五大关键词，读懂2021年常州房地产市场！
2021年，房地产行业进入了“去杠杆”的阵痛期。
资金链受限、销售降速、利润率探底，行业迎来真正的凛冬。
当“房住不炒”、“住有所居”、“共同富裕”等一系列问题进入实践阶段，房地产市场也正在寻求一条可行的、新的发展道路。
在即将到来的又一个楼市春天，“回归民生”、“良性循环”将成为不变的大趋势。
破旧方能立新，2022年，一场全新的市场秩序正在建立。等待我们的，又将是怎样的明天呢？
值此岁末年初交替之际，克而瑞常州房产测评重磅推出《破立—2021年常州房地产市场年鉴》栏目。
我们将从多个篇章总结2021年常州楼市，并预判2022年市场方向。
本篇是本专题的「关键词篇」。
距离2021年结束还有10天。
这一年，从高热到凛冬，常州楼市到底经历了什么？
克而瑞常州房产测评从市场、政策、经济、城市等层面总结了5个关键词，描绘2021年常州楼市画像的同时，希望能勾勒出2022年的楼市脉络。
1
高开低走
从市场热度来看，2021年常州楼市最为典型的表现就是高开低走。
楼市方面：
从1月开始，上半年的常州楼市成交量频频创下历史新高。
1月，常州（含金坛、溧阳）新建商品住宅成交量约66万㎡，同比上涨74%的同时，创新近几年来的同期新高。
3月，常州新建商品住宅成交量约86万㎡，同比上涨78%的同时，创新了2017年以来的同期新高。
随后的几个月（8月之前），常州新建商品住宅月均成交量接近80万㎡。
进入8月以来，随着全国房地产市场的走冷，常州新房市场也逐步走冷，成交量呈现明显的下滑趋势。进入四季度，10月常州新建商品住宅的成交量约31万㎡，11月约23万㎡，12月截止到目前，也还没超过20万㎡……
地市方面：
上半年常州土地市场热度几乎爆表，除了诞生了土拍史上的第一宗超过2万元/㎡的宅地之外，乡镇宅地价格也首次突破1.2万元/㎡，金坛宅地突破1.3万元/㎡。热门宅地动辄超过数十家房企争地。
进入下半年，在“双限”+常州版集中供地的环境下，地市行情明显开始分化。第一、第二批双限地成交还有多宗宅地达最高限价成交。11月的第三批双限宅地多宗遭遇流拍、撤牌，其余均1轮出价成交。12月的第四批双限宅地同样悉数1轮出价成交。
2
量跌价涨
量价关系是我们判断市场的一个重要指标，2021年常州楼市和地市都统一呈现出了量跌价涨的趋势。
楼市方面：
预计2021年常州全市新建商品住宅成交在680万㎡左右，同比减少约10%左右；其中市区（不含金坛、溧阳）预计全年成交量在460万㎡左右，同比减少约20%左右。
价格方面，预计2021年常州全市新建商品住宅成交均价在16950元/㎡左右，同比微涨不到0.5%，基本维稳；其中市区预计新建商品住宅成交均价在19000元/㎡左右，同比上涨4%左右。
地市方面:
2021年，常州全市涉宅用地平均楼面价为9347元/㎡，同比上涨19.44%；常州市区（不含金坛、溧阳）平均楼面价为11589元/㎡，同比上涨14.08%。
2021年，常州全市宅地供应量同比去年减少14.97%，成交量同比去年减少15.34%；常州市区（不含金坛、溧阳）供地量有所增加，同比增加6.6%，但受限于多宗地块流拍，成交量减少7.9%。
3
房住不炒
2021年，“房住不炒”四个字比以往更为深入人心。
作为一道红线，房住不炒已经成为房地产市场的刚性红线，将是市场发展的长期主基调。
也正是在这个基调下，2021年，我们看到房地产市场调控，进入了深水区。
从宏观层面来讲，房企融资的“三道红线”和房贷管理的“两道红线”，已经被证实为不是权宜之计。即便在多个房企暴雷，房企困难集中体现的当下，决策层也只是说要纠偏，也并无大范围放松融资及信贷的迹象。
从土地市场来看，全国重点城市开启集中供地，为“稳地价”提供了可实施的方向。从这一年的表现来看，再高热的城市也抵不过决策层调控地价的决心。
另外，重点城市还出台了二手房指导价，房地产税也进入了试点实践阶段……总体来讲，房地产调控已经深入到各个层面。
作为非重点城市的常州，也自发开启了属于常州版的“集中供地”。与此同时，土拍也采用了“限地价+限房价”的新规。这是自2017年常州土拍开闸以来，土拍规则的一次具有历史意义的调整。
2021年，关于住宅品质、关于成品房质量标准等一系列细则也陆续出台。
当然，伴随着调控高压，也带来了行业下行等不良影响。决策层也明确提出了支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。这依然，是在坚持“房住不炒”的定位下提出的。
2021年开始，房地产市场秩序正在经历一次深刻变革。 经过持续不断的去杠杆化、去投资化之后，房地产业正在加速向民生属性回归。
而这一切变革，用四个字来总结，就是“房住不炒”。
4
共同富裕
8月17日，中央财经委员会第十次会议在京召开，研究扎实促进共同富裕问题，研究防范化解重大金融风险、做好金融稳定发展工作问题。
会议指出，在高质量发展中促进共同富裕，构建初次分配、再分配、三次分配协调配套的基础性制度安排，加大税收、社保、转移支付等调节力度并提高精准性，扩大中等收入群体比重，增加低收入群体收入，合理调节高收入，取缔非法收入，形成中间大、两头小的橄榄型分配结构。促进社会公平正义，促进人的全面发展，使全体人民朝着共同富裕目标扎实迈进。
被反复提到的“共同富裕”四个字，让我们明白一个构想中的社会目标，正式进入了实践阶段。
在这一背景下，房地产行业将更加平稳健康发展。房地产政策将重点在防风险、保刚需、重保障、调分配等方面持续发力。
推动共同富裕，首先要努力实现“住有所居”。今年的中央经济工作会议也指出了房地产行业要 探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
这是以此全新的提法，新的发展模式无论是什么样的模式，终究是要回归居住和民生属性的。
共同富裕进入实践阶段，我们还要密切关注房地产政策的再分配功能。
这其中，房地产税承担着重要的作用。另外，学区房的价值也一定会受到大幅度的影响，防止以学区房等名义炒作房价，不是说着玩的。
以共同富裕为实践目标，探索和构建房地产市场和住房供应新的发展模式。房地产市场正在面临历史转折点，这是一个极为关键的十字路口。
5
现代化新征程
2021年，常州地铁2号线开通，高铁新城建设进一步夯实、老城厢改造一步步推进、两湖创新区规划出炉……
城市价值的进一步稳固，对于房地产市场的发展无疑是提供了稳固的基石。
2021年，是“十四五”开局之年，也是乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程的关键之年。
而在这条新的赶考之路上，常州乘势而上，跑出了“加速度”。
先看一下GDP数据，1-9月，常州实现地区生产总值（GDP）6187.6亿元，按可比价计算同比增长10.9%，两年平均增长7.0%。
这个数据处于什么水平呢？全国第25名，相较于去年上升一名。
从增速来看，常州10.9%的同比增长速度，位列全国第5位。
另外，从1-10月数据来看，常州市规模以上工业产值规模已破万亿。
下半年以来，常州市固定资产投资高质量考核指标表现优异，两大指标综合指数连续四个月位列苏南第一位。
数据说明一切。2021年，在532战略（五大中轴、三个中心、两大示范区）的支撑下，常州迎来了产业振兴、能级跃升、区位质变、政通人和的发展新势能。
也正是在这样奔腾向上的时势之下，常州房地产市场的未来也是具备足够“稳”的支撑力的。
本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考
引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）
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克而瑞常州房产测评分析师
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