近日，中央纪委国家监委网站公布了《中共国家电网有限公司党组关于十九届中央第三轮巡视整改进展情况的通报》，明确提出国家电网要“以更高的政治站位坚守电网主责主业，下决心退出传统制造业和房地产业务，坚决按期完成深化集体企业改革任务”。

通知一出，国家电网退出房地产业务的新闻立马冲上微博热搜，轰动异常。说起国家电网的房地产业务，了解的人可能不多，但谈到鲁能，知道的人肯定不少。

鲁能成立于2002年12月，是国家电网的全资子公司，也是国家电网唯一的房地产业务平台。国家电网退出房地产业务，鲁能何去何从成为市场最关心的话题。

01 巨人黯淡，鲁能昨日路沉浮

鲁能集团的历史最早可以追溯到1988年成立的鲁能电力开发公司。1995年，山东电力集团整合旗下的包括鲁能电力开发公司在内的第三产业和多种经营企业，在此基础上成立了山东鲁能集团总公司。

刚成立的山东鲁能集团总公司属于国有控股，在之后的十多年里，鲁能经历了多轮整合、重组，公司性质在国有控股和职工持股之辗转摇摆。

到2005年年底，鲁能总资产已达738亿元，雄踞山东企业之首，业务触角延伸到煤电、矿业、房地产、工程建设、金融、体育等多个领域。

2008年，山东电网有限公司将鲁能纳入直属产业管理，2010年，鲁能全部股权上划至国家电网总部，成为国家电网一级全资子公司。

国家电网将鲁能收拢到麾下后不久，2010年3月18日，国资委召开新闻发布会，强调除了16家以房地产为主业的央企之外，其余78家不以房地产为主业的央企，要在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，退出房地产业务。

国家电网旗下的鲁能，并不在16家允许继续经营房地产业务的央企之列。

2011年，鲁能因为房地产业务开展时间长，开发规模大等原因，和其他4家央企一起，获得国资委特批，得以继续经营房地产。同年，鲁能进一步成为国家电网旗下唯一的房地产业务平台，确立了房地产的主业务方向。

鲁能的房地产规模确实很大。根据中诚信出具的2011年鲁能集团跟踪评级报告，截至2011年6月，鲁能土地储备为29756亩(约1985万平方米)，其中相当多的土地位于海南。其后几年，鲁能横扫全国土地市场，先后在上海、天津、成都、南京、苏州、福州等地高价夺得地王。

背靠国家电网，鲁能大把砸钱拍地，主打超级大盘开发模式，手握大把余粮，迅速做大。2017年，天风证券对鲁能进行估算，发现鲁能旗下未注入上市公司的房地产业务体量达2000万平方米，货值超过4000亿元。

伴随着投资的增加，鲁能的销售业绩也飞速攀升。2013年鲁能销售额为110亿元，排名第65位；2015年，销售额达221亿元，排名第45位；2017年，销售额达882亿元，排名第22位。

但鲁能厚积薄发的故事到此戛然而止。2018年、2019年各类百亿或百强房企销售业绩排名榜单中，再也不见鲁能的踪影。

近日中央纪委国家监委网站公布的国家电网退出房地产业务文件部分截图

中诚信曾在鲁能的分析报告指出，“公司虽然在土地储备上有一定优势，但未来投资规模较大，财务杠杆有继续上升的压力。”

为拓宽融资渠道，谋求更大发展，鲁能一直希望借壳收购而来的广宇发展上市找钱，但由于鲁能公司架构混乱不堪，项目质量参差不齐，重仓调控重灾区海南等多方面的原因，几经腾挪，始终未能如愿。

2017年初，国资委下发《中央企业投资项目负面清单（2017年版）》，明确禁止“非房地产主业中央企业新购土地开展的商业性房地产投资项目”，此后，鲁能再无拿地动作。

如果说禁止非房地产主业央企新购地开发商业房地产还只是伏笔，那么国资委近期的“退房令”对鲁能而言就是一记绝杀。

《财经》早年曾写过一篇关于鲁能的报道，其间一位电力专家曾谈到：“在鲁能的后期发展历史上，占据垄断资源的电网公司起了关键作用。没有电网公司，就没有今日之鲁能。”

02 巨头退场，央企作别房地产

背靠央企资源的发家的房企并不止鲁能一家。2011年，除了鲁能之外，国资委还特批了4家央企的房地产业务经营权，即中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团。

时任国资委规划局局长王晓齐在接受《财经国家周刊》采访时谈到，保留另外4家央企的房地产业务，除了同鲁能一样经营规范、规模较大之外，还各有其必要理由：

中航工业以开发自有土地为主；神华和中煤主要开发工矿区土地，外界不好介入，自我开发消化也更得心应手；至于新兴集团，本就是一个建筑企业。

21家房地产央企名单（红色为新增）

但在之后的数年里，这4家公司几经辗转，先后开始变卖资产退出房地产业务，其中动作最大的就是中航工业。

2016年9月6日，国资委召开中央企业产业重组合作整合座谈会，中航工业与保利达成重组合作协议，将房地产业务全部划转保利。彼时，中航工业的房地产业务年收入近200亿元，利润在20亿元左右，位居中型房企水平。

2016年12月，中航国际将旗下的上市公司中航地产转让给保利，包括旗下9个资产包，作价20.3亿元。

之后，中航工业开始了“清仓大甩卖”。

2017年5月挂牌出让中航万科股权，6月挂牌出售广东国际大厦股权，年底又出让上海中航城的全部股权。

2018年，先后出让惠东县康宏发展有限公司、贵阳中航房地产开发有限公司、成都聚锦商贸有限公司拓业国际、深圳市中航置地开发有限公司等多个项目公司的股权和债权。

2019年，又先后转让苏州苏航置业有限公司、江苏致豪房地产开发有限公司、中航善达股份有限公司等公司的全部或部分股权、债权。

四年间，中航工业抛售资产总额早已突破百亿元。

关于退房，中航工业的官方说法是聚焦主业，即航空制造。房地产不是中航工业的主业，在运营上也受到政策限制，因而主动退出，将房地产业务进行整体剥离。

但实际上，中航工业的房地产业务已经早已走到下坡路上。2015年，中航地产的销售额为50亿元，仅占中航工业总营收的1%、而同期中航地产的负债总额为182亿元，短期负债27亿元，现金短债比仅为23%，资金链岌岌可危。

中航工业不仅不能得到房地产业务的反哺，反而遭到反噬。于是中航工业顺水推舟，主动退出房地产，既回笼了资金，又聚焦了主业，何乐而不为。

但中航工业的“退房”之路并不顺畅。旗下多个项目多以底价挂牌转让，但一些项目因为运营不佳、售价过高、负债沉重、纠纷复杂、前景不明等原因，迟迟无人接盘，陷入“退房”无门的尴尬境地。其中的典型就是广东国际大厦，项目空置率高，亏损严重，曾两度挂牌，至今无人愿意接手。

三年半的时间过去，中航工业的“退房”之路还未走完。其他三家央企的“退房”之路也是一波三折，多少有些类似。

不出意外的话，未来鲁能很可能延续中航工业退出房地产业务的路子，在央企内部进行资源整合。鲁能很可能会将旗下主要的房地产公司作价转让给具备房地产优势的央企，避免国有资产的流失，再出售其余项目的股权和债权，实现资金回笼。

但鲁能的房地产业务盘根错节，内部问题众多，要彻底退出房地产业务，很难一蹴而就。

有趣的是，2020年3月31日，鲁能发布《2020国家电力电网鲁能有限公司应届毕业生第二批招聘公告》，招聘规模为150人。在招聘专业中，与建筑相关专业最多。

03 进退之间，“退房令”下何处去

在2011年得到特批的涉房央企中，国家电网是最后一家有“退房”动作的央企。但特批的央企“退房”了，很多没特批的央企仍在违规经营房地产业务。

2010年国资委首发“退房令”，根据公开数据，“退房令”发布后的一年，真正贯彻中央精神退出房地产业务的央企，只有14家。

“退房令”的初衷是号召央企聚焦主业，同时规范房地产市场，防止央企推高地价。但2011年特批的口子被撕开之后，不以房地产为主业的央企违规经营房地产的行为屡禁不止，大有做大做强，叫板涉房央企白名单之势。

央企素有“共和国长子”之称，有很强的公共属性，掌握经济命脉，服务广泛人口。与实现国有资产的保值增值相比，央企保证主业安全，履行企业责任和社会责任更为重要，因而“退房”是铁肩担道义。

此外，涉房央企的资金、社会关系等资源丰富，与其他房企相比，拿地手段多元，高价拍地毫不畏惧，在推高地价的同时，严重扰乱房地产市场秩序。因而非房地产主业央企退出涉房业务，也是规范房市之举。

但异常矛盾的是，央企不仅是公共主体，也是市场主体，有强烈的市场属性。“退房令”的推出，直接影响央企逐利。而部分央企主业盈利困难，甚至亏损，这进一步助推其发展副业。

“退房令”出台前后数年，中国房地产市场都处于野蛮生长的时代，房价一路攀升，土地就是金矿，拿地盖楼就能赚钱。当时的房地产就是一块肥肉，谁都眼红，况且央企还不缺钱。

在公与私的拉扯之下，非房央企违规经营房地产的情况愈演愈烈。2016年，央企在全国土地市场上掀起了制造地王的高潮。

根据克而瑞的统计，2016年十大总价地王中，央企和国企占了一半，而在2016年的十大单价地王中，国企和央企占了4席。信达更是在全国多个城市疯狂揽地，屡拿地王。诸如2016年5月，信达以123.18亿的天价拍下杭州奥体地块，楼面价为21576元/平方米，溢价率高达95.95%，让参与拍地其余16家房企瞠目结舌。

地王潮渐歇之后，央企违规经营房地产的情况仍未停止。在中指发布的《2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜》中，上榜的除了保利、中海、招商蛇口、金茂、中国铁建、中国中铁等在涉房白名单上的央企之外，还有中交地产、大唐地产等不在名单之列的央企。

《2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜》（部分） 资料来源：中指研究院

除此之外，根据《财新》报道，到2016年6月底，中车仍未按规定退出房地产业务。2019年4月17日，成都中车科技园召开品牌发布会，相关报道中提到，中车科技园一期住宅产品也将在2019年亮相。中车仍在造房。

最近，在中央纪委国家监委网站上，与国家电网整改进展情况通报一起发布的还有中国航空的整改进展通报，文件中也提到，中国航空将“清理低效房地产，退出房地产业务”。

在新闻聚光灯照射到的地方之外，还有其他央企仍在违规经营房地产。

今年1月20日，国资委发布《关于中央企业加强参股管理有关事项的通知》，其中提到：要规范央企参股投资，要求央企严把主业投资方向，坚持聚焦主业，严控非主业投资，不得为规避主业监管要求，通过参股等方式开展中央企业投资项目负面清单规定的商业性房地产等禁止类业务。中央再度重申“退房令”。

近期公布的国家电网和中国航空的整改情况通报，在一定程度上也拉开了新一轮央企“退房”序幕。但违规经营涉房业务的央企会不会“退房”，什么时候“退房”，仍不好说。返回搜狐，查看更多