南京哪个区的房子比较好?以楼市经济学的眼光分析南京最值得买房的地段
如何正确认识南京?不能仅以区属的概念来看待南京的买房市场,必须从更加整体的角度来认识南京。南京的发展历程由“向中心化”发展演变至“多中心化”现阶段。
城市中心1变4,从一个新街口中心向多个副城中心转变
资源过于集中于一处,由此带来的一系列问题也很突出,核心功能必须分散疏解。由1变4,这就是4大中心的由来,除了老牌的新街口之外,还有江北、河西、南部新城、仙林新城四处。
基本上东、南、西、北,四个方向,都有其发展的副城,以及副城中心。其中,河西新城、南部新城的房价已经超越了南京的老牌绝对中心新街口。
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目前河西以及南部新城的南站片区已经基本完成了蜕变,南部新城的红花片区也即将整体面世,江北新区的成长速度更是迅猛,不夸张的说,南京未来十年的GDP主要还看江北,毕竟江北新区是国家级的规划,起点之高,战略之重要。
另外仙林是城市向东的副中心,虽然仙林南京的东门户,在江北新区发展之前,包括一路之隔的句容宝华都购房火热,而随着买房的重点都转移到江北,仙林热度下降明显,包括江宁在内,现阶段也只以地缘客购房为主了。
那南京哪里的房子更值得买?
重要的四条买房逻辑:
1、规划层级越高的地方,越值得购买
规划层级越高,政府发展的决定越坚绝,投入也越大,利好兑现的速度越快。规划层级高意味着不管领导怎么换,规划的都会落地。
就像江北新区,是国家级的规划,规划都是报批国家的,改动仍然要送国家批准。以国家的水平制定的规划,只要经济不停滞,所以资金、资源必须优先注入。
在这样的前提之下,利好兑现的速度会非常迅速。特别是对长期作为直升通道的南京来说更是如此。
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2、全部推倒重来、全新规划的新城,优先购买
没有保障房、没有老破小、没有回迁房、没有工厂、没有火车、也没有人生后花园。这些妥妥的硬伤,并不是所有的不利因素都能搬迁的,搬迁改造也须要时间。
雨花很多板块都有这样的问题。一是商业水平,例如岱山的拆迁安置房小区体量十分庞大,不能指望拆迁安置房片区提供什么高端量级的商业配套,老年人居多,消费力也跟不上。
二是学区发展,板块中生源质量不行的,再是名校集团挂牌的,升学率水平也难上去。以江北为例,都是一中,江核的一中的水平与桥北明发一中的水平,生源质量,也不能相题并论。
3、小格局中空地多的地方,更有发展空间
区域中有空地多说明还有发展空间,仍有可塑性,一旦有利好落地,房价又将迎一波上涨。包括有更多可能,拍出更高的地价,随新盘更高的价格入市,那么,你原来买的房子也自然一起身价上涨。
如果周边都被老破小挤满了,没办法落地新的商业地块、新的学校、更高地价的住宅等,换句话说买在这种板块房价也到头了。
4、距离主城更近的新城,热度更高
南京并不缺“新城”,但是“新城”和“新城”之级却存在规划量级上的区别,以及和主城距离之间的差异,毕竟从现阶段人口热力分布图上来看,全市人口还是主要集中于市区。
虽然说南京的每个区都有产业,有产业就会有人口分布,但是主城区的商业、第三产的体量是最大的,人口就业的集中度高于任何一个副城区。未来有待分散这一状态,但是仍须要一个过程。
从距离上看,河西新城、南部新城、鼓楼滨江,与主城区享有最近的优势。但明显,这三大区域的房价,也已经是南京最高了。
其次近的新城就是江北新区、燕子矶新城、雨花人居森林、新旧结合的雨花核心区。
这一点,从最近南京的打折降价潮也不难看出,离主城越近、离副城核心越近,越能抗跌。
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