什么叫北京未来的“平原新城”？

11月10日北京市委财经委召开了第七次会议，这次会议的研究主题有点不简单。

根据通稿的内容介绍，本次财经委会议“听取了关于促进本市平原新城高质量发展，提升平原新城综合承载能力实施意见的汇报”。

并指出“平原新城是首都未来的新增长极，在北京城市空间布局中有着重要的地位和作用”。

很明显，这次会议已经确定北京在“十四五”规划期间，将重点发展“平原新城”，还把平原新城建设定为首都发展的新增长极，重要性明显提高。

哪里是北京的“平原新城”？

根据2017年出台的北京新版城市规划，“昌平、顺义、亦庄、大兴、房山”五大近郊区被确定为北京的“平原新城”。

北京平原新城的核心作用之一，就是要承接主城区的“疏解人口”。

根据新版城市规划和核心区控规的要求，2020年北京主城区的常住人口要降低在1080万以下，2035年核心区人口要降低在170万以下。

这就意味着，北京主城区至少还需要疏解100万常住人口，而这些人口大部分都将流向“平原新城”。

根据我们的初步估算，除了北京城市副中心人口要新增40万左右，其他的平原新城常住人口容量将会新增120万左右。

毫无疑问，这些新增常住人口大部分都将来自于主城区。

但是北京平原新城发展相对比较滞后，要想承接并留住城区常住人口，并不容易，北京多数人买房还是首选主城区。

如果不下大力气发展“平原新城”，常住人口大规模“聚集”主城区的局面就很难逆转，这对实现北京城市新版规划是一个巨大障碍。

北京市委财经委本次会议提出，至少要从三个方面加快推动北京“平原新城”的发展：

第一，在城市地铁的交通基础上，加快市郊铁路的建设。

虽然目前北京平原新城地区已经全部实现地铁交通，但轨道交通的密度显然还不够。

像房山、大兴、顺义等三大平原新城，都只有1条地铁线路，亦庄作为“三城一区”的重要平台，也只有2条，昌平由于紧靠海淀、朝阳两个经济重镇，拥有4条铁路线路，算是超级优惠待遇了。

这样的地铁密度跟主城区根本无法相比，比副中心的12条轨道交通线路规划相差也是甚远，对于疏解城区人口显然是远远不够的。

唯一的办法就是加快“市郊铁路”的建设。目前北京已经开通了4条市郊铁路，未来可能会增加到16条，把平原新城地区“全覆盖”。

根据北京市的规划，市郊铁路未来要实现“地铁化”运营，在发车间隔、候车模式、票价等会越来越贴近地铁。

由于市郊铁路是利用既有铁路基础上发展起来的，所以不需要报批国家发改委，流程简化，投资小，见效快，是比较好的轨道交通选择。

目前已经开通的副中心线(S1号线)，未来将东延到燕郊、大厂、香河，向南会打通房山琉璃河、涿州等地区。

市郊铁路“地铁化”，是拉动平原新城轨道交通提升的重要一步。

第二，公共服务资源补短板，增强综合承载能力。

北京平原新城最大的短板，就是公共服务资源太弱，尤其是好的医院，好的学校，都太少。

如果常住人口规模增大，就很难满足需求了，到最后常住人口还是要重回城区居住，所以必须要给平原新城的公共服务“补短板”。

比如儿研所的新院区就已经确定搬到通州，北京儿童医院甚至把住院区都将外迁到亦庄新城，初步确定在“台湖次渠一带”。

未来还会有更多的医院、学校外迁到五环外的平原新城地区，就是要给平原新城公共服务“补短板”，提高常住人口的综合承载能力。

说白了，就是要把常住人口留住，不能回流城区。

第三，产业要高质量发展，加强产业准入，节约土地资源，提高产业用地的利用效率。

平原新城在“产业发展”上，其实是比较弱的。

但是在过去10年，包括昌平、顺义、房山、大兴等平原新城地区，大量供应商服用地，大量建设写字楼，但又没有企业入驻，形成了土地资源的极大浪费。

这些写字楼后来全部变成了“商住公寓”，再后来随着商住公寓限购，全部都“趴在那里不动了”，土地资源显然被浪费掉了。

后面要再想引入学校、医院等公共配套，才发现已经没有土地空间了。

所以对于平原新城来说，产业发展要高质量，要有准入，要节约用地，其实背后的含义，就是平原新城发展产业要谨慎再谨慎。

北京的产业发展还是要高度集中化，未来主要以自贸区为主，平原新城地区则以聚集常住人口为主，逐渐“睡城化”。

自贸区“产业化”+平原新城“睡城化”，北京将会出现“三大职住平衡区”，是目前最好的购房选择版块。

第一个“职住平衡版块”：以海淀北清路科技创新自贸区为产业区，辐射昌平南部形成“睡城区”，是北京北部最重要的“职住平衡区”。

这个睡城区主要包括“西三旗”，“西二旗”，“朱辛庄”，“东小口”等昌平南部重点片区，这个片区的限竞房可谓是“一房难求”。

未来科技创新片区将会源源不断产生新的就业岗位，购房需求爆发，昌平南的房价恐怕还要再上一个台阶。

第二个“职住平衡版块”：以新国展、金盏第四使馆区为产业区，辐射后沙峪、天竺、北七家桥等顺义西部片区形成“睡城区”，是北京东北部重要的“职住平衡区”。

这个片区现阶段的发展成熟度不如昌平南部，但潜力较大。

第三个“职住平衡版块”：是以亦庄核心区为产业区，辐射河东、河西、马驹桥等居住区，是南部重要的“职住平衡区”。

但亦庄经济开发区的产业能力略有不足，亦庄居住区的功能属性更多，是一个偏居住型的“职住平衡区”。

所以亦庄的楼盘更多，人口更集中。

其实北京还有第四个“职住平衡区”，那就是以北京城市副中心为产业区，北三县的燕郊、大厂为“居住区”，构成了北京未来东部重要的“职住平衡区”。

未来随着北京城市副中心产业越来越强，北三县地区必将成为北京东部重要的“睡城区”。

综合以上逻辑，我们认为北京市委财经委的会议意见，其实是一次具有前瞻性的“购房指导”。

在北京主城区人口即将加速疏解的未来，平原新城的发展，是承接城区人口的关键，北京近郊区的发展将会彻底进入“睡城”时代。

加上北京自贸区的逐渐向外，从而形成了北京最重要的三大“职住平衡区”，这三大区域是目前北京购房投资重点关注的版块。返回搜狐，查看更多