什么是酬金制？什么是包干制？有何特点和利弊？

网课取证| 物业经理/ 项目经理/ AAA信用企业等级证书/ 碳排放管理师.... 2022-02-22

一、定义

包干制是业主向物业企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业企业享有或者承担。

酬金制是在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担。

二、费用构成

包干制：物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。

酬金制：预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

三、定价模式

包干制：市场定价；酬金制：成本定价。

四、特点

包干制：物业公司依据收费价格标准确定服务内容及标准。量入为出。

酬金制：物业公司根据服务要求测算收费标准。量出为入。

包干制与酬金制的最大区别，是在于物业管理费性质的不同。

“包干制”是把物业服务的整体作为产品看待，物业服务费用实际上是业主向物业服务企业支付的产品价格，因此，物业服务费用是物业服务企业的收入。

而“酬金制”仅把物业服务企业输出的管理作为服务产品看待，支付的酬金是这种输出管理的产品价格，物业服务费用仅仅是业主预付的用于日常物业服务开支的资金，不是物业服务企业的收入。

五、利弊（对业主来说）

包干制（利）：物业管理中，所有费用都由物业服务企业自负盈亏，业主可以省心省力的接受服务。（弊）：在包干制模式下，物业服务企业干得越好，挣得就越少。这样一来，许多物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润，损害了业主的利益。

酬金制（利）：酬金制更能体现业主的主体地位，发挥业主的监督机制。物业管理隶属服务业，物业管理企业相当于业主聘请的“管家”，物业管理费也是业主的钱，业主对物业管理企业有合法的监督检查权利。（弊）：推行酬金制的社会条例不成熟。酬金制虽然很大程度上维护了业主的利益，但其操作复杂，尤其对人口密集的住宅小区来说，召开一次业委会（或业主大会、主业代表大会），实非易事。此外，业委会或业主的监管无形中增大了物业管理的成本。

酬金制是境外很多国家物业管理通常采用的模式，“酬金制”最早由中国香港传入中国的深圳，并逐渐为中国物业管理界借鉴和应用。貌似对于想提高物业服务质量，使费用使用更加明确、透明，这种模式更有利，但对于目前我国的国情来说，却不一定适合，从法规、商业环境和人们的观念看，都和发达国家存在着差距。现行的物管也有不少名为酬金制，实质为包干制。

六、酬金制适用条件

1、酬金制要有比较完善的市场环境，要有诚实守信的企业行为，要有正确的消费习惯和理念，要有比较宽裕的经济条件等。

2、商业化机制是一个更加市场化的机制，只有在商业化相对发达的阶段，才有可能推行物业管理的酬金制。但是在目前我们国家的现状下，并不完全适合。

3、从消费群体对服务和收费的敏感性来判断，消费群体对服务敏感性强的，也就是说他们主要在乎的是服务的好坏，而不是费用的多少，这种情况下，一般适用于酬金制。反之，对收费敏感的，对服务不太敏感的，更适用于包干制。

4、从物业档次去判断，高档物业一般比中低档物业更适用于酬金制。

5、从物业类型去判断，商业办公楼和公众物业一般比住宅更适用于酬金制。

6、是否适合于酬金制与企业的经营理念，经营习惯也是密切相关的。

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