弟在那个小区方便照顾。我在广州天河北，这附近房价太贵，买给我妈住预算太贵。广州有房两套，手上现金100多万，不卖房的话能投资哪里。以前看到有个公众号说没有指标也可以在广州买房，这是怎么操作的

回答：你好。公寓不是很建议买，鱼珠城和贵坊北向铁路线噪音大；丽阳时代小户型自住可以买，配套还可以；可考虑开发商的回迁房，缺点是需要全款。

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