短期看配套,长期看人气!南昌的未来,你能看懂吗?

在房产投资界流行这么一句话：所有的存量利好已经体现在了价格上。

这种存量利好不仅包括现有的商、交、学配套，也包括已经公布、即将兑现的配套。

那么问题来了：既然价格已经“反映”了配套，那么再去评论“哪个板块有升值潜力”是不是多此一举呢？

并不是！

基于接下来的《板块说》要具体评议南昌板块，本文首先系统性地梳理几个观点。后续将以此作为论据进行评述。

PS：下面内容为个人观点，仅供参考。

01.

存量配套跟随人气动态变化

本文第一句其实是基于市场学原理：市场环境下，大家自由交易，买房时“追优弃劣”，价格会自动形成对利好（或利差）的展现。

也即房价最终等比于综合配套。

我认同这句话。但真正的问题是：存量配套不是固定而是动态变化的。

配套因什么而发生改变，这才是评析房产的立足点。

而我认为：人气是推动配套变化的最重要动力。

比如，商业配套。如果一个板块过去是消费集中区，商业配套非常好。但后来人气逐渐向其他板块转移。过去商业再好，也一定走向衰弱。

因为人走了，品牌也会跟着转移，产生空置商铺。

比如，最近几年老城人气分散严重，胜利路步行街商业萧条成为一个典型。

而反向的，曾经不起眼的商业，如果板块人气不断提升，最终也会“咸鱼翻身”。

比如，红谷滩万达。2012年刚开业时，红谷滩也没多少人，万达广场空空如也。

但5年后，随着红谷滩的崛起，这家万达商业已是南昌最火爆的存在。

再比如，学区配套。好的学区是基于好的教师资源和高素质生源。

如果一个板块人气流失，会不会导致教师资源和高素质生源的转移呢？

这是必然的。

所以，有些优质学区可能随着人气流失沦为普通学区。一些普通学区由于板块发展，也会升级为优质学区。

南昌三中高新学区就是个例子。刚建之初，其周边还是一片“荒芜”。当时，谁能想到它会成为排名前三的顶级学区？

正是因为艾溪湖人气不断提升，更多优质家庭和教师集中到这里，高新三中才有如此跃变。

当然，也有人会反驳：为什么不是配套带动人气，而是人气带动配套呢？

这一点很容易被误导。因为配套概念容易被理解成：一堆挂着牌子的教学大楼或者大型商场。

这就好比把饺子皮当作饺子。而真正有用的却是饺子馅：学区配套在于师资力量，商业配套在于商铺品牌。

不延伸了，回到主题：板块的人气又依靠什么增长呢？

02.

产业是吸引人气的最强磁铁

原因有很多，我认为首当其冲是：产业带动！

人们或许不会为了哪里有商业而过去居住，但会为了工作便利而选择在附近置业。

如果板块产业扩张，公司越来越多，工作岗位越来越多。人气肯定越来越旺。

由此生活性需求会越来越多，商业等配套也会越来越成熟。从而吸引更多的年轻人在附近置业。

整个过程就是一个自循环：产业扩张—人气提升—生活需求增加—综合配套提升—吸引更多人气……

同时，产业扩张给板块贡献更多的税收收入，体现出“强者越强”的特征——

强产业板块一方面可以利用税收支持本地公共配套建设，提升宜居性，另一方面可以通过转移支付，扶持、孵化出更多产业。

因此，越是龙头企业集中的地方越是容易成为城市的产业核心。而后带动人气、配套发展。

03.

基建项目释放发展潜力

产业扩张，基建先行！

无论是什么产业，都必须建立在实体项目上。

比如制造业需要新建工厂、高新产业需要新建研发大楼。而产业运行又必须依赖交通基建。

因此，城市项目对于产业的发展具有引导性和前瞻性。这主要体现在两个方面。

产业类项目——

政府项目对产业的引导几乎是决定性的：哪里规划产业实体，哪里未来肯定是某项产业的集中区。

比如，2010年左右的红谷滩。当时已经规划了大量写字楼，很多也在陆续完工。

写字楼主要需求方是金融企业和企事业总部。所以毫无疑问，政府会引导这些企业陆续迁移到红谷滩。

10年后，红谷滩由此成为南昌金融中心和商业中心。其实早期也是可以预见的。

4月2日，南昌市政府印发了《2021年南昌市重大重点项目计划》（点击超链接查看内容）。其中，重大项目较2020年增长29.5％。产业发展项目占比达到77％。

这些项目重点分布在五大片区，是一个长期而系统性的产业规划。未来片区产业增长如何带动周边人气提升，这充满了想象。

交通类项目——

一个观点：交通是经济供求要素对接的通道，对区域发展举足轻重。

内在逻辑正如一个比喻：交通之于经济就像血管之于人体。只有血管通畅，器官才能正常工作，人体才有活力。同样的，只有交通通畅，区域才会有经济活力。

否则，交通落后，经济效率低下，不利于产业入驻和消费释放。

比如，南昌东部老城。其人流密集，但经济却很落后。人气和产业完全不成正比。

稍微分析一下，你就会发现原因：交通拥堵，出行不畅。企业无法入住，没有产业带动；外部人员也不愿来这里，无法带动消费需求。

但反向思考：一个人流密集的老城，经济受制于交通，但这是不是暂时的呢？

因为一旦政府重视，升级城区，打通交通，板块会立马被激活。

毕竟人气在这里。有足够的劳动力，适合产业入驻；也有足够的消费潜力，适合商业发展。

所以，当部分老城交通升级时，我是非常关注的。

或许低洼的房价正随着消费潜力释放而产生红利。

04.

总结语

综上，我的观点是：一些配套的利好短期会影响房价。但真正长期发挥作用的是产业和人气。

一个区域产业上来了，人气不断流入，你觉得以后的配套会差吗？

只不过当下流行配套炒作而已（尤其是学区炒作）。

哪里学区有风吹草动，甚至是一次联考成绩，也会成为热点话题。相反，那些宏观的，产业性的发展趋势，没人关注。

这种对待房子的态度让我想到了中国式炒股：每天追逐热点，短期利好被放大，价格扭曲。

如果一些区域的房产开始金融化，那么一定会发生的是——

长远利好过度集中在当下，价格提前透支，导致与使用价值不符（价格高，但居住使用性不强）。

最后，还需说明一点。一线城市发展成熟，板块功能相对固定，没有评议的空间。但南昌发展不均衡，新的太新，老的太老，一些板块有很大的发展潜力，一些热门板块又充满争议。

PS：这也是我们启动《板块说》的原因之一。

比如，有的觉得向西发展更有潜力，而有的认为东部更好。

这是因为目前有两种力量在牵引着南昌发展：一种是行政力量，一江两岸，外部产业不断加载；一种是内生力量，东部产业孵化很快，向东劲能很强。

那么未来会倾向于哪里？暂且留个悬念。敬请关注后续《板块说》！

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