各位房东注意了：租房子，这4个法律风险你必须要知道！

房屋租赁一直以来都是百姓关注的热点，与很多人都息息相关。现在选择出租房屋的人特别的多，但却有不少房东认为，只要将房子出租了，就不用操心其他，坐等收租就行了。其实不然，房东出租房屋还有很多必须要注意的法律问题，多知道一些，也可以避免一些不必要的纠纷。

前段时间，钱江晚报的一起“杭州房东与租客‘互掐’”的房屋租赁纠纷引起了大众热议，这起案件的核心问题其实就是租期到底何时结束的问题，房东主张租期2021年2月28日结束，而租客则主张租期2021年7月11日结束。二者对租期的理解出现巨大的分歧，最终的结果可能会导致房东赔偿高额的违约金。

暂且不说该案最终结果如何，从这里我们就可以看出，在房屋租赁过程中，作为房屋的出租方，也就是房东，也承担着很大的法律风险，因此了解一定的法律知识是非常有必要的。

那么，房东在出租房屋的过程中，要注意哪些法律问题呢？

《民法典》租赁合同章共 32 条。其中，房东需要特别注意的有以下几个方面：

一、 设立居住权的房屋不能租！

所谓“居住权的房屋”，就是自己只享有房子的居住用途，而没有对该房子进行出租的权利。

《中华人民共和国民法典》第366条：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

《中华人民共和国民法典》第369条规定：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

也就是说，一旦该房屋上被设立了居住权，则该房屋不能被出租，如果已经就该房屋签订了租赁合同，则该租赁合同因违反《中华人民共和国民法典》第369条规定而无效。如果房东明知设定居住权仍然出租，则需要承担相应违约责任。

二、出租人发现房屋被转租应及时提异议，时间仅为6个月

《民法典》明确规定，承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人知道或应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

现在有不少二房东，将自己承租的房屋转租给第三人，自己收取租金差价，而这种转租行为，如果没有经过出租人同意，是可以被解除的。但是如果房东知道对方转租，并且在六个月内未提出异议的，就视为同意转租。

这里就有一个很重要的法律知识了，如果租约还没到期，并不像大多数房东认为的那样，赔一个月房租就可以了事。作为守约方的租客，既可以选择接受违约金赔偿，也可以选择住到租期结束为止。

三、租房人享有在同等条件下的优先承租权和优先购买权

《民法典》第734条：租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的, 原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

因此，租赁期满时，作为房东如果选择继续出租房屋，应先告知承租人，在同等条件下，优先出租给承租人，否则将视为违约。承租人可以要求相应的赔偿。

《民法典》第726条：出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租 人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。

《民法典》第728条：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形 的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是,出租人与第三人订立的房屋买卖合同 的效力不受影响。

综上所述，除非是将房屋转让或出售给房屋按份共有人或近亲属，出租人出卖租赁房屋，一定要在签房屋买卖合同之前的合理期限内通知承租人，并且在承租人放弃优先购买权后，方可和其他方正式签订房屋买卖协议，否则将可能承担巨额赔偿责任。

从这一点来说，在上述纠纷案中，如果房东在签订买卖合同之前通知租客，并且和租客达成包括放弃优先购买权、退租、收房等方面的正式协议，应该就可以避免自身陷入那样被动的局面。

四、买卖不破租赁

《民法典》第725条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

即在租赁合同生效期间，即使房东把房子卖了，租客也有权利住在这个房子里。并不像大多数房东认为的那样，赔一个月房租就可以了事。作为守约方的租客，既可以选择接受违约金赔偿，也可以选择住到租期结束为止。

了解相关法律知识，在以后出租房屋过程中，就可以适当的规避风险，保护自己的权益。返回搜狐，查看更多